اجاره‌نشین‌ها در حالت اورژانسی

با به پایان‌رسیدن ماه روزه، مشاوران‌املاک انتظار دارند تنها بخشی از بازار معاملات مسکن – نقل‌وانتقالات اجاره‌ای- که فقط در ایام سه‌ماهه تابستان فعال است، لااقل در یک‌ماه باقیمانده از فصل جاری پا بگیرد و کسب‌وکار به خواب‌رفته بنگاه‌های مسکن را به حالت طبیعی برگرداند، اما با اطلاعاتی که از دلالان بازار اجاره درباره سرنوشت اجاره‌بها به دست آمده، هم‌اکنون خارج‌شدن معاملات اجاره از رکود بی‌سابقه منوط است به یک تصمیم آنی از سوی دولت جدید.

کد خبر: ۳۱۶۸۹

تاریخ: ۲۴ مرداد ۱۳۹۲ - ۰۹:۰۷

به گزارش دنياي اقتصاد، مهلت قراردادهای غالب اجاره‌نشین‌ها معمولا در فصل تابستان سررسید می‌شود طوری که در سایر ماه‌های سال حجم معاملات اجاره به کمترین حد می‌رسد، اما در حال‌حاضر رشد اجاره‌بها به قدری است که تمدید یکی دو ماهه قراردادهای مربوط به تابستان91 جایگزین عقد قرارداد جدید یا تمدید یکساله آنها شده است و مستاجرها از این طریق به‌دنبال آن هستند تنظیم قراردادهای یکساله تابستان92 را به امید اقدام فوری دولت یازدهم ظرف هفته‌های آینده، لااقل به پاییز موکول کنند.
تحقیقات میدانی در شهر تهران نشان می‌دهد: در برخی مناطق قدرت اجاره‌نشین‌ها در مقایسه با تابستان گذشته بین 10 تا 50 درصد کاهش پیدا کرده است.
درباره برنامه ‌فوری قابل‌اجرا توسط کابینه‌ای که از روز شنبه با رای‌اعتماد مجلس، مسوولیت اجرایی از جمله وزارت راه‌وشهرسازی را برعهده می‌گیرد، پیشنهادهایی از سوی مدیران سابق وزارت مسکن وقت مطرح شده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، در قالب این پیشنهاد‌ها وزیر جدید راه‌وشهرسازی باید در کوتاه‌مدت از ظرفیت خانه‌های خالی شهر تهران و در بلندمدت از ظرفیت قانون قدیمی مسکن‌اجاره‌ای که هیچ‌وقت اجرا نشد، استفاده کند.
با نزدیک شدن به آخرین ماه طلایی جابه‌جایی در بازار مسکن، حضور دو گروهی که در حال حاضر عمده‌ترین فعالان این بازار محسوب می‌شوند در بنگاه‌های مسکن از زوایای مختلف قابل توجه است.
با تداوم شرایط رکود در بازار معاملات خرید و فروش مسکن، همچنان عمده فعالان این بازار مستاجران و موجران هستند که برای تقاضا یا عرضه واحدهای مسکونی، به بنگاه‌های مسکن رفت‌وآمد دارند.
این در حالی است که از ابتدای آغاز فصل طلایی جابه‌جایی در بازار مسکن تاکنون که نزدیک به دو ماه از آن می‌گذرد، همچنان شرایط مشابهی نسبت به روزهای اول تیرماه در بازار اجاره حاکم است.
بازار اجاره بها امسال یک خصلت به‌خصوص هم دارد که در سال‌های گذشته کمتر مشاهده شده یا اصلا مشاهده نمی‌شد و آن تداوم التهاب قیمت‌ها در آستانه آخرین ماه جابه‌جایی نسبت به روزهای ابتدایی تابستان است.
در روزهای کنونی امسال(اواخر مرداد) برخلاف مدت مشابه سال‌های گذشته که با گذشتن از نیمه مردادماه، التهاب بازار اجاره مقداری فروکش می‌کرد و مالکان در برابر چانه‌زنی مستاجران انعطاف بیشتری از خود نشان می‌دادند، هنوز سطح عمومی قیمت‌ها در بازار اجاره بالاتر از ارزش واقعی آپارتمان‌هایی است که برای عرضه به مشاوران املاک سپرده شده است.
با این حال، هر چند هنوز تا روزهای پایانی فصل اجاره حداقل یک ماه زمان در اختیار مستاجران است تا در این مدت، ملک دلخواه خود را با شرایط مناسب‌تر پیدا کنند، اما ‌ترجیح اغلب مالکان و مستاجران بر این است که با تمدید قرار داد سال قبل، خود را از التهاب موجود در بنگاه‌های مسکن حفظ کنند.
این در حالی است که بنا بر اظهار مشاوران املاک، نمی‌توان پیش‌بینی کرد امسال در پایان فصل، اجاره قیمت‌ها و میزان عرضه و تقاضا به چه حدی خواهد رسید.
خالی شدن بنگاه‌ها از متقاضیان اجاره در برابر رکودی که امسال در بازار معاملات خرید و فروش مسکن هم با آن مواجه‌اند نکته دیگری است که این تصور را برای مشاوران املاک به وجود آورده که بالا بودن قیمت‌های پیشنهادی موجران باعث شده اغلب مستاجران یا قراردادشان را تمدید کنند یا با گرفتن چند ماه مهلت از موجر صبر کنند تا پس از فروکش کردن التهاب در بازار اجاره یعنی اواخر شهریور ماه یا پس از آن، برای اجاره واحد مسکونی جدید اقدام کنند.
مهاجرت مستاجران به مناطق پایین‌تر
تحقیقات میدانی از واقعیت بازار اجاره تابستان 92 حاکی است: هم اکنون درصد قابل توجهی از متقاضیان بازار اجاره مستاجرانی هستند که سال‌های قبل و پارسال در مناطق بالاتر پایتخت ساکن بوده‌اند و امسال به دلیل کاهش قدرت پرداخت اجاره مجبور شده‌اند در مناطق پایین‌تر آپارتمان مورد نظر خود را جست‌وجو کنند.
این در حالی است که درصد دیگری از مستاجران که در همان منطقه محل سکونت قبلی خود به دنبال اجاره آپارتمان هستند به دلیل نداشتن بنیه مالی کافی درنتیجه افزایش قیمت‌ها به سکونت در آپارتمان‌های کوچک متراژتر یا قدیمی‌تر رضایت می‌دهند.
در این میان برخی مشاوران املاک در مناطق مختلف از کاهش 10 تا 50 درصدی قدرت خرید مستاجران در سال جاری خبر می‌دهند که بخش قابل توجهی از آن متاثر از تورم عمومی است و بخشی دیگر به افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها بر‌می‌گردد.
رکود به رغم تعادل عرضه و تقاضا
امسال در بازار اجاره مسکن، هم تقاضا وجود دارد و هم متناسب با این سطح تقاضا، عرضه.
اما بنگاه‌های مسکن رفت و آمدی را که سال‌های قبل در این روزها در آنها وجود داشت شاهد نیستند، به عبارت صریح‌تر، حضور طرفین معاملات اجاره در بازار تاکنون منجر به امضای حجم قابل توجه قرارداد اجاره مانند آنچه سال‌های پیش در این دوره از سال رایج بود، نشده است.
مهم‌ترین علتی که مشاوران املاک در تشریح وضعیت رکودی کسب‌وکار خود بیان  می‌کنند به غیرواقعی بودن رقم درخواستی موجران بابت اجاره آپارتمان برمی‌گردد که باعث شده بنگاه‌ها از مستاجرخالی شود.
در این میان عمده‌ترین فعالیت روزمره مشاوران املاک این روزها به فایل کردن درخواست‌های مستاجران و همچنین آپارتمان‌های عرضه شده از سوی موجران برمی‌گردد که اغلب حتی منجر به بازدید هم نمی‌شوند.
مستاجران خسته از چانه‌زنی‌های بی‌نتیجه
با این وجود برخی مالکان هم هستند که با مشاهده این وضعیت دست مشاور املاک را باز گذاشته‌اند تا با رقمی معقول‌تر ملکشان را اجاره دهند.
این در حالی است که این روزها اغلب مستاجران هم از چانه‌زنی خسته شده‌اند و به محض مشاهده فایلی که با قیمتی بالاتر از توان مالی آنها به بازار اجاره عرضه شده است به سراغ فایل‌های دیگر یا بنگاه‌های دیگری می‌روند و‌ترجیح می‌دهند وقت خود را بر سر چانه‌زنی‌های بی‌نتیجه هدر ندهند.
ارقام بالای اجاره برای واحدهای کوچک‌متراژ کمتر از 50 مترمربع نیز بازار این دسته از واحدها را با مشکلات خاصی رو‌به‌رو کرده است.
اجاره این واحدها که در مناطق مرکزی و معمولی شهر هم اکنون از مرز 500 هزار تومان گذشته و تا 1 میلیون تومان نیز می‌رسد متقاضیان این دسته از واحدها را که اغلب مجردها یا زوج‌های جوان هستند با مشکل مواجه کرده است.
این در حالی است که اغلب مالکان این واحدها خواهان دریافت اجاره هستند و از پذیرفتن ودیعه‌های بیش از 10 میلیون تومان خودداری می‌کنند.
اما، واقعیت‌های روزهای اخیر بازار اجاره به گونه‌ای است که نمی‌توان روزهای پایانی این فصل را به طور دقیق پیش‌بینی و تعیین کرد که آیا قیمت‌ها متعادل‌تر می‌شود یا خیر؟
اما آنچه مسلم است اینکه در صورت ادامه و تشدید رکود در بازار اجاره، مالکان هم مجبور می‌شوند قدری از مواضع غیرمنطقی خود پایین آمده و قیمت‌های پیشنهادی‌شان را به واقعیت نزدیک‌تر کنند.

نسخه اجاره‌بها؛ قانون دهه 70
دولت در چند سال اخیر برای تامین نیاز اجاره‌نشین‌های ساکن تهران احداث «مسکن‌مالکیتی» برای آنها را پیگیری کرد و برای گروه‌هایی که دنبال «مسکن‌اجاره‌ای» بودند و به دو علت –ناتوانی در تامین مسکن‌ملکی یا عدم تمایل به خرید مسکن‌ملکی- هرگز به عنوان متقاضی در بازار خرید مسکن حاضر نمی‌شدند، برنامه ساخت مسکن‌مهر را به اجرا درآورد، غافل از اینکه بازار بکر 400 هزار واحدمسکونی خالی از سکنه در تهران اگر با اقدام به‌موقع دولت و مجلس، برای صاحبان این واحدها ناامن می‌شد، حداقل 200 هزار واحدمسکونی به ظرفیت آپارتمان‌های اجاره‌ای شهر تهران اضافه می‌شد و در نتیجه تب اجاره فروکش می‌کرد.
احداث نزدیک به 2 میلیون واحد مسکونی‌مهر در کشور و 500 هزار از این واحدها برای شهر تهران، اگرچه بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مسکن را از صف تقاضا خارج کرد، اما وضع موجود اجاره‌بها نشان می‌دهد سهم کسانی که از بازار اجاره وارد بازار مسکن‌مهر شده‌اند در اندازه‌ای که تاثیرگذار باشد، نبوده است بلکه عمده پیش‌خریداران مسکن‌مهر گروه‌هایی بودند که بیشتر در بازار خرید حضور داشتند و با مراجعه‌های مکرر به این بازار، به التهاب قیمت‌ها می‌افزودند.
با این حال، هم‌اکنون جای برنامه‌ای که مختص بازار اجاره باشد و بتواند اثرگذارتر از برنامه‌ها و طرح‌های قبلی، ریشه تورم اجاره‌بها را خشک کند، خالی است.
در این باره محمود جهانی مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت مسکن سابق به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: وزیر راه‌وشهرسازی دولت یازدهم در مواجهه با چالش کنونی بازار اجاره‌نشین‌ها باید در دو فاز کوتاه‌مدت و میان‌مدت، چالش را کنترل کند. برای کوتاه‌مدت استفاده از ظرفیت خانه‌های‌خالی پیشنهاد می‌شود که این ظرفیت از طریق تصویب دریافت مالیات، در اختیار بازار اجاره قرار خواهد گرفت. در میان‌مدت نیز باید قانون مصوب سال77 تحت عنوان «تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی‌اجاره‌ای» مورد توجه قرار بگیرد.
جهانی افزود: لایحه این قانون در زمان وزارت عباس آخوندی طراحی شد و در شورای‌ویژه دولت که مرحوم نوربخش– رییس کل وقت بانک‌مرکزی- در آن حضور داشتند از آن دفاع شد و سرانجام در سال77 که وزیر تغییر کرد به تصویب رسید؛ اما عدم اعتقاد به مفاد این قانون ظرف سال‌های اخیر، تاکنون مانع بروز مزایای این قانون در بازار اجاره شده است. در قالب این قانون مقرر شده بود ظرف 10سال بین 300 هزار تا 400 هزار واحدمسکونی اجاره‌ای ساخته شود طوری که این واحدها ابتدا بین 10 تا 15 سال در بازار اجاره مورد استفاده قرار بگیرند و سپس تبدیل به اجاره‌به‌شرط تملیک شود، اما در سال77، میل دولت به ساخت مسکن‌ اجاره‌به‌شرط تملیک بیشتر از مسکن‌اجاره‌ای بود.
جهانی تاکید کرد: این قانون به دولت اجازه می‌دهد واحدهای ساخته‌شده را 2سال به هر مستاجر اجاره دهد و حداکثر برای یک دوره 2ساله آن را تمدید کند و اگر این قانون اجرا می‌شد نیاز اجاره‌ای اقشار کم‌درآمد و زوج‌های جوان را تامین می‌کرد؛ ضمن اینکه در این قانون پیش‌بینی ایجاد شرکت‌های مدیریت اجاره‌داری نیز شده بود.
مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن با بیان اینکه دولت‌های گذشته مسکن‌ملکی را به مسکن‌اجاره‌ای ترجیح می‌دادند؛ در حالی که نگاه واحد به این دو بازار مستقل، درست نیست، افزود: علاوه بر قانون مصوب دهه70، ماده‌ای از قانون ساماندهی مسکن که آن هم بر ساخت مسکن‌اجاره‌ای تاکید دارد نیز باید سرلوحه دولت جدید در بخش مسکن برای مهار اجاره‌بها قرار بگیرد.