پیشنهاد جایگزین مسکن مهر

نسخه‌ای برای نحوه مواجهه دولت جدید با نیمه‌کاره‌های مسکن‌مهر رییس کانون سراسری انبوه‌سازان با تاکید براینکه دولت یازدهم بعد از اتمام پرونده مسکن‌مهر، باید طرحی با ابعاد مشابه این طرح همراه با نقاط قوت و در عین حال حذف نقاط ضعف آن، برای پاسخ به همه دهک‌های متقاضی مسکن طراحی کند و به اجرا دربیاورد، می‌گوید: بهترین گزینه، ساخت چندین «شهرک‌ مسکونی» در اطراف تهران و برخی کلانشهرها است که وظیفه دولت در این ارتباط صرفا صدور سریع مجوز ساخت شهرک و پرداخت تسهیلات بانکی برای ساخت واحدها البته با نرخ سود مشارکتی است نه بیشتر.

کد خبر: ۲۷۱۳۷

تاریخ: ۲۲ تير ۱۳۹۲ - ۰۸:۴۹

رییس صنف انبوه‌سازان با اشاره به اینکه گرانی زمین در داخل شهر تهران حداقل 40 درصد قیمت آپارتمان را در بر گرفته، معتقد است: رقابت انبوه‌سازان در ساخت شهرک‌هایی با همه امکانات و خدمات رفاهی برای پذیرش توام اقشار کم‌درآمد، میان‌درآمد و پردرآمد، قیمت‌ها را نیز رقابتی می‌کند.او در عین حال ضمن دفاع از عملکرد دولت فعلی در مسکن‌مهر، مخاطب قرار نگرفتن 5 دهک بالای جامعه را بزرگ‌ترین نقطه‌ضعف این طرح می‌داند که به اعتقاد او اثرگذاری فوق‌العاده زیاد همین 5 دهک (میان‌درآمدها و پردرآمدها) بر بازار تقاضا و قیمت مسکن باعث شده تاثیر مسکن‌مهر کمرنگ جلوه کند.رییس انبوه‌سازان همچنین برای یک سال اول کار دولت یازدهم که خواه‌ناخواه باید صرف پروژه‌های نیمه‌کاره مسکن‌مهر شود، سه مسیر پیشنهاد کرده تا از این طریق بدون فشار مالی به پیش‌خریداران، خواسته سازنده‌ها بابت افزایش قیمت مسکن‌مهر محقق شود.
دولت یازدهم در بخش مسکن با دو صورت‌ مساله روبه‌رو است.
مساله اول نیمه‌کاره بودن حدود 400 هزار واحد مسکونی‌مهر پیش‌فروش شده‌ای است که اگر خواسته سازنده‌های این واحدها مورد توجه دولت قرار بگیرد، صدای اعتراض پیش‌خریداران بلند می‌شود و اگر به بهانه موجود در مسیر توقف ساخت این واحدها بی‌محلی شود، تعداد دفعات تاخیر در تحویل مسکن‌مهر افزایش می‌یابد.
مساله دوم نیز یافتن طرحی تازه برای اجرا در بازار مسکن است که به طور قطع باید نقاط قوت طرح دولت قبلی - مسکن‌مهر- را در خود محفوظ و نقاط ضعف آن را حذف کرده باشد. رییس کانون سراسری انبوه‌‌سازان با اشاره به ملاقات هیات‌مدیره کانون با نماینده اقتصادی رییس‌جمهور منتخب، از برنامه‌های کانون در 5 محور برای پاسخ به این دو چالش خبر داده است. ایرج رهبر در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» ضمن دفاع از طرح مسکن‌مهر و بازاری که با اجرای این طرح در 4سال گذشته برای انبوه‌سازان ایجاد شد، اعلام کرد: مهم‌ترین نقطه‌ضعف مسکن‌مهر عدم‌ برقراری ارتباط با 5 دهک بالای جامعه –میان‌درآمدها و پردرآمدها- است، طوری که تاثیر این 5دهک غیرمخاطب مسکن‌مهر بر قیمت مسکن و نبود طرح یا برنامه‌ حمایتی برای این گروه، میزان اثرگذاری مسکن‌مهر را تحت‌تاثیر قرار داده است. رییس کانون انبوه‌‌سازان طرح ساخت شهرک‌های مسکونی با سرمایه‌گذاری خود انبو‌ه‌سازان را به دولت یازدهم پیشنهاد می‌کند و می‌گوید: دولت جدید برای باقی‌مانده واحدهای مسکونی‌مهر، سه راه پیش‌رو دارد که از طریق آنها، مشکل پیش‌خریداران و سازنده‌ها توام برطرف می‌شود. متن گفت‌وگو با ایرج رهبر را در زیر بخوانید:
مشکل انبوه‌سازانی که مسکن‌مهر را نیمه‌کاره گذاشته‌اند و دنبال افزایش قیمت واحدها هستند، چیست؟ مگر قراردادهای ساخت مسکن‌مهر با اراده خود انبوه‌ساز امضا نشد؟
مهندس نیکزاد قراردادهای مسکن‌مهر را با قیمت مقطوع متری 300 هزار تومان منعقد کرد. روش قیمت‌مقطوع روش خوبی است، اما به شرطی که سود و زیان قرارداد دوطرفه باشد یعنی طبق مقررات سازمان مدیریت، برای قراردادهای مقطوع باید «تعدیل‌فصلی» در نظر گرفته شود و متناسب با نرخ تورم بانک‌مرکزی، به ارزش قرارداد تعدیل خورده شود و متمم‌قیمت لحاظ شود.
ما در زمانی که قراردادهای مسکن‌مهر را امضا کردیم فکر اینجا را نکرده بودیم که مثلا قیمت مصالح‌ساختمانی ظرف یکسال دو برابر افزایش پیدا می‌کند. سال89 میلگرد کیلویی 500 تا 600 تومان بود، اما در سال90 از 1000 تومان بالا زد و در مرداد91 به 2300 تومان رسید. همین شن‌وماسه را ما هر سه ماه یکبار با یک قیمت بالاتر خریداری می‌کنیم. شن‌وماسه دو سال پیش تنی 6هزار تومان بود، اما الان رسیده به 21 هزار تومان. مشکل ما فقط مصالح نیست، دستمزد کارگر هم از روزی 15 هزار تومان به 60 هزار تومان رسیده است. کارگر افغانی چون دلار به کشورش می‌برد حاضر است همان دستمزد دو سال پیش را بگیرد به شرطی که معادلش را با دلار دریافت کند.
اما به‌رغم این افزایش هزینه‌ها، دولت در حال‌حاضر در هیچ‌کدام از قراردادهای مسکن‌مهر، تعدیل و نرخ‌تورم لحاظ نکرده است.
سود انبوه‌ساز در مسکن‌مهر چقدر است؟
سال88 که شروع طرح بود، بچه‌ها می‌گفتند 10 درصد سود می‌کنند که باتوجه به تیراژ واحدها و عدم نیاز به سرمایه‌ به خاطر پرداخت وام، عدد خوبی بود.
امروز برای اینکه انبوه‌ساز پرونده مسکن‌مهر را ببندد و همه واحدها تحویل صاحبانش شود، قیمت متری300 هزار تومان چقدر باید افزایش پیدا کند؟
اواخر سال گذشته این قیمت با دستور وزیر به 340 هزار تومان افزایش پیدا کرد، یعنی فقط 13درصد افزایش برای جبران 100 درصد افزایش هزینه‌ها. حرف ما برای واقعی‌شدن قیمت مسکن‌مهر، احتساب نرخ تورم سال‌های 88 تا 92 در قراردادها است. مشکل ما این است که در همه بخش‌ها مثل خودرو یا لبنیات، وزیر مربوطه افزایش قیمت را پذیرفته و اجازه اعمال آن را داده، اما در بخش مسکن، این‌طور نشده است.
مشکلی که چه این دولت و چه دولت جدید با باقی‌مانده مسکن‌مهر دارد این است که اگر قیمت‌ها را زیاد کند، پیش‌خریداران نمی‌توانند آن را پرداخت کنند. شما برای حل این مشکل راهکاری دارید؟
بله خب درست است. چون در مسکن‌مهر اقشار، اقشار کم‌درآمد هستند و توان پرداخت به آن صورت را ندارند. آقای نیکزاد مراعات مردم را کرد. اما با این حال از سه طریق این مشکل قابل‌حل است. اول اینکه دولت جدید وام‌های 25 میلیونی را به 30 میلیون تومان فقط برای پروژه‌های نیمه‌کاره تبدیل کند تا افزایش قیمت، فشاری به متقاضیان از بابت آورده نقدی وارد نکند. اما اگر باز هم بخواهیم فشار منتقل نشود و برای بخش بانکی هم مشکل پیش نیاید، دو راه دیگر وجود دارد. دولت می‌تواند در مناطق مسکن‌مهر، زمین‌هایی با کاربری تجاری و خدماتی به قیمت روز همراه با درصدی تخفیف به صورت اقساطی به انبوه‌ساز واگذار کند تا همپای مسکن‌مهر، امکانات رفاهی سکونتی نیز در کنار واحدها روی این زمین‌ها توسط انبوه‌ساز ساخته شود و از این طریق، زیان قیمت متری 300 هزار تومان برای انبوه‌‌سازان جبران شود. راه دوم نیز واگذاری مسوولیت فروش واحدهای مسکونی‌مهر مازاد بر تقاضا به خود انبوه‌ساز است تا این واحدها به قیمت روز بازار و بدون رعایت 4شرط مسکن‌مهر، به میان‌درآمدها و حتی پردرآمدها فروخته شود.
آقای روحانی و نماینده اقتصادی ایشان به صراحت گفته‌اند برخی واحدهای مسکن‌مهر در شأن مردمی نیست که در آنها زندگی می‌کنند. این انتقاد مستقیم به سازنده‌های این واحدها برمی‌گردد و ربطی به دولت فعلی و سیستم بانکی ندارد. ضمن اینکه مردمی هم که در این واحدها مستقر شده‌اند گلایه‌هایی درباره کیفیت و نواقص جدی برخی از این ساختمان‌ها دارند.

چرا برخی انبوه‌سازان باعث بدنام شدن نام این صنف در مسکن‌مهر شده‌اند؟
البته ببینید پروژه مسکن‌مهر از ابتدا به این صورت دست انبوه‌ساز نبود، بلکه دست تعاونی‌ها بود و تعاونی‌ها با افراد غیرفنی قرارداد می‌بستند و این مشکلات از آنجا به وجود آمد. اغلب پروژه‌هایی که به انبوه‌ساز داده شده بیش از شاید 97 درصد خوب ساخته شده و اصول فنی در آنها رعایت شده است.
گفته می‌شود انبوه‌سازان از مصالح درجه3 در مسکن‌مهر استفاده کرده‌اند.
ما اصلا مصالح درجه 3 در بازار نداریم.
می‌گویند برخی کارخانه‌های مصالح ساختمانی، یک خط تولید مخصوص مسکن‌مهر راه‌اندازی کرده‌اند.
نه چنین چیزی نیست. اینها شایعات است. مردم واقعا راضی هستند.
انبوه‌سازان در دولت‌های گذشته سهمی از بازار کار نداشتند؛ چون اصلا دولت‌ها اعتقادی به ساخت‌وساز حمایتی نداشتند؛ اما در چهار سال اخیر بازاری به وسعت دومیلیون واحدمسکونی برای انبوه‌‌سازان ایجاد شد. بازاری که در آن، زمین رایگان، وام تا 70 درصد هزینه ساخت و بالاخره تضمین خرید واحدها به انبوه‌ساز داده شد. با این حساب شما با ادامه مسکن‌مهر موافقید یا با توقف آن؟
البته طبق نظر کارشناسان، دولت تا زمانی که تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن برقرار نشده، باید برنامه‌های حمایتی خود را ادامه دهد و مسکن‌مهر هم قابل تعطیل‌شدن نیست.  تردیدی نیست که حرفه انبوه‌سازی در این دولت بروز پیدا کرد. ما به مهندس نیکزاد بابت این حجم وسیع کار که حتی روسای جمهور برخی کشورها با مشاهده وسعت مسکن‌مهر تعجب می‌کردند، نمره 20 می‌دهیم. بازار مسکن تا به حال وزیری نداشته که بتواند نمره 20 بگیرد.  اما به هرحال هرکسی که پرکارتر باشد، خطاهایش هم بیشتر است. اگر ایراد و نقصی در مسکن‌مهر وجود دارد، حتما قابل رفع است. یکی از امتیازات این دوره، فعال‌شدن بخش خصوصی در بخش مسکن بود.
رییس‌جمهور منتخب بعد از مسکن‌مهر، مانند سایر روسای جمهور، حتما برنامه‌ای خاص دولت متبوعش برای بازار مسکن پیاده می‌کند. به نظر شما طرح بهتر و کامل‌تر از مسکن‌مهر برای ارائه به دولت یازدهم چیست؟
ما در این زمینه کار کارشناسی کردیم. دولت آقای احمدی‌نژاد اولویت تامین مسکن را به دهک‌های زیر 5 داد تا این گروه‌ که کم‌درآمد‌ها محسوب می‌شوند با آورده کم بتوانند صاحبخانه شوند، اما برای دهک‌های بالا که بالاخره آنها هم جزو این جامعه هستند در این دولت فکری نشد؛ در حالی که به اعتقاد ما، کم‌درآمدها چون اصلا توان خرید مسکن ندارند هیچ عامل تحریک‌کننده برای قیمت مسکن به حساب نمی‌آیند و عمده تحرکات در بازار تقاضا از طرف دهک‌ها‌ی بالای 5 صورت می‌گیرد. بنابراین به نظر ما در دولت یازدهم باید نیاز دهک‌های درآمدی بالای 5 در اولویت قرار بگیرد و همزمان برای کم‌درآمدها نیز برنامه‌های خاص همچون مسکن‌مهر ادامه پیدا کند.
برای دهک‌های بالای 5 خیلی کارها می‌شود انجام داد. یک پیشنهاد ما این است که تسهیلات بانکی با نرخ روز مشارکتی و عرف بازار برای ساخت مسکن مخصوص این دهک‌ها در اختیار انبوه‌سازان قرار بگیرد. بانک‌ها می‌توانند برای این موضوع، نقدینگی‌های مردم را با نرخ سود بالا جذب کنند و با نرخ سود متناسب با آن، به انبوه‌ساز بدهند، بانک‌ها وظیفه دارند سالی 25 درصد از کل منابع خود را در اختیار بخش مسکن قرار دهند.
اما پیشنهاد اصلی انبوه‌‌سازان به دولت آقای روحانی اجرای طرح ساخت شهرک‌های مسکونی در اطراف تهران و کلان‌شهرها است. بررسی‌های ما نشان می‌دهد به علت گرانی زمین در تهران، 40 درصد قیمت مسکن را هزینه خرید زمین تشکیل داده و اگر از زمین‌های ارزان‌قیمت اطراف تهران برای ساخت شهرک‌های مسکونی مدرن و مجهز به همه امکانات سکونتی با مسیرهای دسترسی سریع به مرکز استفاده شود، تقاضای مغفول‌مانده در این سال‌ها، مشتری این شهر‌ک‌ها خواهد شد.
برای دولت در طرح ایجاد شهرک‌های مسکونی، چه وظیفه‌ای قابل تعریف است؟
دولت فقط باید مجوز احداث این شهرک‌ها را صادر کند و تسهیلات بانکی برای ساخت با نرخ مشارکتی در اختیار انبوه‌ساز قرار دهد. انبوه‌ساز با پول خود زمین این شهرک‌ها را خریداری می‌کند و چون تعداد شهرک‌ها محدود نیست و همزمان مجوز حداقل 10 شهرک برای اطراف تهران احداث می‌شود، ساخت‌وساز به صورت رقابتی انجام خواهد شد و عوامل شهر‌ک‌ها سعی می‌کنند با تجهیزات بیشتر و امکانات بهتر و حتی قیمت رقابتی‌، مشتری برای واحدهای خود جذب کنند.
طرح شهرک‌های مسکونی چه تفاوتی با طرح مسکن‌مهر خواهد داشت؟
در مسکن‌مهر، به خدمات رفاهی سکونتی توجه آن چنانی نشد؛ ضمن اینکه در مسکن‌مهر، فقط از یک طبقه خاص جامعه یعنی کم‌درآمدها دعوت شد؛ در حالی که شهر یا شهرک با ترکیبی از همه طبقات و دهک‌ها در کنار هم شکل می‌گیرد. به نظر ما اگر مسکن‌مهر هم بخواهد دوباره ادامه پیدا کند باید ساختمان‌های این طرح دهک‌های مختلف را در خود جا دهد؛ با این شرط که مثلا برای دهک‌های بالا، قیمت واقعی واحدها لحاظ شود و از محل دریافت قیمت واقعی، هزینه واگذاری واحد به کم‌درآمدها به صورت یارانه‌ای حساب شود.