قيمت‌مسكن چگونه تعیین می شود؟

بعد از تنها چند روز پويايي زود گذر در بنگاه‌هاي مسكن در روزهاي بعد از انتخابات خرداد اكنون در شروع فصل تابستان به جاي آنكه معاملات مسكن رونق طبيعي اين فصل از سال را به خود بگيرد با شوك مسري بازارهاي رقيب روبه‌رو شده است و قيمت آپارتمان‌هاي فروشي به جاي آنكه براساس ارزش واقعي و منبعث از كيفيت و كميت مصالح بكاررفته در آن، تعيين شود مطابق نياز مالي فروشنده تعيين مي‌شود.

کد خبر: ۲۵۷۱۶

تاریخ: ۱۵ تير ۱۳۹۲ - ۰۹:۴۶

به گزارش دنیای اقتصاد، تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد متقاضيان خريد مسكن به علت سردرگمي منحني قيمت مسكن در دو راهي كاهش يا ثبات، در تصميمشان دچار ناپايداري شده‌اند.

متقاضيان، انتظار «تخليه ۱۰ درصدي حباب قيمت مسكن به تبعيت از ريزش سكه و دلار» را در ذهن دارند و تصميم گرفته‌اند تا زمان تحقق آن ترجيحا از بازار خريد نكنند. با همه اين احوال، كارشناسان اقتصادي دو سناريو بر مبناي دو نظريه براي آينده ميان مدت قيمت مسكن مطرح مي‌كنند.

در سناريوي اول با قبول رخداد اضافه پرش در قيمت مسكن طي سال ۹۱، برگشت قيمت ملك پايين‌تر از سطح مورد انتظار مطرح است و در سناريوي دوم كه براساس نظريه رشد طبيعي قيمت در سال گذشته ترسيم شده، مسير متفاوتي از سناريوي اول در نظر گرفته شده است.

هم‌اكنون معاملات تابستاني با سه‌چالش عمده روبه‌رو است:

«تعيين قيمت به شيوه زنجيره‌اي»، «خروج مجدد خريدار از بازار» و «اعلام بي‌طرفي مشاوران‌املاك»

شكل‌وشمايل بازار مسكن بعد از تحولي كه طي دو هفته بعد از پايان انتخابات رياست‌جمهوري به خود ديد، اكنون بار ديگر رنگ عوض كرده و ظاهر آن به موقعيت روزهاي پيش ‌از انتخابات تغيير وضعيت داده است.

متقاضيان خريد مسكن در پي سردشدن حداقل ۱۰درجه‌اي دماي قيمت در بازارهاي رقيب طي روزهاي اخير، انتظار «تخليه ۱۰درصدي حباب قيمت مسكن به تبعيت از ريزش سكه و دلار» را در ذهن دارند و تصميم گرفته‌اند تا زمان تحقق آن، ترجيحا از بازار خريد نكنند.

انتظار شكل‌گرفته در دسته خريداران مسكن دنباله همان تصوري است كه در طول بهار۹۲ به يكباره در بازار تقويت شد و ركود معاملاتي را در اين فصل به اميد رونق در فصل بعد رقم زد.

اين دسته البته از شنبه بعد از انتخابات به‌تدريج داشت وارد بازار مي‌شد تا از ثبات آني ناشي از بهبود اوليه اوضاع سياسي بهره‌برداري اقتصادي كند طوري كه برگشت متقاضيان مسكن به پاي ميز معاملات در اواخر خرداد تا حدودي توسط مشاوران‌املاك هم احساس شد. اما با شروع فصل تابستان به جاي آنكه معاملات رونق طبيعي اين فصل از سال را به خود بگيرد، با شوك مسري بازارهاي همجوار روبه‌رو شده است.

مشاوران ‌املاك در تشريح آخرين وضعيت بازار طي يك هفته گذشته مي‌گويند: بعد از تنها چندروز پويايي زودگذر در بنگاه‌هاي مسكن در پايان خرداد، شروع فصل طلايي نقل‌وانتقالات به بدشانسي برخورد كرده طوري كه خريدار مسكن دوباره ناياب شده و عدم توازن بين وجود فايل‌ فروش و نبود فايل تقاضا، معاملات تابستاني را با خطر ركود مواجه كرده است.

از سوی دیگر کارشناسان مسكن نیز در حال حاضر اميد چنداني به بهبود دور موتور معاملات ندارند چون كه از يك‌سو احتمال كاهش قيمت در اين بازار را براساس تجربه‌اي كه سال گذشته به دست آورده‌اند ضعيف ارزيابي مي‌كنند و از سوي ديگر توان خريداران را به مراتب پايين‌تر از سطح فعلي قيمت‌ها مي‌دانند.

پارسال در شرايطي كه سرتاسر سال به جز دوره‌اي كوتاه در زمستان، معاملات مسكن كم‌رمق بود و همه نقدينگي‌ها به بازارهايي غير از ملك مهاجرت كرده بود، اما قيمت مسكن در تهران ۵۰درصد رشد كرد و حتي در فصل‌هايي از سال۹۱ نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه آن به ۷۰ درصد هم رسيد.

به همين خاطر، کارشناسان با استناد به وضعيت سال قبل، نسبت به چاره‌ساز شدن ركود، بر منحني قيمت، كاملا ترديد دارند.

به اين ترتيب تا زماني كه تكليف مقصد جديد منحني قيمت مسكن در دوراهي موجود – كاهش در حد آنچه اخيرا در برخي بازارها رخ داد يا تثبيت قيمت- روشن نشود، انقباض در معاملات همچنان پابرجا خواهد بود.

در اين ميان دو سناريو بر مبناي دو نظريه كارشناسان اقتصادي براي آينده ميان‌مدت قيمت مسكن قابل‌تصور است. در قالب سناریوی اول اگر بپذيريم منحني قيمت مسكن در سال گذشته همسو با رشد قيمت برخي كالاهاي مصرفي و سرمايه‌اي از جمله ارز، دچار «اضافه‌پرش» شده است، در اين صورت امسال احتمال دارد برگشت قيمت در برخی بازارها همچون سکه و دلار که از دو هفته گذشته شروع شده، سطح قيمت مسكن را تا حد قابل توجهی پایین بیاورد.

اما سناريوي دوم كه براساس نظريه رشد طبيعي قيمت مسكن در سال ۹۱ ترسيم شده است، مشروط به عدم‌ورود متغير تازه به بازار مسكن، حالت تثبيت قيمت را براي آينده در نظر دارد.

تشديد شرايط سخت

بررسي‌هاي انجام شده در بازار معاملات مسكن شهر تهران طي ماه‌هاي اخير نشان مي‌دهد: اين بازار صرف‌نظر از انواع چالش‌هايي همچون رشد ناموزون قيمت يا احتكار و رشد تعداد خانه‌هاي خالي، با سه چالش تازه شناسايي‌شده روبه‌رو است.

چالش اول، حاضر نشدن مشاوران‌املاك در نقش واقعي‌ «دلال» در برخورد با طرف فروش است.

مشاوران‌املاك به محض مراجعه فروشنده و اعلام تقاضاي او براي فروش يك واحد مسكوني، پيش‌از آنكه درباره مشخصات واحد، سوال كنند يك‌راست نظر مالك را بابت قيمت‌فروش جويا مي‌شوند و هر نرخي را كه او تعيين كند در فايل فروش آن واحد درج مي‌كنند.

اين در حالي است كه نقش دلال يا واسطه‌گر در بازار مسكن، نزديك‌كردن خواسته‌های طرفين معامله به یکدیگر از طريق اعمال نفوذ بر شيوه قيمت‌گذاري طرف فروش است.

وظيفه اصلي مشاوران‌املاك در جريان اجراي مسووليت بازاريابي براي متقاضيان خريد و متقاضيان فروش، ابتدا كشف‌قيمت و سپس تنظيم آن در سطح بهينه و مابين قيمت پيشنهادي فروشنده و توان ريالي خريدار است.

اما اين وظيفه در تعداد زیادی از بنگاه‌‌هاي املاك از ناحيه مشاوران‌املاك كم‌ سن‌وسال اصلا رعايت نمي‌شود طوري كه در غياب آن، چون كه دو طرف معامله نمي‌توانند از بابت قيمت به نقطه‌اشتراك برسند، در نتيجه انجام معامله نيز اتفاق نمي‌افتد.

برخي مشاوران‌املاك سالخورده در اين‌باره معتقدند: مالكان آپارتمان‌هاي فروشي از مدل «تعيين زنجيره‌اي قيمت» استفاده مي‌كنند به اين صورت كه هر فروشنده برحسب اينكه واحد جديد را با چه قيمتي قرار است خريداری كند و در واقع فروشنده بالادست او چه نرخي براي فروش تعيين كرده است، قيمت واحد خود را محاسبه و به دلال اعلام مي‌كند.

در اين ميان چنانچه در يك بنگاه با قيمت پيشنهادي فروشنده مخالفت كارشناسي صورت بگيرد و نظر دلال با توجه به شناخت او از سطح عرف قيمت‌هاي منطقه، رقم پايين‌تري باشد، فروشنده بدون قبول نرخ مدنظر بنگاه، به بنگاه مجاور مراجعه مي‌كند و از آنجا كه تعداد بنگا‌ه‌هاي املاك در هر محله‌ تهران زياد از حد است، رقابت بين دلالان عملا به نفع فروشنده‌ها تمام مي‌شود. به اين ترتيب چالش اول كه در واقع اعلام موضع بي‌طرفي مشاوران‌املاك در تعيين قيمت مسكن است به نوعي در بروز چالش دوم يعني استفاده طرف فروش از مدل زنجيره‌اي براي تعيين قيمت، ريشه دارد.

اين وضعيت موجب شده قيمت آپارتمان‌هاي فروشي به جاي آنكه براساس ارزش واقعي و منبعث از كيفيت و كميت مصالح بكاررفته در آن، تعيين شود مطابق نياز مالي فروشنده تعيين مي‌شود.

چالش سوم نيز رخداد اخير در بازار است كه به واسطه آن متقاضيان خريد از بازار خارج شد‌ه‌ا‌ند. در اين شرايط تنها عاملي كه مي‌تواند به از سرگيري معاملات مسكن منجر شود، تغيير مسير نوسان قيمت مسكن از حالت كنوني به شيب نزولي است.