مسكن از مدار «هيجان» خارج شد

تخليه هيجان در بازار مسكن

در بازار مسكن طبق اعلام يك گزارش آماري رسمي، هيجان تنها گروه فعال سرمايه‌گذار، در حال تخليه‌شدن است.

کد خبر: ۲۸۹۵۸

تاریخ: ۳۱ تير ۱۳۹۲ - ۰۹:۲۸

اين گروه موسوم به بسازوبفروش‌هاي ساختماني كه در سال‌هاي 90 و 91 تيراژ واحدهاي مسكوني احداثي را تا دو برابر سال‌هاي قبل افزايش دادند، در بهار امسال شتاب را از ساخت‌وساز گرفتند؛ طوري كه نرخ رشد آپارتمان جديد در تهران از حالت سه‌رقمي پارسال سقوط كرده و در سه‌ ماه 92 صفر شده است.بررسي‌هاي كارشناسي درباره علت چرخش روند سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در تهران حاكي است دو مجموعه عوامل به ترتيب «تحولات سياسي و اقتصادي اخير» و «فعل‌وانفعالات دروني بازار مسكن همچون جهش قيمت زمين، مصالح‌ساختماني و ركود سنگين بر معاملات ملك» باعث شده سفره سرمايه‌گذاري از بازار مسكن برچيده و در بازارهاي ديگري پهن شود. كارشناسان در اين باره معتقدند: خروج تدريجي سازنده‌هايي كه بيشتر با هدف سفته‌بازي – ساخت آپارتمان با هدف بلااستفاده گذاشتن آن- در بازار حضور داشتند، سرآغاز بازگشت آرامش و ثبات به كل بازار مسكن از جمله فضاي حاكم بر معاملات مي‌تواند باشد. همچنين سناريويي كه براي بعد از استقرار كامل كابينه يازدهم براي قيمت مسكن به‌واسطه تحولات اخير قابل‌انتظار است، تثبيت بلندمدت قيمت خواهد بود. چه‌آنكه در سال‌هاي اخير هرزمان قيمت‌مسكن به اوج مي‌رسيد و ناتواني خريداران، معاملات را به ركود مي‌كشاند، بلافاصله ساخت‌وساز افت مي‌كرد و برگشت قيمت‌ها آغاز مي‌شد.

گزارش تحليلي «دنياي‌اقتصاد» از چرخش در سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني
مسكن از مدار «هيجان» خارج شد
پيام رشد صفر درصدي ساخت‌وسازهاي بهار92 چيست؟
طرح دو سناريو براي بازار ملك پس‌از «مراسم تنفيذ»
كارشناسان: قيمت مسكن وارد مسير 2ساله «تثبيت» مي‌شود
فريد قديري
اطلاعات آماري تازه از ميزان سرمايه‌گذاري‌ در ساخت‌وسازهاي مسكوني شهر تهران كه عمدتا با هدف «سفته‌بازي» به جاي كمك به «عرضه مصرفي» صورت مي‌گيرد، حاكي است: اشتهاي بسازوبفروش‌ها و انبوه‌سازان براي ساخت مسكن به شدت كاهش پيدا كرده و با تغييراتي كه طي ماه‌هاي اخير در وضعيت دو گروه عوامل سياسي و اقتصادي موثر بر بازار مسكن رخ داده، هم‌اكنون تخليه «هيجان»  در اين بازار آغاز شده است.
در تهران طي سال‌هاي ‌90 و 91 تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر‌شده توسط شهرداري تا مرز بي‌سابقه هرسال 250 هزار واحدمسكوني جديد افزايش يافت طوري كه با دوبرابر شدن تيراژ ساخت‌وساز نسبت به سال‌هاي قبل -كه حداكثر سالي 100 هزار تا 130 هزار واحد ساخته مي‌شد- پيش‌بيني شده بود از اوايل سال92 انبوه واحدهاي در حال ساخت دو سال قبل، وارد بازار مسكن مي‌شود و پايتخت را اشباع از عرضه مي‌كند، اما هم‌اكنون رشد قيمت مسكن در اين كلان‌شهر نشان مي‌دهد غالب ساخت‌وسازهاي 90 و 91 جنبه سفته‌بازي داشته و به جاي آنكه واحدها بلافاصله بعد از تكميل وارد بازار خريد‌هاي مصرفي شود، توسط سازنده يا توسط خريداران سرمايه‌اي، در حال تحويل به بازار خانه‌هاي خالي است!
با اين حال، هيجان سرمايه‌گذاران ساختماني در تهران هم‌اكنون فروكش كرده و دور تند ساخت‌وساز، طبق گزارش تازه شهرداري‌ تهران، در بهار92 صفر شده، طوري كه تعداد واحدهاي مسكوني جديدي كه در اين فصل در مناطق 22گانه ساخته شده هيچ‌تغييري نسبت به بهار91 نداشته است.
در سه ماه اول امسال در تهران براي ساخت 73 هزار و 102 واحدمسكوني پروانه صادر شد كه این حجم در مقايسه با 73 هزار و 156 واحد ساخته‌شده در سه ماه اول سال گذشته، تقريبا ثابت بوده است. اين در حالي است كه ساخت‌وساز در بهار91 نسبت به بهار90 بيش از 60درصد رشد داشت.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» پيامي كه به واسطه عدم رشد ساخت‌وساز در بهار امسال، براي بازار مسكن مخابره شده حكايت از «تغيير مسير حركت سرمايه‌ها به سمت ساير بازارهاي توليدي» دارد.
بررسي‌ها در اين باره نشان مي‌دهد: در سال‌هاي 90 و 91 سرمايه‌هاي نقدي به دليل ريسك‌هاي اقتصادي و نوسانات شديد نرخ دلار، وارد بازار امن بسازوبفروشي شد، اما حالا با روشن‌شدن چشم‌انداز مثبت ساير بازارهاي توليدي همچون بخش صنعت، انتخاب‌هاي بهتري براي سرمايه‌گذاري به وجود آمده است.
تاثير گشايش سياسي يا معادلات اقتصادي؟
رفتار بهاري سرمايه‌گذاران ساختماني بدون‌شك با فعل‌وانفعالات درون بازار مسكن بي‌ارتباط نيست.
هر چند گروهي از كارشناسان اقتصادي انقباض بهاري ساخت‌وساز- عدم رشد در صدور پروانه- را ناشي از تحولات سياسي و البته اقتصادي در سطح كلان عنوان مي‌كنند، اما علاوه بر اين سناريو، سناريوي ديگري نيز مطرح است.
در سناريوي اول، نقش عواملي همچون آرامش سياسي و ثبات در اوضاع اقتصادي و تخليه حباب قيمت در بازار دلار و طلا بر رفتار سرمايه‌گذاران در بازار مسكن موثر تلقي شده كه شرايط به كارگيري سرمايه‌ها در بازاري غيراز ساخت‌وساز يا خريد ملك را جذاب و مهيا كرده است.
با استناد به اين فرضيه از آنجا كه بعد از مراسم تنفيذ رياست‌جمهوري، اميد به بهبود شرايط سياسي و اقتصادي بهتر از آنچه در ماه‌هاي اخير رخ داد، وجود دارد، در نتيجه انتظار مي‌رود افت بيشتر ساخت‌وساز و خروج سفته‌بازها از اين بازار و همچنين از بازار خريد مسكن در ماه‌هاي آتي را شاهد باشيم.
اما در سناريوي دوم كه نقش عواملي همچون افزايش شديد قيمت زمين و همين‌طور مصالح‌ساختماني از يك‌سو و ركود در معاملات مسكن از سوي ديگر مطرح است، اين فرضيه وجود دارد كه چون هزينه ساخت‌وساز افزايش پيدا كرده و معاملات آپارتمان به خاطر حباب قيمت‌ها متوقف شده، انگيزه ساخت‌وساز نيز از بين رفته است. در دوره‌هاي تاريخي ركود و رونق مسكن، زماني كه قيمت مسكن به اوج مي‌رسد و توان خريداران به نازل‌ترين حد كاهش مي‌يابد، سرمايه‌گذاران ساختماني ادامه فعاليت را به ضرر خود مي‌دانند و از بازار خارج مي‌شوند طوري كه اين خروج زمينه كاهش قيمت را فراهم مي‌كند.
با اين حساب برآيند هر يك از اين دو سناريو كه در سال جاري و بعد از استقرار كابينه يازدهم به وقوع بپيوندد به كاهش قيمت مسكن و تخليه بيشتر هيجان سفته‌بازي در اين بازار منجر خواهد شد.
تثبيت قيمت بعداز رشد 240 درصدي
در اين باره سيدرضا ميرصادقي فعال ساختماني و تحليلگر بازار مسكن به «دنياي‌اقتصاد» گفت: در بهار امسال به دليل انتظار تغيير سياست‌هاي دولت، ساخت‌وساز به ركود رفت كه البته اين پديده هر 8سال يكبار در كشور اتفاق مي‌افتد. در سال 90 و 91 رشد فزاينده قيمت ارز و سكه و اوج سفته‌بازي در بازار مسكن را شاهد بوديم و در واقع ساخت‌وسازهاي پرحجم اين دو سال نه با نيت عرضه براي پاسخ به تقاضا كه به دلايل اقتصادي انجام شد بخصوص در سال گذشته كه نرخ ارز بخش‌هاي اقتصادي و توليدي كشور را متوقف كرد و سرمايه‌ها با حركت سنتي خود به سمت بازار امن و ‌كم‌ريسكي چون مسكن، از يك‌سو ساخت‌وساز را افزايش داد و از سوي ديگر باعث افزايش 240 درصدي قيمت ملك در برخي مناطق و حداقل 70 درصدي در ساير مناطق تهران شد. اين كارشناس مسكن تاكيد كرد: در سال جاري برعكس دو سال اخير، انتظار ثبات و آرامش اقتصادي به واسطه تغيير دولت و تغيير سياست‌ها وجود دارد و به همين‌خاطر شاهد توقف شتاب سرمايه‌گذاري –توقف نرخ رشد- در ساخت‌وساز هستيم و به زودي اين ثبات در قيمت مسكن نيز احساس خواهد شد. ميرصادقي افزود: با عادي‌شدن روند سرمايه‌گذاري و تخليه هيجان بازار، انتظار مي‌رود قيمت مسكن در دو سال آينده بدون كاهش يا افزايش، ثابت بماند.
تكرار وضع پارسال خوب است
درباره تكرار حجم ساخت‌وساز بهار91 در بهار92 بدون تغيير در نرخ رشد آن، بيت‌ا... ستاريان يكي ديگر از كارشناسان مسكن نيز معتقد است: نبايد انتظار داشته باشيم هر سال ساخت‌وساز 100 درصد رشد كند. حجم ساخت‌وسازهاي سال گذشته ايده‌آل بود و اگر امسال هم در همين سطح، سرمايه‌گذاري انجام شود قابل قبول است.
ستاريان در عين حال رخوت بهار امسال در بازار ساخت‌وساز را ناشي از جابه‌جايي كابينه عنوان كرد و گفت: معاملات مسكن نيز از ابتداي امسال تاكنون در ركود بوده و تا استقرار كامل دولت يازدهم اين وضعيت ادامه خواهد داشت.
26 درصد ساخت‌و‌ساز جايگزين تخريب‌شده‌ها
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در بهار امسال بيش از 19 هزار واحدمسكوني در تهران تخريب شد تا روي زمين آنها و همچنين برخي قطعات زمين خام، 73 هزار واحدمسكوني جديد ساخته شود. به اين ترتيب 26 درصد آنچه در سه ماه اول امسال احداث شده، عملا صرف جبران واحدهايي كه در اثر تخريب، از بازار كسر شد، گشت.