کارشناسان حوزه نوسازی مطرح کردند:

سه اقدام مکمل برای بازآفرینی بافت فرسوده

کارشناسان بافت فرسوده معتقدند اجرای کامل و موفق الگوی متفاوت نوسازی بافت فرسوده، به سه اقدام مکمل نیاز دارد.

کد خبر: ۲۲۴۰۰۰

تاریخ: ۰۷ خرداد ۱۳۹۷ - ۱۷:۱۶

به گزارش ایران اکونومیست به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا؛ اواخر سال گذشته، نوسازی متفاوت بافت‌های فرسوده در قالب برنامه ملی بازآفرینی شهری با فرمان رئیس‌جمهور آغاز شد. هدف از اجرای این برنامه احیای ۱۳۳۴ محله فرسوده طی ۵ سال در دو قالب «ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی» و «افزایش سرانه‌های خدماتی» است. این مدل نوسازی، اراضی دولتی یا دارای مالکیت شهرداریها را بدون دریافت بهای زمین در ابتدا برای ساخت‌ و ساز،‌ پیش‌روی سرمایه‌گذاران قرار می‌دهد. در این برنامه قرار است پس از گذشت ۱۰ سال از اجرای برنامه بازآفرینی شهری معادل یک میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده ساخته شود. اگرچه این الگو با هدف تسریع روند نوسازی بافت فرسوده به ویژه در کلانشهری همچون تهران که مساحت بافت فرسوده آن به 3 هزار و 268 هکتار رسیده است طراحی شده اما کارشناسان نوسازی معتقدند برای آنکه این طرح به اهداف خود به طور کامل دست پیدا کند به سه اقدام مکمل نیاز دارد.

از دیدگاه کارشناسان، نخستین اقدامی که میتواند جریان نوسازی بافت فرسوده و تمایل سمت عرضه برای ورود به محدوده قدیمی شهرها را متحول کند، کاهش نرخ سود تسهیلات بدون سپرده در محدوده بافت فرسوده است. بررسیها و تحقیقات انجام شده از مالکان و سازندگان بافت فرسوده نسبت به این نوع تسهیلات پرداختی طی دو سال گذشته که بانک مسکن بیشترین نقش را در پرداخت تسهیلات محدوده بافت فرسوده ایفا کرده، نشان میدهد: فراتر از تسهیلات نوسازی بدون سپرده که شبکه بانکی به مالکان و سازندگان پرداخت میکند، آنها به دنبال پرداخت ارزانتر این نوع تسهیلات هستند.

در حال حاضر مطابق با مصوبه شورای پول و اعتبار، تسهیلات بدون سپرده بافت فرسوده با نرخ سود معادل 18 درصد پرداخت میشود. این در حالی است که در متن این مصوبه ذکر شده اگر یارانه موردنیاز برای پرداخت این تسهیلات از سوی دولت تامین شود، این تسهیلات با نرخ سود تک رقمی به مالکان و سازندگان پرداخت خواهد شد که تاکنون اقدامی برای تامین یارانه مورد نیاز برای کاهش نرخ سود تسهیلات انجام نشده است. مطابق با تحقیقات انجام شده سازنده ها تمایل به اخذ تسهیلات بدون سپرده با نرخ سود تک رقمی برای ورود به محدوده بافت فرسوده را دارند. چراکه اخذ تسهیلات بدون سپرده با شرایط کنونی سبب میشود که قیمت تمام شده ساخت وساز در بافت فرسوده با دریافت تسهیلات بدون سپرده دارای نرخ سود 18 درصد، تقریبا باقیمت فروش سر به سر شود که این موضوع موجب خواهد شد عملا عملیات ساختمانی در این محدوده از شهرها برای سازندگان صرفه اقتصادی نداشته باشد. از این رو به نظر میرسد پرداخت یارانه نرخ سود این تسهیلات یکی از مهمترین اقداماتی است که میتواند گره تسهیلاتی این حوزه را باز کند.

از دیدگاه کارشناسان حوزه نوسازی دومین اقدامی که برای پیشرفت اجرای این طرح موثر است،پای کار بودن شهرداری به عنوان یکی از اضلاع مهم در جریان نوسازی بافت فرسوده است. شهرداری میتواند همزمان در چند مسیر در تحقق اهداف طرح ملی بازآفرینی حرکت کند. تامین زمین، جلب مشارکت اجتماعی و فرهنگسازی بر مبنای ایجاد شناخت از ضرورت نوسازی بافت فرسوده از مهمترین این گام ها است. چراکه طی سالهای گذشته یکی از مهمترین دلایل ناکامی طرحهای نوسازی اجرا شده، عدم همراهی و مشارکت ساکنان و مالکان بافت فرسوده شهرها بوده است.

در نهایت اقدام سوم مکمل از نگاه کارشناسان بافت فرسوده، ورود متفاوت دولت و متولی بخش مسکن به این حوزه است. از آنجا که این طرح به پشتوانه فرمان رئیس جمهوری استارت زده شده، متولی نوسازی بافت فرسوده در دولت به عنوان راهبر اصلی طرح بازآفرینی شمرده می شود. از این رو نیاز است تا برای اجرای این طرح در مناطق فرسوده تدابیر به هنگام و لازم برای هم جهت کردن نیروهای موثر بر بافت فرسوده اتخاذ شود.

در مجموع به گفته کارشناسان حوزه نوسازی، این سه اقدام مکمل میتواند پیشبرد صحیح و سریع طرح نوسازی بافت فرسوده را طی سالهای آتی تضمین کند.

در تهران حدود 10 تا 15 درصد ساخت و سازهای مسکونی طی سالهای اخیر، در مناطق بافت فرسوده انجام شده است.

در حال حاضر بازآفرینی هر محله فرسوده شهری حدود 90 میلیارد تومان اعتبار لازم است که قرار است بانکها، بخش خصوصی، دولت و شهرداریها آن را تامین کنند.