۲.۵ میلیون مسکن خالی از سکنه طبیعی است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است املاکی‌ها هیچ نقشی در رشد قیمت مسکن ندارند، زیرا کاهش قدرت خرید موجب رکود و کسادی بازار می‌شود؛ هر چند که او بر این باور است افرادی که نیازمند مسکن هستند، اقدام به خرید کنند.

کد خبر: ۲۲۶۳۵۴

تاریخ: ۲۰ خرداد ۱۳۹۷ - ۱۳:۵۴

مصطفی قلی خسروی، با اشاره به اینکه املاکی‌ها امانت‌دار مردم هستند، مردم مسکن را به ما می‌سپارند و ما هم آن را به مردم  عرضه می‌کنیم، گفت: چه دلیلی دارد که املاکی‌ها قیمت مسکن را بالا ببرند و رکود ایجاد شود، بنابراین اگر قیمت مسکن مناسب باشد، املاکی‌ها خریدوفروش بیشتری انجام می‌دهند و زودتر به حق‌الزحمه خود می‌رسند.

وی معتقد است که یک فرهنگ غلطی داریم و هر وقت یک کالایی گران می‌شود، برای خرید آن کالا عجله می‌کنیم، در حالی‌که در بسیاری در کشورها وقتی کالایی گران می‌شود، مردم از خرید آن کالا خودداری می‌کنند، تا قیمت آن کالا ارزان شود، اما در ایران برعکس عمل می‌شود و وقتی قیمت افزایش می‌یابد، تمایل به خرید آن کالا بیش از پیش افزایش می‌یابد.

خسروی می‌گوید، برخی‌ افراد اعتقاد دارند که دلار هیچ رابطه‌ای با بازار مسکن ندارد، درحالی‌که باید به این کارشناسان بگویم که شما چه اقتصاددانی هستید که این اظهارات را انجام می‌دهید، قطعاً این اظهارات برای مطرح کردن خودشان است و مردم را بیشتر گمراه می‌کنند، لذا از ما انتظار اعلام دقیق رشد قیمت‌ها را نداشته باشید، چون هر درصدی که اعلام کنیم، در بازار درصد بیشتری افزایش می‌یابد.

رئیس اتحادیه املاک معتقد است، اگر مردم نیاز به مسکن دارند، بخرند، اما برای سرمایه‌گذاری بعید است که مسکن بتواند آن‌چنان آنها را راضی کند. به هر حال در یک دوره‌ای و در زمان امضای قطعنامه 598 به یکباره قیمت‌ها فروکش کرد و برخی از خریداران مسکن سکته کردند.

*گفت و گوی تفصیلی با مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک را با هم می‌خوانیم:

*املاکی‌ها نقشی در رشد قیمت مسکن ندارند

فارس: طی چند ماه گذشته و در اردیبهشت ماه قیمت مسکن دستخوش تحولات عمده‌ای شد و برخی معتقد هستند که املاکی‌ها در رشد قیمت مسکن نقش دارند، آیا صحت دارد که املاکی‌ها قیمت مسکن را افزایش می‌دهند؟

خسروی: قیمت مسکن اگر افزایش یابد، کسادی بازار مسکن بیشتر خواهد شد. املاکی‌ها به دقت آگاه هستند و می‌دانند که اگر قیمت مسکن افزایش یابد، به کسادی بازار کمک خواهیم کرد، پس حاضر نیستیم که کوچک‌ترین افزایش قیمتی داشته باشیم، ضمن اینکه ما امانت‌دار مردم هستیم و مردم مسکن را به ما می‌سپارند و ما هم آن را به مردم  عرضه می‌کنیم، پس چه دلیلی دارد که املاکی‌ها قیمت مسکن را بالا ببرند و رکود ایجاد شود، بنابراین اگر قیمت مسکن مناسب باشد، املاکی‌ها خرید و فروش بیشتری انجام داده و زودتر به حق‌الزحمه خود می‌رسند.

اما به هر حال چون ما بخش خصوصی هستیم، برخی دوست دارند که یک اظهاراتی را در متهم کردن املاکی‌ها انجام دهند و بگویند که املاکی‌ها قیمت مسکن را بالا می‌برند، درحالی‌که نوسانات قیمت هیچ ارتباطی به املاکی‌ها ندارد.

*مسکن که گران می شود تمایل خرید هم اضافه می شود

فارس: وضعیت خریدوفروش مسکن در اردیبهشت‌ماه چگونه بوده است، آیا با توجه به رشد قیمت مسکن کاهش معاملات را شاهد بودیم.

خسروی: یک فرهنگ غلطی داریم. هر وقت یک کالایی گران می‌شود، برای خرید آن کالا عجله می‌کنیم، در حالی‌که در بسیاری از کشورها وقتی کالایی گران می‌شود، از خرید آن کالا خودداری می‌شود تا قیمت آن کالا ارزان شود، اما در ایران برعکس عمل می‌شود و وقتی قیمت افزایش می‌یابد، تمایل به خرید آن کالا بیش از پیش افزایش می‌یابد.

طبیعی است که در اردیبهشت‌ماه میزان معاملات علی‌رغم رشد قیمت‌ها 6 تا 7 درصد بیشتر شده است. پس اگر رئیس اتحادیه اعلام کند که قیمت مسکن 20 درصد افزایش یافته است، باید این رشد قیمت را تا 40 درصد هم انتظار داشت، همواره وقتی برای مسکن عدد اعلام می‌شود، دچار مشکل می‌شویم.

ما همواره اعلام می‌کنیم که قیمت از شاخص تورم عبور کرده است و این اختیار را به مردم می‌دهیم که مقایسه کنند، عدد شاخص تورم چقدر است، پس هر وقت که رئیس اتحادیه به‌طور مشخص در مورد قیمت مسکن اظهارنظر کند، مشکلاتی را ایجاد می‌کند.

فارس: آیا تأیید می‌کنید که قیمت مسکن در اردیبهشت و خردادماه افزایش یافته است.

خسروی: 4 مؤلفه بر بازار مسکن اثرگذار است. بورس، حاملهای انرژی، طلا و ارز این 4 مولفه هستند. پس وقتی این 4 مؤلفه دچار نوسان قیمتی می‌شوند، قیمت مسکن نیز دستخوش تحولات می‌شود. هر چند وقتی قیمت این 4 مؤلفه کاهش می‌یابد، قیمت مسکن چندان افت نمی‌کند، اما متأسفانه همواره واکنش رشد قیمت‌ها بیش‌تر از کاهش قیمت‌ها است که این هم اشکالات نامناسب در بازار است.

فارس: یعنی رشد قیمت مسکن به خاطر رشد نرخ دلار بود؟ میزان دقیق رشد قیمت مسکن را می‌توانید اعلام کنید؟

خسروی: برخی‌ افراد اعتقاد دارند که دلار هیچ رابطه‌ای با بازار مسکن ندارد، درحالی‌که باید به این کارشناسان بگویم که شما چه اقتصاددانی هستید که این اظهارات را می کنید. قطعاً اظهارات این کارشناسان برای مطرح کردن خودشان است و مردم را بیشتر گمراه می‌کنند، لذا از ما انتظار اعلام دقیق رشد قیمت‌ها را نداشته باشید؛ چراکه مشکلاتی ایجاد می‌شود و هر درصدی که ما اعلام کنیم، قیمت مسکن درصد بیشتری افزایش می‌یابد، اما به هر حال رشد قیمت مسکن از سوی رسانه‌ها و بانک مرکزی اعلام شده است و از ما اصرار اعلام میزان رشد قیمت مسکن را نداشته باشید که بر این قیمت‌ها صحه گذاشته و موجب افزایش قیمت بیشتری می‌شود.

فارس: در اردیبهشت‌ماه که قیمت‌ها رشد داشت، آیا به خاطر مسائل سیاسی رخ داده بود؟

خسروی: تعداد معاملات مسکن با این گرانی‌ها حدود 7 درصد رشد داشته است. برای خردادماه هم باید اذعان شود که زمان راهکار حل مشکلات است؛ چراکه سؤال ما این است که آیا قبل از دولت یازدهم بحث برجام مطرح بوده است؟ متوجه باشیم که اعلام برخی مباحث کمکی به بازار مسکن نخواهد کرد. به هر حال بازار مسکن بعد از یک تلاطم در حال ثبات است.

*اگر مسکن احتیاج دارید بخرید

فارس: توصیه رئیس اتحادیه املاک به مردم در این روزها چیست؟ آیا مسکن بخرند یا خیر؟

خسروی: اگر مردم نیاز به مسکن دارند، بخرند، اما برای سرمایه‌گذاری بعید است که آن‌چنان آنها را راضی کند. به هر حال در یک دوره‌ای و در زمان امضای قطعنامه 598 به یکباره قیمت‌ها فروکش کرد و برخی از خریداران مسکن سکته کردند. به هر حال هر متقاضی که نیاز به مسکن داشته باشد، اگر مسکن را گران و یا ارزان بخرد، چون برای مایحتاج خود خریداری کرده است، چندان تفاوتی در وضعیت خریداران با رشد و یا کاهش قیمت مسکن به وجود نخواهد آمد.

*تعیین قیمت مسکن کاری اشتباه است

فارس: در زمان دولت نهم و دهم به عنوان رئیس اتحادیه املاک تعیین قیمت مسکن را کاری اشتباه دانسته بودید و یا برای کنترل اجاره‌بها اینکه نظارت‌های شدیدی اعمال شود را رد می‌کردید، آیا در این وضعیت که قیمت‌ها افزایش یافته و فصل اجاره‌بها نیز نزدیک می‌شود، بازهم تعیین قیمت و کنترل آن را اقدامی اشتباه می‌دانید؟

خسروی: در هیچ جای دنیا که پیشرفته‌ترین آنها اروپا و آمریکا هستند، تعیین قیمت را برای مسکن اجرا نکرده‌اند. پس برخی اقدامات بی‌اساس نه‌تنها کار را راحت و تسهیل نمی‌کند، بلکه موجب بروز مشکلات عمده و عدیده‌ای برای دولت می‌شود، به عنوان مثال وقتی آمدند گفتند که خانه‌های خالی از سکنه را شناسایی خواهیم کرد، یک بار اعلام شد که این اقدام را می‌توان از روی کنتور برق تشخیص داد و یا از روی کنتور آب و یا مراجعه حضوری این شناسایی واحدهای خالی از سکنه را انجام داد، اما هیچ‌کدام از این اقدامات جواب نداد. حالا می‌گویند که به تعزیرات می‌گوییم که مالیات 9 درصدی ارزش افزوده اخذ شود و باز هم می‌بینیم که جواب نداد؛ چراکه آزموده را آزمودن خطاست.

پس وقتی می‌گوییم که بنده بر روی اموال خود تسلط دارم و گفته می‌شود در تمام ادیان، مالکیت محترم است و در اسلام محترم‌تر، یعنی اینکه نمی‌توانیم در اموال مردم دخالت کنیم. پس باید به جای کنترل و تعیین قیمت، با انجام تعادل میان عرضه و تقاضا قیمت مسکن را در بازار کنترل کنیم.

پس این افرادی که اعلام می‌کنند 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه داریم و این واحدها چه خواهد شد، این است که اینها نمی‌خواهند ساخت‌وساز رونق بگیرد، پس نباید جلوی ساخت و ساز، موالید، مهاجرت و جلوی سلیقه‌های مردم را گرفت. نباید با علاقه برخی که دوست دارند، یک ملک کلنگی را تخریب و یک واحد مسکونی در چند طبقه بسازند، مخالفت کرد. این دخالت‌ها درست نیست و مردم باید در انتخاب سلیقه آزاد باشند. باید تسهیلات نیز اعطا شود، تا روند ساخت و ساز نیز سرعت بگیرد.

فارس: پس راهکار جلوگیری از رشد قیمت تعادل عرضه و تقاضا است؟

خسروی: راهکار این نیست که قیمت مسکن کنترل و در بازار مسکن دخالت شود، بلکه راهکار عرضه و تقاضا است.

فارس: در یک ماه یا دو ماه گذشته که قیمت مسکن با رشد بیش از شاخص تورم مواجه شد، آیا جلسه‌ای برای همفکری با مسئولان وزارت راه و شهرسازی داشتید؟ و آیا اصلاً نیاز بود که جلسه‌ای برای همفکری و دادن مشاوره و گزارش باشد.

خسروی: وزارت راه و شهرسازی سیاست‌گذار است، چرا که آنها هستند که افق را می‌بینند و ما املاکی‌ها نمی‌توانیم چند روز آینده بازار را تحلیل و یا پیش‌بینی کنیم. مشکل مسکن در ایران نسبت به کشورهای دیگر خیلی پایین‌تر است.

فارس: آیا امید دارید که با توجه به رشد قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید رکود مجدداً به بازار مسکن بازنگردد؟

خسروی: وقتی قیمت مسکن افزایش می‌یابد، توان و قدرت خرید مسکن کاهش می‌یابد. پس ما خواهان این نیستیم که قیمت مسکن افزایش یابد. ثابت بودن قیمت مسکن برای کشور مناسب‌تر است، پس اگر توان خرید نباشد، بازار مسکن به کسادی و رکود فرو خواهد رفت.

فارس: البته برخی کارشناسان بر این باور هستند که رشد 15 درصدی قیمت مسکن در سال می‌تواند هم برای خریدار و هم برای سازنده مناسب باشد؟

خسروی: نمی‌توان منکر شاخص تورم بود و قیمت مسکن از شاخص تورم نباید عبور کند.

وقتی بانک مرکزی نرخ تورم را 14 درصد اعلام می‌کند همه می‌پذیرند و وقتی از این عدد عبور می‌کند، رکود حاکم می‌شود. رکود یعنی اینکه معاملات به هیچ‌وجه انجام نشود، درحالی‌که معاملات مسکن رخ می‌دهد و این به معنی رکود نمی‌تواند باشد.

* 2.5 میلیون مسکن خالی از سکنه طبیعی است

فارس: مدام اعلام می‌شود که در تهران 300 تا 400 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه داریم، آیا باید پذیرفت که این تعداد تا حدودی عادی و طبیعی است؟

خسروی: در کشور 25 میلیون واحد مسکونی داریم که 10 درصد آن یعنی 2.5 میلیون واحد خالی بودن آن یک امر طبیعی برای جابه جایی است. اقشار متوسط و پایین جامعه آیا اگر یک واحد مسکونی خریداری کند، حاضر است آن را خالی نگه دارد؟ این اصلاً عقلانی نیست.

فارس: عرضه مسکن از تقاضا بسیار عقب است؟

خسروی: عرضه مسکن از تقاضا عقب است. چین با آن جمعیت هنوز در حال ساخت و ساز است. می‌گوییم چرا؟ می‌گویند که برای نسل آینده باید ساخت و ساز صورت گیرد.

*مالک ها برای ساخت و ساز جرات نزدیک شدن به شهرداری را ندارند

فارس: آیا شهردار جدید در بحث فروش تراکم و آزاد کردن ساخت و ساز می‌تواند مؤثر باشد.

خسروی: هنوز با شهردار تهران که دیدار نداشته‌ایم. اما به هر حال اگر شهرداری بخواهد خودکفا باشد، فاجعه‌ای که شاهد آن هستیم، رخ می‌دهد.

پس باید ساخت و ساز و بازسازی و نوسازی بافت فرسوده جدی گرفته شود. دولت باید به بافت فرسوده و مردم تسهیلات مسکن اعطا کند. اما متأسفانه در شهرداری‌ها به حدی مشکلات و کاغذبازی وجود دارد که مالک جرأت اخذ پروانه ساخت را نمی‌کند. پس اگر ساخت و ساز تسهیل شود، مالکان با استقبال بیشتری برای دریافت جواز ساخت اقدام خواهند کرد. متأسفانه این قدر پیچیده و فنی شده است که مالکان جرأت نزدیک شدن به شهرداری را پیدا نمی‌کنند.