ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی راهگشای بازار مسکن خواهد بود؟

ایران اکونومیست- اگرچه طرح اقدام ملی برای تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی آغاز شده، اما کارشناسان هم در امکان اتمام این طرح تا سال ۱۴۰۰ و هم در اثرگذاری مطلوب آن بر بازار مسکن، تردید دارند.

کد خبر: ۳۰۵۵۹۸

تاریخ: ۱۹ خرداد ۱۳۹۸ - ۱۳:۱۶

به گزارش خبرنگار مهر، بهروز نعمتی، سخنگوی هیات رئیسه مجلس شورای اسلامی از بررسی طرح اقدام ملی وزارت راه و شهرسازی برای تولید و عرضه مسکن، در جلسه علنی امروز (یکشنبه ۱۹ خرداد ماه) مجلس شورای اسلامی خبر داده است. در این جلسه قرار بود عبدالرضا رحمانی فضلی، وزیر کشور، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، عبدالناصر همتی، رئیس کل بانک مرکزی و علیرضا تابش رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی نیز حضور داشته باشند.

طرح اقدام ملی برای تولید مسکن موفق خواهد بود؟

در طرح اقدام ملی برای تولید و عرضه مسکن، قرار است ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ ساخته شود که شامل احداث ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید، ۱۰۰ هزار واحد در بافت فرسوده و ۱۰۰ هزار واحد را بنیاد مسکن در کشور خواهد بود.

تا کنون در چند شهر جدید و نیز برای تعدادی از پروژه های مسکونی متعلق به بنیاد مسکن در تعدادی از شهرهای کشور، مراسم کلنگ زنی با حضور وزیر راه و شهرسازی برگزار شده است.

سه گام اساسی مورد نظر وزیر راه و شهرسازی برای طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن

با این حال، کارشناسان معتقدند اتمام این پروژه تا پایان سال ۱۴۰۰ مورد تردید است و امکان احداث این تعداد واحد مسکونی ظرف دو سال آینده وجود ندارد؛ ضمن اینکه بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که احداث این تعداد واحد مسکونی، بدون استفاده از ابزارهای مالیاتی به خصوص مالیات بر عایدی سرمایه و همچنین مالیات بر خانه‌های خالی، توفیق بسیار کمی در کاهش التهابات بازار مسکن خواهد داشت.

وزیر راه و شهرسازی در جلسه هشتم خردادماه امسال با اعضای کمیسیون عمران مجلس، با بیان اینکه وزارت راه و شهرسازی با توجه به رویکرد دولت و هدفگذاری سال رونق تولید ملی، در تلاش است اهتمام ویژه ای در جهت تحرک بخشیدن به تولید مسکن در کشور به خرج دهد، سه گام اساسی این وزارت خانه را برای اجرایی شدن رونق تولید را تشریح کرد.

اسلامی در این جلسه گفت: در نخستین گام، باید واگذاری زمین و به مشارکت گذاشتن آن را پیگیری کرد تا سازندگان بتوانند از زمین استفاده کنند و از این طریق، دغدغه تأمین زمین یا تأمین منابع برای خرید زمین را نداشته باشند. گام دوم این بود که توانستیم با اهتمام بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در تاریخ ۱۷ اسفندماه ۹۷، مبلغ وام تخصیصی به افراد یا زوجین در شهر تهران و سایر شهرهای کوچک را افزایش دهیم؛ به نحوی که سازندگان این وام را در اختیار بگیرند و به خریداران انتقال دهند که این امر هم بخش عرضه و هم بخش تقاضا را تأمین و تقویت می‌کند.

وزیر راه و شهرسازی افزود: نکته سوم در بحث سیاست‌های شهرسازی این است که در شهرها و جاهایی که زیرساخت‌ها و معابر شهری اجازه افزایش تراکم را می دهد، این کار صورت گیرد و بعد از سیر مراحل اداری، در استان‌هایی که استانداران می‌توانند این کار را انجام دهند، عملیات را سرعت خواهیم داد تا گشایش در ساخت و ساز ایجاد شده و جذابیت ها افزایش یابد؛ در نهایت از این طریق هم می‌توان موجبات رونق ساخت و ساز را فراهم کرد.

آمادگی سازمان زمین و مسکن برای تخصیص ۱۰۸۰ هکتار زمین به انبوه سازان

همچنین علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان زمین و مسکن با اشاره به ابلاغ اخیر وزیر راه و شهرسازی، از آمادگی ادارات کل راه و شهرسازی استانها در اختصاص زمین به سرمایه گذاران بخش خصوصی برای تولید مسکن خبر داد و افزود: حدود یک میلیون و پانصد هزار هکتار زمین در سراسر کشور تحت اختیار سازمان ملی زمین و مسکن قرار دارد که با شناسایی و برنامه ریزی های ابتدایی، مقرر شده ۱۰۸۰ هکتار این زمین ها به زودی برای ساخت و ساز در اختیار سرمایه گذاران بخش خصوصی قرار گیرد.

وی، ۶۰ درصد هزینه تمام شده مسکن را مربوط به ارزش زمین دانست و ابراز امیدواری کرد تا با اجرای این طرح بتوان بخشی از مشکلات مسکن مردم کشور را حل کرد.

معاون وزیر راه و شهرسازی از آغاز عملیاتی شدن طرح اقدام ملی در کشور خبر داد و گفت: بر اساس این طرح، ظرف دو سال آینده ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور ساخته خواهد شد.

افزایش عرضه به شرط کنترل سوداگری مؤثر خواهد بود

در همین راستا افشین پروین پور، کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با بیان اینکه تا وقتی تقاضاهای سوداگرانه کنترل نشود، صرف افزایش عرضه، راهگشا نخواهد بود، گفت: اگر افزایش تولید و عرضه مسکن، بدون اجرای ابزارهای تنظیمی صورت پذیرد، منفعتی نصیب خانواده های فاقد مسکن و متقاضیان اصلی این بازار نخواهد شد؛ زیرا مانند اتفاقی که در سال های اخیر رخ داده است، عمده واحدهای اضافه شده، صرف تقاضاهای سرمایه ای و نه مصرفی خواهد شد.

وی اضافه کرد: بر اساس داده های حاصل از سرشماری مرکز آمار ایران، در سال های ۹۰ و ۹۵ از ۳.۸ میلیون واحد اضافه شده به واحدهای مسکونی کشور، تعداد افراد صاحب مسکن ملکی فقط یک میلیون افزایش داشته است. این اعداد نشان می دهد ۲.۸ میلیون واحد از واحدهای عرضه شده یعنی بیش از ۷۰ درصد آنها، تبدیل به واحدهای دوم و بیشتر افراد شده است.

ابزارهای مالیاتی راهکاری تجربه شده برای کنترل تقاضاهای سرمایه ای در بازار مسکن

این کارشناس مسکن اضافه کرد: در دنیا با استفاده از سامانه های هوشمند املاک و نفوس و همچنین اجرای مالیات های تنظیمی مانند مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عائدی سرمایه، مسکن را از یک کالای سرمایه ای به کالای صرفاً مصرفی تبدیل می کنند؛ اما در کشور ما، اجرای مالیات بر خانه های خالی سال ها است معطل تکلیف قانونی وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور است. در مورد تصویب و اجرای قانونی برای اخذ «مالیات بر عائدی سرمایه» نیز نه مجلس اقدام خاصی انجام می دهد و نه دولت برنامه مشخصی دارد.

پروین پور به تعداد بالای خانه های خالی کشور اشاره کرد و گفت: جالب اینجا است که تمام برنامه های دولت برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در دو سال است، در حالی که اگر مالیات بر خانه های خالی به شکل موثر اجرا شود و با این فرض که فقط نیمی از واحدهای خالی موجود کشور عرضه شود، حدود یک میلیون و سیصد هزار واحد به بازار مسکن عرضه خواهد شد.

حمایت ها به دست مصرف کننده نهایی برسد نه واسطه ها

مهدی غلامی مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در گفتگو با خبرنگار مهر گفت: سیاست‌گذاری ها در بخش مسکن به گونه ای باید باشد تا تسهیلات و مشوق های در نظر گرفته شده به متقاضی واقعی و نهایی برسد. برای همین اعطای زمین در شهرهای کوچک به زوج های جوان می تواند بسیار راهگشا باشد.

وی یکی از مشکلاتی که بازار مسکن در دوره های مختلف با آن مواجه بوده را، عدم اصابت حمایت های انجام شده به نقطه هدف دانست و گفت: در حالی که دولت ها برای کاهش قیمت مسکن برای مصرف کننده، حمایت هایی را از انبوه سازان می کردند، گاهاً منفعت این حمایت ها به دست افراد فاقد مسکن و اقشار متوسط و پایین نمی رسید.

اگر انبوه سازان مالک شوند، واحدهای تولیدشده به مردم نمی رسد

غلامی با انتقاد از اجرای مجدد پروژه های انبوه سازی بعد از ۱۲ سال گفت: ماجرا از این قرار است که در مدل مشارکتی که انبوه سازان در مالکیت واحدهای ساخته شده شریک هستند، واحدهای نوساز را با قیمت بازار و نه قیمت تمام شده، عرضه می کردند. در بعضی موارد هم با توجه به سهم بالای این واحدها در میان تمام واحدهای نوساز، افزایش قیمت این واحدها تعیین کننده قیمت ها در بازار شده و در نتیجه مصرف کننده نهایی بیشتر متضرر می شد.

وی اضافه کرد: علاوه بر این، در مدل مشارکتی تولید مسکن، تاخیر در به پایان رساندن پروژه نه تنها زیانی را متوجه انبوه ساز نمی کند؛ بلکه عایدی بسیاری نیز نصیب آنها خواهد کرد. از آنجایی که معمولاً در طول زمان، قیمت زمین بسیار بیشتر از هزینه ساخت مسکن افزایش می یابد و هر چه زمان ساخت پروژه طولانی تر شود، هزینه ساخت نسبت به قیمت نهایی مسکن کمتر شده و در نهایت سهم آورده انبوه ساز بسیار کمتر خواهد شد؛ در این شرایط دولت متضرر شده و انبوه ساز منتفع می گردد.

پیشنهادهایی برای تکمیل طرح اقدام ملی برای تولید مسکن

غلامی پیشنهاد داد: وزارت راه و شهرسازی در این پروژه های انبوه سازی خود، سازندگان را در مالکیت واحدها و زمین شریک نسازد و آنها تنها اجرت ساخت خود را دریافت کنند. در این صورت، انبوه ساز منفعت خود را در تولید می بیند و واحدها را به سرعت تکمیل و به مصرف کننده نهایی تحویل می دهد.

غلامی برای توانمند شدن خانواده ها برای استفاده از این واحدها نیز پیشنهاد داد: از سیاست تاخیر در پرداخت هزینه زمین استفاده شود. یعنی مصرف کننده نهایی در طول فرایند تولید هزینه ساخت را به تولیدکننده پرداخت کرده و هزینه زمین را بعد از تحویل گرفتن واحدهای تکمیل شده خود و به صورت اقساط به دولت پرداخت کند. بدین صورت خانواده های مستاجر بسیاری می توانند صاحب خانه شوند.