خواب زمستانی بازار مسکن

اگرچه افزایش قیمت در بازارهای مختلف پس از بحران ارزی را می‌توان به سود برخی افراد خاص برآورد کرد اما پس از بازگشت ثبات و آرامش به فضای کلی اقتصاد، می‌توان گفت اغلب این بازارها به‌دلیل فرورفتن در رکودی عمیق، آسیب دیده‌اند.

کد خبر: ۲۷۵۳۲۱

تاریخ: ۲۷ دی ۱۳۹۷ - ۱۲:۰۸

به گزارش ایران اکونومیست؛  بازار مسکن ایران نیز از این امر مستثنی نبوده و حتی می‌تواند آسیب دیده ترین بازار ایران از بحران اخیر تلقی شود. چرا که اگرچه قیمت مسکن از آبان سال گذشته تا آذر امسال 92 درصد رشد داشته است اما عملا دچار تعمیق رکود و کاهش معاملات واقعی در این بازه زمانی میان معامله‌گران حقیقی بوده است.

در ماده یک قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن آمده است: به منظور تامین مسکن و سهولت دسترسی فاقدان مسکن به ‌ویژه گروه‌های کم‌درآمد به خانه مناسب، ارتقای کیفی و کمی مسکن تولیدی کشور، حمایت از سرمایه‌گذاری در امر تولید مسکن با استفاده از فناوری‌های نوین و تولید صنعتی مسکن، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و سکونت‌گاه‌های غیررسمی و مقاوم‌ سازی واحدهای مسکونی موجود، دولت موظف است از طریق حمایت‌های لازم از قبیل تامین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام‌شده مسکن، تامین تسهیلات بانکی ارزان قیمت، اعمال معافیت‌های مالیاتی و تامین سایر نهاده‌های مورد نیاز بخش مسکن در چهارچوب مفاد این قانون، تدوین نظامات و مقررات ملی ساخت‌ وساز و اعمال نظارت بر تحقق آنها و افزایش ظرفیت سرمایه‌گذاری در بخش تولید و عرضه مسکن با هدف تامین مسکن برای فاقدان مسکن(جهت هر خانوار یک بار) با رعایت مقررات ملی ساختمان و الگوی مصرف مسکن و اصول شهرسازی و معماری اقدام کند. در همین راستا وزیر راه و شهرسازی در آخرین اظهارنظر خود پیرامون برنامه‌های این وزارتخانه در ماه‌های پیش‌رو در راستای حل مشکل مسکن مردم و اصلاح بازار مسکن، اعلام کرد وزارت راه و شهرسازی متعهد است در کنار تکمیل واحدهای بلاتکلیف مسکن مهر، تا سال 1400 در مجموع به تحویل 900 هزار واحد مسکونی برای رفع نیاز جامعه اقدام کند. بر اساس آمار رسمی، متوسط تعداد ازدواج‌های ثبت‌شده در هر سال، یک میلیون است که نشان ‌دهنده نیاز جامعه به دست‌کم همین تعداد واحد مسکونی است. نتیجه آنکه بر اساس یک حساب سرانگشتی می‌توان دریافت که این میزان ساخت و ساز تا سال 1400 نمی‌تواند پاسخگوی نیاز سالانه یک میلیون زوج جوان برای تهیه مسکن باشد. از همین رو فعالان این حوزه با ضعیف خواندن این برنامه‌ها، آن را در رونق بخش مسکن در سال‌های پیش‌ رو موثر نمی‌دانند.

** اشتغالزایی در بخش مسکن
با توجه به صرفه ‌های اقتصادی بازار پر رونق مسکن و تعهد دولت در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به تامین مسکن و هموار کردن راه برای تولید آن، می‌توان این بخش را مستحق توجه ویژه و برنامه‌ریزی علمی و اقتصادی دانست. بر اساس بررسی‌های صورت‌گرفته در بخش مسکن، این حوزه مستعد اشتغالزایی در 1200 گروه شغلی اعم از مهندسی، شاخه‌های مختلف صنعتی و تولیدی(فولاد، سیمان، سنگ ‌های ساختمانی و..)، کارگری و موارد دیگر است که در صورت توجه ویژه مسئولان در کنار رفع نیاز جامعه به مسکن، می‌تواند در رونق بازار کار و اشتغال نیز، مفید و موثر واقع شود.

از همین رو می‌توان صنعت ساختمان و بازار مسکن را پیشران اقتصاد کشور دانست؛ آنچه رئیس انجمن انبوه‌سازان نیز به آن اشاره کرده است. از همین رو با توجه به محدوده اختیارات دولت که در قانون نیز صراحتا به آن اشاره شده است، می‌توان از وزارت راه و شهرسازی توقع اقدامات جدی‌تر و عملیاتی در حوزه مسکن داشت تا این بازار در سال 98 از رکود خارج شده و دست کارفرمایان برای اجرای پروژه‌ها و اشتغال افراد در این بخش، فراهم شود.

** زمین؛ برگ برنده دولت در تولید مسکن
از جمله مواردی که در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به آن اشاره شده، تامین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام‌شده مسکن است. در ماده 2 این قانون آمده است: به دولت اجازه داده می‌شود نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهره‌برداری به‌صورت اجاره‌ای ارزان‌قیمت در قالب برنامه‌های که ذیل آن ماده آمده است، اقدام کند. در همین زمینه کارشناسان بخش مسکن با توجه به اینکه زمین بین 60 تا 90درصد از قیمت تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، پیشنهاد می‌دهند که وزارت راه‌وشهرسازی، مدیریت زمین را در برنامه کار خود قرار داده و با توجه به منابع زمین که در اختیار دولت قرار دارد، از این اختیار قانونی مصرح در قانون بهره‌ برده و با برنامه‌ ریزی صحیح و استفاده از تجربه مسکن مهر در ضعف‌ها و قوت‌ها، بتواند نقدینگی ‌های سرگردان و سرمایه‌های انبوه‌ سازان را جذب کرده و زمین‌ را تحت شرایط خاص و منصفانه برای تولید مسکن در اختیار آنان قرار دهد. همچنین با توجه به بند 1 ماده 2 این قانون، وزارت راه و شهرسازی می‌تواند طرح‌های کوتاه‌مدتی مانند مسکن استیجاری را در دستور کار خود قرار داده و بخشی از وظایف خود در تامین مسکن برای جامعه را از این محل انجام دهد.

** ضرورت همکاری بانک‌ها در ارائه تسهیلات
کاهش قدرت خرید مردم در ماه‌های اخیر نیز یکی دیگر از آفت‌های بازار مسکن محسوب می‌شود؛ با توجه به افزایش 92 درصدی قیمت مسکن در یک سال گذشته، و جهش تورمی در این بخش، افزایش تسهیلات مسکن با سود کم، می‌توانست نیاز بخشی از جامعه را رفع و به رونق بازار مسکن کمک کند.

در همین ارتباط حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اهمیت افزایش میزان تسهیلات در بازار مسکن اظهار کرده است: افزایش تسهیلات مسکن، تورم کاذب در این بازار ایجاد نمی‌کند.

عقبایی در گفت‌ وگویی که پیش از این با «آرمان» داشته است با اشاره به بودجه 98 و پیش‌بینی افزایش سرمایه 5000میلیاردی برای بانک مسکن در راستای کمک به اتمام پروژ‌های مسکن مهر، گفته بود: در بخش اختصاص بودجه به بانک مسکن، اختلاف‌نظر وجود دارد؛ چرا که وزیر راه‌ و شهرسازی به‌عنوان متولی راه‌ و مسکن در دولت، چندین ‌بار مطرح کرده‌اند که اعتقادی به ارائه تسهیلات بانکی ندارند و به صراحت گفته‌اند که مخالف ارائه تسهیلات بانکی هستند.

او افزوده بود: اعتقاد من بر این است که نه‌تنها ارائه تسهیلات بانکی نباید قطع شود، بلکه باید افزایش یابد، چرا که قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده، و در مقابل،‌ قیمت مسکن حدود 100درصد افزایش پیدا کرده است. از این رو رشد تسهیلات بانکی باید متناسب با رشد قیمت مسکن باشد و منابع مالی بیشتری باید به این موضوع اختصاص داده شود. پیش از این وزیر راه و شهرسازی با تورم‌زا خواندن افزایش تسهیلات مسکن، این بازار را از چنین تحولی بی‌نیاز خوانده بود.

سیاستی که پس از آن با تاکید مدیرعامل بانک مسکن دنبال شد و ابوالقاسم رحیمی‌انارکی اعلام کرد: تامین مالی 480 هزار واحد مسکونی با رقم 180 هزار میلیارد ریال، انجام شده و در حال حاضر منابع صندوق تمام شده و این صندوق متکی به وصولی‌های مسکن مهر است؛ از این‌رو افزایش سقف وام مسکن دیگر در دستور کار نیست. بر اساس نظر کارشناسان بازار مسکن، افزایش تسهیلات مسکن با سود کم و همکاری بانک‌ها در این زمینه، می‌توانست در کنار توجه بیشتر وزارت راه و شهرسازی به ترمیم بافت‌هی فرسوده، تعامل و همکاری با انبوه‌سازان با استفاده از کارت زمین و تسهیل امر ساخت و ساز و نیز کمک به کاهش نرخ مصالح از طرق قانونی، به‌عنوان عامل بزرگی در رونق بازار مسکن و افزایش خرید و فروش ملک میان معامله‌گران حقیقی بازار نقش مثبت خود را ایفا کند.