عزم مشترک دولت و مدیریت شهری برای نوسازی بافت‌ های فرسوده تهران

در تاریخ ۲۶ تیرماه جلسه‌ای در حضور ریاست محترم جمهوری با حضور دست‌اندرکاران برنامه ملی بازآفرینی شهری تشکیل شد. این موضوع در چند سطح قابل تحلیل است: نخست؛ حساسیت رئیس جمهوری محترم نسبت به ضرورت بازآفرینی محله‌ها و محدوده‌های ناکارآمد شهری: این حساسیت فرصت منحصربه‌فرد و بی‌نظیری را در اختیار سیاستگذاران، برنامه‌ریزان و متولیان برنامه قرار داده است تا بتوانند نسبت به طرح دغدغه‌ها، چالش‌ها و انتظارات خود از شخص رئیس جمهوری اقدام کنند.

کد خبر: ۲۳۵۰۱۶

تاریخ: ۲۷ تير ۱۳۹۷ - ۱۳:۵۱

این فرصت از آنجا حائز اهمیت است که محله‌های ناکارآمد (بافت‌های فرسوده میانی، بافت‌های فرسوده تاریخی و سکونتگاه‌های غیررسمی)، حدود 140 هزار هکتار از عرصه‌های شهری ایران را به خود اختصاص داده‌ و پذیرای 30 درصد از جمعیت شهرنشین کشور هستند.

بر این اساس و با توجه به مشکلات گسترده و پیچیده اجتماعی، اقتصادی و محیطی مستتر در این محدوده‌ها، رویارویی با فرسودگی و ناکارآمدی شهری در ایران به عنوان یک اولویت ویژه سیاستگذاری به شمار می‌رود. در نتیجه، باید از فرصت به دست ‌آمده برای چاره‌جویی این مشکل بهره جست.
دوم؛ هدف رئیس جمهوری از ورود مستقیم به موضوع بازآفرینی شهری: بهبود کیفیت زندگی در عرصه‌های ناکارآمد شهری و ارتقای ایمنی و تاب‌آوری در این محله‌ها به عنوان یک هدف مستقل قابل طرح است؛ این هدف از آنجا واجد اهمیت است که بیشترین تراکم بناها و سازه‌های آسیب‌پذیر در مقابل مخاطرات طبیعی (بویژه زلزله) در این محدوده‌ها قرار دارد و نوسازی هر ساختمان می‌تواند به حفظ جان و مال شهروندان منجر شود.

اما [در کنار این هدف متعالی] اهداف دیگری نیز توسط ایشان در چارچوب برنامه بازآفرینی شهری مطرح شده است؛ تأمین نیاز کشور به مسکن شهری در درون شهرها و پرهیز از توسعه بیرونی، ایجاد اشتغال و کاهش سطح بیکاری، رونق‌بخشی به بازار مسکن، ایجاد ارزش افزوده و افزایش سطح دارایی‌های ساکنان و ایجاد امید و نشاط بین شهروندان از جمله اهدافی هستند که ریاست محترم جمهوری بر آنها تأکید کردند.
سوم؛ ارتقای کیفیت ساخت و بهبود سیما و منظر نامطلوب در شهرهای کشور: از دیدگاه ریاست محترم جمهوری، آنچه در رویه‌های جاری ساخت‌ و ساز در کشور مشاهده می‌شود، از کارآمدی برخوردار نبوده و منجر به افزایش کارآیی و بهبود کیفیت زندگی در محله‌های ناکارآمد شهری نمی‌شود؛ بنابراین ضرورت دارد تا از ظرفیت توسعه‌گران (در بخش خصوصی) برای اجرای طرح‌های یکپارچه در محله‌ها استفاده شود.

این امر که در قالب برنامه بازآفرینی محله قابل طرح است، می‌تواند زمینه را برای ایجاد محله‌های کارآمد و برخوردار از مسکن مقاوم و خدمات و زیرساخت‌های مناسب فراهم کند. آنچه می‌تواند تحقق این هدف را با چالش مواجه کند، نبود مسکن پشتیبان برای جابه‌جایی ساکنان محله و آغاز پروژه‌های اجرایی است.

بنابراین رئیس جمهوری محترم اعتقاد راسخ دارند که همه دستگاه‌های اجرایی باید زمین‌ها و اراضی بدون استفاده خود را در اختیار این برنامه قرار دهند تا امکان ساخت پروژه‌های مسکن پشتیبان با استفاده از ظرفیت توسعه‌گر فراهم شود.

آنچه به عنوان سهم دولت یا شهرداری بر اثر ساخت این پروژه‌ها ایجاد می‌گردد، به ساکنان بافت‌های فرسوده واگذار می‌شود تا شرایط تأمین زمین مورد نیاز در این بافت‌ها فراهم شده و امکان بازآفرینی محله فراهم گردد.

آنچه بازگشت سرمایه و سود توسعه‌گر را تضمین می‌کند، تعهد دولت به پرداخت تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت برای متقاضیان خرید مسکن در این پروژه‌هاست.
اجرای موفق این برنامه نیازمند توجه به چند ملاحظه و فراهم کردن چند پیش‌شرط است:
سیاستگذاری و برنامه‌ریزی در مواجهه با بافت‌های ناکارآمد شهری نیازمند توجه به تفاوت‌های زمینه‌ای است. گستردگی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در کشور و شرایط متفاوت این محدوده‌ها، امکان تجویز نسخه واحد برای مشکل را ناممکن می‌سازد؛ بنابراین برنامه‌ها و اقدامات باید بر اساس توجه به تفاوت‌های موجود تدوین شوند.
با وجود تأکید چندباره ریاست محترم جمهوری (از سال ۱۳۹۶ تاکنون)، دستگاه‌های اجرایی باید اقدام به واگذاری اراضی خود کنند. به عنوان مثال و در شهر تهران با وجود شناسایی حدود ۷۰ زمین متعلق به دستگاه‌های اجرایی،‌ تاکنون فقط یک زمین به شهرداری تهران واگذار شده است؛ به طوری که از بین ۷ پروژه تعریف‌شده در تهران (که در حال شناسایی و انتخاب توسعه‌گر هستند)، ۶ پروژه در زمین‌های متعلق به شهرداری تهران تعریف شده‌اند.
بافت‌های فرسوده (حداقل در تهران) جزو فشرده‌ترین و پرتراکم‌ترین محدوده‌های شهری کشور هستند که در سال‌های گذشته (از دهه ۱۳۳۰ به این سو) با بیشترین بارگذاری جمعیتی و ساختمانی مواجه بوده‌اند؛‌ بنابراین [در بسیاری از موارد] امکان تأمین زمین (برای ساخت مسکن پشتیبان) در مجاورت این بافت‌ها وجود ندارد. این ملاحظه از آنجا اهمیت دارد که نمی‌توان در این برنامه اقدام به جابه‌جایی گسترده ساکنان کرد و باید اعطای مسکن معوض (حتی‌الامکان) در مقیاس محله‌ای صورت پذیرد.
با وجودی که در ابتدای برنامه این مطلب (از طرف توسعه‌گران) به ریاست محترم جمهوری منتقل شده است که واگذاری زمین و تضمین خرید واحدهای ساخته‌شده (از طریق اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت خرید به متقاضیان) برای آغاز پروژه‌های مسکن معوض کفایت می‌کند، تحلیل شرایط (بر اساس اخذ نظرات توسعه‌گران در کارگروه ملی بازآفرینی) نشان می‌دهد که امکان تحقق پروژه‌ها بدون مشوق‌های ویژه (همانند اعطای تسهیلات مشارکت مدنی ساخت با سود پایین و تخفیف در هزینه‌های مجوز ساخت، انشعابات، بیمه و جزآن )با مشکل مواجه می‌شود.
با وجود ملاحظات گفته ‌شده، شهرداری تهران آمادگی کامل دارد همه امکانات خود را برای تحقق این برنامه تجهیز کند. اجرای این برنامه در شهرداری تهران در سال ۱۳۹۷ در چند محور در حال پیشبرد است:
شناسایی و تخصیص زمین یا فعال کردن پروژه‌های راکد برای ساخت مسکن معوض و پشتیبان برنامه به ظرفیت 2 هزار و 200 واحد مسکونی؛
حمایت از نوسازی مسکن توسط توسعه‌گران خُرد در محله‌های ناکارآمد شهری از طریق اعطای مشوق‌هایی همچون پروانه رایگان، یارانه سود بانکی تسهیلات ساخت، کمک‌هزینه اجرای نما، تسهیلات ساخت و ساز و اسکان موقت، تخفیف هزینه انشعابات و جز آن (با همکاری دستگاه‌های اجرایی دیگر) با ظرفیت 20 هزار واحد مسکونی؛
الگوسازی و اجرای پروژه‌های نمونه در بافت‌های فرسوده از طریق تجمیع یکپارچه پلاک‌های ریزدانه با ظرفیت هزار واحد مسکونی؛
تأمین خدمات پشتیبان سکونت (همانند فضای سبز، پارکینگ عمومی، بهسازی محیطی و جز آن) با اختصاص بودجه‌ای بالغ بر 2 هزار و 500 میلیارد ریال از منابع شهرداری تهران؛
حمایت از استقرار شرکت‌های دانش بنیان در محله‌های ناکارآمد شهری برای استفاده از ظرفیت این مجموعه‌ها جهت تحریک توسعه، مهارت‌افزایی و توانمندسازی ساکنان.
اولویت ارائه خدمات عمومی مثل خطوط مترو، تکمیل ایستگاه های قطار شهری، اتوبوسرانی، احداث پارک‌های محله‌ای، ایجاد کتابخانه و... در این محلات.

سید محمد علی افشانی شهردار تهران