درآمد سرشار بانک از خرید و فروش اوراق تسهیلات

درحالی که سیاستگذاران بخش مسکن، هر روز مصوبه جدیدی برای جذاب‌تر شدن صندوق مسکن یکم صادر می کنند، در مقابل دریافت وام مسکن با اوراق تسه، رشد عجیب ۳۰ درصدی داشته است.

کد خبر: ۲۲۴۸۳۳

تاریخ: ۱۱ خرداد ۱۳۹۷ - ۱۴:۳۴

به گزارش ایران اکونومیست، علی رغم افزایش میزان استقبال از صندوق پس انداز مسکن یکم و رسیدن شمار دارندگان این نوع حساب، به بیش از ۴۰۰ هزار نفر، اما افزایش قیمت مسکن و تلاش مردم برای سرعت بخشی به افزایش قدرتشان برای خرید مسکن از بیم احتمال افزایش بیشتر قیمت مسکن، سبب شد تا در دو ماه نخست سال جاری، میزان استقبال از وام خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته، ۳۶ درصد در حجم و ۲۱ درصد در ارزش معاملات بیشتر شود.
بر اساس اعلام فرابورس، متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن تنها در دو ماه ابتدایی امسال، بیش از ۳ میلیون برگه گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن به ارزش ۱۶۵ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان خریداری کرده‌اند، ضمن اینکه در اردیبهشت ماه امسال، به تنهایی ۱۹ هزار فقره معامله مسکن انجام و ۱ میلیون و ۷۰۰ هزار برگه خریداری شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل (اردیبهشت ۹۶) حدود ۳۰ درصد رشد داشته است.

این در حالی است که بانک عامل بخش مسکن و فرابورس مدعی هستند علی رغم افزایش میزان معاملات مسکن و تقاضای خرید برگه های تسهیلان مسکن، بازار این ابزار مالی با آرامش همراه بود و حتی نسبت به دوره مشابه سال گذشته از افت قیمت مناسبی برخوارد شد؛ به گونه ای که میانگین قیمت اوراق تسهیلات در دو ماهه نخست سال قبل، ۷۰ هزار و ۸۰۰ تومان بود اما در دو ماهه ابتدایی امسال با ۱۲.۲ درصد کاهش به حدود ۶۲ هزار تومان رسیده است.

به نظر می رسد همچنان اراده‌ای برای ممانعت از حذف اوراق تسهیلات مسکن از چرخه دریافت این وام وجود دارد که به دلیل داشتن درآمد برای نظام بانکی از روند حذف سد بزرگی چون خرید اوراق تسهیلات مسکن بر سر راه دریافت وام مربوطه، جلوگیری می‌کند.

شش ماه از مهلت یک هفته‌ای آخوندی به بانک عامل گذشت

با این حال فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان در آبان ماه سال گذشته، درباره نتایج نشست انبوه سازان و مدیران بانک عامل بخش مسکن با وزیر راه و شهرسازی در خصوص بالا بودن نرخ سود اوراق تسهیلات مسکن و وجود سد محکم اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن بر سر راه خانه دار شدن مردم، گفته بود که همین موارد باعث شد تا آخوندی از مدیرعامل و اعضای هیات مدیره بانک عامل بخش مسکن و همینطور کانون سراسری انبوه‌سازان، بخواهند گزارشی جامع در این خصوص تهیه شود که آیا هزینه و فرآیند اوراق مسکن بالاست یا خیر؟

وی ادامه داد: به هر حال نرخ سود تسهیلات اوراق حق تقدم به صورت اسمی در حال حاضر ۱۷.۵ درصد است، اما ما معتقد هستیم که نرخ سود تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم بیش از این عدد است.

به گفته پورحاجت، قرار بر این شد تا این گزارش نهایی و تقدیم وزیر راه و شهرسازی شود. در عین حال، اگرچه ظاهرا سود تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم ۱۷.۵ درصد است اما عملا با هزینه خرید این برگه ها، متقاضی آن را با سود ۳۴ درصد بازپرداخت می کند.

عقبایی: با تحمیل کردن هزینه اوراق تسهیلات مسکن به مردم مخالفم

در همین راستا، حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران نیز در ۲۵ فروردین ماه امسال درباره اوراق تسهیلات مسکن اظهار داشت: من شخصا با هزینه‌های خرید اوراق تسهیلات مسکن همواره مخالفم و معتقدم قیمت تمام شده ارائه تسهیلات مسکن به اقشار متوسط و کم درآمد جامعه، باید بسیار کم و حتی رایگان باشد.

وی میگوید: در هیچ جای دنیا این گونه نیست که به فردی ۵۰ میلیون تومان تسهیلات مسکن داده شود ولی ۷ تا ۱۰ میلیون تومان هزینه دریافت این تسهیلات باشد. یعنی نزدیک به یک پنجم تسهیلاتی که داده می‌شود، تحت عنوان اوراق از متقاضی دریافت تسهیلات پس گرفته می‌شود.

نایب‌رئیس‌اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: از سوی دیگر، نرخ سود تسهیلات مسکن، بالا و زمان بازپرداخت آن کوتاه است که در نتیجه بخش مهمی از مردم نمی‌توانند اساسا این تسهیلات را دریافت و بازپرداخت کنند. بنابراین باید بروکراسی اداری دریافت تسهیلات مسکن مورد بازنگری قرار گیرد و مردم بتوانند به راحتی بدون هزینه به بانک‌ها مراجعه کرده و تسهیلات مسکن دریافت کنند.

مدیران بانک عامل چه می گویند؟

مدیران بانک عامل بخش مسکن با این توجیه که برای دریافت تسهیلات خرید مسکن یا باید خودِ فرد سپرده گذاری کند یا امتیاز فرد دیگری که سپرده نزد این بانک داشته و به ازای این مدت زمانی که پولش در بانک بوده، اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) گرفته است را بخرد، همواره تأکید دارند که روش خرید و فروش امتیاز تسهیلات مسکن از محل اوراق بهترین حالت ممکن برای انتقال امتیاز تسهیلات مسکن است.

آنها با این توجیه که منابع بانک مسکن محدود بوده و توانایی پاسخ دهی به همه تقضاهای دریافت تسهیلات را ندارد، اعلام می کنند که متقاضیان می توانند از طریق خرید اوراق تسهیلات مسکن، از امتیاز دیگران بهره مند شوند؛ بنابراین پولی که متقاضی می دهد، به جیب بانک نمی رود؛ بلکه در اختیار کسی قرار می گیرد که امتیاز این تسهیلات را با استفاده از سپرده گذاری در مدت زمان طولانی به دست آورده است؛ همچنین نرخ اوراق را بانک تعیین نمی کند؛ بلکه این عرضه و تقاضاست که نرخ اوراق را معین می کند. بنابراین در حال حاضر روش جدیدی برای جایگزینی با سیستم «خانه دار شدن از محل خرید اوراق» وجود ندارد.

این اظهارنظرها در حالی است که فرد دارنده حساب سپرده ممتاز در بانک عامل بخش مسکن که سبب می شود تا به جای دریافت سود از سپرده گذاری خود، اوراق تسهیلات دریافت کرده و آن را در بازار سرمایه به فروش برساند، تنها ۱۶ درصد سود دریافت می کند. همچنین بانک ذی ربط نیز درصدی به عنوان حق کارمزد از سود سپرده ها را کم می کند. فرابورس نیز به عنوان واسطه خرید و فروش اوراق، کارمزد دریافت می کند؛ بنابراین در صورت حذف اوراق تسهیلات مسکن چرخه ای از درآمدها از بین می رود که شاید همین موضوع می تواند عاملی برای مخالفت با حذف اوراق تسهیلات مسکن یا بهینه کردن چرخه خرید و فروش عنصر زمان در سپرده گذاری برای دریافت تسهیلات مسکن در نظر گرفته شود.

موافقان اوراق تسه: کارکرد حذف بازار سیاه خرید و فروش وام

در این میان برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند مکانیزم خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن سبب شده تا کسانی که امتیاز دریافت تسهیلات مربوطه را دارند، آن را در یک بستر شفاف به فروش برسانند. اگر این سازوکار وجود نداشت، سرنوشت تسهیلات مسکن مانند وام های با سود پایینی می شد که در حال حاضر به برخی افراد دارای شرایط خاص داده می شود و آنها امتیاز خود را به صورت غیرقانونی و با ارقام عجیب و غریب در بازار غیر رسمی (بازار سیاه) به فروش می رسانند.

همچنین از دیگر کارکردهای وجود مکانیزم خرید و فروش اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن در بازار سرمایه، کنترل نرخ تورم از این محل به دلیل هدایت بخشی از نقدینگی به بازار سرمایه و همچنین تشویق مردم به سپرده گذاری در حساب سپرده ممتاز و اعطای سود به آنها ذکر شده است.

تعداد وام گیرندگان با اوراق تسه با تعداد مسکن یکمی ها قابل مقایسه نیست

اگرچه برخی مدیران بانک عامل بخش مسکن، اعطای تسهیلات از محل اوراق را با وام مسکن یکم که فرد سرکایه گذاری می کند، مقایسه می کنند و خرید اوراق را به عنوان واسطه ای میان سپرده گذار با کسی که برای دریافت تسهیلات عجله دارد، می دانند، اما مردم معتقدند این دو به هیچ وجه قابل مقایسه نیست.

تعداد کسانی که از محل سپرده گذاری یک ساله در صندوق مسکن یکم ظرف سه سالی که از عمر این صندوق می گذرد، وام دریافت کرده اند، حدودا ۳۳ هزار نفر است؛ اما از سال ۸۹ که سازوکار خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس ایجاد شده تا کنون شمار دریافت کنندگان تسهیلات خرید مسکن بر اساس اعلام فرابورس، بیش از ۷۵۰ هزار نفر و رقم به دست آمده از بازار اوراق تسه حدود ۳۳ هزار میلیارد تومان بوده است.

به معنای دیگر به طور میانگین سالانه بیش از ۸۰ هزار نفر با استفاده از این نوع تسهیلات خانه دار شده اند اما با روند صندوق مسکن یکم به طور متوسط سالانه ۱۱ هزار نفر خانه دار شده اند.

آمار و ارقام متناقض و شبهه ای که ایجاد می کند

این در حالی است که بانک عامل بخش مسکن بارها اعلام کرده که منابع صندوق مسکن یکم نمی تواند جوابگوی هجوم ۴۰۰ هزار نفری متقاضیانی باشد که قرار است ظرف یک سال به تسهیلات ارزان قیمت برسند. اما هیچگاه چنین اظهار نظرهایی در خصوص وام مسکن از محل اوراق تسهیلات شنیده نشده است.

در حالی که تعداد وام گیرندگان با اوراق تسهیلات، تا ۸ برابر وام گیرندگان از صندوق مسکن یکم است. آیا درآمدی که بانک از فروش اوراق گواهی حق تقدم دارد، به اعطای این تسهیلات تخصیص می یابد؟ آیا همین موضوع سبب می شود تا بانک ذی ربط علی رغم دستور وزیر راه و شهرسازی هنوز نتوانسته راه حلی برای بهینه کردن فرآیند خریدوفروش اوراق تسهیلات مسکن یا حتی حذف کامل آن بیابد؟