بررسی وضعیت بازار مسکن در تابستان ۹۸/

آیا طرح ملی تولید مسکن، مشکل گشاست؟

ایران اکونومیست- وزارت راه و شهرسازی امسال برای کنترل وضعیت بازار مسکن در فصل جا به جایی، برنامه‌هایی را در دستور کار قرار داده است.

کد خبر: ۳۰۶۴۶۳

تاریخ: ۲۴ خرداد ۱۳۹۸ - ۱۰:۱۲

به گزارش  باشگاه خبرنگاران جوان، با نزدیک شدن به فصل جا به جایی و اتمام مدارس بازار اجاره مسکن داغ شده است. طمع بسیاری از مالکان بیشتر شده و سعی دارند با پیشنهاد نرخ‌های نجومی، اجاره مستاجران را بیش از گذشته افزایش دهند. این درحالی است که بسیاری از کارشناسان و مسئولان دولتی اعلام می‌کنند که امسال نرخ اجاره پایین‌تر از نرخ تورم خواهد بود، اما گزارشات میدانی نشان می‌دهد که  بازار اجاره در مقایسه با سال‌های گذشته بیشتر شده است، به طوریکه مستاجرانی که تا سال گذشته در مناطق شمالی و یا مرکزی تهران ساکن بودند امسال به دلیل گران شدن نرخ‌های اجاره در حال کوچ کردن به مناطق پایین‌تر هستند.

بر اساس مشاهدات میدانی در ۲ هفته اخیر قیمت‌های اجاره بین ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته و معاملات قطعی هم نشان می‌دهد که نرخ اجاره آپارتمان‌های کمتر از ۵ سال ساخت در شمال تهران،  متری ۵ تا ۶ میلیون تومان، در مناطق میانی  ۴ تا ۶ میلیون تومان و مناطق جنوبی ۲ تا ۴ میلیون تومان در هر متر مربع است و این میانگین قیمت در واحد‌های با موقعیت اداری، بسیار بالاتر است.

قرار داد‌های خرید و فروش مسکن در شهر تهران ۳۶ درصد نسبت به سال قبل کم‌تر شده و این آمار نشان دهنده آن است که بازار مسکن وارد دوران رکود تورمی شدیدی شده است؛ به همین دلیل با کاهش تعداد متقاضیان خرید مسکن، تعداد متقاضیان بازار اجاره افزایش یافته است، اما از سوی دیگر به دلیل کاهش تولید و عرضه مسکن این بازار خود با مشکل و نوسانات بسیار زیادی رو به رو شده است.

طبق آمار بانک مرکزی از بازار مسکن، در اردیبهشت امسال، اجاره بها در شهر تهران ۲۳ درصد و در کل کشور ۲۰ درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته افزایش داشته است، اما مشاوران املاک در برخی از مناطق تهران، رشد بیش از ۳۰ درصد را اعلام می‌کنند.

در همین رابطه بسیاری از مشاوران املاک اعلام می‌کنند که امسال بازار اجاره در مقایسه با بازار‌های سال گذشته دارای تب و تاب بیشتری است و بسیاری از مستاجران منتظر وعده‌های وزارت راه و شهر سازی برای کنترل بازار اجاره هستند، اما بعید به نظر می‌رسد که دولت بتواند برای تابستان امسال این وعده را به مرحله عملیاتی برساند.

کوچ مستاجران بالا شهری‌ها به پایین شهر درد سر ساز شد

در همین رابطه یکی از مشاوران املاک منطقه جنوبی تهران در گفت‌وگو با خبرنگار مسکن با بیان اینکه میزان تقاضا برای اجاره نشینی در  جنوب تهران در مقایسه با سال گذشته بسیار افزایش یافته است، گفت: به دلیل آنکه مستاجران دیگر قادر به پرداخت اجاره‌های بیش از ۴ تا ۵ میلیون تومانی در شمال تهران نیستند، به مناطق جنوبی کوچ کردند، اما در این مناطق هم میزان تولید و عرضه مسکن بسیار کاهش یافته است.

وی افزود: در این مناطق بسیاری از مالکان دندان طمع تیز کردند و خواستار اجاره‌های بالای ۲ تا ۳ میلیون تومانی هستند.

این مشاور املاک در ادامه گفت: متاسفانه اقشاری که در این مناطق ساکن هستند، قشر کارگرند و نمی‌توانند اجاره‌های بیش از یک میلیون تومان پرداخت کنند؛ بنابراین  مجبور هستند به حاشیه شهر‌ها کوچ کنند.

همچنین یکی دیگر از مشاوران املاک در منطقه ستارخان گفته است: بسیاری از مستاجران قدیمی که چندین سال به اینجا مراجعه می‌کردند، از این مناطق به مناطق جنوبی‌تر مهاجرت کردند و در صورتی که این روند ادامه یابد، شاهد کوچ و مهاجرت بسیاری از شمال شهری به جنوب شهر خواهیم بود.

این مشاور املاک افزود: در یکی دوسال گذشته، شاهد اختلافات فرهنگی در بسیاری از مناطق به دلیل همین اتفاقات هستیم و این موضوع باعث ایجاد مشکلات بسیار زیادی در اغلب مناطق تهران به ویژه مناطق مرکزی شده است.

همچنین یکی از مستاجران با بیان اینکه تا سال ۹۴ می‌توانستیم با ۲۸ میلیون تومان یک واحد نو‌ساز ۶۰ متری در مرکز تهران رهن کامل کنیم ادامه داد: متاسفانه در ۲-۳ سال گذشته، جهش قیمتی اجاره‌بها باعث شده است که با ۹۰ میلیون تومان هم نتوانیم یک واحد مناسب کم سال ساخت اجاره کنیم.

وی در ادامه افزود: هم اکنون به دلیل کاهش نرخ سود بانکی، مالکان درخواست اجاره می‌کنند تا آنجا در یکی دو سال گذشته هیچ مالکی حاضر نیست کمتر از ۱ میلیون توامان اجاره دریافت کند.

مشاور املاک بیان کرد: هم اکنون قیمت‌های اجاره، متناسب با نرخ تورم افزایش نیافته است و اجاره‌هایی که در آگهی ها ارائه شده، افزایش بیش از ۳۰ تا ۴۰ درصدی را نشان می‌دهد.

راه اندازی موسساتی برای کنترل قیمت‌های بازار مسکن

دولت برای کنترل بازار اجاره امسال وعده‌های بسیار خوبی داده است. بر اساس متن پیش نویس لایحه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی در صورتی که مدت قرار داد اجاره از ۲ سال کمتر نبوده و همچنین افزایش اجاره بها بیشتر از نرخ رشد اجاره بهای اعلامی از سوی" کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره بها" این کمیته متشکل از نماینده کمیسیون اقتصاد مجلس شورای اسلامی، نماینده کمیسیون عمران مجلس، نماینده وزارت راه و شهرسازی، نماینده وزارت امور اقتصاد و دارایی، نماینده شورای عالی استان‌ها، نماینده اتحادیه مشاوران املاک، نماینده دادستانی کل کشور، نماینده بانک مرکزی و نماینده حمایت از مصرف کنندگان و تولیدکننگان است، موجران در طول مدت اجاره از ۱۰۰ در ۱۰۰ مالیات بر درآمد املاک معاف می‌شوند با این وجود وزیر راه و شهرسازی در آخرین اظهار نظر خود اعلام کرد که نمی‌توان برای قرار داد‌های اجاره سقف مشخصی تعیین کرد.

طبق متن پیش نویس وزارت راه و شهرسازی مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای ۳ واحد استیجاری و یا بیشتر که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند و یا درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحد‌های مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ متر مربع و در سایر شهر‌ها تا مجموع ۲۰۰ متر مربع، در طول مدت اجاره از ۱۰۰ در ۱۰۰ مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند، مشروط بر اینکه اولا میزان افزایش اجاره بیشتر از نرخ رشد اجاره اعلامی از سوی" کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره بها" نباشد و همچنین حداقل مدت اجاره در قرارداد اجاره واحد مشمول معافیت در هر بار کمتر از ۲ سال نباشد مگر آنکه مستاجر متقاضی عدم تمدید مدت قرار داد اجاره باشد و سوم؛ یک نسخه قرار داد اجاره (اعم از رسمی یا تنظیم شده در بنگاه معاملات املاک) در زمان ارائه اظهار نامه مالیاتی به اداره امور مالیات مربوطه ارائه شود.

هم اکنون این لایحه و تمامی بخش‌های آن در کمیسیون اقتصادی هیأت دولت در حال بررسی است.

پرداخت تسهیلات قرض‌الحسنه به مستاجران راهگشای بازار اجاره است

در رابطه با این لایحه کارشناسان اظهار نظر‌های متفاوتی داشته‌اند؛ حسن محتشم، عضو هیأت مدیره کانون سراسری انبوه سازان در گفت‌وگو با خبرنگار مسکن اظهار کرد: وزارت راه و شهرسازی تلاش می‌کند با اجرای این برنامه‌ها کمکی به مستاجران کند، اما به نظر می‌رسد که این لایحه‌ها و ادعا‌ها پایه علمی نداشته باشد و امکان ندارد که دولت بتواند با اجباری کردن قیمت‌های اجاره بتواند این بازار را کنترل کند.

وی با اشاره به اینکه در اوایل انقلاب دولت یک بار طرح اجباری کردن قیمت‌های اجاره مسکن را تجربه کرده است، گفت: در آن دوره با اجرای این طرح معاملات زیر زمینی و غیر قانونی بین مالک و مستاجر افزایش یافت و یک نابسامانی بسیار بدی در این بازار ایجاد شد.

عضو هیأت مدیره کانون سراسری انبوه سازان بیان کرد: با اجرای این طرح میزان خانه‌های خالی افزایش می‌یابد، چرا که مالکان حاضر نیستند با این نرخ‌های اجاره اجباری واحد‌های خود را عرضه کنند.

محتشم تصریح کرد: دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات به مستاجران به عنوان قرض‌الحسنه بخشی از مبالغ رهن را به آن‌ها ارائه کند و مستاجران در یک بازه بلند مدت این تسهیلات را برگردانند. اجرای این طرح و ساخت واحد‌های مسکونی استیجاری می‌تواند راه گشای بهبود وضعیت بازار مسکن در شرایط کنونی اقتصاد کشور باشد.

جو روانی مثبت در بازار اجاره با طرح ملی تولید مسکن

ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار مسکن با بیان اینکه هر طرحی که منجر به افزایش تولید مسکن شود به طور قطع در بازار کنونی مسکن می‌تواند موثر باشد، گفت: دولت باید تولید مسکن به ویژه برای بازار اجاره را جدی بگیرد و تا زمانی که واحد‌های مسکونی و ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن ایجاد نشود؛ نمی‌توان این بازار را به آرامش رساند.

وی تصریح کرد: ارائه طرح‌هایی مانند طرح ملی تولید مسکن با جو روانی مثبتی که ایجاد می‌کند، می‌تواند قیمت‌ها را در این بازار بشکند.

نایب رئیس انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران با اشاره به اینکه آرامش و جو روانی مثبتی که هم اکنون با اجرای این طرح‌ها به بازار مسکن می‌رسد، مقطعی و کوتاه مدت است، افزود: باید برای این بازار تنها تولیدات مسکن را افزایش داد. به دلیل کاهش معاملات خرید و فروش میزان متقاضیان بازار اجاره افزایش یافته و همین موضوع زمینه ساز افزایش قیمت‌های اجاره شده است.

چندی پیش مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه املاک استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار مسکن با بیان اینکه امسال قیمت اجاره کمتر از نرخ تورم خواهد بود، گفت: فروشنده‌ها طمعشان برای اجاره دادن واحد‌های مسکونی با نرخ‌های نجومی کاهش یافته است و هم اکنون بازار اجاره به نظر می‌رسد نسبت به سال‌های گذشته آرام‌تر شده است.

وی گفت: به دلیل آنکه شرایط اقتصادی در کشور به آرامش رسیده است به طور قطع قیمت‌های اجاره هم امسال افزایش نخواهد یافت.

بر اساس این گزارش امسال مجلس پر قدرت وارد بازار مسکن شده و در یکی دو ماه گذشته چندین بار از وزارت راه و شهرسازی درخواست کرده تا طرح‌های خود را برای بهبود وضعیت بازار مسکن ارائه کند. امیدواریم با ورود مجلس و اجرایی شدن طرح‌های مسکن به ویژه برای بازار اجاره شاهد آرامش برای مستاجران باشیم. از سوی دیگر دولت باید طرح مسکن استیجاری که به نظر می‌رسد چندین سال است به فراموشی سپرده شده است را به مرحله عملیاتی برساند، چراکه تنها راهگشای اساسی بازار اجاره در ایران، ساخت مجتمع‌های مسکونی استیجاری همانند کشور ترکیه است.