موتور محرکه سه سیکل اخیر گرانی مسکن، بانک‌های خصوصی بودند

چرا بخش املاک و مستغلات سهم قابل‌توجهی از تولید ناخالص داخلی دارد؟ مردم به سرمایه‌گذاری در این حوزه علاقه دارند یا پای علت دیگری در میان است؟

کد خبر: ۲۷۵۷۴۹

تاریخ: ۲۹ دی ۱۳۹۷ - ۱۹:۳۲

به گزارش ایران اکونومیست؛ چندی پیش احسان سلطانی، پژوهشگر اقتصادی با اشاره به اینکه املاک و مستغلات سهمی تقریباً 25 درصدی از GDP کشور را تشکیل می‌دهند، این سهم را بالا دانست و نسبت به آن هشدار داد. گزارش بانک مرکزی با عنوان سهم فعالیت‌های اقتصادی در تولید ناخالص داخلی نیز اعلام می‌کند که نسبت به قیمت‌های جاری سال 1393، سهم بخش «ساختمان» از گروه صنایع و معادن 8.7 درصد و سهم «خدمات مستغلات و خدمات حرفه‌ای و تخصصی» از گروه خدمات 15 درصد تولید ناخالص داخلی(GDP) بوده است. مجموع سهم این دو بخش روی هم حدوداً 24 درصد GDP را تشکیل می‌دهد.

درباره عوامل بالا بودن این عدد که به گفته سلطانی یکی از بالاترین‌ها در دنیاست با وی گفت‌وگو کرده است.

سلطانی می‌گوید: خانه و ساختمان‌های مختلف یک ارزش افزوده در اقتصاد تولید می‌کنند که ذیل ارزش افزوده بخش مستغلات تعریف می‌شود. این عدد وارد حساب‌های ملی می‌شود و در تولید ناخالص داخلی محاسبه می‌شود و درآمد ملی را شکل می‌دهد. این سهم در ایران بالاست که من به سهم 25 درصدی رسیده‌ام.

وی در این زمینه اضافه می‌کند: در گزارش‌های خانوار بانک مرکزی یا گزارش محاسبه تورم، اجاره برآوردی یا واقعی در هزینه خانوار سهمی حدوداً 33 تا 35 درصدی دارد که در شهر تهران این عدد به بیش از 50 درصد می‌رسد. این عدد به‌علاوه هزینه سایر ساختمان‌ها وارد GDP می‌شود. علتش این است که در کشور ما سفته‌بازی‌هایی روی زمین انجام شده و درواقع چیزی که ریکاردو از آن به‌عنوان رانت زمین یاد می‌کند، وجود دارد. انگلستان نیز برای اینکه کشوری صنعتی شود، این رانت را از بین برد.

**رانت زمین ناشی از سفته‌بازی

سلطانی می‌گوید: در ایران رانت زیادی روی زمین ایجاد شده که علت آن سفته‌بازی پولی است و باعث شده که به‌طور غیرمتناسبی قیمت زمین نسبت به سایر قیمت‌ها افزایش یابد. هزینه مسکن نیز بالا رفته و سهم آن از GDP به‌طور غیرمتناسب بالا رفته است. حداقل 10 تا 15 درصد GDP ما از رانت زمین تشکیل شده و در این بخش، ارزش خاصی تولید نشده و به همین علت است که می‌گوییم تولید ناخالص داخلی ما از کیفیت لازم برخوردار نیست.

وی درباره سهم بخش‌های مختلف از تولید ناخالص داخلی می‌افزاید: GDP سال گذشته 1500 هزار میلیارد تومان بوده و بیش از 200 هزار میلیارد تومان در این سال سود بانکی پرداخت شده است. این در حالی است که در سایر کشورهای دنیا سودی بین صفر تا سه درصد و حتی در برخی کشورها سود منفی به سپرده بانکی تعلق می‌گیرد. اینجا نیز 10 درصد از GDP کشور ما می‌تواند ناشی از پرداخت سود بانکی باشد که در این نقطه نیز ارزشی خلق نشده است.

**عوامل مشکلات کنونی اقتصاد که باعث می‌شود تحریم‌پذیر باشیم

این پژوهشگر اقتصادی با اشاره به رانت زمین و منابع می‌گوید: این رانت شامل نفت‌، گاز و معادن می‌شود که یک رانت تاریخی است. این مورد نیز حدود 20 درصد GDP را تشکیل می‌دهد. رانت دیگر مربوط به تبدیل منابع است. گاز، برق، نفت، سنگ معدن و... را به قیمت ناچیز به بنگاه‌های فولادی، پتروشیمی و... عرضه می‌کنیم، اما این بنگاه‌ها محصولات تولیدی خود را به قیمت‌های جهانی می‌فروشند. این مابه‌التفاوت قیمتی نیز یک رانت است که محاسبات ما نشان می‌دهد حدود 10 درصد GDP است. این عوامل باعث بروز مشکلات کنونی در اقتصاد ماست و باعث می‌شود تحریم‌پذیر باشیم.

**پنج سیکل پرقدرت افزایش قیمت مسکن

وی درباره دوره‌های مختلف افزایش قیمت مسکن اظهار می‌کند: در ایران پنج سیکل پرقدرت افزایش بهای زمین داشتیم که قیمت مسکن نیز متأثر از آن شده است. سیکل اول در نیمه دوم دهه 1330 شمسی اتفاق می‌افتد و منجر به افزایش قیمت زمین و مسکن می‌شود که در نهایت یک رکود را به ارمغان می‌آورد. سیکل دوم بین سال‌های 1350 تا 1356 بوده که خیلی قوی نبوده است. سیکل سوم مربوط به سال‌های 1382 و 1383 است و در این برهه ظرف یکی دو سال قیمت ملک دو برابر می‌شود. چهارمین سیکل حدود سال 1386 رخ می‌دهد و آخرین سیکل نیز مربوط به سال‌های 1391 و 1392 است.

سلطانی در این رابطه می‌افزاید: به این علت سیکل‌های یاد شده را پرقدرت می‌دانیم که نرخ رشد قیمت زمین به‌مراتب از نرخ تورم بالاتر است. ظرف 10 سال، سه سیکل پرقدرت را تجربه کرده‌ایم. به‌قدری قیمت مسکن نسبت به درآمد عامه مردم افزایش یافت که هنوز با رکود مواجهیم و در این وضعیت نیز خواهد ماند، زیرا درآمد عمومی و قیمت خرید مردم پایین است. از سال 1396 به بعد درآمد سرانه و مصرف خانوار رشدی نداشته است. این در حالی است که در طول این سال‌ها قیمت‌ها به‌صورت مداوم افزایش یافته است.

وی با اشاره به اینکه افزایش قیمت اخیر در حوزه مسکن سیکل پرقدرت نیست، می‌گوید: علت افزایش قیمت اخیر در حوزه مسکن، کاهش ارزش پول ملی است. نمی‌توان مورد اخیر را جزو سیکل‌های یاد شده به حساب آورد، زیرا قیمت مسکن چند برابر نشده است. دلار حدوداً سه برابر شده، اما قیمت مسکن یک و نیم برابر افزایش یافته است. البته اگر مردم قدرت خرید داشتند، می‌توانست سیکل دیگری نیز در حوزه مسکن شکل بگیرد.

**حباب سفته‌بازی مسکن، یکی از عوامل بحران 2008

سلطانی با یادآوری اینکه سه حباب سفته‌بازی مسکن را در طول 10 سال تجربه کرده‌ایم، هشدار می‌دهد: این در حالی است که تنها یک حباب سفته‌بازی در اقتصاد آمریکا تبدیل به یکی از عوامل بحران اقتصادی سال‌های 2007 و 2008 میلادی بود. علت این سه حباب سفته‌بازی، این بود که بانک‌های خصوصی به بهانه رشد تولید ایجاد شدند. در حالی که هنگام تأسیس این بانک‌ها سهم صنعت و کشاورزی از مانده تسهیلات بانکی بیش از 50 درصد بود، اما اکنون حدود یک‌چهارم است.

وی ادعا می‌کند: بانک‌های خصوصی می‌خواستند سود بیشتری از بانک‌های دولتی به سپرده‌گذاران خود پرداخت کنند تا منابع جذب کنند، اما به این موضوع توجه نشد که رشد اقتصادی چقدر است و آیا پرداخت چنین سودهایی ممکن است یا خیر. هنگامی که قرار است بهره اسمی 15 تا 20 درصد پرداخت شود، اما رشد اقتصادی اسمی 10 درصد است، این مابه‌التفاوت چگونه قرار است پرداخت شود؟

**عامل شکل‌گیری سیکل‌های افزایش قیمت مسکن چیست؟

این کارشناس اقتصادی اضافه می‌کند: بانک‌ها سپرده‌های خود را در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کردند. با عنایت به سیکل‌هایی که اشاره کردم، بانک‌ها سود زیادی از محل افزایش قیمت مسکن به‌دست آوردند. عامل و موتور محرکه سه سیکل اخیر افزایش قیمت مسکن، بانک‌های خصوصی بودند، هر چند بعد از آغاز آن، ورود پول‌های دیگری نیز در این روند مؤثر بود. بانک‌های خصوصی عمده سود خود را از رشد قیمت مسکن درآورده‌اند.

وی در این رابطه می‌افزاید: از سال 1392 به بعد این بانک‌ها با مشکل منابع منجمد، کاهش منابع و ورشکستگی مواجه شدند. ضریب پرداخت تسهیلات نسبت به سپرده‌ بانک‌های خصوصی پایین است، زیرا با پول‌هایی که در اختیارشان بوده سفته‌بازی کردند. به عبارتی می‌توان گفت بانک‌های خصوصی عامل محرکه سفته‌بازی و مشکلات موجود شدند. تا زمانی که بانک‌های خصوصی محدود نشوند، گرفتاری‌های اقتصادی ما ادامه دارد. این بانک‌ها برای اینکه بتوانند هزینه‌های خود را پوشش دهند، وارد خرید مسکن، سکه و دلار می‌شوند.

سلطانی ریشه پرداخت سود بالای بانکی از سوی بانک‌های خصوصی را رقابت موجود بین آن‌ها می‌داند و می‌گوید: این بانک‌ها می‌خواهند سپرده‌هایی جذب کنند تا بتوانند کسری منابع خود را پوشش دهند. بدهی یکی از بانک‌های خصوصی از سال 1393 تاکنون از 20 هزار میلیارد تومان به 100 هزار میلیارد تومان رسیده است.

**سهم مستغلات از GDP ایران، دو برابر نُرم جهانی

وی با اشاره به سهم 25 درصدی مستغلات از GDP کشور می‌گوید: در این رابطه، استاندارد خاصی وجود ندارد، اما من 30 کشور مختلف را بررسی کرده‌ام و برای آنها این شاخص نصف ایران است.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا علت سفته‌بازی روی زمین و مسکن، محدودیت در ابزارهای مالی است، اظهار می‌کند: ابزارهای مالی در یک اقتصاد بدهکار، کارایی ندارد. این ابزارها برای اقتصادی مفید است که پویایی آن بالا است و مولد است. ابزارهای مالی جریان‌های سرمایه‌ای را تسهیل می‌کنند. در اقتصاد کشور ما که رانت‌های مختلفی وجود دارد، این ابزارها کارایی ندارد. باید مابه ازایی در اقتصاد وجود داشته باشد تا بر اساس آن از چنین ابزارهایی استفاده شود. راهکار خروج از این وضعیت این است که جلوی فساد و رانت گرفته شود.