آیا مسکن کم‌متراژ معضل بازار مسکن را حل می‌کند؟

ایران اکونومیست- این روز‌ها زمزمه ساخت مسکن‌های کوچک متراژ ۲۰ تا ۳۰ متری به گوش می‌رسد که شهرداری قصد دارد با اجرای آن بازهم طرح مسکن استیجاری را زنده کند.

کد خبر: ۳۲۴۰۴۲

تاریخ: ۰۸ مهر ۱۳۹۸ - ۰۹:۲۴

به گزارش  باشگاه خبرنگاران جوان،  این روز‌ها وضعیت بازار مسکن به گونه‌ای شده که متقاضیان مسکن برای پیدا کردن سرپناه حاضر به زندگی در کوچکترین متراژ هستند.  افزایش ناگهانی و جهشی قیمت مسکن، کمبود واحد‌های ساختمانی نوساز و خوش نقشه، کاهش تولید و قدرت نقدینگی زمینه ساز داغ شدن بازار خانه‌های ۲۵ تا ۳۰ متری شده است.

به طوری که به گفته بسیاری از مشاوران املاک در یک تا ۲ سال گذشته بازار خانه‌های کوچک متراژ و نقلی به قدری داغ شده که اکثر سازندگان و انبوه سازان حاضر به ساخت واحد‌های بزرگ متراژ نیستند و بسیاری از آن‌ها اعلام می‌کنند بازار فروش این واحد‌ها گرم است حتی اگر گران‌تر باشد.

از سوی دیگر بسیاری از خریداران مسکن معتقد هستند با نقدینگی کمی که در اختیار دارند قدرت خرید آنها  تنها به این متراژ‌ها می‌رسد بنابراین  از طرح ساخت واحد‌های ۳۰ متری استقبال می‌کنند؛ البته عده‌ای دیگر با مخالفت شدید به این طرح معتقد هستند ساخت این نوع قفس‌ها باعث ایجاد از هم گسیختگی خانواده و ایجاد افسردگی می‌شود.

به گفته مخالفان ساخت خانه های کوچک متراژ" این طرح‌ها اسمش دیگر مسکن نیست بلکه تنها به عنوان خوابگاه می‌توانیم از آن‌ها استفاده کنیم."
براساس این گزارش به تازگی خبری درباره ساخت خانه‌های ۳۰ متری در تهران آن هم به  پیشنهاد انبوه‌سازان به شهرداری، منتشر شده است که  گفته می شود هدف آن، پاسخگویی به نیاز اقشار پایین و کم‌درآمد جامعه در زمینه مسکن ملکی است.
مسکن اجتماعی؛ مالک واحد ۳۰ متری شدن یا مستأجر دولت شدن با اجاره‌بهای پایین؟
این طرح‌ها در حالی اعلام شده که اساسا طرح مسکن اجتماعی در بسیاری از کشور‌هایی که در حال اجراست، به معنی مالکِ واحدِ ارزان شدن نیست؛ بلکه به معنی ساخت واحد‌هایی است که مالکیت آن‌ها در دست دولت‌های ملی یا محلی (شهرداری ها) باقی می‌ماند، ولی برای مدت معلومی مثلا ۵ سال در اختیار زوج‌های جوان قرار می‌گیرد تا بتوانند با استفاده از سیستم‌های تأمین مالی همچون پس انداز یا تسهیلات کم بهره به خرید واحد مسکونی مناسب اقدام کنند.
طرحی نقلی به نام مسکن استیجاری
ساخت خانه‌های ۳۰متری در قالب راهکار مسکن استیجاری در حالی مطرح می‌شود که ساخت مسکن به این شکل، نه تنها مغایر با سیاست‌های کلی جمعیتی است، بلکه توان سامان دادن به اوضاع فعلی بازار مسکن را هم ندارد. تقریبا ۴۲ روز پیش رئیس جمهور در پی پیشنهاد پیروز حناچی شهردار تهران، در جلسه شورای عالی مسکن بر ضرورت ورود شهرداری‌ها به حوزه عرضه مسکن استیجاری به منظور تنظیم بازار اجاره، تاکید کرد.
توجه به سیاست‌های کلی جمعیتی نشان می‌دهد، ارتقاء پویایی، بالندگی و جوانی جمعیت با افزایش نرخ باروری، رویکردی اساسی تلقی شده و لازم است، و قرار است برنامه ریزی‌های جامع برای رشد اقتصادی کشور متناسب با این سیاست انجام گیرد. ساخت خانه‌هایی با متراژ ۳۰متر، دقیقا در نقطه مقابل برنامه ریزی در جهت سیاست‌های جمعیتی به شمار می‌رود، چراکه این خانه‌ها برای زندگی دو نفر نیز مناسب نیست چه برسد به اینکه زوج‌هایی که در آن زندگی می‌کنند، ترغیب به بچه دار شدن بشوند.

از طرفی فرهنگ سازی برای احترام و تکریم سالمندان و ایجاد شرایط لازم برای تامین سلامت و نگهداری آنان در خانواده، از اساسی‌ترین سیاست‌های جمعیتی به شمار می‌رود که باید مورد توجه جدی واقع شود. حال سوال اینجاست، چگونه ممکن است خانواده‌ای که در مسکن ۳۰متری زندگی می‌کند، بتواند در شرایط کهنسالی پدر و مادر خود را به خانه آورده و از آن‌ها نگهداری کند؟ در حقیقت حمایت نکردن از سالمندان منجر به پدید آمدن بحران‌های بین نسلی می‌شود و این بحران از نتایج نامناسب کم کردن متراژ مسکن خواهد بود؛ بنابراین ساخت واحد‌های مسکونی ۳۰متری نه‎تن‌ها مغایر با اصول کلی جمعیتی به شمار می‌رود، بلکه با توجه به اهمیت نظام خانواده در کشور، توهینی آشکار به شخصیت خانواده خواهد بود.
مستندات مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری، می‌توان واحد‌های مسکونی ساخته شده در شهر‌های کشور را بین سه گروه تقسیم کرد. گروه اول واحد‌های کوچکتر از ۱۰۰متر مربع را شامل می‌شود. گروه دوم واحد‌های بین ۱۰۱ تا ۱۵۰ متر مربع تلقی شده و گروه سوم شامل واحد‌های بزرگتر از ۱۵۰ متر مربع خواهد بود. در این شرایط اگر حداقل سرانه زیر بنای واحد مسکونی برای هر نفر ۳۰ متر مربع در نظر گرفته شود، واحد‌های مسکونی گروه اول برای خانوار‌های یک تاسه نفره، واحد‌های گروه دوم برای خانواده‌های چهارو پنج نفره و واحد‌های گروه سوم برای خانواده‌های ۶ نفره به بالا مناسب خواهد بود.

بر همین اساس، مقایسه تعداد خانوار موجود با واحد‌های مسکونی، در هر گروه نتایج قابل توجهی را مشخص می‌کند. در گروه اول تعداد خانواده‌های یک تا سه نفره، ۱۰میلیون و ۵۸۷هزار و ۲۰۶ خانوار است. در حالیکه تعداد واحد‌های کمتر از ۱۰۰متر مشخص می‌کند، ۵۰۴هزار و ۴۰۸ واحد مسکونی بیشتر از تعداد خانوار وجود دارد. در گروه سوم نیز، شرایط، تفاوتی با گروه دوم ندارد و یک میلیون و ۳۸۷هزار و ۷۸۶ واحدمسکونی بالای۱۵۰ متر مازاد، در این گروه وجود دارد که عمدتا واحد‌های لاکچری محسوب می‌شوند. این آمار مشخص می‌کند، واحد‌های کمتر از ۱۰۰متر در شهر‌های کشور به اندازه کافی وجود دارد. در واقع مشکل این بخش توزیع واحد‌های مسکونی است که با اخذ مالیات‌های تنظیمی می‌توان بر این مشکل فائق آمد.

در گروه دوم، اما شرایط به کل متفاوت است، در این گروه تعداد خانواده‎های چهارو پنج  نفر در حالی ۶میلیون و ۸۴۱هزار و ۲۵۸ خانوار است که تعداد مسکن بین ۱۰۱تا۱۵۰ متر تنها، چهارمیلیون و ۲۴۱هزار و ۸۱۶ واحد شمارش شده است. در حقیقت در این گروه با کمبود دومیلیون و ۵۹۹هزار و ۴۴۲ واحدی مواجه هستیم. کمبودی که ثابت می‌کند، نیاز به ساخت مسکن بین ۱۰۱ تا ۱۵۰متری به شدت در کشور احساس شده و خانواده‌های شهری چهارو پنج نفره بیشترین فشار را در بین اقشار جامعه تحمل می‌کنند.

آمار بیان شده به وضوح بیانگر این امر است که ساخت مسکن با متراژ ۳۰ متر تاثیری در بازار نداشته و توانایی سامان دادن به بازار مسکن را نخواهد داشت، چرا که عمده مشکل کمبود عرضه در بازار مسکن تنها با ساخت واحد‌هایی بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر قابل حل خواهد بود.
جزئیات اجرای طرح را باید از شهرداری‌ها جویا شد
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در گفت‌وگو با خبرنگار راه و شهرسازی گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، درباره اجرای طرح واحد‌های ۳۰ متری از سوی شهرداری‌ها گفت: باید جزئیات و نحوه اجرای این طرح را از خود شهرداری‌ها جویا شوید.
او با بیان اینکه برخی از افراد اعلام کرده‌اند که تمامی وزرا خود در پنت‌هاوس زندگی می‌کنند، اما برای مردم نسخه واحد‌های ۳۰ متری می‌پیچیند گفت:   شهرداری خود این طرح را مطرح کرده است.
اسلامی با اشاره به ماده ۲ قانون ساماندهی زمین و مسکن که  وزارت راه و شهرسازی و دولت زمین در اختیار هر سازنده‌ای قرار می‌دهد تا از طریق آن واحد‌های مسکونی برای اجاره و یا فروش تامین کند، افزود: دولت و وزارت راه و شهرسازی زمین در اختیار شهرداری‌ها، انبوه سازان و یا هر نهاد دیگری قرار می‌دهد تا از طریق آن میزان تولید و ساخت و ساز افزایش یابد، اما تا کنون از این طرح استقبال چندانی نشده است.
وزیر راه و شهرسازی اظهار کرد: شهرداری‌ها و یا سازندگان باید تمامی ضوابط و قوانین را در حوزه ساخت و ساز را رعایت کنند.
ساخت واحد‌های ۳۰ متری خبری غیر واقعی است
ایرج رهبر دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار راه و شهرسازی گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، با بیان اینکه ساخت خانه‌های ۳۰ متری از سوی شهرداری‌ها خبری غیر واقعی است، گفت: هنوز فرهنگ ایرانی اسلامی به گونه‌ای نیست که بتوانیم خانه‌های کوچک درست کنیم و شرایط بسیاری از کلان‌شهر‌ها امکان ساخت چنین واحد‌هایی را نمی‌دهد.
بیشتر بخوانید: اعتبارات لازم برای اتمام مسکن مهر تامین شد/عزم دولت برای اتمام این طرح تا پایان امسال
او با بیان اینکه باید به فکر آمایش سرزمین باشیم، گفت: ایجاد اشتغال، خدمات و امکانات رفاهی در شهر‌های دیگر باعث می‌شود که میزان مهاجرت به کلانشهر‌ها کاهش یابد متاسفانه در دهه اخیر به دلیل تجمیع تمامی امکانات و خدمات در کلانشهر‌ها شاهد افزایش مهاجرت روستاییان شده و همین موضوع زمینه ساز افزایش قیمت در حوزه ساخت و ساز شده است.
رهبر با بیان اینکه ساخت خانه‌های کوچک متراژ آن هم ۳۰ متر در قالب طرح‌هایی از جمله مسکن اجتماعی و یا استیجاری منطقی نیست و باید دولت و شهرداری‌ها برنامه‌های دیگری را در دستور کار خود قرار دهند.
دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران با بیان اینکه در هفته پیش جلسه‌ای با حضور شهرداری‌ها و شورای شهر برگزار کردیم گفت: شهرداری در چند سال اخیر اعلام کرده که قصد ساخت مسکن در قالب استیجاری دارد البته باید تمامی چارچوب‌های اجرای این طرح بررسی شود.
او توضیح داد: به عقیده بنده باید اجرای این طرح و یا طرح‌های مشابه در قالب طرح جامع مسکن به مرحله اجرایی برسد تا سازندگان و انبوه سازان انگیزه لازم برای ورود به این طرح را داشته باشند.
رهبر بیان کرد: اجرای چنین طرح‌هایی به ویژه در حوزه مسکن باید تحت نظارت وزارت راه و شهرسازی باشد، زیرا که متولی تمامی بخش‌های ساخت و ساز وزارت راه است و با توجه به اینکه طرح جامع مسکن به عنوان یکی از طرح‌های مهم در حوزه مسکن به شمار می‌رود باید تمامی چارچوب‌های آن بر اساس بهبود وضعیت ساخت و ساز انجام شود.
وزارت راه و شهرسازی مخالف ساخت واحد‌های ۳۰ متری نیست
فرشید پورحاجت دبیر انجمن انبوه سازان مسکن کشور با بیان اینکه طرح ساخت واحد‌های ۳۰ متری از سوی شهرداری‌ها مطرح شده است گفت: شهردار تهران با توجه به آسیب شناسی‌هایی که در حوزه اجتماعی مسکن انجام داده این طرح را مطرح کرده و به نظر می‌رسد که کارشناسان ارشد حوزه ساخت و ساز توانسته‌اند طرحی با توجه به مشکل حوزه مسکن طراحی کنند.
او ادامه داد: با توجه به عقبه‌ای که در حوزه اجاره داری در سایر نقاط دنیا وجود دارد شهرداری‌ها به دنبال ساز و کاری هستند تا بتوانند در حوزه اجاره داری و بهبود وضعیت بازار اجاره اقدامات لازم را انجام دهند.
پورحاجت با اشاره به اینکه وزارت راه و شهرسازی مخالف اجرایی شدن این طرح نیست گفت: طبق ماده ۱۵ قانون ساماندهی در حوزه اجاره داری باید هرچه سریع‌تر به مرحله اجرایی برسد و هم اکنون وزارت راه و شهرسازی در حال بررسی و اصلاح این ماده و قانون است.
دبیر انجمن انبوه سازان مسکن کشور با بیان اینکه به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی از این طرح استقبال می‌کند گفت: طرح ساخت خانه‌های ۳۰ متری در قالب مسکن استیجاری مطابق با طرح جامع نوشته شده البته در این طرح حداقل متراژ برای ساخت واحد‌های مسکونی را ۵۵ متر لحاظ کردند، اما با توجه کاهش قدرت نقدینگی در بین متقاضیان به نظر می‌رسد که متراژ واحد‌های مسکونی هم در حال کاهش است.
او توضیح داد: ساخت این واحد‌ها برای خانواده‌های کم جمعیت از جمله ۱ نفره یا ۲ نفره نوشته شده و در جهت بهبود وضعیت ازدواج جوانان برنامه ریزی شده است.
پورحاجت با شاره به اینکه ساخت چنین واحد‌هایی با فرهنگ ایرانی اسلامی فاصله بسیار زیادی دارد گفت: در گذشته بسیاری از مردم و خانواده‌ها در خانه‌های بزرگ زندگی می‌گیرند، اما اکنون شرایط تغییر کرده و قدرت نقدینگی در بین متقاضیان کاهش یافته است و همین موضوع باعث شده که زندگی و خرید واحد مسکونی برای خانواده‌ها دشوار شود به همین دلیل اجرای چنین طرح‌هایی خود می‌تواند آینده‌ای روشن برای خانواده‌هایی با جمعیت پایین رقم بزند.
دبیر انجمن انبوه سازان مسکن کشور اظهار کرد: در شرایط حاضر به ویژه در مناطق پایین دست تهران و بافت‌های فرسوده خانه‌هایی با متراژ‌های ۳۰ متری هم می‌توان یافت بنابراین چنین واحد‌هایی برای بسیاری از مردم دور از واقعیت نیست.
نداشتن پارکینگ معضل جدید در واحد‌های ۳۰ متری
گفتنی است یکی از معضلات مسکن‌های کم‌متراژ بویژه در شهر تهران تأمین پارکینگ این مسکن‌ها با توجه به متراژ پایین آنهاست. بر اساس ضوابط طرح تفصیلی هر واحد مسکونی که ساخته شد باید پارکینگ داشته باشد. بهرام‌نژاد عضو شورای شهر با اشاره به این موضوع در پاسخ به این سؤال که واحد‌های کوچک متراژ پارکینگ خواهد داشت یا خیر، گفت: هر واحدی با هر متراژی حتماً باید دارای پارکینگ باشد و تأمین پارکینگ جزو مصوبات شورا و طرح تفصیلی شهر تهران است. پیشنهاد مطرح‌شده توسط سازندگان مسکن، عرضه خانه‌هایی با متراژ ۳۰متر است و این سازندگان گفته‌اند که اگر شهرداری، حداقل متراژ ساخت‌وساز در طرح تفصیلی تهران را از ۵۰ به ۳۰ متر مربع کاهش دهد، خانه‌هایی با قیمت پایین برای عرضه در بازار اجاره خواهند ساخت. با توجه به این درخواست و این که شهرداری تهران نیز با ساخت واحد‌های کوچک موافق است، این سؤال مطرح می‌شود که آیا ضابط طرح تفصیلی شهر تهران تغییر خواهد کرد؟ هرچند فعالان و تحلیلگران حوزه‌های مختلف اجتماعی با توجه به بعد خانوار و فرهنگ خانواده، با کوچک شدن واحد‌های مسکونی مخالف هستند، اما سازندگان می‌گویند مسکن‌های ۳۰ متری برای زندگی ۲ نفر متراژ مناسبی است.
خانه‌های ۳۰ متری دردی از گرانی مسکن نمی‌کاهد
شرایط دشواری که قیمت‌های نجومی مسکن برای مردم به وجود آورده بر هیچ کس پوشیده نیست. نکته قابل توجه، اما راهکار‌هایی است که باید برای عبور از بحران فعلی اتخاذ کرد. در حقیقت استفاده از سیاست‎های ناقصی نظیر مسکن استیجاری و یا کم کردن متراژ واحد‌های مسکونی، نه تنها منجر به بهبود شرایط نمی‌شود بلکه در طولانی مدت، باعث بروز بحران‌های بزرگ تری خواهد شد؛ بنابراین وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی مسکن در کشور، برای صاحب خانه کردن مردم، می‌بایست از سیاست‌های درستی نظیر اخذ مالیات‌های تنظیمی به منظور حل مشکلات توزیع و جلوگیری از سوداگری بپردازد. از طرفی با هدف خانه دار کردن اقشار کم درآمد، نسبت به تولید واحد مسکونی به صورت هوشمند اقدام کند.