معاون دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن اعلام کرد؛

حباب جزئی در قیمت مسکن

معاون دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با تشریح دو عامل جهش قیمت مسکن در ماه های اخیر، میزان حباب قیمتی در بازار ملک را اعلام کرد.

کد خبر: ۲۲۶۴۳۶

تاریخ: ۲۰ خرداد ۱۳۹۷ - ۱۸:۳۰

به گزارش ایران اکونومیست به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا؛ پروانه اصلانی شب گذشته در برنامه گفت و گوی ویژه خبری شبکه دو سیما که به موضوع «بررسی آخرین تحولات بازار مسکن» اختصاص داشت، درباره علت رشد چشمگیری قیمت مسکن در شهر تهران گفت: هر چند تغییرات نقطه ای قیمت مسکن در تهران در ماه گذشته افزایش بیش از 25 درصدی نسبت به ماه مشابه در سال 96 را نشان می دهد اما متوسط یکساله قیمت مسکن یا همان میانگین 12 ماهه سطح قیمت آپارتمانهای مسکونی در تهران، رشد حدود 12 درصدی پیدا کرده که این میزان رشد مطابق پیش بینی های قبلی، در حول و حوش نرخ تورم عمومی قرار دارد. اما آنچه باعث افزایش نقطه ای قابل توجه قیمت مسکن (میزان افزایش در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل) شده، به دو عامل «افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران ساختمانی» و همچنین «عقب ماندن نرخ رشد قیمت اسمی مسکن از میزان بازدهی سایر دارایی های مالی» مربوط میشود.

معاون دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن افزود: شاخص قیمت تولیدکننده نهاده های ساختمانی و همچنین شاخص دستمزد کارگر ساختمانی به ترتیب 15.8 درصد و 8.7 درصد افزایش پیدا کرده و در نتیجه هزینه ساخت و ساز در حال حاضر 23 درصد نسبت به سال گذشته، متورم شده است. نتیجه این افزایش در جزء اصلی قیمت تمام شده ساخت مسکن، در قیمت فروش آپارتمان ها منعکس شده است.

اصلانی درباره علت دوم افزایش قیمت مسکن در ماههای اخیر نیز گفت:‌ بازار مسکن در چند سال اخیر دچار رکود معاملاتی و کندی در افزایش قیمت شد و هم پای سایر دارایی های مالی، به لحاظ نرخ بازدهی و رشد قیمت، حرکت نکرد. این در حالی است که بازارهای اقتصادی در یک مسیر موازی و هم جهت در بلندمدت حرکت می کنند و به رغم تفاوت سرعت در حرکت آنها، اما جهت حرکت آنها، همسو خواهد شد. میانگین قیمت مسکن در سال 96 حدود 5 درصد افزایش پیدا کرد در حالیکه در بازار ارز قیمت دلار 70 تا 80 درصد افزایش یافت و در بازار سهام نیز شاخص رشد 24 درصدی را در سال گذشته تجربه کرد و حتی قیمت خودرو تا 100 درصد افزایش یافت. بنابراین نمی توان توقع عدم واکنش بازار مسکن به تحولات قیمتی سایر بازارهای موازی را داشت.

این مقام بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازی در ادامه صحبت های خود در برنامه گفت و گوی ویژه خبری شبکه دو سیما، افزود: در حال حاضر، در سمت عرضه مسکن شاهد تحولات مثبت و امیدوارکننده از بابت سرمایه گذاری ساختمانی و تیراژ ساخت و ساز هستیم. در سال 94 حجم صدور پروانه های ساختمانی 49 درصد کاهش پیدا کرد که به معنی کم شدن میزان عرضه آپارتمان در دو سال بعد از آن بود. از طرفی میزان سرمایه گذاری ریالی در ساخت و سازهای مسکونی نیز کاهش 17 درصدی پیدا کرد اما در حال حاضر حجم صدور پروانه های ساختمانی با کاربری مسکونی 8 درصد افزایش پیدا کرده و در سرمایه گذاری ساختمانی نیز رشد 20 درصدی رقم خورده است. لذا سیاست های تنظیم گری در بازار مسکن توانسته باعث تقویت سمت عرضه مسکن برای تعادل بخشی به بازار معاملات شود.

پروانه اصلانی معاون دفتر اقتصاد مسکن درباره آنچه این روزها تحت عنوان حباب قیمت مسکن در بازار عنوان میشود نیز گفت: در ادبیات اقتصاد مسکن، دو شاخص برای سنجش حباب قیمت مسکن وجود دارد. شاخص اول از استخراج رفتار متغیرهای نوسانی از رفتار بلندمدت، بدست می آید که بر اساس این شاخص مشخص می شود قیمت مسکن تقریباً از ابتدای سال 96 حرکت صعودی با شیب کند داشته است. شاخص دوم اما دقیق تر است و از نسبت قیمت به اجاره (P به R) محاسبه می شود. این شاخص از سال 80 تا کنون، همواره در بازه عددی 15 تا 26 در نوسان بوده است به این صورت که در دوره رشد شدید قیمت مسکن، شاخص به حداکثر سطح و در زمان رکود و تخلیه حباب قیمتی، شاخص به نقطه کف رسیده است. در سال 86 که قیمت مسکن در تهران بیش از 80 درصد جهش کرد، این شاخص به عدد 26 رسید. در سال 89 نیز که دوره اوج عرضه مسکن با ساخت و سازهای مسکن مهر بود، این شاخص به عدد 15 تنزل کرد. در حال حاضر نسبت قیمت به اجاره، عدد 19 است و در سال قبل، عدد 17 بوده است. بنابراین رفتار شاخص سنجش حباب مسکن نشان می دهد اکنون حساب بسیار کوچک و جزئی در بازار مسکن وجود دارد.

اصلانی حباب قیمت مسکن را تفاوت ارزش واقعی ملک با ارزش اسمی آن عنوان کرد. به این معنا که اگر میزان رشد قیمت اسمی، کمتر از نرخ تورم باشد، حباب منفی در بازار وجود دارد یا به عبارت دیگر، حبابی در قیمت نیست. اما اگر میزان افزایش قیمت مسکن از سطح تورم فراتر رود، قیمت دچار حباب خواهد شد.

معاون دفتر اقتصاد مسکن درباره ریشه رونق در معاملات مسکن طی ماه های اخیر نیز گفت: کنترل تورم، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و سطح بالای نرخ سود بانکی در سالهای 95 و 96 کمک کرد قدرت خرید خانوارهای دهک متوسط رو به پایین تقویت و ترمیم شود. نتیجه این تقویت قدرت خرید در ماههای اخیر به شکل تبدیل شدن تقاضای بالقوه به تقاضای موثر خرید مسکن بروز کرد و باعث افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان در شهرها بخصوص در تهران شد. این قشر به دنبال خرید واحدهای 40 تا 80 متر مربعی بوده و هست.

اصلانی با تاکید بر اینکه سیاست گذار بخش مسکن تقویت سمت عرضه را توام با سمت تقاضا در دستور کار دارد، گفت: تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم می تواند برای تقویت ساخت و ساز، به سازنده ها نیز پرداخت شود ضمن آنکه تسهیلات ساخت بدون سپرده که اکنون در حال پرداخت است، کمک موثری به رونق ساخت و ساز خواهد کرد.

به گزارش هیبنا، پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن از ابتدای امسال توسط بانک مسکن آغاز شد.

اصلانی درباره راهکار مهار تورم اجاره مسکن نیز گفت: راهکار کوتاه مدت و موثر برای این منظور پرداخت کمک هزینه اجاره نشینی به دهک های کم درآمد جامعه است.

در برنامه شنبه شب گفت و گوی ویژه خبری، نماینده انبوه سازان نیز بصورت تلفنی در برنامه شرکت کرد و درباره کمبود واحد مسکونی کم متراژ و مناسب تقاضای موجود گفت: اشکال در طرح تفصیلی شهرها و ضوابط شهرداری ها که در عمل اجازه ساخت واحدهای کم متراژ را نمیدهد مهمترین مانع در افزایش عرضه واحدهای کمتر از 80 مترمربع است. فرشید پورحاجت اجبار به تامین یک پارکینگ به ازای هر واحد مسکونی و در مقابل، امکان پذیر نبودن تامین پارکینگ به تعداد واحدها با شکل فعلی ضوابط شهرداری ها را عامل سوق اجباری سازنده ها به تعریف متراژ بزرگ آپارتمان عنوان کرد. به عنوان مثال، در شرایطی که ضوابط شهرسازی برای یک قطعه زمین، اجازه تامین 10 پارکینگ برای ساخت 10 واحد مسکونی 50 مترمربعی را نمی دهد، سازنده به ناچار احداث 5 واحد مسکونی 100 مترمربعی را استارت می زند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در این برنامه به سازنده ها و فروشنده های ملک توصیه کرد واحدهای آماده فروش خود را به بازار عرضه کنند و از احتکار آنها خودداری کنند. وی عقب نشینی فروشنده ها را اقدام اشتباه در بازار فعلی معاملات مسکن برشمرد.

مصطفی قلی خسروی افزود: 10 تا 15 درصد از تورم 33 درصدی مسکن، حباب است.

وی نقش مشاوران املاک را نزدیک کردن سطح قیمت پیشنهادی فروش و قیمت مدنظر خریدار برای به اصطلاح جوش دادن معامله مسکن عنوان کرد.

به گزارش هیبنا، صدیف بدری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس نیز در این برنامه با بیان اینکه بخشی از جهش قیمت مسکن به عوامل و متغیرهای اقتصاد کلان بر می گردد گفت: ما در کمیسیون عمران از نیمه سال گذشته، درباره سرعت رشد قیمت مسکن هشدارهای لازم را به دولت ارایه کردیم اما متاسفانه برنامه عملیاتی در حوزه مسکن اجتماعی یا بازآفرینی شهری دیده نمی شود.

این نماینده مجلس درباره خطر بازگشت رکود تورمی در صورت ادامه وضع موجود هشدار داد.

بدری درباره آشفتگی بازار اجاره مسکن نیز گفت: در کشورهای همسایه، بانک ها به مستاجران تسهیلات پرداخت می کنند اما در ایران، برنامه مشخصی برای تنظیم بازار اجاره و کاهش فشار هزینه ای از روی دوش اجاره نشین ها وجود ندارد.