بررسی تحولات هشت ساله بازار مسکن ؛

مسکن چگونه ضربه‌گیر شد؟

گزارش اخير مركز آمار ايران درباره رشد 6 تا 9 برابري قيمت «مسكن» و «زمين» ظرف 8 سال دولت‌هاي نهم و دهم، مديران دولت را از بابت عدم همخواني اين گزارش با اطلاعات سال گذشته اين مركز و همچنين هماهنگ نبودن اطلاعات آن با نتايج مورد انتظار از برنامه‌هاي وسيع ساخت‌وساز همچون مسكن‌مهر، در شوك فرو برده است، طوري‌كه برخي كارشناسان وابسته به دولت از احتمال خطا در محاسبات مربوط به نرخ رشد قيمت مسكن سخن مي‌‌گويند.

کد خبر: ۳۱۳۸۵

تاریخ: ۲۱ مرداد ۱۳۹۲ - ۱۰:۰۳

اما در تحليل تازه‌اي كه توسط يكي از مديران سابق وزارت مسكن وقت، درباره ماجراي «دو بار جهش قيمت ملك در فاصله سال‌هاي 84 تا 91» مطرح شده، آمده است: انحراف بي‌سابقه شاخص قيمت مسكن از شاخص تورم در 8سال اخير در شرايطي رخ داده كه حجم عرضه و توليد مسكن در اين دوره، به مراتب بيشتر از نياز صورت گرفته و انصافا تمام همت دولت قبل صرف افزايش عرضه شده است و نتيجه آن هم‌اكنون باعث تعادل نسبي بين تعداد واحدها و تعداد خانوارها شده است. با اين حال آنچه در اين سال‌ها فاصله شاخص قيمت مسكن از منحني تورم را از حالت طبيعي 2 درصد به حداقل 10 تا 15 درصد افزايش داده، منشا درون‌بخشي ندارد، بلكه ناشي از متغيرهاي اقتصاد كلان جامعه بوده است. اين تحليل به نقش 4 فاكتور اقتصادي -از جمله نقدينگي و تورم- براي استفاده از بازار مسكن به عنوان ضربه‌گير، پرداخته است.
ماجرای 8 سال نوسان در بازار مسكن

قیمت مسکن چگونه 6 برابر شد؟
شكاف بي‌سابقه بين نرخ رشد قيمت مسكن و نرخ تورم در فاصله سال‌هاي 84 تا 91 نتيجه از مدار خارج شدن 4 فاكتور اقتصادي برون‌بخشي بود
تحلیلی درباره رخداد جهش قيمت به رغم فراواني عرضه

گروه مسكن - مديركل سابق دفتر اقتصاد مسكن درباره آنچه برخي‌ها «تناقض ظاهري در دو گزارش منتشر شده از سوي مركز آمار ايران در فاصله زماني نسبتا طولاني» عنوان مي‌كنند، واكنش نشان داد و با استدلال اقتصادي اثبات كرد نه تنها تناقضي وجود ندارد كه تحولات ناخوشايند اخير در بازار مسكن بدون آنكه نتيجه سياست‌هاي درون‌بخشي باشد، حاصل كار تيم اقتصادي دولت در اين 8 سال بوده است.
مركز آمار ايران نيمه سال گذشته با تشريح نتايج سرشماري نفوس‌ومسكن، نرخ تراكم خانوار در واحد مسكوني را در مرز عدد يك اعلام كرد. اين نرخ به معني نسبت تعداد كل خانوارها به تعداد كل واحدهاي مسكوني است كه در سرشماري مشخص شد تعادل كامل بين عرضه و تقاضا در بازار مسكن برقرار است.
اما همين مركز، ماه گذشته با انتشار گزارشي ديگر درباره ميانگين قيمت مسكن در 8سال دولت‌‌هاي نهم و دهم، مشخص كرد قيمت مسكن در سال91 معادل 6 برابر سال84 افزايش پيدا كرده و اين ميزان رشد قيمت در بازار زمين تا 9برابر پيش رفته است. مقايسه اين دو گزارش براي برخي كارشناسان تاكنون نتيجه‌اي جز تناقض و خطا در محاسبات انجام‌شده براي داده‌هاي يكي از اين دو توسط مركز آمار، به همراه نداشته؛ به طوری که قابل‌هضم نيست در بازاري كه به اندازه متقاضيانش، كالاي قابل‌عرضه وجود دارد، قيمت آن كالا دچار جهش‌هاي مقطعي شود!
محمود جهاني مديركل سابق دفتر اقتصاد مسكن وزارت مسكن وقت، در تحليلي كه درباره منشأ اين جهش به «دنياي‌اقتصاد» ارائه كرده، تاكيد مي‌كند: در 8 سال اخير هماهنگي ديرينه بين منحني نرخ تورم و منحني نرخ رشد قيمت مسكن از حالت طبيعي خارج شده و فاصله اين دو منحني از 2 درصد در 20 سال گذشته، به حدود 10 درصد در سال‌هاي 84 تا 91 رسيده است.
اين كارشناس حوزه اقتصاد مسكن و تحليلگر بازار، درباره رفتار بي‌سابقه قيمت مسكن و زمين در سال‌هاي اخير، با بيان اينكه «حجم توليد مسكن در دولت‌هاي نهم و دهم به مراتب بيش‌از نياز بود و از حداكثر ظرفيت براي افزايش عرضه مسكن استفاده شد»، معتقد است: 4 عامل اقتصادي خارج از بخش مسكن، در اين سال‌ها باعث جهش قيمت مسكن شد. «رشد 8برابري حجم نقدينگي»، «كاهش شديد نرخ رشد اقتصادي»، «تورم» و در نهايت «رفتار قيمت‌ها در سه‌ بازار موازي يعني ارز، طلا و سرمايه» باعث شد بازار مسكن تحت‌تاثير قرار بگيرد و ضربه‌گير اختلالات اين 4 عامل شود.
متن تحليل اقتصادي محمود جهاني درباره علل رشد 6برابري و 9 برابري قيمت مسكن و زمين به شرح زير است:
براساس اطلاعات منتشر شده توسط مرکز آمار ایران، قیمت زمین و مسکن طی دوره 8 ساله گذشته، اگر چه با همان الگو و قانونمندی‌های شناخته شده چند دهه اخیر در نوسان بوده، اما طی دو مرحله و با روندی شتابان‌تر نسبت به دوره‌های قبل، افزایش یافته است.
روند متوسط قیمت زمین و زیربنای مسکونی در شهر تهران طی سال‌های 84 الی91 که در نمودار شماره (1) منعکس شده بیانگر آن است که متوسط قیمت یک متر مربع زمین (ساختمان‌های کلنگی) معامله شده در شهر تهران که در سال84 حدود 600 هزار تومان بوده است، در پایان سال 91 به حدود 6/5 میلیون تومان بالغ شده است.
یعنی با متوسط نرخ رشد بالغ بر32 درصد به طور سالانه قیمت زمین در شهر تهران به بیش از 9 برابر افزایش یافته است.
متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران نیز که ابتدای سال 84، معادل 587هزار تومان بوده است در پایان سال 91 به 9/3 میلیون تومان بالغ شده است. یعنی قیمت مسکن با نرخ رشد نزدیک به 27 درصد به طور سالانه، بیش از 6 برابر افزایش یافته است.
این در حالی است که میانگین نرخ تورم طی همین دوره حدود 17 درصد بوده و به این ترتیب انحراف شاخص قیمت زمین و مسکن از شاخص تورم، این دوره را متمایز از دوره‌های قبل می‌کند.
شایان ذکر است که روند بلندمدت شاخص قیمت زمین و مسکن با شاخص‌های کالا و خدمات مصرفی (تورم)، بیانگر تطابق روند این دو شاخص بر یکدیگر در بلندمدت است، و بجز در دوره‌های کوتاه‌مدت، که میزان انحراف این دو شاخص بیشتر می‌شود در بلندمدت درجه انحراف به کمتر از 2 درصد محدود می‌شود.
نمودار شماره 2، مقايسه بين روند شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی با روند شاخص متوسط قیمت یک مترمربع زمین ساختمان‌های کلنگی و همچنين متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران را نشان می‌دهد.
در نمودار فوق ملاحظه می‌شود به‌رغم نوسانات قیمتی در دو دوره رونق سال‌های 74-73 و سال‌های 81-80، میزان انحراف خیلی زیاد نبوده و 2 منحنی شاخص متعاقبا روندی همراه پیدا کرده و بر یکدیگر منطبق می‌شوند.
اما نکته بسیار مهم در نمودار شماره 2 این است که از سال 84، شاخص قیمت زمین و مسکن و شاخص تورم روند متفاوت و غیر همگرایی را طی کرده است. ابتدا و در دوره نخست، در سال‌های 86-85 با رشد قیمت زمین و مسکن شاخص بهای آن تا 2 برابر شاخص تورم رشد کرده و در سال‌های 89-88 به‌رغم فروکش کردن قیمت زمین و مسکن، منحنی شاخص آن با شاخص تورم تلاقی نمی‌یابد تا اینکه در سال 91-90، هر 2 شاخص روند صعودی یافته، ولی میزان رشد آنها بسیار متفاوت بوده و شاخص قیمت زمین و مسکن با سه برابر رشد نسبت به تورم، فاصله زیادی از یکدیگر پیدا می‌کنند و یک روند غیر همگرا را طی مي‌كنند. اینک این سوال مطرح می‌شود که چرا این روند طی شد؟ آیا تولید و عرضه مسکن در این دوره کاهش یافته است؟ یا تعداد متقاضیان و نیازمندان مسکن افزایش یافته و عرضه و تقاضا، تعادل خود را از دست داده است؟
اگر برای پاسخ به این سوال، به سراغ عوامل درون بخشی برویم یقینا به بیراهه رفته ایم. اساسا عوامل داخلی بخش، سهم تعیین کننده ای
در تغییرات قیمتی ندارند.
گواه مطلب اینکه تراکم خانوار در واحد مسکونی در سرشماری سال 85 در حالی که برای کل مناطق شهری 08/1 بوده و برای برخی استان‌ها به حدود 18/1 و بیشتر بالغ می‌شد برای شهر تهران 02/1 بود که جزو کمترین نرخ‌های تراکم به ثبت رسيده، بوده است؛ یعنی کمترین شدت نیاز به مسکن (فارغ از بحث اجاره‌‌نشینی و نوع مالکیت واحد مسکونی) در تهران بوده است.
اطلاعات ارائه شده در سال‌های اخیر توسط مسوولان نیز حکایت از آن دارد که تولید بیشتر از نیاز صورت گرفته است و انصافا دولت‌های نهم و دهم نیز تمام همت خود را مصروف این موضوع کرده و از حداکثر ظرفیت اقتصاد کشور در جهت افزایش تولید مسکن استفاده كرده است.
با اين حال پس این نوسانات غیرمتعارف را چگونه می‌توان توجیه كرد؟
این نوشته، قصد ندارد به تجزیه و تحلیل عوامل و چگونگی تاثیرگذاری متغیرهای موثر بر این موضوع بپردازد. و در اینجا به یک آدرس خیلی کلی بسنده می‌شود و آن زمینه‌ها و عواملی است که در بستر اقتصاد کلان جامعه فراهم شده است.
مقولاتی همچون میزان نقدینگی مازاد در جامعه، تولید و سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصادی، نرخ تورم، نرخ ارز، طلا، بازار سرمایه و ....، هر یک با ضرایب متفاوتی بر بخش مسکن تاثیرگذار هستند و مجموعا در ظرفی به نام اقتصاد کلان الگوی روند نوسانی و دوره‌های رکود و رونق بخش مسکن را به ترتیبی که شاهد هستیم، شکل می‌دهد. حتی بر اساس روند همین متغیرها می‌توان رفتار آتی بازار مسکن را مورد تجزیه و تحلیل قرار داد و انتظارات قیمتی را پیش‌بینی نمود. فعالان بازار مسکن نیز عموما رفتار خود را در بازار بر همین اساس تنظیم می‌کنند، هر چند که این موضوع برای بخش زیادی از سیاستگذاران و تصمیم‌گیران اقتصادی جامعه شناخته شده نیست و همواره در تحلیل مسائل به بیراهه رفته‌اند.
اینک در این چارچوب می‌توان جواب قانع کننده و بهتری به سوال مطرح شده ارائه داد. از محتواي مطالب مطرح شده می‌توان به این جمع‌بندی رسید که چنانچه در این دوره شاهد آن هستیم که قیمت مسکن یک روند جهشی و غیر همگرا نسبت به تورم یافته است به یقین ریشه آن‌ را باید در همان متغیرها و وضعیت کلان اقتصادی که ذکر شد جست‌وجو کنیم. بر اساس اطلاعات پیش‌رو، در این دوره 8 ساله، نقدینگی موجود در جامعه 8 برابر افزایش یافته است. برای نخستین بار و برای یک دوره 8 ساله به طور متوالی نرخ کاهنده تولید ناخالص داخلی تجربه شده است که در دو سال اخیر اين نرخ منفی بوده؛ یعنی در حالی که براساس اهداف برنامه‌های پنجساله بايد نرخ رشد فراتر از 8 درصد داشته باشیم میانگین نرخ رشد اقتصادی به حدود 3 درصد محدود شده است. دوران طولانی و چند ساله رکود در بازار سرمایه را شاهد بوده‌ایم. کاهش یکباره ارزش پول ملی و سرریز شدن هر یک از این عوامل روی بخش مسکن کافی است به مثابه ضربه ای برای خارج کردن بخش از تعادل، عمل کند و تاثیرات همزمان و مدت دار آنها نیز روند غیر همگرا را ایجاد نماید.
تحت این شرایط اگر خاصیت ضربه‌گیر بودن بخش مسکن نسبت به اقتصاد کشور نبود، باید انتظار بازخورد وخیم‌تری در ارتباط با همان متغیرها را در بخش كلان اقتصاد شاهد مي‌بوديم. برای مثال مساله بیکاری بسیار حادتر می‌شد، نقدینگی سرگردان اثرات مخرب تری بر معیشت مردم می‌گذاشت، تولید ناخالص داخلی روند کاهنده تری
پیدا می‌کرد و مسايلي از اين دست در اقتصاد رخ مي‌داد. به عنوان جمع بندی این نوشتار، مجددا باید تاکید بر مقوله اقتصادی مسکن کرد و پذیرفت که در اقتصاد امروز دیگر جنبه فنی و مهندسی مسکن و حتی تولید و عرضه مسکن مساله اول این بخش نیست. مسکن قبل و بیشتر از آنکه یک موضوع مهندسی باشد یک مقوله اقتصادی است و در اقتصاد کشور نقش آفرین است و از تصمیمات اقتصادی تاثیر می‌پذیرد، به‌ویژه در زمان حاضر که در مرحله انتخاب کابینه در دولت یازدهم هستیم به این موضوع باید توجه ویژه شود.  البته دكتر عباس آخوندي کاندیدایی که در حال حاضر برای پست وزارت راه و شهرسازی مطرح است با این مقوله آشنایی دارد و شاید جزو اولین اشخاصی باشد که در دوره قبل در سال 1372 به وزارت مسکن و شهرسازی آمد و مباحث اقتصادی مسکن را مطرح كرد. در آن زمان به درخواست او، وزیر مسکن به عضویت شورای پول و اعتبار درآمد و در شورای عالی بانک‌ها نقش آفرین شد. همچنین وزارت مسکن یکی از اعضای موثر کمیسیون اقتصادی دولت شد.
امید است در این دوره نیز این نگاه ادامه یابد و با تقویت بنیه کارشناسی وزارت مسکن و شهرسازی و با حاکم شدن نگاه صحیح حاکمیتی، این وزارت بتواند در پیشبرد اهداف و راهبری مشکلات فراروی اقتصاد مسکن گام موثری بردارد.