پوست‌اندازی مسکن اجتماعی

ایران اکونومیست- مقررات تامین مسکن حمایتی- موسوم به مسکن اجتماعی- در فرانسه پوست انداخت. براساس قواعد جدید ساخت و عرضه مسکن مناسب کم درآمدها در فرانسه، شرکت‌های بزرگ تامین‌کننده مسکن حمایتی می‌توانند علاوه بر خانوارهای فاقد مسکن دارای سقف مشخصی از درآمد سالانه، دهک‌های متوسط به بالا را هم در این بازار تحت پوشش قرار دهند.

کد خبر: ۳۲۸۷۵۹

تاریخ: ۱۲ آبان ۱۳۹۸ - ۱۱:۴۳

به گزارش روزنامه «دنیای اقتصاد»؛ اجاره‌بها برای دهک‌های پایین، نصف اجاره‌بهای روز است؛ اما برای افراد با درآمد بیشتر، مشمول مالیات می‌شود. مدل کلاسیک تامین مالی ساخت مسکن نیز تغییر کرده ضمن آنکه، معافیت‌های مالیاتی ساخت جذاب‌تر و وظایف شهرداری‌ها سنگین‌تر شده است.

سازوکار برد- برد برای عرضه و تقاضای مسکن در مدل جدید تامین مسکن اجتماعی شناسایی شد. نتایج مطالعات جدید یک تیم کارشناسی متشکل از نرگس رزبان و کریم احمدی، کارشناسان بازار مسکن، درخصوص نحوه تامین مسکن در کشورهایی که سابقه بلندمدت در اجرای سیاست‌های حمایتی در بخش مسکن دارند نشان می‌دهد سیاست تامین مسکن اجتماعی در فرانسه که عقبه طولانی مدت و قابل توجهی در این حوزه داشته، براساس یک قانون جدید پوست‌اندازی کرده است. به این معنا که مدل تامین مسکن اجتماعی برای اقشار مختلف جامع در سه ضلع شامل، «شکل اجرا»، «تامین مالی» و «شکل واگذاری به متقاضیان واقعی مسکن» دچار دگرگونی مثبتی شده است.

مدل جدید تامین مسکن اجتماعی که طی سال‌های گذشته در دنیا و به ویژه بازار مسکن ایران با دو کلید واژه اصلی شامل مسکن کم‌درآمدها و مسکن اجاره‌ای شناخته می‌شود، می‌تواند با توجه به نتایج این مطالعه در مقطع کنونی مورد توجه ویژه سیاست‌گذار بخش مسکن قرار گیرد؛ چراکه در سال‌های اخیر این نگاه در دولت تقویت شده که مسکن اجتماعی در اروپا و آمریکا که سابقه طولانی‌مدت در اجرای این شکل تامین مسکن را دارند، منسوخ شده است. اما نتایج این مطالعه نشان می‌دهد مسکن اجتماعی در این کشورها نه تنها یک مدل منسوخ شده نیست؛ بلکه سیاست‌های مسکن اجتماعی متناسب با درس گرفتن از گذشته و شرایط جدید بازار مسکن جهان، به‌روزرسانی شده است. این مطالعات نشان می‌دهد مدل جدید تامین مسکن در فرانسه، براساس یک قانون که به تازگی به تصویب رسیده و به‌ویژه در پایتخت این کشور به مدل «تامین مسکن تا ۲۰۲۵» مشهور شده، یک سازوکار برد-برد و عملیاتی برای دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن با رویکرد مسکن حمایتی را تعریف و اجرایی کرده است.

این سیاست یک هدف مشخص نیز برای سال ۲۰۲۵ برای شهرداری‌ها (دولت محلی) در نظر گرفته است.

بررسی‌ها حاکی از آن است که یک وجه مشترک میان مدل جدید و مدل کلاسیک تامین مسکن اجتماعی، بازوهای اجرایی آن است. در برنامه جدید تامین مسکن در فرانسه همچون گذشته، دولت، بانک‌ها، شهرداری، انجمن‌های محلی از جمله بازوهای اجرایی و در عین حال بازوی اصلی این مدل تامین مسکن، شرکت‌های سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن هستند. در فرانسه، شرکتی به‌عنوان «پاریس هبیتات»، به‌عنوان بزرگ‌ترین شرکت عرضه مسکن حمایتی شناخته می‌شود که ترکیبی از بخش خصوصی و شهرداری است. این شرکت که سابقه ۱۰۰ ساله فعالیت در این حوزه دارد، طی سال‌های گذشته توانسته حدود ۵۰ درصد از واحدهای مسکن اجتماعی کشور فرانسه را ساخته و در عین حال مدیریت کند. به‌طوری‌که سالانه ۶ هزار خانوار را به‌عنوان متقاضی جدید واحد مسکن حمایتی تامین مسکن می‌کند. این شرکت از دو شرکت زیرمجموعه شامل شرکت مدیریت ساکنان (اجاره‌داری) و شرکت ساخت مسکن تشکیل می‌شود.

آن‌طور که بررسی‌ها مشخص کرده در مدل کلاسیک مسکن اجتماعی فرانسه، واحدهای مسکونی ساخته شده در این قالب، فقط به شکل اجاره‌ای به متقاضیان کم درآمد واگذار می‌شد و ساخت این واحدهای مسکونی کاملا به وام ساخت بلندمدت بانک‌های دولتی وابسته بود اما در مدل جدید تامین مسکن حمایتی کشور فرانسه، واحدهای مسکونی ساخته شده الزاما یک مسکن اجاره‌ای نیستند بلکه قابلیت پیش‌فروش (اجاره به شرط تملیک) را نیز دارند. همین‌طور، این واحدهای مسکونی در شرایطی خاص به دهک‌های متوسط و بالاتر هم براساس ظرفیت قابل واگذاری است. در این مدل شرط واگذاری به دهک‌های متوسط و بالاتر اخذ مالیات از ساکنان آن است که به این ترتیب نرخ اجاره بها برای این گروه از متقاضیان نسبت به گروه‌های کم‌درآمد بیشتر محاسبه خواهد شد.

در مدل جدید تامین مسکن اجتماعی، تامین مالی علاوه بر بانک‌های دولتی، از طریق اخذ وام از بانک‌های خصوصی هم امکان‌پذیر است. دو شرکت زیرمجموعه شرکت پاریس هبیتات، سود کمی از محل ساخت و اجاره‌داری خانه‌های مسکن اجتماعی برای خود درنظر می‌گیرند و بخش زیادی از سود سالانه خود را مجددا در بخش ساخت مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند. اما در این میان بررسی‌ها نشان می‌دهد که محرک اصلی برای حضور و فعالیت شرکت‌های خصوصی در این بخش، دو مشوق مالیاتی پیش‌بینی شده برای آنها است. مشوق اول، مالیات بر ساخت یا مالیات بر درآمد حاصل از فعالیت‌های ساختمانی است که با نرخ ۱۲ تا ۲۱ درصد تخفیف درنظر گرفته شده است. در صورتی که خانه‌های ساخته شده در قالب مدل تامین مسکن اجتماعی برای یک دوره ۶ساله اجاره داده شود نرخ تخفیف از مالیات بر ساخت به شکل حداقلی معادل ۱۲ درصد، در صورتی که برای یک دوره ۱۲ ساله اجاره داده شود نرخ تخفیف به‌صورت حداکثری معادل ۲۱ درصد و در صورتی که به‌صورت ۹ ساله اجاره داده شود معادل ۱۸ درصد در نظر گرفته می‌شود.

علاوه بر این، مشوق مالیاتی دوم، معافیت از مالیات بر دارایی املاک این شرکت‌ها است. مطابق با قانون جدید، شرکت‌های اجاره داری مشروط به اجاره ۱۵ ساله واحدهای مسکونی، علاوه بر آنکه از معافیت ۲۰ ساله مالیات بر دارایی املاک برخوردار می‌شوند از سال یازدهم هم امکان فروش واحدهای مسکونی را پیدا می‌کنند. در قالب قانون جدید تامین مسکن اجتماعی، سازوکار مناسبی برای سمت تقاضا یعنی مستاجران نیز درنظر گرفته شده است. به این صورت که مستاجران برای واجد شرایط شناخته شدن جهت سکونت در این خانه‌های مسکن حمایتی براساس دو فاکتور اصلی طبقه بندی می‌شود. فاکتور نخست، درآمد خانوار و دوم تعداد افراد خانوار است. به این معنی که هر میزان درآمد خانوار کمتر و تعداد اعضای خانوار بیشتر باشد، در اولویت بالاتر برای سکونت در این واحدهای مسکونی قرار می‌گیرند.

نکته جالب از دیگر قوانین مربوط به سمت تقاضا، آن است افرادی که مطابق با سیستم عنوان شده، واجد شرایط شناخته می‌شود می‌توانند بدون محدودیت زمانی در این واحدهای مسکونی سکونت داشته باشند، البته هر چه سطح درآمد خانوار طی سال‌ها افزایش پیدا کند به گونه‌ای که از سقف درآمد مشمول مسکن حمایتی بیشتر شود، طبق قانون باید مالیات پرداخت کنند. برای طبقه‌بندی مستاجران بر حسب فاکتور اول یعنی درآمد خانوار، سه سطح درآمدی تعریف شده است. سطح نخست، درآمد حداقلی حائز شرایط مسکن اجتماعی معادل ۱۲ هزار یورو به‌صورت سالانه، سطح دوم درآمد استاندارد مسکن حمایتی معادل ۲۳ هزار یورو به‌صورت سالانه و سطح سوم، درآمد مسکن حمایتی برای سطوح بالا معادل ۳۰هزار یورو در سال است.

نرخ اجاره بها برای این واحدهای مسکونی نیز حداکثر معادل ۵۰ درصد از نرخ اجاره روز بازار مسکن فرانسه تعیین می‌شود. مطابق با بررسی‌ها، در حال حاضر میانگین نرخ اجاره واحد مسکونی در پاریس مترمربعی ۲۶ یورو است، اما نرخ تعریف‌شده برای این واحدهای مسکونی مترمربعی ۵ تا ۱۳یورو تعریف می‌شود. نکته جالبی که در مدل جدید تامین مسکن اجتماعی فرانسه مدنظر قرار گرفته آن است که تغییرات اجاره بهای اخذ شده هیچ رابطه‌ای با موقعیت مکانی این واحدها در شهر ندارد، بلکه فقط تابعی از درآمد افراد است. به این معنا که نرخ اجاره یک واحد مسکونی در جنوب شهر با نرخ اجاره یک واحد مسکونی در شمال شهر وابسته به موقعیت جغرافیایی آن تعیین نمی‌شود و تفاوت ندارند.

در عین حال این تحقیقات نشان می‌دهد: مهم ترین شاخص قانون جدید تامین مسکن حمایتی در فرانسه به حوزه تکالیف شهرداری‌ها بازمی‌گردد. براساس این قانون، شهرداری‌ها مکلف شده‌اند برنامه ساخت برای مسکن حمایتی را به گونه‌ای طراحی کنند که تا سال ۲۰۲۵ حداقل یک‌چهارم از واحدهای مسکونی هر یک از محله‌های پاریس(این محلات با جمعیت متوسط هستند) از طریق این برنامه ساخته و عرضه شود. نکته مهم آن است که الزامی برای آنکه قطعا افراد کم درآمد و بسیار فقیر جزو یک چهارم لحاظ شده برای استفاده از مسکن اجتماعی در هر محله باشند وجود ندارد. مسوولیت شهرداری در این چارچوب آن است که یک شرط مهم برای صدور پروانه ساخت وساز برای افرادی که قصد ساخت در اراضی بیش از ۸۰۰ مترمربع را دارند، اعمال کنند. براساس قانون، شرط شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی در این زمین‌ها باید آن باشد که ۳۰ درصد از واحدها را به شرکت‌های اجاره داری با قیمت مناسب بفروشد.

همچنین شهرداری مکلف است که یک سوم از بودجه سالانه خود را به تامین مسکن حمایتی اختصاص دهد.

آن‌طور که نتایج این تحقیق نشان می‌دهد: در مدل کلاسیک تامین مسکن اجتماعی در فرانسه، وام بلندمدت ساخت ۴۰ تا ۵۰ ساله به سازنده‌ها اعطا و دولت نیز بخشی از نرخ بهره وام را به‌عنوان یارانه به شرکت‌های سرمایه گذار پرداخت می‌کرد اما در مدل جدید علاوه بر بانک‌های دولتی، امکان استفاده از وام بانک‌های خصوصی نیز فراهم شده است. در این مدل، شرکت‌های اجاره داری، بخشی از تامین مالی برای ساخت مسکن را از طریق سیستم پیش فروش فراهم می‌کنند. این شرکت‌های اجاره‌داری می‌توانند به شرکت‌هایی که به دنبال تامین مسکن کارکنان خود هستند، حق مالکیت واحدهای مسکونی ساخته شده در این قالب را به‌صورت ۱۰ تا ۳۰ ساله واگذار کنند.

یکی از روش‌های جالب توجه شرکت هبیتات فرانسه آن است که این شرکت صندوقی را برای سپرده‌گذاری شهروندان تاسیس و راه‌اندازی کرده است و دو امتیاز از محل سرمایه‌گذاری در این صندوق نصیب شهروندان می‌شود. امتیاز اول، معافیت از مالیات سپرده‌گذاری است. در حال حاضر نرخ مالیات سپرده‌گذاری در بانک‌ها در فرانسه بسیار بالا است. امتیاز دیگر آن است که شهروندان با سپرده‌گذاری در این صندوق علاوه بر اینکه از این مالیات معاف می‌شوند، امکان دریافت نرخ بهره بالاتر از بانک‌ها را نیز دارند. این امتیازات باعث شده تا بیش از ۹۵ درصد شهروندان از سپرده‌گذاری در این صندوق استقبال کنند. این مطالعه علاوه بر آنکه وجوه مثبت تامین مسکن حمایتی براساس قانون جدید فرانسه را تشریح می‌کرد، مجموعه‌ای از واقعیت‌های کاری شرکت‌های اجاره داری را نیز مشخص می‌کنند و در پایان راهکاری برای رفع این چالش‌ها بیان می‌کند.

اولین و بزرگ‌ترین مشکل فرانسه درخصوص واحدهای ساخته شده در قالب مسکن اجتماعی پرداخت نکردن مبلغ اجاره توسط مستاجران مسکن اجتماعی است، که البته آنها راهکارهایی برای جلوگیری از این مورد دارند. یکی از راهکارها این است که بعد از نپرداختن اجاره، اول از طریق پرسش از فعالان اجتماعی و بیمه‌ها دلیل نپرداختن اجاره‌ها را جویا می‌شوند و در صورت احراز شرایط از بیمه‌ها و سیستم‌های تامین اجتماعی استفاده می‌کنند. همچنین در مواردی کمک ‌های دولتی از سمت شهرداری‌ها وجود دارد که در پرداخت اجاره‌بها به افراد کمک می‌کند. در نهایت اگر بعد از همه کمک‌ها باز این افراد از پرداخت اجاره سر باز زدند، شرکت‌های HLM می‌توانند به دادگاه مراجعه کنند و با رای دادگاه افراد خاطی را از مسکن اجتماعی (به‌رغم اینکه طبق قانون افراد قرارداد بلندمدت در خانه‌های مسکن اجتماعی داشته و تقریبا تا هر وقت بخواهند می‌توانند در آنجا ساکن باشند) بیرون کنند که البته این فرآیند در حدود ۲ سال طول می‌کشد.

البته بررسی‌ها نشان می‌دهد در فرانسه فقط به‌طور متوسط حدود ۵ درصد عدم پرداخت اجاره از سوی مستاجران مسکن اجتماعی وجود دارد؛ در حالی که برای نمونه در کره جنوبی این نسبت بالاتر از ۲۰ درصد است که طبق گفته آنها، کره جنوبی در حال پیش بردن و گرفتن مشاوره‌ها و کمک‌هایی از دولت فرانسه است تا درصد پرداخت نکردن اجاره در مسکن‌های اجتماعی را کاهش دهد. همچنین برای جلوگیری از افزایش عدم پرداخت اجاره‌ها در فرانسه، افراد برای اینکه درخواست مسکن اجتماعی دهند، نهایتا باید ۳۰ درصد فیش حقوقی شان بتوانند مبلغ اجاره را بپردازند.

به‌علاوه سازمانی برای تضمین پرداخت اجاره مستاجران مسکن اجتماعی وجود دارد که تضمین لازم را به شرکت‌های HLM می‌دهد که ریسک فعالیت در این بازار را برای موجران اجتماعی کاهش می‌دهد. همچنین صندوق‌هایی در شرکت‌های مسکن اجتماعی وجود دارد که افراد ۲ یورو در سال به آن می‌پردازند و با کمک‌هایی که دولت نیز به این صندوق می‌کند، این مبالغ به حدود یک میلیون یورو در سال می‌رسد که از این صندوق نیز می‌توان در برخی موارد خاص استفاده کرد. مشکل بزرگ دوم رفتارهای اجتماعی نامناسب از طرف مستاجران است؛ چون در حال حاضر جمعیت مستاجران هر دو گروه بسیار جوان و بسیار پیر ساکن در مسکن اجتماعی در حال افزایش است و داشتن این دو گروه با تفاوت‌های فرهنگی بسیار و نیازهای مختلف و بعضا متضاد (محیط شلوغ و پر سر و صدا برای افراد جوان در مقابل محیط آرام و ساکت دلخواه افراد مسن) در یک ساختمان مشکل‌ساز است. این مشکل از حدود ۱۰ سال قبل که فرانسه بحث ادغام اجتماعی طبقات مختلف درآمدی را در یک ساختمان به اجرا گذاشت، بیشتر خودش را نشان داده است (تا قبل از این دوره آنها ساختمان‌های اجتماعی مجزا برای کم‌درآمدها، افراد متوسط درآمدی و... داشته‌اند که مشکلات عدیده‌ای را به وجود آورده‌اند.) این مشکل نیز با کارمندان شرکت‌های HLM ساکن در ساختمان‌ها و مدیر ساختمان قابل برطرف شدن است و اگر موردی بسیار مشکل‌ساز شد، آنها می‌توانند از طریق دادگاه بر اساس قانون او را از مسکن اجتماعی بیرون کنند.