آیا مشوق‌های تازه دوای درد «اجاره‌نشین‌ها» می‌شود

این روزها افزایش قیمت ارز و طلا، در صدر خبرهای اقتصادی قرار دارد، اما اگر اجاره‌نشین باشید، افزایش اجاره بها از مهمترین دغدغه‌های شما خواهد بود.

کد خبر: ۲۳۹۱۵۶

تاریخ: ۱۴ مرداد ۱۳۹۷ - ۱۷:۱۰

به گزارش ایران اکونومیست؛  در این راستا شاید برایتان سوال باشد که چرا تمدید قرارداد اجاره، رشد بیشتری نسبت به سال قبل داشته است و چرا گزینه‌های کمتری برای عقد قرارداد جدید با قیمت‌هایی قابل قبول‌تر دارید. شاید هم در فکر راهکاری هستید تا پیش از اتمام تابستان، بتوانید با قیمتی منصفانه‌، واحد مورد نظرتان را اجاره کنید.

**فرمول تعیین اجاره‌بها
در ابتدا لازم است نحوه تعیین اجاره بها را بررسی کنیم. ذیل موضوع عرضه و تقاضا، اجاره بهای مسکن، بر اساس ارزش ملک تخمین زده می‌شود. به طور معمول، مبلغ رهن کامل یک واحد مسکونی، بین یک پنجم تا یک چهارم ارزش ملک در نظر گرفته می‌شود و برای تعیین مبلغ اجاره ماهیانه نیز با توجه به نرخ‌های سود بانکی، هر 1 میلیون تومان عموماً معادل 30 هزار تومان در نظر گرفته می‌شود.
به نظر می‌رسد این نسبت‌ها به خاطر شرایط رخ داده در بازار دستخوش تغییر شده‌اند، هرچند که رئیس مرکز آمار ایران، از افزایش 11 درصدی اجاره مسکن در کشور خبر داده است.

**تغییر قانون روابط موجر و مستاجر
پس از افزایش اجاره‌بها و شنیده شدن خبرهایی مبنی بر حرکت مستاجران تهرانی به محلات و شهرهای پیرامونی که بر اساس اعلام مرکز آمار، با نرخ رشد 19 درصدی مواجه بوده‌است، وزیر راه و شهرسازی از تغییر در قانون روابط موجر و مستاجر خبر داد. آخوندی اعلام کرد با اصلاح این قانون، رشد اجاره بها قابل کنترل خواهد شد و مشوق‌های مالیاتی برای مالکان در نظر گرفته شده است.
بر اساس پیش نویس ارائه شده، مالک نمی‌تواند به صورت یک‌طرفه قراردادهای یک ‌ساله اجاره را فسخ کند. تمدید قرارداد نیز حداکثر تا سقف 10 درصد اجاره قرارداد قبلی، امکان‌پذیر است و در صورتی که مستاجر با این میزان موافق نباشد، واحد قابل تخیله خواهد بود. فرض پنهان این پیشنهاد، سوق دادن مالکان و مستاجران به عقد قراردادهایی با مدت زمانی طولانی‌تر و رشد اجاره‌بها در چارچوبی تحت نظارت است تا بتواند مانع از رشد اجاره شود. اما آیا چنین قانونی در مقام اجرا، کارایی لازم را خواهد داشت؟

** سامان دادن به بازار اجاره با افزایش مدت اجاره
به نظر می‌رسد قانون‌گذار، علت اصلی افزایش اجاره را در طول مدت قراردادها، دانسته است و در نظر دارد با کنترل این عامل، به بازار اجاره مسکن سر و سامان دهد. این در حالی است که برخی اظهارنظرها، علت این افزایش‌ها را در جای دیگر جستجو می‌کنند. به عنوان مثال، صدیف بدری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، رشد نقدینگی را از دلایل عمده گران شدن مسکن و همچنین اجاره بها، می‌داند. وی با بیان اینکه بازار مسکن یکی از باثبات‌ترین بخش‌های اقتصادی برای سرمایه‌گذاری است، هجوم نقدینگی به این بخش را عامل افزایش سرسام‌آور واحدهای مسکونی و تجاری و در نتیجه، افزایش اجاره عنوان می‌کند.

**کنترل با ابزار مالیاتی
رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز از ابزار مالیاتی به عنوان عامل کنترل اجاره بها سخن گفت. قلی‌خسروی در سخنانی، راه‌اندازی نظام ساخت و ساز جامع را پیشنهاد داده است، به این صورت که برای اجرای صنعت خانه‌داری، شهرداری‌ها با همکاری نهادهای حمایتی واحدهای مسکونی را ساخته و با قیمت پایین در اختیار مردم قرار دهند. با این اقدامت شاهد نوسانات شدید نرخ اجاره‌بها در کشور نخواهیم بود.

روزنامه دنیای اقتصاد از انجام تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف پایتخت خبر داده که نشان می‌دهد بخشی از واسطه‌های ملکی و فعالان بازار اجاره مسکن هنوز از این تصمیم دولت بی‌اطلاع بوده و در جریان جزئیات این تصمیم قرار ندارند؛ با این حال بخش دیگری از واسطه‌های ملکی به واسطه اخبار منتشرشده از سوی رسانه‌ها در جریان این لایحه قرار گرفته‌اند.

**بنگاه‌داران: تاثیر بر فضای روانی بازار
موضوع مهمی که در این رابطه و به‌عنوان یکی از پارامترهای مطرح شده در واکنش واسطه‌های بازار اجاره مسکن شهر تهران می‌توان به آن اشاره کرد این است که برخی از بنگاه های معاملات ملکی معتقدند در صورتی که این لایحه به تصویب برسد و صورت قانونی پیدا کند، اگر چه اثر چندانی بر کنترل بازار اجاره نخواهد داشت، اما می‌تواند فضای روانی بازار را تا حدودی تحت تاثیر قرار دهد؛ واسطه‌های فعال در بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف با اشاره به تجربه ناموفق اجرای طرح برخورد تعزیراتی با موجران متخلف در سال 90 معتقدند این گونه برخوردها همان‌گونه که در اوایل دهه 90 نیز تجربه شد نمی‌تواند اثر چندانی بر بازار اجاره داشته باشد؛ ضمن اینکه در شرایط فعلی بازار اجاره مسکن بیش از آنکه تابع متغیرهای درونی بازار ملک باشد، از تحولات و نوسانات سایر بازارهای اقتصادی همچون افزایش تورم انتظاری ناشی از تغییرات نرخ ارز و سکه تاثیر می‌پذیرد و در شرایطی که وضعیت این بازارها نامشخص و دچار نوسان شدید است، این تاثیر‌پذیری به مراتب بیش از سایر زمان‌هاست.

** علامت‌دهی به بازار برای تداوم صعود اجاره بها
به طور کلی به نظر می‌رسد، این پیش‌نویس می تواند به مثابه، نوعی علامت‌دهی به بازار، نشان از ادامه روند صعودی اجار‌ه‌بها داشته باشد و عدم شناسایی صحیح عوامل موثر بر افزایش قیمت‌ها و وزن هر یک، منجر به تصمیم‌گیری های ناقص و غیرکارا می‌شود. همواره باید به این نکته توجه داشت که بخش‌های مختلف اقتصاد مانند قانون ظروف مرتبطه در فیزیک، (البته با فاصله) از یکدیگر تاثیر می‌گیرند و بر یکدیگر تاثیر می‌گذارند و تجارب و شواهد گوناگون نشان داده‌اند عموما سیاست‌هایی که یک بخش را به صورت منفرد و جداگانه در نظر گرفته‌اند، آن طور که باید موفقیت‌آمیز نبوده‌اند.