مهاجرت نوع ۲ در بازار مسکن

ایران اکونومیست- مهاجرت محسوس گروهی از متقاضیان خرید مسکن از پایتخت به شهرهای اطراف، یک پیام مرتبط با تحولات اخیر در بازار معاملات ملک مخابره کرد. تحقیقات میدانی از بازار مسکن شهر تهران و مناطق شهری اطراف آن نشان می‌دهد متقاضیان سرمایه‌ای خرید آپارتمان که تا همین اواخر بهار، در مناطقی از پایتخت مشغول خرید بودند طی هفته‌های گذشته «شهرهای جدید» اطراف تهران و کرج را گزینه‌ مناسب تشخیص داده‌اند.

کد خبر: ۳۱۶۲۸۸

تاریخ: ۲۰ مرداد ۱۳۹۸ - ۱۲:۱۷

دنیای اقتصاد در گزارشی این موضوع را بررسی کرده که در ذیل به موارد اهم آن اشاره می کنیم:
این تغییر مقصد سرمایه‌های ملکی به دو علت اصلی اتفاق افتاده است. «فاصله بین بودجه سرمایه‌گذاران مانده در بازار مسکن و میانگین قیمت آپارتمان‌های پایتخت» و «تلقی خط‌پایان رشد قیمت مسکن از آمارهای تیرماه» دو عامل هدایت‌کننده موج تقاضای سرمایه‌ای ملکی به بیرون از پایتخت است.
متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اطراف تهران - شهرهای جدید - حدود یک سوم قیمت آپارتمان‌های پایتخت برآورد می‌شود. از طرفی،‌ فراوانی فایل‌های فروش واحد مسکونی در این شهرها تحت تاثیر بازار معاملات «مسکن‌مهر»،‌ بیشتر از موجودی فایل در بازار مسکن تهران است. این حرکت تقاضای سرمایه‌ای با توجه به اینکه بعد از خروج سال گذشته تقاضای مصرفی از بازار مسکن تهران شکل گرفته است، مهاجرت نوع دو محسوب می‌شود. تقاضای سرمایه‌ای البته از اوایل امسال، مناطق جنوبی تهران را به محله‌های شمالی ترجیح داده بود.
نوع دوم مهاجرت در بازار مسکن پایتخت کلید خورد. پس از مستاجران و متقاضیان مسکن در نیمه جنوبی تهران که به دنبال موج اول جهش قیمت مسکن در نیمه سال گذشته، به سمت حومه سرازیر شدند، اکنون متقاضیان سرمایه‌ای مسکن تهران را ترک و شهرهای حومه‌ای را برای خرید انتخاب کرده‌اند. یک منشا مهم این تغییر مقصد خریداران ملکی، محدودیت بودجه‌ای آنهاست که سبب شده ناگزیر به دنبال گزینه جایگزین «تهران» باشند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، مهاجرت سرمایه‌گذاران ملکی از تهران به حومه را از دو منظر می‌توان «نوع دوم» مهاجرت متقاضیان مسکن پایتخت نامید. از یکسو این مهاجرت پس از کوچ گروهی از متقاضیان مسکن در نیمه جنوبی تهران به شهرهای حومه‌ای رخ داده است و از این بابت که این بار مهاجرت تقاضای سرمایه‌ای پس از تقاضای مصرفی صورت می‌گیرد، نوع دوم به شمار می‌آید.
به این ترتیب نوع اول مهاجرت متقاضیان مسکن به حومه در نیمه سال گذشته آغاز شد. اما تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حاکی از این است که نوع دوم مهاجرت از سوی متقاضیان سرمایه‌ای مسکن نیز اخیرا آغاز شده است. از منظر دیگر، به کوچ اخیر سرمایه‌گذاران ملکی از تهران به شهرهای جدید حومه‌ای از این بابت که دومین مهاجرت آنها در طول یک سال اخیر به شمار می‌آید، «نوع دوم» اطلاق می‌شود.
ماجرا از این قرار است که سرمایه‌گذاران ملکی پایتخت ماه‌های قبل و تقریبا از اواخر سال گذشته، یک بار در محدوده حریم شهر تهران کوچ منطقه‌ای داشتند. بسیاری از متقاضیان سرمایه‌ای خرید مسکن که دارایی نقدی خود را به امید کسب سود در میان‌مدت و بلندمدت، به دارایی ملکی تبدیل می‌کنند، از اواخر سال ۹۶ تحرک خود را در بازار مسکن پایتخت آغاز کردند و بخش مهمی از متقاضیان مسکن در طول سال ۹۷ همین گروه بودند. این در حالی است که تحولات شتابان قیمت مسکن این گروه را در نیمه دوم سال گذشته وادار به تغییر منطقه مورد جست‌وجو برای خرید کرد. جویندگان آپارتمان در منطقه ۴، به سراغ منطقه ۸ رفتند و متقاضیان خرید ملک در منطقه ۵ نیز، مناطق ۲۱ و ۲۲ را جایگزین کردند. این مهاجرت متقاضیان سرمایه‌ای ملک در تمام مناطق رخ داد و اکنون کوچ نوع دوم آنها به شکل «بین شهری» در حال وقوع است.
دو علت مهاجرت سرمایه‌گذاران ملکی
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن حکایت از آن دارد که دو علت این کوچ نوع دوم گروهی از متقاضیان ملکی را رقم زده است. هر دو علت وزن قابل توجهی در این تغییر مقصد دارند و نمی‌توان یکی را نسبت به دیگری موثرتر عنوان کرد. یک علت تغییرات قیمتی مسکن در تهران و افزایش کف بودجه‌ای قابل استفاده در معامله ملکی است که تناسبی با بودجه بسیاری از متقاضیان سرمایه‌ای مسکن ندارد.
یک علت دیگر انتخاب مهاجرت از سوی سرمایه‌گذاران ملکی تهران رسیدن به پایان کار رشد قیمت مسکن و شروع کاهشی قیمت‌های فروش است. اگرچه با توجه به بالا بودن حداقل مبلغ خرید ملک در اغلب مناطق مسکونی تهران، دست بسیاری از سرمایه‌گذاران ملکی از این خرید کوتاه است، اما مشاهده ریزش قیمت‌های پیشنهادی فروش در شهرهای جدید مشوق مضاعف آنها برای کوچ به حومه بوده است.
این مهاجرت چرخش تورم ملکی به سمت صفر شدن در تیرماه را تایید کرده و منعکس‌کننده انتظارات خریداران از بازار مسکن و قطع امید آنها از بازار و قیمت‌های کنونی در پایتخت است. به این ترتیب احتمال حاکمیت ثبات در بازار مسکن بالاست و حتی می‌توانیم شاهد کاهش قیمت اسمی مسکن در ماه‌های آتی باشیم.به‌طور کلی از آنجا که تقاضای سرمایه‌ای و غیرمصرفی، با دقت به مراتب بیشتری نسبت به متقاضیان مصرفی مسکن، وضعیت بازار را رصد می‌کند، تحلیل قوی‌تری از نوسان آتی بازار دارد. این گروه از متقاضیان اگر مشاهده کنند که بازار مسکن کشش افزایش قیمت دارد، با هیجان بیشتری به آن ورود می‌کنند و اینکه اکنون از خرید در تهران انصراف داده‌اند، به این معناست که آینده بازار را باثبات تلقی می‌کنند. هرچند نقش بودجه محدود آنها در این انتخاب را نیز همان‌طور که اشاره شد، نباید نادیده گرفت.