قانون پیش فروش ساختمان؛ سرگردان میان اجرا و اصلاح

در حالی که طی هفته های اخیر برخی موانع اجرای قانون پیش فروش ساختمان در تهران، پس از ۸ سال از زمان تصویب برطرف شد، ماه گذشته طرح اصلاح ساختاری این قانون در مجلس اعلام وصول شد.

کد خبر: ۲۴۷۵۶۸

تاریخ: ۲۰ شهريور ۱۳۹۷ - ۰۹:۰۵

به گزارش ایران اکونومیست، یکی از موضوعاتی که همواره در دادگاه های حقوقی ایران در بخش مسکن و ساختمان بیشترین پرونده ها را به خود اختصاص می داد، موضوع تخلفاتی بود که در پیش فروش مسکن رخ می داد.
اگرچه طی سال های اخیر به دلیل رکود حاکم بر بخش ساخت و ساز، از حجم پیش فروش ها نیز کاسته شده بود، اما با اوج گیری تقاضای صدور پروانه ساختمانی در ۶ ماهه گذشته، میزان تبلیغات پیش فروش نیز افزایش یافته و با توجه به کمبود واحد نوساز از یک سو و جهش قیمتی ۶۰ تا ۷۰ درصدی مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها، استقبال خانواده ها از پیش فروش به عنوان روشی برای تأمین اعتبار تدریجی خرید مسکن، افزایش یافته است.

قانون پیش فروش ساختمان مصوب دی ماه ۸۹ مجلس شورای اسلامی که آیین نامه آن در خرداد ۹۳ بعد از ۴ سال در هیئت دولت به تصویب رسید و به دستگاه های ذی ربط ابلاغ شد، می توانست یکی از ابزارهای های مؤثر برای جلوگیری از وقوع تخلفات عدیده در بخش پیش فروش از جمله فروش یک واحد به چند نفر باشد اما به دلیل وجود ایرادات گوناگون که مورد اذعان هم کارشناسان، هم سازندگان و هم سیاستگذاران بخش مسکن بود، از  و فقدان زیرساخت های اجرایی آن از جمله «عدم صدور شناسنامه فنی ـ ملکی ساختمان»، «نبود فرمت های اجرایی آن در دفترخانه های اسناد رسمی»، «عدم آگاهی کامل وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی از مقررات و آیین نامه های مربوط به صدور مجوز یا منع تبلیغات پیش فروش ساختمان» و ... اجرای این قانون به تعویق افتاد.

مظاهریان: پیگیری اصلاح قانون پیش فروش؛ همزمان از دو کانال طرح و لایحه

حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی چندی پیش درباره تلاش این وزارتخانه برای اصلاح قانون پیش فروش ساختمان به صورت ارسال لایحه ای از دولت و همزمانی آن با طرح پیشنهادی تعدادی از نمایندگان برای اصلاح این قانون اظهار کرده بود: در واقع هم متن طرح پیشنهادی نمایندگان و هم متن لایحه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی (پس از تصویب در هیئت دولت و ارسال به مجلس) یکی است اما برای آنکه اصل فرآیند اصلاح قانون سریعتر به نتیجه برسد، از هر دو روش طرح و لایحه استفاده کردیم که هر کدام زودتر توانست در مجلس تصویب شود، بتوانیم زودتر اصلاحات مورد نظر را در قانون موجود اعمال کنیم.

برخی کارشناسان معتقدند قانون فعلی پیش فروش ساختمان بدون کارشناسی دقیق و با سرعت بالایی در مجلس نهم به تصویب رسید. از همین رو ایراداتی به آن وارد است که بسیاری از کارشناسان آن را تأیید کرده و بر این ایرادات صحه می گذارند.

شناسنامه فنی ـ ملکی ساختمان، سدی بزرگ در برابر اجرای قانون پیش فروش

یکی از اصلی ترین دلایل عدم اجرای این قانون از زمان ابلاغ آیین نامه تا یکی دو ماه قبل (به خصوص در تهران و برخی کلانشهرها) عدم صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در سال های گذشته بود که این سازمان نیز دلایل خود را برای این کار داشت که از جمله آنها مبهم بودن قانون در خصوص همکاری دستگاه های دیگر از جمله شهرداری با نظام مهندسی است که صدور شناسنامه فنی ـ ملکی ساختمان را با ابهام روبه رو می کند. به خصوص که چنین مسأله ای (صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان) در مقررات ملی ساختمان دیده نشده و همین مسأله به خلأ قانونی ـ کارشناسی در این بخش دامن زده است. چرا که مهندسان ناظر، مجریان ذی صلاح و سازمان های نظام مهندسی با نحوه صدور شناسنامه فنی ـ ملکی برای ساختمان ها آشنایی ندارند.

مجازات حبس برای عدم رعایت قانون پیش فروش

با این حال این قانون در طی یکی دو ماه اخیر با رفع مشکل صدور شناسنامه فنی ـ ملکی ساختمان و همچنین امضای تفاهم نامه همکاری ادارات کل راه و شهرسازی و فرهنگ و ارشاد اسلامی استان تهران در خصوص صدور مجوز تبلیغات پیش فروش ساختمان و نیز صدور فرمت های ویژه پیش سند از سوی سازمان ثبت اسناد و ابلاغ این فرم ها از طریق سامانه الکترونیکی این سازمان به دفاتر اسناد رسمی کاملا قابلیت اجرا گرفته و در حال حاضر در سراسر کشور این قانون اجرا می شود.

همچنین پیش سازندگانی که قانون فعلی را رعایت نمی کنند، از سوی پیش خریداران به ادارات کل راه و شهرسازی استان ها معرفی می شوند که در صورت تکرار تخلفات، به مراجع قضایی ارجاع داده می شوند؛ قانون مذکور برای متخلفان از قانون پیش فروش، مجازات حبس از نود و یک روز تا دو سال در نظر گرفته است.

برخی نواقص پیشنهادی مهم قانون پیش فروش

طرح اصلاح قانون پیش فروش ساختمان در جلسه علنی ۳۱ تیر ماه امسال به صورت عادی (بدون قید فوریت) از سوی هیئت رئیسه مجلس اعلام وصول و به کمیسیون اصلی (عمران) و کمیسیون های فرعی برای رسیدگی ارجاع داده شد.

طرح مذکور، ۱۵ محور را در قانون موجود دارای نقص می داند که از جمله:

تعریف پیش فروش و اشخاص صالح برای پیش فروش ساختمان

مسأله مالکیت تدریجی به نفع خریدار و چگونگی احراز و سندیت بخشیدن به آن

نبود همپوشانی میان ثبت قرارداد، مالکیت تدریجی و صدور سند قطعی

عدم امکان صدور سند قطعی بدون طی مراحل صورت مجلس تفکیکی

اجباری بودن صدور شناسنامه فنی ـ ملکی ساختمان در این قانون از یک سو و عدم تعریف آن در مقررات ملی ساختمان

عدم تفکیک بین تأخیر موجه و غیر موجه پیش فروشنده (سازنده)

عدم توجه به موضوع در نظر گرفتن خسارت برای خریداری که به تعهدات خود عمل نمی کند (این قانون عمدتا مصروف به تعهدات فروشنده است)

تداخل های کاری هیئت داوری، کارشناس دادگستری و ناظر در هنگام بروز مشکلات فیمابین پیش فروشنده و پیش خریدار

و... .

آنگونه که در طرح فعلی نمایندگان مجلس آمده است، وجود ایرادات متعدد در قانون فعلی سبب شده تا اجرای آن تقریبا غیر ممکن شود ؛ از همین رو پس از اخذ نظرات دستگاه های اجرایی متعدد ذی ربط در این بخش و همچنین بررسی های پژوهشی از سوی مرکز پژوهش های مجلس، طرح موجود تهیه شده است.

مشاور وزیر راه و شهرسازی: قانون پیش فروش فعلی معتبر است

حسین معصوم، حقوقدان و مشاور وزیر راه و شهرسازی درباره علت عدم اجرای این قانون در گذشته گفت: موضوع صدور شناسنامه فنی ـ ملکی ساختمان یکی از موانع اجرای قانون بود که این معضل هم برطرف شده و در حل حاضر هیچ مشکلی برای اجرای قانون پیش فروش ساختمان وجود ندارد و در سراسر کشور قابل اجراست.

وی با تأکید بر اینکه قانون موجود باید از سوی همه دستگاه های ذی ربط اجرا شود، افزود: متقاضیان اجرای آن با مشکلی روبه رو نیستند و کسانی که می خواهند پیش خرید مسکن انجام دهند، می توانند همراه با پیش فروشنده در دفاتر اسناد رسمی حاضر شده و پیش سند تنظیم کنند؛ در حال حاضر قانون در حال اجراست و از پیش فروشندگانی که قانون را اجرا نکرده اند، شکایت شده و پرونده های آنها در استان های مختلف در دست بررسی است.

مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه برخی از کارشناسان و مسئولان وزارت راه و شهرسازی اعتقاد به اعمال تغییرات در قانون پیش فروش ساختمان دارند، اظهار کرد: مراحل قانونی آن در حال طی شدن است تا این تغییرات به نتیجه برسد. ولی به نظر من اگر همین قانون موجود هم اجرا شود بسیاری از مشکلاتی که در گذشته در خصوص پیش فروش به وجود می آمد، قابل رفع است.

به گفته معصوم، قانون پیش فروش ساختمان فعلی معتبر است و ضمانت اجرایی لازم را داراست و تدابیر لازم برای اجرای آن اندیشیده شده است.