بیت‌الله ستاریان کارشناس مسکن مطرح کرد:

قطار رشد قیمت مسکن چه زمانی متوقف می‌ شود

قیمت مسکن در ماه‌های گذشته دچار التهاب شدیدی بود که تقریباً زندگی تمام مردم ایران را تحت تأثیر قرار داد. کارشناسان معتقدند که دلیل این التهاب تلاطم و نوسانات بازارهای موازی مسکن(سهام، ارز و سکه) و رشد نقدینگی بوده است و فعلاً هم قرار نیست ثبات به این بازار بازگردد.

کد خبر: ۲۳۹۰۶۶

تاریخ: ۱۴ مرداد ۱۳۹۷ - ۱۳:۰۴

در این باره بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن، دولتی بودن اقتصاد ایران را متهم ردیف اول رشد افسارگسیخته قیمت ملک می‌داند. او معتقد است که اگر اقتصاد از دولتی بودن رها شود، رشد قیمت مسکن هم حول و حوش تورم عمومی خواهد بود. اما در غیر این صورت با رشد نقدینگی و به هم خوردن تعادل در بازارهای موازی، بحران میهمان این بخش خواهد شد.

همان‌ طور که با اوج‌گیری نوسانات بازار ارز و رشد نقدینگی در ماه پایانی سال گذشته و ابتدای سال‌جاری افرادی برای تبدیل پول خود به کالای با ارزشی که کمترین تأثیر از نوسانات ارزی را بپذیرد، وارد این بخش شدند.

او می‌گوید که بازار مسکن همواره از تلاطم‌های اقتصاد دولتی در التهاب است و بخش خصوصی جور دولت را می‌کشد. البته به اعتقاد ستاریان کمبود تولید مسکن نیز به بحران‌های اخیر و رشد قیمت‌ها دامن زده. یعنی موضوعی که دولت بارها آن را نفی کرده است.

او در گفت‌و‌گو با «ایران» به بررسی علل رشد قیمت مسکن و عواقب و حتی دستاوردهایش پرداخت.

** به‌ نظر شما چرا قیمت مسکن در ماه‌های اخیر رشد افسارگسیخته‌ای داشته است و این رشد تا چه زمانی ادامه خواهد داشت؟
زمانی که برجام اجرایی شد، آینده این بازار را پیش‌بینی کردیم و به دولت هم هشدار دادیم که احتمال افزایش قیمت‌ها در این بخش وجود دارد. آن زمان فکر می‌کردیم که قیمت‌ها از ابتدای سال 96 رشد خواهد کرد. اما از آنجایی که روند اجرای برجام کند پیش رفت، این پیش‌بینی را به اوایل شهریور 96 انتقال دادیم و تصورمان این بود که 6 ماه دیرتر رونق به بازار مسکن باز خواهد گشت.
این برآوردها تقریباً محقق شد و مسکن با خیز اندکی از اواسط سال 96 شروع به رشد کرد. تا آن که در خرداد و تیر 97 به اوج خود رسید. آن زمان تصور ما این بود که رشد قیمت مسکن تا سال 98 ادامه خواهد داشت و بعد از سال 98 دوباره دوران رکود مسکن آغاز خواهد شد. اما الان با لغو برجام از سوی امریکا و تغییر شرایط اقتصاد پیش‌بینی‌ها هم عوض شد. به‌طوری که الان فکر می‌کنیم سال 98 به بعد هم این رشد ادامه داشته  باشد.
متأسفانه در تمام این سال‌ها از بدنه کارشناسی کشور به گوش می‌رسید که کسری تولید مسکن داریم و هزینه مسکن در سبد خانوار رقم بالایی است و به همین خاطر حاشیه نشینی در حال رشد است، اما دولت نظر متفاوتی داشت. دولت مدام تکرار می‌کرد که افزایش تولید مسکن رخ داده و باید این رشد مهار شود تا رونق به بازار مسکن بازگردد. غافل از اینکه رکود ناشی از کاهش تقاضا مؤثر است و با اولین تلنگر این بازار وارد شرایط بحرانی می‌شود.
با سرکار آمدن دونالد ترامپ و آغاز ارسال سیگنال‌های منفی به اقتصاد ایران شرایط تغییر کرد. به‌طوری که با افزایش تقاضای مؤثر، کسری موجود خود را نشان داد. در نهایت اکنون می‌بینیم که مسکن حتی فراتر از پیش‌بینی‌ها رشد کرده است. به‌طوری که قیمت مسکن بین 40 تا 100 درصد بر اساس منطقه و شهر رشد داشته است و به این زودی‌ها هم متوقف نخواهد شد.
ما شاهد این اتفاق در چندین دوره بوده‌ایم. درسال‌های 68 و 91 و حالا هم در سال‌جاری. علت آن هم وضع اسفبار اقتصاد است. اینکه بخش عمده اقتصاد ما دولتی است، دور از ذهن نیست که با هر تغییر بخش مسکن نیز آشفته شود. بخشی که خصوصی است اما مدام عوارض و بار بخش دولتی اقتصاد را به دوش می‌کشد. برای مثال نفت فروخته شود یا خیر؟ روی این بخش تأثیر دارد. چون مسکن یک کالای سرمایه است و هر زمان که سطح نقدینگی در کشور تغییر می‌کند، متأثر می‌شود.

** ورود نقدینگی به بازار مسکن چه تأثیری بر اقتصاد خواهد داشت؟
مسکن در کشور ما محدود به معاملات داخلی کشور و بشدت متأثر از جریان نقدینگی است. دولتی که در تولید و صادرات نقش دارد، در ایجاد نقدینگی و ورود سرمایه به بازار مسکن هم نقش خواهد داشت. اما این به ضرر کشور است. چراکه سرمایه وارد بخش غیر مولد اقتصاد خواهد شد. هربار که ما تحریم می‌شویم، می‌بینیم که نقدینگی به‌سمت بازار مسکن سرازیر می‌شود و این موضوع اصلاً به صلاح کشور نیست.

** چرا بخش مسکن در ایران نمی‌تواند ارز‌آوری کند؟
دولت و قوانین موجود این اجازه را نمی‌دهد. در تمام دنیا برای ورود سرمایه به کشور از طریق خرید ملک فرش قرمز پهن می‌کنند اما در ایران به‌دلایلی بازار مسکن چنین قابلیتی ندارد. در صورتی که می‌توان با نظارت صحیح و دقیق بازار مسکن را به بخشی ارزآوری تبدیل کرد. این موضوع را بارها به دولت گفته‌ایم که مسکن تنها قسمتی است که در دست بخش خصوصی است و می‌تواند براحتی ارزآوری کند. اما قانون ممنوعیت استملاک اموال غیر منقول توسط بیگانگان این اجازه را نمی‌دهد.

** علت مخالفت‌ها چیست؟
به عقیده من این موضوع نیز یکی از رفتارهای سوسیالیستی است که فساد و رانت موجود هم از آن نشأت می‌گیرد. در تمام دنیا اقتصاد از حالت دولتی خارج شده و نظام سوسیالیستی را کنار گذاشته‌اند اما در ایران همچنان با این معضلات مواجه‌ایم. الان هم دولتی بودن اقتصاد اجازه نمی‌دهد که بخش خصوصی بازار مسکن وارد عرصه بین‌المللی و ارزآوری شود. در صورتی که این موضوع نه امنیت کشور را به‌خطر می‌اندازد و نه پدیده‌ای نوظهور است. بلکه در تمام دنیا امتحان خود را پس داده است و براحتی می‌توان با استفاده از تجربه کشور‌های دیگر آن را اجرایی کرد.

** آیا رونق بازار مسکن فایده‌ای هم برای کشور داشته است؟
بله. بسیاری از صنایع مرتبط با بخش ساختمان که در حال نابودی بودند در ماه‌های اخیر دوباره رونق گرفته‌اند و نقطه مثبتی در این بخش بوده‌اند.
افزایش قیمت، رشد تولید، سرمایه‌گذاری و معاملات 4 بعد این ماجرا بوده‌اند که بدون در نظر گرفتن رشد قیمت‌ها می‌توان مدعی شد که رشد تولید، سرمایه‌گذاری و معاملات نکات مثبت تحولات اخیر بازار مسکن بوده‌اند و لاجرم باید در این دوره بازهم ادامه داشته باشند تا تولید به اندازه کافی برسد. زمانی که عرضه و تقاضا به هم نزدیک شوند، دوباره دوران ثبات بازار مسکن آغاز خواهد شد.

** نقش دولت در اشتغالزایی این بخش چه بوده است؟
چندان نقشی نداشته است. دولت سیاستی را برای تقویت اشتغال صنایع وابسته به بخش مسکن اعمال نکرده. حتی با همان رویکرد قبلی و سناریوهای قدیمی در این بخش ظاهر شده است. مواردی که در سال‌های 86 و 91 هم شاهد آن بودیم. مدام مقامات مسئول می‌گویند که مسکن اضافه داریم و باید از خانه‌های خالی مالیات گرفت. در صورتی که این نگاه مردود است و نشان می‌دهد که دولت برای تقویت اشتغال از طریق بخش مسکن هم برنامه‌ای ندارد. در سال‌های اخیر برنامه‌های دیگر دولت هم که شاید می‌توانست کمکی به رونق بخش مسکن کند، هیچ کدام محقق نشد. طرح‌هایی را برای حمایت از این بخش عنوان کردند که از اجرا دور بود. به‌همین خاطر نقش دولت را در رونق اخیر صنایع وابسته محدود می‌دانم. البته در شکل‌گیری آشفته بازار اقتصادی و ایجاد نقدینگی بی‌تأثیر نبودند.

** اجاره بها نیز در ماه‌های اخیر رشد چشمگیری داشته است. آیا علت آن هم ورود نقدینگی به بازار مسکن است؟
معمولاً بین 15 تا 20 درصد قیمت هر ملک رهن آن واحد خانه است. در دوره رکود این رقم به 20 درصد و در دوره رونق به 15 درصد قیمت ملک خواهد رسید. اجاره بها نیز بر همین اساس تعیین خواهد شد. البته در شرایط فعلی علاوه بر قیمت ملک، تورم انتظاری نیز باعث افزایش اجاره بها شده است.

** آیا دولت می‌تواند در زمینه مدیریت اجاره بها وارد شود؟
خیر، دولت نمی‌تواند در خصوص اموال مردم تصمیم‌گیری مستقیم انجام دهد. قوانین اجازه این دخل و تصرف را نمی‌دهد اما در همین حال دولت می‌تواند با کمک قوانین تا اندازه‌ای در این بازار نقش بازی کند.

** فکر می‌کنید که راهکار مدیریت بازار مسکن چیست و دولت برای حمایت از بخش خصوصی و همین‌طور خریداران و مستأجران باید چکار کند؟
تا کنون هر راهکاری که ازسوی دولت عنوان شده، راه حل‌هایی است که در شاخ و برگ گنجانده می‌شود. در حالی که ریشه معضل چیز دیگری است. بخش مسکن مدام از تلاطم‌های اقتصاد دولتی در التهاب است و این موضوع همیشه بخش خصوصی تولید‌کننده و مردم را درگیر می‌کند. باید فکری برای اصلاح ساختار اقتصاد کرد. بازار‌ها هوشمندترین بخش‌های اقتصاد هستند. چراکه بخش خصوصی با آن درگیر است. اما در بخش مسکن نمی‌تواند هوشمندی و تعادل داشته باشد. چراکه بردارهای قدرتمند دولتی فشارهایی را به این بخش وارد و آن را متلاطم می‌کند. باید از اقتصاد دولتی خارج شویم تا با هر مشکلی بازارهای اقتصادی ملتهب نشود. در این صورت مردم نیز متضرر نخواهند شد.

منبع: روزنامه ایران