تركش ارز و سکه به همه چیز خورد*قيمت مسكن بالا رفت اما كمتر از نرخ تورم

ايران اكونوميست :هنوز يك هفته از پايان تعطيلات نوروزي و آغاز فعاليت‌هاي رسمي در بازار نگذشته كه زمزمه‌هاي افزايش قيمت در بخش‌هاي مختلف، به ويژه مسكن به گوش مي‌رسد. مستاجران نگران بالا رفتن نرخ اجاره و متقاضيان خريد مسكن دلهره افزايش ناگهاني قيمت‌ها را دارند. اما آنچه اهميت دارد اين است كه در پي اجراي طرح مسكن مهر كه به اعتقاد رييس جمهوري طرحي ضربتي براي جبران عقب‌ماندگي‌ها در بخش مسكن و پاسخي به تقاضاهاي انبوه در بازار مسكن است، وزارت راه‌ و شهرسازي در پي انتقادات كارشناسان، مطالعه براي اجراي طرحي در داخل پايتخت را آغاز كرده‌ است تا بتواند در پايان دولت دهم از در بخش مسكن سربلند بيرون بيايد.

کد خبر: ۳۱۴۸

تاریخ: ۱۹ فروردين ۱۳۹۱ - ۰۹:۳۳

در اين راستا گفت‌وگويي با علي نيكزاد ـ وزير كابينه دولت دهم و سكان‌دار وزارت راه و شهرسازي ـ انجام‌ داده‌ايم. وي در اين گفت‌وگو بار ديگر تاكيد مي‌كند كه ميزان افزايش قيمت مسكن از نرخ تورم كمتر بوده است.

نيكزاد همچنين از احتمال ساخت مسكن در تهران براي اقشاري غير از متقاضيان مسكن مهر خبر مي‌دهد و معتقد است در تهران هم اگر بتوانيم به همه خانه بدهيم مشكلي در اين شهر و كشور از باب مسكن باقي نخواهد ماند؛ در اين زمينه هم اقداماتي براي سال جاري انجام مي‌دهيم.

آنچه در ذيل مي‌خوانيد مشروح اين گفت‌و گو است:

*باتوجه به اهميت قيمت مسكن براي مردم و نگراني‌هاي موجود در اين مورد، پيش‌بيني شما از وضعيت بازار مسكن چيست؟شما دائما افزایش قیمت مسکن را رد مي‌كنيد اما مثال‌هايي وجود دارد که افزایش قیمت مسکن را نشان می‌دهد.

- میزان افزایش بالاتر از نرخ تورم بوده یا پایین‌تر؟ اگر قيمت مسكن بالا رفته كمتر از نرخ تورم بوده است و اين‌كه مطلق بگويند قيمت‌ها وحشتناك بالا رفته است من قبول ندارم. زيرا ما سامانه معاملات املاك و مستغلات را داريم و اطلاعات بازار را از طريق آن رصد و تحليل مي‌كنيم و مراجعه به اين سامانه نشان مي‌دهد که افزایش قیمت مسکن کمتر از تورم است، درمورد کسی كه می‌گوید روز گذشته خانه‌ام را متری دو میلیون تومان می‌فروختم، امروز 4 میلیون تومان، بايد ديد چه کسی خریده چه کسی فروخته است؟

سال گذشته هم موضوع ارز و سکه رد شد اما ترکش آن به همه چیز خورد اما ما بازهم ادعا می‌کنیم مسکن به آن اندازه‌ای که مدنظر برخی بوده، تکان نخورده است و سال 91 نیز به صورت گسترده در شهرهای اطراف و بیشتر نزدیک تهران مانند پردیس گفته‌ایم خانه‌هایی را بسازند که تا پایان سال در کنار افتتاح های چندنوبته از گذشته در اختیار مردم قرار بدهیم و از همه مهم‌تر دو کار است که اگر انجام شود شهرهای اقماری اطراف تهران مانند شهرهای اقماری دنیا توجیه پیدا می‌کند.

از سوي ديگر در قيمت مسكن نيز پنج مولفه را تاثيرگذار مي‌دانم. زمين يكي از اين مولفه‌ها است كه آن را رايگان در اختيار مردم قرار مي‌دهيم. مولفه ديگر تسهيلات است كه به صورت قرض‌الحسنه به مردم داده مي‌شود، ديگري خدمات فني و نظام مهندسي و شهرداري است كه با همان قيمت قبلي ارائه مي‌شود و براي اين امر از اين دو نهاد تشكر مي‌كنيم. ديگري دستمزد است كه تاثيري چنداني ندارد و در مورد مولفه پنجم كه مصالح ساختماني‌ است اعتقاد دارم اگر فاز دوم هدفمندسازي‌ يارانه‌ها اجرا شود و فقط وزارت صنعت، معدن و تجارت قيمت مصالح مانند سيمان و ميلگرد مانند گذشته كنترل كرده و ثابت نگه دارد آنگاه قيمت ساخت تغيير نخواهد كرد زيرا واحدها به صورت انبوه براي ساخت به سازندگان واگذار مي‌كنيم و اين سود خودش را خواهد داشت. در نهايت افق كار تا به امروز مشخص و خوب بوده و اميدوارم در سال 91 نيز با جهش قيمت بالايي مواجه نشويم و بازار اجاره نيز با اقدام بانك مركزي در راستاي افزايش نرخ سود بانكي سامان خوبي داشته است.

*اگرچه در افزايش قيمت مسكن نرخ دستمزد و مصالح ساختماني تاثير دارند اما به نظر مي‌رسد جو رواني تاثير بيشتري در بالا رفتن قيمت‌ها دارد كه بخشي از اين جو رواني به دليل ناآگاهي بسياري از افراد ايجاد مي‌شود. شايد مدتي زمان لازم است تا افراد به اين باور برسند كه با استفاده از واحدهاي مسكن مهر مي‌توانند صاحبخانه شوند و از سوي ديگر شايد مردم نيز توجه نمي‌كنند كه هرقدر قيمت‌ها بالا برود سودي براي آن‌ها نخواهد داشت. تحليل شما از اين وضعيت چيست؟

-من بازهم اعتقاد خودم را دارم كه اگر قيمت مسكن بالا رفته كمتر از نرخ تورم بوده است. نبايد به بحث‌هاي رواني توجه كنيم. بايد واقع‌گرا باشيم و كساني كه مي‌خواهند مسكن بگيرند با توجه به اين‌ واقعيت باشد كه تعداد كافي مسكن در نقاط دورتر از مركز تهران وجود دارد و مي‌توانند بروند اين خانه‌ها را بگيرند. ما نيز به شايعات توجه نمي‌كنيم و به اطلاعات سامانه معاملات توجه كرده و قيمت‌ها را از آن طريق رصد مي‌كنيم. آن سامانه و اقدامات انجام شده در بحث معاملات نشان از افزايش وحشتناك قيمت مسكن ندارد. به علاوه اگر با برقراري حمل‌ و نقل سريع و روان، مردم در پرديس، پرند و هشتگرد ساكن شوند، بخشي از مشكل كمبود مسكن حل مي‌شود. به عنوان مثال فاصله پرديس تا تهران زياد نيست و با آزادراه ايجاد شده زمان تردد 20 دقيقه خواهد بود و از زماني كه من در وزارت راه و شهرسازي مسوول هستيم مشكلي براي آزادراه تهران – پرديس ايجاد نشده است. از سوي ديگر هم شايد تعداد انبوه در نزديك‌ترين جا به تهران كه اقبال عمومي مردم نسبت به‌ آن وجود دارد، مسكن بسازيم.

اما در توضيح برنامه‌هاي بخش مسكن در کشور بايد بگويم 22 میلیون نفر در روستا زندگی می‌کنند و ادعا می‌کنیم هرکس بخواهد در روستا برای خودش خانه بسازد در دولت نهم و دهم می‌تواند 10 میلیون وام قرض الحسنه دریافت کند. در طول این مدت هم یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی ساخته ‌ شده که در مقایسه با قبل نشان از رشد فاحش دارد زيرا در برنامه‌هاي سوم یا چهارم حدود 81 هزار واحد ساخته شد. این در حالی است که در سال گذشته علاوه‌ بر اينكه 200 هزار واحد سهمیه‌مان را تمام کردیم، 400 هزار واحد سهمیه اضافه نيز شروع کردیم و در سال 91 هم 200 هزار واحد به آن اضافه شد.

اما در شهرهای زیر 25 هزار نفر که تامین مسکن بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است، تقریبا می‌شود گفت که مشکلی به نام مسکن در این شهرها وجود ندارد، زیرا وام مسکن مهر داده می‌شود، چه برای شهرهایی که زمین دارند و چه برای شهرهای فاقد زمین، اما در مورد شهرهايي كه زمين نداشتند از طریق توافق و الحاق، اقداماتي صورت گرفته و حتی برای حدود 12 شهر که زمین نداشتند از منابع سازمان ملی زمین و مسکن پول گذاشتیم و زمین خریدیم.

اما در شهرهای بالای 25 هزار نفر هم مسکن مهر شروع شده و با افتتاح‌هایی که انجام شده و در سال 91 نیز ادامه خواهد‌ داشت میزان عرضه به تقاضا نزدیک می‌شود. مي‌ماند کلان شهرها. به عنوان مثال اگر کسی بخواهد در شهر تبریز خانه داشته باشد باید پول قابل توجهی بدهد و خانه بخرد اما در شهر جديد سهند که دولت زیرساخت‌ها را تامین کرده و آب برق و گاز را ايجاد و مسجد و مدرسه ساخته است و از همه مهم‌تر براي حمل‌و‌نقل سريع که حرف اول را در سکونت مردم در شهرهای اقماری می‌زند آزادراهی را از تبریز به سهند ایجاد می‌کند. همچنین در شهرهای جدید گلبهار مشهد، فولادشهر و مجلسي اصفهان و صدرای شیراز واحدهای مسکونی ساخته می‌شود.

درمورد شهر تهران هم در سال 90 شهرداری برای200 هزار واحد پروانه ساخت صادر کرده است که در تاریخ تهران بی‌سابقه است یعنی کسانی که گفتند نمی خواهیم در تهران بارگذاری افزایش پیدا کند در 12 ماه، 200 هزار پروانه ساخت صادر كرده‌اند اما، ما در تهران در شهر جدید پرند 100 هزار واحد ساخته ایم که در حال واگذاری است. درپردیس نیز 30 هزار واحد، هشتگرد 55 هزار واحد و در اندیشه 10 هزار واحد ساخته‌ایم که در حال واگذاری است. برای سال 91 نیز 100 هزار واحد دیگر را آغاز می کنیم، بنابراين در مجموع 250 هزار واحد را در عرض سه سال براي تهران در نظر گرفتيم.

*از ابتداي مسكن مهر تاكنون چند واحد افتتاح و به متقاضيان تحويل داده شده است؟ با توجه به اينكه در تهران طي تقريبا چهار سال از آغاز اين طرح از اواخر سال 90 شاهد افتتاح واحدهاي مسكوني بوديم.

- در سال‌هاي 89 و 90 ميزان ساخت وسازها به حدود دو ميليون و 700 هزار واحد رسيد. ابتداي سال گذشته نيز اعلام كرديم كه يك ميليون و 200 هزار واحد را افتتاح مي كنيم كه از اين تعداد 400 هزار واحد روستايي تمام شده است و در شهرهاي مختلف نيز 400 هزار واحد از انواع واحدهاي مسكوني مانند اجاره پنج ساله، مسكن تعاوني، 99 ساله، خودمالك و بافت فرسوده افتتاح كرده‌ايم. 300 هزار واحد نيز آماده افتتاح در 16 استان كشور قرار دارند، بنابراين به عدد يك ميليون و صد هزار واحد در سال 90 رسيديم. برنامه را كه اعلام مي‌كنم همكاران مي‌گويند افق‌هاي بلند ما را دچار مشكل اجرايي مي‌كند، اما يقيين بدانيد كليه واحدهاي مسكوني كه تا پيش از سال 91 آغاز شده در سال 91 بايد تمام شود. در واقع كل دو ميليون و 700 هزار واحد روستايي و شهري بايد در سال 91 تكميل شوند.

همچنين 800 هزار واحد را كه عمدتا به صورت واحدهاي خودمالك و نوسازي بافت فرسوده است در سال 91 آغاز كرده و حدود 150 هزار واحد نيز مسكن مهر 99 ساله است كه به طور مستقيم توسط انبوه‌سازان ساخته مي‌شود و به گونه‌اي برنامه‌ريزي مي‌كنيم كه اين تعداد واحدها نيز در شش ماهه دوم سال 92 به پايان برسد. بنابراين اعتقاد ما اين است كه مسكن‌هاي موجود را بايد بسازيم، از بافت فرسوده و خودمالكي حمايت كنيم و در سال جاري انبوه واحدهاي مسكوني را در اختيار مردم قرار بدهيم. حالا من يك سوال مي‌پرسم كه اگر ساخت مسكن مهر تاثيري نداشته پس صد هزار واحدي كه اكنون به مردم واگذار مي‌كنيم چيست؟ در واقع ما واحدهاي مسكوني را به افرادي مي‌دهيم كه در تهران ساكن و مستاجر بودند و اكنون در اين واحدهاي مسكوني ساكن مي‌شوند و در مقابل تعدادي واحد در تهران تخليه مي‌شود.

*اما بسياري بر اين باورند كه افرادي كه متقاضي مسكن مهر هستند نقشي در بازار مسكن ندارند، زيرا توان مالي آن‌ها پايين است و نمي‌توانند در بازار حضور پيدا كنند؟

-پس اين افراد چه كساني هستند، مگر در تهران زندگي نمي‌كنند؟ براي صد هزار نفر در پرند خانه ساخته‌ايم كه براي سكونت به اين شهر مي‌آيند. در هشتگرد نيز كارگران ايران خودرو خودشان سه هزار واحد ساخته‌اند.

*در واقع عده‌اي معتقدند اين افراد كساني هستند كه در تهران حاشيه‌نشين بوده‌اند و در اطراف تهران زندگي مي‌كردند اما با اجراي طرح مسكن مهر ساماندهي شده‌اند و شايد تصور اين است كه بار جمعيتي از تهران خارج نمي‌شود.

-اما همكاران من كه در وزارتخانه كار مي‌كنند و مستاجر هستند اگر در پرديس به آنها خانه بدهيم حاضرند منتقل شوند.

*به هر حال گروهي معتقدند تقاضاي موثر آن است كه به عنوان مثال فردي 150 - 100 ميليون پول در اختيار دارد و براي تهيه مسكن وارد بازار مي‌شود اما اين افراد كه متقاضي مسكن مهر هستند با 14 ميليون تومان نمي‌توانند نقشي در بازار داشته باشند و در تهران تصور خانه‌دار شدن داشته باشند.

- البته از يك طرف اعتقاد همه ما اين است كه در تهران نبايد بارگذاري صورت بگيرد و علت اين‌كه گفته شده در تهران خانه نسازيد همين است اما در چنين شرايطي همان‌طور كه اشاره كردم مي‌بينيم كه كساني كه چنين ادعايي دارند براي 200 هزار واحد پروانه ساخت در سال 90 صادر كرده‌اند يعني باز هم روي تهران بارگذاري كرده‌اند و شايد ما هم برگرديم و تعدادي خانه در تهران بسازيم. اما در مورد اين‌كه مي‌گوييد واحدهايي كه در پرديس، هشتگرد، انديشه و پرند ساخته و واگذار مي‌شوند مربوط به تقاضاي موثر نيست، بالاخره اين جمعيت در اين نقطه جغرافيايي ساكن هستند. افراد خاصي در پرديس ساكن شدند كه اسم نمي‌برم اما همان افراد مسووليت بالاي مشاغل را در كشور به عهده دارند و من خودم نوشتم كه به آن‌ها در پرديس خانه بدهند. اما درباره اين نكته كه بگويند كسي كه در تهران كار مي‌كند و نمي‌تواند به پرند برود و برگردد ممكن است واحد مسكوني خود در پرند را اجاره دهد و مجددا در تهران خانه‌اي اجاره كند، مي‌ـوان تاكيد كرد به طور خلاصله خدمتي براي مردم انجام شده است و باز هم مي‌گويم كه در تهران هم اگر بتوانيم به همه خانه بدهيم مشكلي در تهران و كشور از باب مسكن باقي نخواهد ماند، اما در اين زمينه هم اقداماتي براي سال جاري انجام مي‌دهيم كه براي افرادي كه مد نظر سوال شما است خانه بسازيم. در مجموع مسکن کل کشور را تحلیل کردم اما کل تصمیم‌گیری و نگاه‌ها به تهران است و اگر قیمت در تهران بالا رود عده‌ای فکر می‌کنند در ایران چنین اتفاقی افتاده در صورتی که چنین نیست.

*آيا اين همان طرح جديدي است كه رييس جمهوري اواخر سال گذشته در مراسم افتتاح 15 هزار واحد مسكوني در پاكدشت به آن اشاره كرد؟

-جزئيات اين طرح در آينده اعلام مي‌شود؛ اما اگر مشكل مترو هشتگرد و پرند را حل كنيم هر كسي از هر نقطه تهران مي‌تواند در 30 دقيقه به اين شهرها برود. من چندين بار از پرند بازديد كرده‌ام؛ نحوه برخورد، نوع پوشش، وسيله نقليه و ... بيانگر اين است كه افرادي كه به پرند براي ثبت نام مسكن مهر مراجعه كرده‌اند اين طور نيست كه در حاشيه‌ها زندگي كنند اما چاره‌اي ندارند زيرا عمده درآمد خود را به براي اجاره مي‌دهند. ولي افتتاح‌هايي را انجام مي‌دهيم و مسئله تاسيسات زيربنايي نيز حل شده‌ است و شايد پروژه‌هاي ديگري را در جاهاي مختلف تهران در سال جاري بسازيم.

*در راستاي ايجاد مترو اين شهر‌هاي جديد چه اقداماتي انجام شده‌ است؟

-در زمان حضور آقاي هاشمي در مترو كاري انجام نشد اما وزارت مسكن به تعهد خود عمل كرد و 25 كيلومتر سهم وزارت مسكن سابق آماده ريل‌‌گذاري است. اكنون 300 ميليارد تومان براي مترو پرند در نظر گرفته شده‌ است و دولت صد ميليارد تومان از اين مبلغ را طي دو ماه اخير سال گذشته پرداخت كرده‌ و با توجه به جديت مدير عامل مترو اميدواريم مترو پرند به سرانجام برسد. در مورد متروي هشتگرد نيز به رغم اين‌كه خودمان به برخي از دستگاه‌هاي دولتي زمين داده بوديم اجازه عبور مترو را نمي‌دادند اما اكنون متروي هشتگرد را به روسازي رسانده‌ايم و 80 ميليارد تومان نيز هزينه روسازي متروي تهران به هشتگرد است كه به جاي پرداخت هزينه، زمين در اختيار شركتي كه بنا شده روسازي را انجام دهد قرار مي‌دهيم. بنابراين به شدت به فكر ايجاد حمل و نقل روان براي شهرهاي جديد هستيم. همان‌طور كه براي پرديس آزادراه تهران-پرديس به بهره برداري رسيد.

* اما به عنوان سوال پاياني در بخش اجاره پيش‌بيني شما از وضعيت بازار در سال جاري چيست با توجه به اينكه در سال گذشته شاهد افزايش نرخ اجاره بوديم؟

- در مورد بازار اجاره كه به هم خورد اصل موضوع اين بود كه مردم پولی را برای رهن در نظر می‌گیرند و هر سال درصد جزئی روی قیمت اجاره می گذارند و مسکن شان را تامین می‌کنند اما سود تسهیلات که کاهش یافت صاحبخانه‌ها به سمت دریافت اجاره به صورت ماهانه روی آوردند و با توجه به اینکه اجاره‌نشینان نمی توانند با پولشان کار كنند ممكن است مقداری کار بپیچید که برای رفع موضوع تابستان گذشته موضوع کنترل تعزیراتی را مطرح کردیم که موفق هم بود. اما اکنون با توجه به سود اوراق مشارکت و همچنین افزایش سود سپرده‌های بانکی رهن و اجاره در تهران جاری می‌شود و الگوی اجاره تغيير مي‌كند.