تحليل رسمي از اوضاع بازار مسكن*عبور آرام مسكن از سال 90

ايران اكونوميست :وزارت راه‌وشهرسازي با تهيه يك گزارش رسمي درباره تحولات يك‌سال اخير بازار مسكن، آخرين وضعيت چهار حوزه «تهران»، «مسكن‌مهر»، «قيمت آپارتمان» و «سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني» را تشريح كرد؛ در مطالعه‌اي كه معاونت امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي با مرجع قرار دادن اطلاعات مركز آمار انجام داده، به اين جمع‌بندي رسيده است كه «حداكثر نرخ رشد قيمت مسكن در مناطق شهري كشور طي سال90 رقمي معادل 10درصد بوده؛ به طوري كه در مقايسه با نرخ تورم 3/26 درصدي در اين مدت، بخش مسكن از منظر تغييرات قيمتي سال نسبتا آرامي را تجربه كرده است.»در اين گزارش همچنين با اشاره به تحولات اخير بازارهاي ارز و طلا، رتبه بازدهي دارايي‌هاي ملكي در «پايين‌ترين درجه» ارزيابي شده و بازار مسكن به عنوان محل فرار تقاضاي سرمايه‌اي – سوداگري - معرفي شده است. معاون مسكن وزير راه‌وشهرسازي درباره جزئيات اين گزارش گفت: در سالي كه گذشت بازار مسكن از رويدادهاي مختلفي همچون مسكن‌مهر، هدفمندي‌ يارانه‌ها و صعود قيمت ارز، تاثير گرفت؛ اما برآيند تحولات به گونه‌اي نبود كه حركت ناموزوني رخ دهد.ابوالفضل صومعلو درباره نحوه كنترل قيمت مسكن در سال91 نيز گفت: اگر سال آينده ساختار قيمتي متعارف در بازار مسكن شكسته شود ما با انتشار ليست استاندارد از قيمت مسكن در هر محله تهران، جلوي رفتارهاي التهاب‌آفرين را مي‌گيريم.

کد خبر: ۲۶۵۴

تاریخ: ۲۴ اسفند ۱۳۹۰ - ۰۶:۳۱

وزارت راه‌وشهرسازي در قالب «گزارش رسمي سال90» منتشر كرد
تحليل يكساله بازار مسكن
فريد قديري
اعلام نرخ‌رشد قيمت مسكن در كشور در سال90 براي اولين‌بار
قيمت‌مسكن به «طلا و مسكن‌مهر» مديون شد
جزئيات مهم‌ترين برنامه سال91 براي «تهران» در گفت‌وگو با معاون امور مسكن
وزارت راه‌وشهرسازي در هفته پاياني سال، يك گزارش تحليلي درباره تحولات و وقايع سال90 بازار مسكن منتشر و براي اولين بار به صورت رسمي ميزان افزايش قيمت مسكن در كشور در سال جاري را اعلام كرد.
اين گزارش در 10 صفحه‌ توسط دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي تهيه شده و داراي 4 سرفصل جداگانه شامل «قيمت‌مسكن»، «بازارمسكن تهران»، «مسكن‌مهر» و «سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني» است. همچنين در جمع‌بندي متن تهيه شده، نقش وقايع اخير بازارهاي ارز‌وطلا و قانون هدفمندي يارانه‌ها بر اركان بازار مسكن نيز تشريح شده است.
مهم‌ترين بخش از گزارش رسمي دولت در حوزه مسكن، به نوسان قيمت و علت نوسان آن در يك‌سال اخير اختصاص دارد به طوري كه وزارت راه‌وشهرسازي نرخ رشد قيمت مسكن در كشور طي سال90 –يك‌سال منتهي به اواسط زمستان امسال- را 10 درصد برآورد كرده و با مقايسه اين نرخ و نرخ تورم در همين مدت كه 3/26 درصد بوده، اعلام كرده است: «بخش مسكن در سال90 از منظر تغييرات قيمتي، سال نسبتا آرام و قابل‌قبولي را تجربه كرده است.»
معاونت امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي در اين گزارش تاكيد كرده كه اعداد نرخ رشد قيمت مسكن و تورم را از اطلاعات مركز آمار ايران استخراج كرده است.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» اين براي اولين بار در طول سال 90 است كه وزارت راه‌وشهرسازي به صورت رسمي، نرخ رشد قيمت مسكن را اعلام مي‌كند.
پيش‌تر محاسبات سامانه رهگيري معاملات مسكن (وابسته به وزارت صنعت، معدن و تجارت) از افزايش بيش‌از 15 درصدي قيمت مسكن در تهران در سال جاري خبر داده بود كه به اين ترتيب، مشخص مي‌شود در اين مدت، رشد قيمت كشوري به مراتب كمتر از پايتخت بوده است.
وزارت راه‌وشهرسازي در عين حال براي ترسيم نماي واقعي از رشد قيمت مسكن، سراغ رتبه بازدهي دارايي ملكي رفته و آن را در رديف «پايين‌ترين ‌رتبه» ارزيابي كرده و در گزارش خود نوشته است: بازدهي 70 درصدي دارايي‌ها در بازار طلا، 35 درصدي در بازار سهام، 30 درصدي در بازار ارز و 20 درصدي در بازار اوراق مشاركت، باعث گسيل‌شدن تقاضاي سرمايه‌اي از سمت بازار مسكن به طرف اين چهار بازار اقتصادي شده و تحت تاثير همين تحولات، سطح رشد قيمت مسكن در طول سال90 به سطح نرخ تورم نرسيده است.
در اين گزارش از «عرضه قابل‌قبول مسكن» آن هم در شرايط ركودي كشور به عنوان نقطه قوت بازار در سال90 نام برده شده و در عين حال اشاره شده كه تورم عمومي و هدفمندي يارانه‌ها توانسته قيمت نهاده‌هاي ساختماني را تا حدودي افزايش دهد.
متن كامل گزارش معاونت امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي تحت عنوان «تحليل بخش مسكن در سال 1390» كه توسط دفتر اقتصاد مسكن اين وزارتخانه تهيه شده، به شرح زير است.
قيمت مسكن
براساس اطلاعات منتشر شده توسط مركز آمار ايران، نرخ تورم شهري در دي‌ماه سال90 معادل 3/26 درصد بوده و اين در شرايطي است كه همين نرخ در دي‌ماه سال89 معادل 2/11 درصد بوده است. توجه به وضعيت تغييرات قابل ملاحظه قيمت گروه‌هاي كالايي مبناي محاسبه نرخ تورم مبين حركت پايين‌تر نرخ رشد قيمت مسكن است. به طوري كه نرخ تورم گروه «خوراكي‌ها، آشاميدني‌ها و دخانيات» در
دي‌ماه 90 نسبت به دوره مشابه سال قبل 9/32 درصد بوده، اما نرخ تورم مسكن 10 درصد است.
بنابراين بخش مسكن در سال90 از منظر تغييرات قيمتي سال نسبتا آرامي را پشت‌سر گذاشته و به‌رغم تغييرات حاكم بر اقتصاد كلان و بازارهاي ارز و سكه و شرايط خاص بين‌المللي (تحريم) و همچنين اجراي فاز اول هدفمندي يارانه‌ها، نرخ رشد قيمت مسكن در سطح قابل‌قبول و پايين‌تر از نرخ تورم عمومي بوده است.
رشد پايين‌تر قيمت مسكن نسبت به تورم، عمدتا به دليل افزايش چشمگير عرضه مسكن در قالب برنامه مسكن‌مهر است. اين طرح باعث شد جذابيت سرمايه‌گذاري سوداگرانه در بخش مسكن كاهش يابد و جنس تقاضا، كاملا جنبه «مصرفي» داشته باشد.
جانشين بازار مسكن در جذب سوداگر
تحولات اتفاق افتاده در ساير بازارهاي جانشين مسكن از جمله بازار ارز و طلا كه همگي با افزايش تقاضاي سوداگري و بنابراين افزايش قابل ملاحظه قيمت‌ها مواجه شده‌اند، مويد تخليه بازار مسكن از سوداگر است.
نرخ بازدهي دارايي‌ها در بازار مسكن در سال90 حدود 17 درصد بوده است كه اين نرخ در مقايسه با نرخ تورم 25 درصدي، رقم زيادي نيست. اما در ساير بازارها همچون بازار طلا، نرخ بازدهي دارايي 70 درصد برآورد شده و در بازار سرمايه اين شاخص 35 درصد تخمين زده مي‌شود و براي بازار ارز نيز بازدهي در حد 30 درصد بوده است. همچنين بازدهي خريد اوراق‌مشاركت نيز اوايل امسال 17 درصد بود كه الان به 20 درصد ارتقا داده شده است.
يك‌سوم سرمايه‌گذاري‌ها در ساختمان
برآوردهاي اعلام شده توسط بانك‌مركزي نشان مي‌دهد رشد اقتصادي كشور از 5/3 درصد در سال88 به 5/5 درصد در سال89 رسيده است كه نكته قابل‌توجه، سهم 50 درصدي بخش مسكن از نرخ رشد اقتصادي سال 89 است. با عنايت به اينكه همواره در دوره‌هاي گذشته سهم بخش مسكن از رشد اقتصادي معادل 20 الي 25 درصد بوده، افزايش دو برابري اين سهم در سال89 حاكي از نقش قابل ملاحظه سياست‌گذاري دولت در اين بخش است كه اين مهم با اجراي برنامه مسكن‌مهر محقق شده است.
مطالعات در اين زمينه نشان داده است يك واحد افزايش در ارزش‌افزوده بخش مسكن، توليد ناخالص داخلي را به ميزان 8/2 واحد افزايش مي‌دهد.
براساس آمار بانك‌مركزي رشد سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در ساختمان‌هاي شروع‌شده مناطق شهري در سه‌ماه سوم سال 89 نسبت به دوره مشابه سال قبل، معادل 40 درصد است و اين عملكرد در سال پاياني برنامه چهارم معادل 27 درصد بوده كه در پيش‌بيني‌هاي برنامه پنجم به 32 درصد افزايش يافته است. به عبارت ديگر بخش مسكن يك‌سوم كل سرمايه‌گذاري در كشور را به خود اختصاص مي‌دهد.
ساخت‌وساز تحت‌تاثير دو فاكتور
در سال90 حجم ساخت‌وسازهاي مسكوني در كل كشور حدود 10 درصد نسبت به سال قبل از آن، افت كرد در حالي كه در تهران اين شاخص رشد 56 درصدي را تجربه كرد.
از عمده دلايل منفي بودن رشد پروانه‌هاي ساختماني در كشور را مي‌توان به جانشين‌شدن مسكن‌مهر با واحدهاي مسكوني شخصي‌ساز اشاره كرد. در واقع متقاضيان مصرفي مسكن در مناطق شهري كشور در قالب سهميه مسكن‌مهر قرار گرفتند و اين امر منجر به كاهش تقاضاي صدور پروانه ساخت در سال90 شد.فاكتور ديگري كه بر ساخت‌وساز اثر گذاشت، قانون هدفمندي يارانه‌ها بود كه با اجراي آن، قيمت‌ها در اين بخش همسو با تورم، اما كمتر از آن، افزايش نشان داد. در اين دوره (سال90) افزايش قيمت مصالح‌ساختماني، دستمزد كارگران ساختماني و ساير نهاده‌هاي ساختماني همسو با نرخ تورم، از جمله دلايل افزايش قيمت مسكن بوده است.
1500 ميليارد تومان يارانه به مسكن‌مهر
دولت از ابتداي طرح مسكن‌مهر تا كنون بيش از يك هزار و 500 ميليارد تومان يارانه به مسكن‌مهر اختصاص داده است كه از اين طريق از يك‌سو توليد مدام مسكن در طول سال برقرار بوده و از سوي ديگر دسترسي متقاضيان كم‌درآمد به مسكن ساماندهي شده است.

تعيين «دستوري» قيمت مسكن منتفي شد

معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي درباره جزئيات برنامه تنظيم قيمت مسكن در تهران براي سال 91 گفت: براي مقابله با حركت‌هاي احتمالي عده اندكي سوداگر در سال آينده، بسته‌اي تدارك ديده شده كه هم‌اكنون مراحل نهايي آماده‌سازي آن طي مي‌شود.
ابوالفضل صومعه‌لو در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» طرح كنترل قيمت مسكن در سال91 را همان طرح «بلوك‌بندي قيمت مسكن» كه اوايل تابستان امسال وعده آن داده شده بود، مطرح كرد و گفت: اگر براي فصل نقل‌وانتقالات در سال آينده، ساختار قيمتي متعارف در بازار مسكن شكسته شود و رفتار التهاب‌آفرين در بازار مشاهده شود، اين طرح به اجرا درخواهد آمد.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» هر چند اوايل امسال گفته شده بود كه طرح بلوك‌بندي قيمت مسكن به شيوه «اعلام دستوري قيمت‌ها و اجبار خريدار و فروشنده به اطاعت از قيمت تعريف‌شده توسط دولت» اجرا خواهد شد اما آن‌طور كه معاون وزير راه‌وشهرسازي روز گذشته اعلام كرد: در قالب اين طرح، ليست قيمت‌هاي متعارف و استاندارد صرفا به اطلاع مشاوران‌املاك و طرفين معامله خواهد رسيد كه به اين ترتيب، اجباري به رعايت آن نيست.
منبع: وزارت راه و شهرسازي