اعتبار اسناد غیررسمی؛ پاشنه آشیل پیش‌فروش ساختمان

یکی از راه‌های خانه‌دار شدن مردم استفاده از موقعیت‌هایی نظیر پیش‌فروش ساختمان است. اما با اعتبار اسناد غیررسمی اکنون پیش خرید ساختمان به امری پر ریسک تبدیل شده است.

کد خبر: ۲۶۹۱۶۹

تاریخ: ۰۲ دی ۱۳۹۷ - ۰۹:۴۲

به گزارش ایران اکونومیست، هر فرد در جامعه برای کسب روزی حلال هر صبح به فعالیت و کار روی می‌آورد تا در آخر بتواند مایحتاج خود را تامین کرده و زندگی همراه با آرامشی در کنار خانواده تجربه کند اما در فضای حال اقتصادی کشور با نوسانات و افزایش هر روزه‌ قیمت‌ها، بر طرف کردن نیازهای خانواده به امری سخت تبدیل شده است. کارمندان و کارگران دارای حقوق ثابت بیش از هر کس در جامعه، تحت فشار اقتصادی قرار می‌گیرند. هزینه‌های هر خانوار صرف مخارج و تامین نیازهای مختلفی می‌شود. یکی از این نیازها مسکن است که طبق گفته کارشناسان ۳۲ درصد از مخارج خانواده‌ها را به خود اختصاص داده است.
پیش فروش ساختمان راهکار خانه‌دار کردن مردم
پیدا کردن راه‌های مناسب برای کاهش هزینه‌های هر خانواده در کشور باعث افزایش رضایت عمومی در جامعه شده و آرامش را به خانواده‌ها هدیه می‌دهد. یکی از راه‌های کاهش هزینه‌های خرید در حوزه مسکن، پیش‌فروش ساختمان است. پیش فروش ساختمان علاوه بر قیمت مناسب برای خریدار، هزینه‌های لازم جهت تکمیل ساختمان را نیز برای سازنده ساختمان تامین می‌کند. به این توضیحات این نکته را نیز باید اضافه کرد که از مشکلات هر خانوار ایرانی پرداخت اقساط مربوط به وام‌های دریافتی از بانک‌ها است. بخشی از وام‌های دریافتی هر خانوار مربوط به تامین هزینه‌های مسکن بوده و از طرف دیگر خود سازنده ساختمان نیز بخش عمده‌ای از تامین هزینه‌های تکمیل ساختمان را از طریق بانک‌ها دریافت می‌کند که این خود دردسر دیگری برای ساختمان ساز و افزایش قیمت نهایی ساختمان می‌شود. این در حالی است که پیش‌فروش مشکلات مربوط به دریافت تسهیلات را ندارد.
آنچه که مسلم است پیش فروش ساختمان یک راه حل برای کاهش هزینه‌ خانواده‌ها بوده و از طرفی راه گریزی برای ساختمان‌سازها برای جلوگیری از قبول اقساط بانک‌ها است. اما این شیوه بدون آسیب نیست و باعث بروز مشکلاتی نیز برای کشور و خانواده‌ها شده است. از رایج‌ترین این مشکلات انجام معاملات معارض یا فروش یک ملک به چندین نفر توسط کلاهبرداران است. کلاهبرداران با استفاده از معاملات غیر رسمی (عادی)، یک ملک را به چندین نفر می‌فروشند. خریداران نیز به سبب اینکه این خانه‌ها خالی از سکنه بوده و ساخت آن کامل نشده در ارتباط با مالکیت آن‌ها و صحت گفتار فروشنده شک نمی‌کنند. از طرفی از وجود معاملات غیررسمی (عادی) کسی خبردار نمی‌شود چراکه این معاملات در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند و امکان رهگیری و شناسایی آن‌ها نیز فراهم نیست.
فروش یک ملک به چندین نفر؛ سوء استفاده کلاهبرداران از پیش فروش ساختمان
انجام معاملات معارض یا به عبارتی فروش یک ملک به چند نفر در حوزه پیش فروش ساختمان با واکنش سرهنگ محمد رضا اکبری، معاون مبارزه با جعل و کلاهبرداری پلیس آگاهی ناجا نیز روبرو شده است به طوری که این سرهنگ نیروی انتظامی پیرامون دقت در انجام معاملات پیش‌فروش ساختمان گفت: «بسیاری از کلاهبرداران اقدام به پیش‌فروش واحدهای مسکونی می‌کنند و هیچ وقت واحدهای آپارتمانی آماده سکونت نمی‌شوند. در موارد زیادی انواع کلاهبرداری‌ها در خصوص واحدهای آپارتمانی پیش‌ساخته و نیمه‌ساز به پلیس آگاهی گزارش شده است».
هشدار نیروی انتظامی و افزایش کلاهبرداری در این حوزه باعث بی اعتمادی مردم در بازار پیش فروش مسکن هم شده است که ضربه آن را ساختمان سازهایی می‌خورند که به سبب نبود یک سازوکار مناسب در حوزه پیش فروش مسکن و سوء استفاده برخی از همکاران خود، رجوع مردم را از دست داده‌اند که نتیجه این امر نیز رکود بیشتر در بازار زمین و مسکن کشور است.
وضعیت نامشخص قوانین مربوط به پیش‌فروش ساختمان
مشکلات مذکور، در انتها منجر به ورود خیل عظیمی از دعاوی به دادگاه‌های دادگستری می‌شودکه کارآمدی دستگاه قضایی را به مخاطره خواهد انداخت.
سجاد طاهری، کارشناس اقتصادی، گفت: شواهد نشان می دهد که ورود حاکمیت به این مسئله باید جدی گرفته شود و اقداماتی را در راستای بهبود این وضع به وجود آورد. در همین راستا اولین اقدام را می‌توان «لایحه قانونی حمایت از پیش خریداران واحدهای مسکونی» در تاریخ ۱۳۵۸/۱۰/۱۷ از سوی شورای انقلاب در نظر گرفت. این قانون توسط هیئت وزیران به تصویب رسید اما هیچ کدام از مشکلات نظیر معاملات معارض یا فروش یک ملک به چند نفر را برطرف نکرد.
وی افزود: پس از آن در سال ۸۹ لایحه‌ای تحت عنوان «پیش فروش ساختمان» به پیشنهاد قوه قضاییه مطرح شد. هدف این لایحه حمایت از پیش خریدار بود اما باز هم این لایحه پس از تصویب توسط مجلس و وصول به شورای نگهبان توسط این شورا با ایرادات متنوعی رو به رو شد که نتیجه آن تصویب قانونی بعضا مغایر با اهداف اولیه تدوین کنندگان بود.
اعتبار معاملات غیررسمی؛ پاشنه آشیل پیش فروش ساختمان
این کارشناس اقتصادی ادامه داد: حاکمیت باید موانع موجود در مسیر پیش فروش ساختمان را بشناسد و با همکاری سایر ارگان‌ها در جهت بهبود آن‌ها اقدام کند.
وی مهمترین مانع این مسیر را اعتبار داشتن معاملات غیر رسمی (عادی) در نظام قضایی کشور عنوان کرد و گفت: از آنجا که معاملات غیررسمی(عادی) در نظام قضایی کشور دارای اعتبار است،  فروشندگان به وسیله اعتبار این معاملات اقدام به پیش فروش ساختمان می‌کنند و به دلیل ثبت نشدن در سامانه‌ای خاص وعدم اطلاع از وجود چنین قراردادی اقدام به فروش یک ملک به چندین نفر می‌کنند. مردم نیز با توجه به مورد تایید بودن این اسناد در کشور، در قبال آن‌ها پول پرداخت می‌کنند.
براین اساس به نظر می رسد دولت یا مجلس برای رونق بخشی به بازار پیش فروش ساختمان، لازم است اعتبار معاملات غیررسمی را مورد بازنگری قرار دهند.