کارشناس تحقیقات اقتصادی بانک خاورمیانه؛

بررسی ابعاد پیش‌نویس لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر

وضعیت فعلی اقتصاد کشور چنان ملتهب و کم‌ثبات است که کمتر بازاری در آن شرایط طبیعی دارد و بیشترین نوسانات و عدم اطمینان نیز به طور خاص به بازار دارایی‌ها برمی‌گردد.

کد خبر: ۲۳۹۱۷۴

تاریخ: ۱۴ مرداد ۱۳۹۷ - ۱۷:۵۵

به گزارش ایران اکونومیست به نقل از روابط عمومی بانک خاورمیانه؛ وضعیت فعلی اقتصاد کشور چنان ملتهب و کم‌ثبات است که کمتر بازاری در آن شرایط طبیعی دارد و بیشترین نوسانات و عدم اطمینان نیز به طور خاص به بازار دارایی‌ها برمی‌گردد.

در چنین شرایطی می‌توان انتظار داشت که مسکن به عنوان یک دارایی مهم و تاثیرگذار که کالایی بسیار ناهمگن بوده و بازار متشکلی هم ندارد، چه بازاری را تجربه می‌کند و چه شرایط سختی را برای فعالان آن به وجود آورده است.

وضعیت فعلی اقتصاد کشور چنان ملتهب و کم‌ثبات است که کمتر بازاری در آن شرایط طبیعی دارد و بیشترین نوسانات و عدم اطمینان نیز به طور خاص به بازار دارایی‌ها برمی‌گردد. در چنین شرایطی می‌توان انتظار داشت که مسکن به عنوان یک دارایی مهم و تاثیرگذار که کالایی بسیار ناهمگن بوده و بازار متشکلی هم ندارد، چه بازاری را تجربه می‌کند و چه شرایط سختی را برای فعالان آن به وجود آورده است. التهاب در بازار مسکن فقط مختص خرید و فروش نیست و تنها قیمت و ارزش واحدهای مسکونی را شامل نمی‌شود، بلکه طبیعتاً بازار اجاره و اجاره‌بها نیز نمی‌تواند از این التهابات مصون باشد.

واکنش سیاستگذار بخش مسکن
در مواجهه با شرایط فوق‌الذکر سیاستگذار با استناد به تجربه برخی کشورهای پیشرفته، به منظور نوسان‌زدایی از بازار اجاره مسکن، با الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، در پی آرام کردن آن است. بر اساس پیش‌نویس این لایحه که از طرف وزارت راه و شهرسازی، برای بررسی و تصویب فوری به هیات وزیران ارسال شده، در قراردادهای اجاره‌بهایی که از زمان تصویب این قانون به بعد تنظیم می‌شود، صاحب‌خانه قادر نخواهد بود به صورت یک‌طرفه قرارداد اجاره منعقدشده را در سررسید یک‌ساله لغو کند و تنها مجاز به افزایش حداکثر 10درصدی آن است. از این‌رو پس از آن هرگونه توافق برخلاف مفاد این قانون باطل و بلااثر خواهد بود. به بیان دیگر تمام توافقات احتمالی موجر و مستاجر برای تمدید قرارداد با سقف اجاره‌بهای بیش از ۱۰ درصد باطل بوده و از سوی مستاجر قابلیت پیگیری حقوقی دارد. قانونگذار امیدوار است که الحاق این ماده به قانون روابط مالک و مستاجر موجب سامان ‌بخشیدن به بازار اجاره و جلوگیری از رشد پرشدت اجاره‌بها شود.

تجربه ناموفق مداخله در بازار
نکته قابل تامل در ارائه این لایحه، پافشاری و استمرار دولت به مداخله در بازارهای مختلف به‌رغم شکست سیاست‌های مداخله‌گرانه قبلی است. هنوز مدت زیادی از تصمیمات و دستورات ارزی دولت نگذشته که آثار دردناک آن بر شاخصه‌های مختلف اقتصادی اعم از نرخ تورم، نرخ ارز، قیمت سکه، حساب سرمایه، تراز تجاری، شکاف طبقاتی، توزیع رانت و... به وضوح دیده شده و آثار بعدی آن بر تولید و رشد اقتصادی و ده‌ها شاخص و متغیر اقتصادی دیگر کاملاً قابل انتظار است. هنوز سیستم بانکی کشور از نرخ سود دستوری رنج می‌برد و قیمت‌گذاری دستوری حامل‌های انرژی آثار زیان‌بار بی‌شماری را نه‌تنها بر کارایی اقتصاد و بهینه نبودن نهاده‌های تولید و مصرف سوخت به جای گذاشته، بلکه حتی متغیرهای غیراقتصادی از جمله سلامت را هم تحت تاثیر قرار داده است. در اقتصاد ایران مثال برای مداخله غیرکارشناسانه دولت به یک حوزه و شکست آن سیاست به وفور یافت می‌شود. حتی در خود بازار مسکن نیز تجربه پروژه مسکن مهر به مثال‌های ناموفق بودن دولت در ورود به بازارها افزوده است. در چنین شرایطی باز هم دولت قصد دارد به نحو دیگری جزئیات شکست مداخله در بازارها را با دقت بیشتری تجربه کند.

سناریوهای قابل انتظار
فرض کنیم که این لایحه تصویب و لازم‌الاجرا شود. در شرایطی که قیمت در اکثر بازارها به طور افسارگسیخته‌ای در حال افزایش است، چگونه بازار اجاره می‌تواند آرام و با نرخ از پیش تعیین‌شده به حرکت خود ادامه دهد؟ اولین واکنش صاحبان واحدهای مسکونی، بازی با ترکیب ودیعه و اجاره خواهد بود. اگر فرض کنیم نرخ تبدیل ودیعه به اجاره در محاسبات قانونگذار طبق عرف پیشین بازار 36 درصد سالانه (300 هزار تومان اجاره‌بها معادل 10 میلیون تومان ودیعه یک‌ساله) باشد، ترجیح مالکان بر آن خواهد بود که تا حد ممکن ودیعه را جایگزین اجاره‌بها کرده و از رشد آن بهره‌مند شوند. واکنش بسیار محتمل بعدی، درخواست از مستاجر برای پرداخت خارج از قرارداد و حصول توافقاتی بدون ثبت رسمی خواهد بود. مگر اعلام نرخ ثابت برای دلار قیمت بازاری آن را ثابت کرد که اعلام نرخ رشد ثابت برای اجاره‌بها بتواند موجب ثبات رشد آن شود؟ فرض کنیم مستاجر زیر بار این افزایش قیمت غیرقانونی! نرود و با پافشاری مالک بخواهد از او شکایت کند. مگر سیستم قضایی کشور چقدر ظرفیت رسیدگی به موضوعات بسیار مهم‌تر را دارد که بخواهد به این مورد هم ورود کند؟ حال فرض کنیم با مکانیسمی ضمانت اجرایی این قانون فراهم شود و مالکان به راحتی قادر به تخطی از آن نباشند. در این حالت جذابیت اجاره‌دهی در مقایسه با سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری و کسب سود کاهش پیدا می‌کند و در میان‌مدت از عرضه واحدهای استیجاری کم می‌شود. احتمال کاهش عرضه در شرایطی است که با توجه به جهش قیمت مسکن در یک سال اخیر قطعاً سهم اجاره‌نشینی و در پی آن تقاضای واحدهای استیجاری در کشور بیشتر هم شده است. این امر (کاهش عرضه و افزایش تقاضا) به معنای تمایل بازار به افزایش اجاره‌بهاست که قطعاً موجب پدید آمدن راه‌هایی برای دور زدن نرخ‌های دستوری خواهد شد.

از طرف دیگر اگر این قانون بر تمامی قراردادهای یک‌ساله پیش از آن هم اعمال شود، اجحاف در حق مالکان است. چراکه شاید موجر ملک خود را پس از اتمام سررسید یک‌ساله به منظور دیگری لازم داشته باشد و نخواهد اجاره دهد. اگر هم تنها قراردادهای بعد از اعلام این قانون مشمول آن شوند، به سادگی قابل انتظار است که رشد سال آینده نیز در اجاره‌بهای سال اول لحاظ شود. بنابراین، اگرچه هنوز جزئیات این لایحه به تصویب دولت نرسیده و احتمال تغییرات زیادی در آن وجود دارد، حداقل بررسی پیش‌نویس اولیه آن حاکی از کار کارشناسی دقیق و بهره‌گیری از تجربیات موفق سایر کشورها نیست.

پی‌نوشت‌:
۱- بررسی آمار استخراج‌شده از سرشماری‌های نفوس و مسکن نشان می‌دهد که حداقل در سه دهه اخیر، سهم اجاره‌نشینی در بین خانوارهای کشور رو به افزایش بوده است. رشد سهم و در نتیجه تعداد اجاره‌نشین‌ها در سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ در حالی اتفاق افتاده که در این مدت تعداد واحدهای مسکونی خالی۵۵٫۶ درصد افزایش یافته است. این امر نشان می‌دهد که ساخت‌وسازهای جدید صورت‌گرفته در دوران رکود و عدم رشد قیمت‌ها، نه به فروش رسیده‌اند و نه به بازار اجاره وارد شده‌اند و مالکان ترجیح داده‌اند که با وجود خواب سرمایه، این واحدها نوساز و مستهلک‌نشده باقی بمانند به امید آنکه با قیمت بهتری به فروش برسند. این دو عدد در کنار هم نشان می‌دهد که عدم توانایی تامین مالی یا همان قدرت خرید پایین مهم‌ترین دلیل اقدام به اجاره‌نشینی در ایران است.