استاندارد‌های مفقوده در معاملات مسکن

این روزها بازار مسکن دچار فراز و نشیب‌هایی است که به زعم کارشناسان، دلالان نقش مهمی در افزایش قیمت این بازار دارند.

کد خبر: ۳۰۴۱۷۴

تاریخ: ۰۸ خرداد ۱۳۹۸ - ۱۲:۱۸

ایران اکونومیست- در کنار خوراک و پوشاک در زُمره نیاز‌های اصلی و اساسی انسان، قابل تعریف است، بدون تردید سرپناه و برخورداری از محلی برای زیست، زندگی و آرامش از نمونه ضروریات اجتناب ناپذیری محسوب می‌شود که فقدان و خلاء آن ناممکن است.
به عبارتی می‌توان این چنین عنوان کرد که شاید در ارتباط با خوراک و پوشاک بتوان با لحاظ کردن برخی تدابیر و تامین حداقلی آن، مدیریت اقتصادی هزینه‌های زندگی را تسهیل کرد، اما در ارتباط با مسکن تاثیرگذاری برخی مولفه‌ها و شاخص‌ها باعث می‌شود، بعضا دست متقاضیان مسکن اجاره‌ای بسته شود و نتوانند آنچنان که باید با برنامه ریزی، هزینه‌های مربوط را کاهش دهند.
البته بدون تردید متراژ مسکن، محل زندگی و کیفیت لحاظ شده در ساخت مساکن نقش مهمی در میزان هزینه اجاره بها ایفاء می‌کنند، اما وضعیت بازار مذکور چنان پیچیده و سخت شده که حتی برخی خانوار‌ها در صورت انتخاب‌های حداقلی در این حوزه نیز نمی‌توانند هزینه‌های لازم برای سکونت یکساله در مساکن استیجاری را مهیا و تامین کنند.
آنچنان که گزارش های موجود در رسانه‌ها و بررسی‌های میدانی و تجارب گذشته نشان می‌دهد در میان مولفه‌های اثرگذار در قیمت مساکن استیجاری و میزان رهن و اجاره مرتبط با آن، نقش دلالان و واسطه‌ها بسیار موثر است و متاسفانه بعضا بصورت کاملا سلیقه‌ای باعث نوسان قیمت در این بازار می‌شوند.
استاندارد‌های مفقوده در عرصه معاملات ملکی و آژانس‌های مشاوره املاک در ایران
برخی کارشناسان همچون امیرهمایون کاشانی کیا معتقدند، فعالیت در حوزه بنگاه‌های معاملات ملکی نیز اصول و قواعدی دارد و اساسا فعالیت در این حوزه علم و تخصص خاص به خود را می‌طلبد که متاسفانه در ایران این استاندارد‌ها و تخصص‌ها نادیده انگاشته می‌شود و صرفا خوب صحبت کردن و ارتباط گرفتن با مخاطب (یا همان متقاضی مسکن)، اصلی‌ترین شاخص فعالیت در این حوزه به شمار می‌رود.
وی چندی پیش در گفت و گویی با رسانه‌ها در تشریح الزامات و اقتضائات فعالیت در این عرصه، مطرح کرد: در کشور‌های توسعه یافته جهان به علوم مرتبط با این فعالیت و تخصص‌های مربوط، توجه بسیاری می‌شود، اما متاسفانه در ایران برخی از این الزامات که حتی در موارد قانونی صنفی این عرصه لحاظ شده نیز نادیده انگاشته می‌شود.
کاشانی، کارشناس ارشد املاک با اشاره به موضوع بیان می‌کند: به عنوان نمونه در ماده ۲۸ قانونی این صنف، متذکر شده فعالان این حوزه باید فاقد سوء پیشینه و عدم اعتیاد باشند، در صورتی که برخی از افرادی که در این عرصه مشغول به فعالیت می‌شوند از این الزام و ضرورت برخوردار نیستند.
طبیعتا نادیده انگاشتن و کم توجهی به همین مولفه خطیر برای ظهور و بروز بسیاری از سوء استفاده‌ها کافی به نظر می‌رسد و می‌طلبد دستگاه‌های ذی ربط با لحاظ کردن وسواس هر چه بیشتر، نسبت به ملزم کردن بنگاه‌های مشاور املاک، و اِعمال شرایط مقتضی برای افرادی که بصورت فردی یا جمعی در این حوزه مشغول به فعالیت می‌شوند تلاش افزون تری را لحاظ کنند.
البته طرح این موضوع به معنای مساله دار بودن پیشینه تمامی فعالان این عرصه (مشاورین املاک) نیست، اما به هر ترتیب نمی‌توان از نقش مخرب این ساده انگاری‌ها در ساخته شدن تصویری مخدوش در اذهان افکار عمومی و حداقل بخشی از آن‌ها نسبت به فعالان این حوزه غافل شد، افرادی که بعضا با صداقت، انسانیت و شرافت کامل در این حوزه مشغول به فعالیت هستند، اما در سایه سنگین سوء استفاده برخی از همکاران خود، با قضاوت‌هایی ناصحیح روبرو می‌شوند.

بنابر اظهارات این کارشناس، در کشور‌های پیشرفته‌ای همچون آلمان، قواعد و ضوابط خاصی برای فعالیت در این حوزه تعریف و اجرایی می‌شود و پیرو دستور العمل طراحی شده موسوم به " داکس" در این کشور مشخص و محرز شده که هر آژانس املاک می‌باید به چه ترتیبی عمل کند تا به موجب آن معتبر شناخته شود.
وی می‌گوید: در دلالی علمی، ملک عرضه یا پیشنهاد شده از سوی مشاوران املاک از استاندارد‌هایی برخوردار است و از زمان منعقد شدن قرارداد تا انقضای آن و حتی پس از اتمام مدت اجاره نامه، مشاوره برای مشتری پابرجاست و این در شرایطی است که بسیاری از بنگاه‌های معاملات ملکی، خود مشتاق به فراگیری این علوم، فنون، تخصص‌ها و روند‌ها در ایران هستند، اما متاسفانه، مراکز معتبری برای آموزش چنین مولفه‌هایی وجود ندارد.
کمیسیون محوری باعث بروز بسیاری از نارسایی‌ها در حوزه بازار مسکن شده است
علی اکبر قنبری، یکی از فعالان این حوزه (مشاوره املاک) در غرب استان تهران ، با اشاره به معضل کمیسیون محوری در بسیاری از مراکز و بنگاه‌های مشاور املاک اظهار کرد: نارسایی و عارضه‌های موجود در بازار مسکن معلول علل و عوامل بسیاری است و نمی‌توان با خلاصه کردن مشکلات موجود در این عرصه به یک عامل بصورتی درست و منطقی به آسیب شناسی صحیح در این بخش پرداخت.
وی افزود: با همه این اوصاف، در میان عوامل موثر در نمود و بروز این نارسایی ها، نقش برخی از بنگاه‌های معاملات ملکی بسیار برجسته، مهم و نافذ است و بدون تردید نمی‌توان از تاثیرگذاری مخرب آن‌ها به سادگی گذشت.
وی افزود: به زعم بنده یکی از عمده‌ترین دلایل بروز چالش در بازار مسکن از حیث نوسانات و تنش‌های قیمتی موجود در آن، به کمیسیون محوری در بخش مذکور باز می‌گردد و اساسا شاهد هستیم برخی از مشاوران املاک خود به عامل تنش قیمتی در این بازار (با تحریک مالکان برای افزایش قیمت هر چه بیشتر) تبدیل می‌شوند، زیرا تبعا هر آنچه بر میزان ارزش ملک برای فروش یا اجاره افزوده شود به همان میزان حق کمیسیون بنگاه معاملات ملکی نیز افزون‌تر خواهد شد.
این فعال در حوزه مشاوره املاک در غرب استان تهران در ادامه بیان کرد: به واقع، در اولویت قرار گرفتن منافع مادی در هر عرصه‌ای باعث بروز فساد و نارسایی خواهد شد که بازار مسکن و صنف مشاوران املاک نیز مصون از این قاعده نیست.
وی افزود: در نقطه مقابل شاهد فعالیت برخی از بنگاه‌های معاملات ملکی بصورتی شریف و صادقانه نیز هستیم که اساسا از فایل کردن برخی از املاک اجتناب می‌کنند و بر روی برخی از املاک یا مساکن برای فروش یا اجاره کار نمی‌کنند و به تعبیری برای خویش، اصول و قواعدی تعریف کرده اند و در چارچوب و بر مبنای همان اصول و قواعد به فعالیت در این حوزه مبادرت می‌ورزند.
قنبری گفت: متاسفانه اِعمال نظارت در این عرصه آنچنان که باید دقیق و هدفمند نیست و قطعا با اعمال نظارت هوشمندانه و لحاظ کردن وسواس هر چه بیشتر می‌توان بخشی از نارسایی ها، عارضه‌ها و فساد موجود در این صنف را مرتفع و به حداقل ممکن کاهش داد.
وقتی برخی از املاک داران بصورت باندی عمل می‌کنند
در این میان، باندی عمل کردن برخی از مشاوران املاک نیز از معضلاتی است که بر مشکلات موجود در بازار مسکن و تنش‌های قیمتی موجود در این حوزه می‌افزاید.
شهرک گل‌ها در نقطه مرزی میان استان تهران و استان البرز از نمونه مراکزی است که به زعم بسیاری از ساکنان این حوزه جغرافیایی و بسیاری از اجاره نشینان مصداق بارز باندی عمل کردن برخی از مشاوران املاک فعال در این حوزه به شمار می‌رود.
منطقه‌ای که سلیقه‌ای بودن قیمت گذاری‌ها بیش از هر نقطه دیگری احساس می‌شود نا جایی که بعضا شاهد قیمت گذاری ۱۱۰ میلیون تومانی برای رهن و اجاره بهای برخی از منازل هستیم.
محمد رضا نعمتی، یکی از ساکنان فعال در این شهرک، با اشاره به رشد و افزایش افسار گسیخته اجاره بها در املاک و مساکن این شهرک اظهار کرد: به هرترتیب بازار مسکن نیز همچون بسیاری از حوزه‌های دیگر دچار تنش‌های قیمتی شدید شده است که انکار آن ناممکن است، اما در این میان در برخی از عرصه‌های جغرافیایی میزان نوسانات قیمتی از ضریب رشد و افزایش قیمت حاکم بر بازار مسکن حتی در کلان شهر‌ها نیز بیشتر است.
وی افزود: شهرک گلها، به عنوان منطقه‌ای حاشیه‌ای آن هم در یکی از روستا‌های غرب استان تهران موسوم به خوشنام، که فاقد بسیاری از امکانات درمانی، آموزشی و رفاهی است مصداق بارز این ادعا به شمار می‌رود تا حدی که به عنوان نمونه، ملک مسکونی که دو سال پیش رهن کامل آن ۲۵ میلیون تومان محاسبه می‌شد، در حال حاضر همان ملک با هزینه‌ای بالغ بر ۷۰ میلیون تومان اجاره و رهن داده می‌شود.
نعمتی تصریح کرد: بصورت طبیعی میزان افزایش قیمت برای محدوده‌ای که خارج از شهر است و فاقد بسیاری از امکانات حتی تاکسیِ حمل و نقل است  نامتعارف و غیر منطقی به نظر می‌رسد که علت اصلی این تنش و افسارگسیختگی قیمت‌ها را می‌باید در نحوه عملکرد برخی از مشاوران املاک (تاکید می‌شود برخی) در قیمت گذاری‌ها و تحریک مالکان از سوی آن‌ها برای مضاعف کرودن نرخ فروش یا اجاره بها جستجو کرد.
امید آن می‌رود با تعریف و طراحی اصول و قواعد ضابطه‌مند و البته اجرای اصولی و دقیق آن، بازار مسکن به عنوان یکی از حوزه‌های بسیار حساس و تعیین کننده در اقتصاد خانوار، از ساماندهی و نظم و انتظام قیمتی هر چه مطلوب تری برخوردار شود که قطع به یقین حصول چنین توفیقی، نقش بسزایی در مدیریت اقتصادی خانوار‌های اجاره نشین ایفاء خواهد کرد.