بررسی مدل‌‌هاي موفق «مسكن‌اجاره‌اي» در كشورهاي توسعه‌يافته

نسخه تطبيقي چندمنظوره براي اجاره‌بها

در ایران تعداد واحدهایی که سالانه به منظور بهره‌برداری اجاری احداث می‌شود کمتر از 5 درصد است، یعنی کمتر از 50 هزار واحد مسکونی و این در حالی است که سالانه فقط حدود 800 هزار ازدواج صورت می‌گیرد كه نمي‌توان انتظار صاحبخانه شدن اين گروه بلافاصله پس‌از ازدواج را داشت.

کد خبر: ۳۵۳۵۲

تاریخ: ۱۶ شهريور ۱۳۹۲ - ۰۹:۵۲

مطالعه تطبيقي بازار اجاره مسكن در ايران و كشورهايي كه به لحاظ همه يا يكي از پارامترهايي همچون جمعيت، اقتصاد مسكن، وضع اقتصادي و فرهنگ خريد‌هاي ملكي، با هم نقطه‌اشتراك دارند نشان مي‌دهد: مناسب‌سازي نرخ‌هاي اجاره‌ براي اجاره‌نشين‌ها به عنوان يكي از وظايف دولت كه متاسفانه در سال‌هاي اخير به‌خاطر معطوف‌بودن برنامه‌ريزي‌هاي مسكن بر تامين «مسكن‌ملكي» و محروم‌بودن «مسكن‌اجاره‌‌اي» از كوچك‌ترين جايگاه در سياست‌گذاري، مورد غفلت قرار گرفته، از دو طريق قابل انجام است: اول پايين‌آوردن فشار هزينه‌اي اجاه‌‌بها با كمك ابزارهايي همچون كوپن‌اجاره يا يارانه‌اجاره و دوم تشويق ‌به سرمايه‌گذاري در احداث مسكن‌اجاره‌اي با استفاده از تسهيلاتي همچون زمين، وام، اعتبار مالياتي و در نهايت استفاده درست از ابزار «تراكم» توسط شهرداري.

در اين مطالعه كه توسط محمود جهاني، مديركل سابق دفتر اقتصاد مسكن وزارت مسكن انجام شده، از دولت خواسته شده است، براي متقاضيان حتمي بازار اجاره تكيه بر شيوه ساخت مسكن‌مهر را به‌خاطر بار مالي سنگين براي دولت و گران‌بودن آن براي كم‌درآمدهاي واقعي، كنار بگذارد و از مدل‌هاي موفق براي عرضه مسكن‌اجاره‌اي و كنترل غيردستوري اجاره‌بها استفاده كند. متن اين مطالعه كه در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار گرفته، به شرح زير است:
اما در نظام تامین مسکن اغلب کشورهای توسعه‌يافته و حتي در حال‌توسعه، سهم مناسبی حدود 40 تا 50درصد به مسکن اجاره‌ای اختصاص داده شده است. برای نمونه در آلمان 57 درصد واحدها به صورت اجاره‌ای، مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد.
اما در ایران تعداد  واحدهایی که سالانه  به منظور بهره‌برداری اجاری احداث می‌شود کمتر از 5 درصد است، یعنی کمتر از 50 هزار واحد مسکونی و این در حالی است که سالانه فقط حدود 800 هزار ازدواج صورت می‌گیرد كه نمي‌توان انتظار صاحبخانه شدن اين گروه بلافاصله پس‌از ازدواج را داشت، در کنار این آمار خانوارهای کم درآمد که توان تامین مسکن ملکی نداشته و نیز خانوارهایی که به لحاظ شغلی و سایر مسائل ناگزیر از مهاجرت یا جابه‌جایی می‌شوند نیز قرار می‌گیرند که اين سه گروه متقاضیان بالقوه و حتمي واحدهای اجاره‌ای هستند.
از طرفي قدرت خريد مسكن دهك‌هاي مختلف درآمدي نشان مي‌دهد: خانوارهاي 6 دهک اول درآمدی (1 تا 6)، با پس انداز 10 ساله و وام بانکی، حداكثر قادر به تامین یک واحد مسکونی 40 متر مربعی هستند كه دهك‌اول در اين مدت توان خريد 4متر و دهك ششم توان خريد 33متر را دارد.
در چنین شرایطی اگر قرار باشد همه این 6 دهک را از طریق طرحی همچون مسکن مهر، صاحبخانه کرد سالانه 20 هزار میلیارد تومان از منابع بانک مرکزی و حداقل 5 هزار میلیارد تومان از منابع بودجه‌ای دولت بايد به اين طرح اختصاص يابد كه نه شدني‌ است و نه به مصلحت كشور است چون تبعات اقتصادي دارد. ضمن اينكه قيمت تمام‌شده حداقل 40 ميليون توماني مسكن‌مهر به حداقل 15 ميليون آورده نقدي نياز دارد كه تامين اين عدد از عهده كم‌درآمدهاي واقعي خارج است.
در اینجا باید به تجربه جهانی برای تامین «مسکن اجاره‌ای برای یک دوران‌گذار»  مختص گروه‌های کم درآمد و زوج‌های جوان مراجعه كرد.
بهترین سیاست داخلی
«بازار اجاره» در کشور ما از وضعیت عدم تعادل شديد عرضه و تقاضا رنج می‌برد. گواه این مطلب نیز این است که در حالی که میانگین نرخ رشد بلندمدت (25 ساله) زمین و مسکن در کشور حدود 22 درصد است، میانگین نرخ رشد شاخص اجاره بالغ بر32 درصد می‌باشد  و این یعنی اینکه رشد تقاضا برای اجاره بسیار بیشتر از عرضه مسکن اجاره است. به عبارت بهتر؛ ما با یک مقدار تقریبا ثابت واحدهای اجاره مواجه هستیم که سالانه فشار تقاضا برای آن افزایش می‌یابد. تحت این شرایط منطق اقتصاد حکم می‌کند اجاره بها بطور تصاعدی رشد كند مگر آنكه در طرف عرضه تحولاتي رخ دهد. کلید این معضل تمرکز بر عرضه و اعمال سیاست‌های حمایتی برای عرضه است و باید نگاه به این موضوع نیز از کوتاه مدت به میان مدت تغییر کند. خوشبختانه دولت براي اين موضوع دو قانون بايگاني‌شده «تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای» و «ساماندهي مسكن» را پيش‌رو دارد. در قانون اولي در يك بخش آن پیش‌بینی شده سالانه حداقل معادل 10 درصد از واحدهای پیش‌بینی شده در برنامه‌های پنج‌ساله که در آن سال‌ها، سالانه حدود 35 هزار واحد می‌شد توسط وزارت مسکن به‌صورت مسکن اجاره‌ای احداث و از طریق نهادهای بهره‌برداری به زوج‌های جوان و گروه‌های کم درآمد و زنان سرپرست خانوار تا 10سال اجاره داده شود. در بخش دوم نیز حمایت‌هایی از جمله تخصیص زمین، تسهیلات بانکی و سایر یارانه‌ها برای احداث مسکن اجاره‌ای توسط بخش خصوصی پیش‌بینی شده بود. اين قانون در دهه70 با تغيير دولت، درست اجرايي نشد و مثلا حالت مسكن‌اجاره‌اي در قانون به اجاره‌به‌شرط تمليك تغيير كرد و عملا ملكي شد و به این‌گونه، پرونده این طرح با احداث حدود 60 هزار واحد طی 8 سال و فروش قسطی آن به متقاضیان در وزارت مسکن مختومه شد. و این در حالی است که اگر بر اساس اهداف قانون، سالانه همان 35 هزار واحد ساخته مي‌شد بعد از 10 سال حجمی حدود 350 هزار واحد مسکن اجاره‌ای به موجودی مسکن اجاره کشور اضافه می‌شد که با بهره‌برداری اجاره‌ای توسط شهرداری‌ها و نهادهای بهره‌بردار می‌توانست برای دوران گذار که خانواده‌ها آمادگی تامین مسکن ملکی را پیدا می‌کنند به منزله سوپاپ اطمینان عمل كند. قانون دوم «قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» است كه در اين قانون نيز حمایت‌هایی برای مسكن‌اجاره‌اي در نظر گرفته شد، اما در سال‌هاي اخير از تسهيلات آن صرفا براي مسكن‌مهر استفاده شده است و از هدف کمک به بازار اجاره منحرف شده است.
سیاست‌های خارجی
دولت جديد علاوه بر ظرفيت‌هاي اين دو قانون، از تجارب سایر کشورها براي بازار اجاره نيز مي‌تواند استفاده كند. سیاست کنترل اجاره در کشورهای مختلف دنیا در قالب سیاست‌های مختلف از اوایل قرن بیستم تا پایان آن مورد توجه بوده است، اما با نزدیک‌تر شدن به پایان قرن بیستم، بیشتر سیاست‌های کنترل اجاره توسط دولت‌ها کنار گذاشته شده است. دلیل آن هم کاملا روشن است. کنترل اجاره انگیزه سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری پول در ساخت‌وساز مسکن اجاری را کاهش می‌دهد.
از سوی دیگر گرچه کنترل اجاره در گذر زمان از دستور کار سیاست‌گذاران بازار مسکن خارج شده است، اما یارانه‌های مسکن اجاری هنوز در کشورهای توسعه‌یافته و درحال‌توسعه مورد توجه است و همیشه سعی بر آن است تا با اعطای چنین یارانه‌هایی به متقاضیان و عرضه‌کنندگان این بخش از بازار مسکن کمک شود.
ايالات متحده آمريكا سنتي طولاني از كمك‌هاي مالي دولتي براي مسكن اجاره‌اي قابل‌خريد و خريد مسكن توسط افراد مختلف جامعه دارد. آمریکا انواع مختلفی از سیاست‌های یارانه‌ای بازار اجاره را به‌کار گرفته و در برخی از ایالت‌های این کشور هم هنوز سقف‌های قیمتی برای اجاره تعیین می‌شود، اما سقف اجاره همیشه با توجه به تورم، هزینه ساخت، هزینه حفظ و نگهداری و بازدهی سرمایه‌گذاری مسکن اجاری تعیین می‌شود و نه به صورت دستوری و فقط در راستای منافع کوتاه‌مدت مستاجر.
دولت آمريكا برنامه‌های خاصی هم برای کم‌درآمدها دارد تا آنها از بازار خصوصی مسکن اجاری آسیب نبینند: برنامه‌هایی مثل کوپن اجاره. پرداخت یارانه‌های نقدی در قالب «‌کوپن‌اجاره» یکی از سیاست‌های موفقی بوده که طی سه دهه گذشته در آمریکا به اجرا درآمده است. این کوپن‌ها به ضمیمه قرارداد اجاره به مستاجرین داده می‌شود.
یکی از سیاست‌های مهم در آمریکا، سیاست «اعتبار مالیاتی» است. بر اساس این سیاست بنگاه‌های اقتصادی و افرادی که در ساخت واحد‌های مسکونی (به خصوص خانه‌های سازمانی و استیجاری) اقدام کنند هزینه‌های انجام شده برای ساخت مسکن، جزو هزینه‌های شرکت محسوب شده و از مالیات معاف خواهند بود.
در كشور ترکیه، دولت چندان به کنترل اجاره دست نزده است و شرایط خوب بازار مالی و نظام بانکی این کشور اجازه داده است تا وام‌های رهنی مسکن با نرخ‌های بهره بسیار پایین به شهروندان این کشور پرداخت شود. از سوی دیگر بازدهی نسبتا بالای مسکن اجاری در این کشور در مقایسه با سایر کشورهای اروپایی فضای خوبی را برای سرمایه‌گذاران خصوصی در تركيه فراهم آورده است.
ترکیه و آمریکا هر دو کوشیده‌اند تا با تعریف دقیق قراردادهای اجاره و روابط و مناسبات میان موجر و مستاجر به تسهیل شرایط و روان‌سازی بازار مسکن اجاری کمک کنند.
در کشورهایی که ساختار فدرال دارند (مثل آمریکا یا مالزی) سیاست‌های ساماندهی بازار مسکن و به تبع آن بازار اجاره ماهیتی محلی دارند. به عبارت دیگر؛ هر ایالتی  ضوابط و قواعد خاص سیاست گذاری خود را دارد. دولت مالزی در دوره 2000-1980، تمامی صاحبان زمین‌های با مساحت بیش از 4 هزار متر مربع را مکلف کرده بود که 30 درصد ساخت‌وساز خود را به ساخت مسکن با هزینه پایین اختصاص‌دهند. این واحد‌ها می‌توانند به بازار اجاره یا بازار ملکی سرازیر شوند.
تجارب کشورهایی مانند آمریکا، مالزی و ترکیه  نشان می‌دهد با رونق تولید مسکن سطح اجاره کاهش یافته است. یکی از سیاست‌های مهم اجرا شده در کشورهای آمریکا ،ترکیه و مالزی در طول سه دهه گذشته (البته در زمان‌های متفاوت) اعطای وام‌های مسکن با دوره بیش از 20 سال بازپرداخت به سرمایه‌گذارانی است که واحد‌های مسکونی اجاره‌ای احداث می‌کنند. بر اساس این سیاست‌ها واحد‌های مسکونی که از این وام‌ها استفاده می‌کنند، الزاما باید وارد بازار اجاره شوند.
ماجرای یک اصل در بازار اجاره
در کلیه کشورهای مورد بررسی از نظر سیاست‌گذاران، افزایش  نرخ اجاره در حد نرخ تورم امری بدیهی و پذیرفته شده است. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت در شرایط تورمی بالا، نرخ اجاره بها افزایش پیدا نکند. بر این مبنا شاید بتوان راه نهایی کنترل اجاره را در کنترل تورم عمومی دانست.
در ژاپن، ساخت مسکن اجتماعی و اجاره‌ای برای گروه‌های پایین درآمدی جزو سیاست‌های اصلی بوده که با تدوین بسته سیاست‌گذاری توسط دولت مرکزی و اجرای آن توسط شهرداری‌ها حاوی نتایج بسیار ارزنده‌ای بوده است.
در کشور‌های مورد مطالعه همچنين نرخ مالیات بر اجاره در دامنه‌ای از 3 تا 6 درصد در نوسان بوده است و در مقاطعی در برخی از کشورها از معافیت مالیاتی به عنوان یک ابزار تشویقی استفاده شده است
در برخی از کشورها به ازای فروش «تراکم‌اضافی» توسط شهرداری‌ها، سازندگان موظف به اختصاص تعدادی از واحدهای خود به مسکن استیجاری هستند كه اين ابزار بايد با مكانيزم خاصي توسط دولت مركزي به دولت‌هاي محلي ديكته شود تا در پس درآمدهايي كه شهرداري‌هاي برخي كلانشهرها از محل صدور مجوز تراكم و پروانه ساخت عايدشان مي‌شود، منافعي هم به بازار مسكن كلان‌شهرهاي درگير چالش اجاره‌بها، برسد.