وضعیت خرید و فروش خانه از نگاه یک تحلیلگر بازار مسکن

یک تحلیلگر بازار مسکن، «نبود تعادل در عرضه و تقاضا و انتظارهای تورمی بازارهای موازی در کشور» را از جمله مهمترین دلایل افزایش قیمت در ماه های اخیر برشمرد.

کد خبر: ۲۲۵۹۰۳

تاریخ: ۱۹ خرداد ۱۳۹۷ - ۱۰:۱۹

به گزارش ایران اکونومیست؛   «مهدی سلطان محمدی»  افزود: ماهیت بازار مسکن ایران به عرضه و تقاضا بستگی دارد و چرخه آن هر پنج تا 6 سال رونق، بار دیگر به رکود منجر می شود.
به گفته وی، بعد از سال 1392 تا پایان سال 1395 یکی از طولانی ترین رکود در بازار مسکن به وجود آمد به طوری که عرضه ملک در این مدت به شدت کاهش یافت.
این تحلیلگر بازار مسکن ادامه داد: در این مدت با کمتر شدن بازدهی مسکن در کشور، ارزش واقعی ملک منفی شد و سرمایه گذاری در این بخش به کمترین میزان رسید.

** کمبود خانه با تولید 400 هزار مسکن
سلطان محمدی با بیان اینکه در ایران بیش از 95 درصد تولید مسکن برعهده بخش خصوصی است، یادآورشد: با توجه به رکود بازار در این سال ها بخش خصوصی تمایلی برای تولید مسکن نشان نداد و به جای 800 هزار واحد مسکونی مورد نیاز کشور، سالیانه حدود 400 هزار مسکن در کشور تولید شد؛ این مساله در کمبود عرضه بسیار تاثیرگذار بود.
این تحلیلگر بازار مسکن افزود: با کاهش تولید مسکن به تدریج تقاضا از عرضه پیشی گرفت و این مساله به رونق بازار در اوایل سال گذشته کمک زیادی کرد و به دلیل افزایش تقاضا، بازار مسکن در کشور و به خصوص در تهران رونق گرفت.
به گفته وی، اکنون بازار مسکن پاسخگوی تقاضا نیست و ایجاد تعادل بین این دو شاخص، بیش از 2 تا سه سال طول خواهد کشید، زیرا در کوتاه مدت نمی توان تقاضا را در بازار مسکن پوشش داد.

** پیامد کاهش سود بانکی، حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن
سلطان محمدی در ادامه افزود: بدون شک عوامل پیشرو اقتصاد کلان در قیمت بازار مسکن تاثیرگذار است به طوری که با کاهش نرخ بهره در سال گذشته، سپرده های بانکی و سرمایه ها به طرف خرید مسکن سرازیر شد.
وی با بیان اینکه همیشه کاهش نرخ بهره به رونق بازار مسکن کمک کرده است، گفت: افزایش انتظارت تورمی که اواخر سال گذشته در جامعه ظاهر شد، زمینه افزایش قیمت ها را نیز به وجود آورد و با محدودیت کار صرافی ها، در عمل بخشی از سرمایه ها و نقدینگی وارد بازار مسکن شد.

** سوداگری در بازار با افزایش معاملات مسکن
این پژوهشگر بازار مسکن تاکید کرد: به محض اینکه شیب افزایش قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی پیشی گرفت بازار برای سوداگری جذاب شد تا عده ای سودجو با استفاده از این فرصت، سود زیادی را نصیب خود کنند.
به گفته وی، اکنون تقاضا در بازار بیش از عرضه است و چون عرضه پاسخگوی تقاضا نیست لذا قیمت ها با شیب زیادی در ماه های اخیر افزایش یافته و برخی فروشندگان با این شرایط حاضر به فروش ملک خود نیستند.
بانک مرکزی در آخرین گزارش خود اعلام کرده است که تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در اردیبهشت ماه امسال به بیش از 19 هزار واحد رسید که نسبت به ماه پیش و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 278.7 و 16.7 درصد افزایش نشان می دهد.
در اردیبهشت ماه امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 59.8 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه پارسال 34.8 درصد افزایش نشان می دهد.
در این ماه، واحدهای مسکونی با سطر زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 55.6 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند که از این میان، بیشترین سهم از معاملات انجام شده نیز به واحدهای مسکونی با زیربنای «60 تا 70» متر مربع اختصاص داشته است.

** حجم معاملات مسکن
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت ماه امسال بیانگر آن است که از مجموع 19 هزار و 107 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با 43.9 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند.
این سهم در مقایسه با اردیبهشت ماه سال پیش 3.7 درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است.
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه نشان می دهد از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.8 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است؛ همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم های 8.9 درصد و 7.9 درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.
در مجموع 71 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 14،10، 8، 7، 15، 1 و 11 بوده و 12 منطقه باقیمانده 29 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

** متراژهای پرطرفدار
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اردیبهشت ماه نیز نشان می دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهایی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 15.6 درصد اختصاص داشته است.
واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 مترمربع و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم های 15.3 درصد و 12.4 درصد در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع 55.6 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند.

** ارزیابی قدرت خرید مردم
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد بیانگر آن است که در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش یک تا 2 میلیارد ریال با اختصاص 20.5 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند.
واحدهای دارای ارزش 2 میلیارد تا سه میلیارد ریال و سه تا چهار میلیارد ریال نیز هر کدام با اختصاص 17.5 درصد و 11.5 درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.
در مجموع در این ماه حدود 51.4 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از چهار میلیارد ریال اختصاص داشت.
گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه امسال برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است و در اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی تهیه می شود.