پیوند ناموفق بورس و مسکن/چرا صندوق زمین‌ و ساختمان شکست خورد؟

در حالی که سیاستگذار مسکن دولت یازدهم از ابتدا به دنبال توسعه مسکن از محل بازار سرمایه بود، اما تجربه نشان داد این تمهیدات با شکست مواجه شده و دولت مجددا به نظام بانکی رجوع کرده است.

کد خبر: ۲۲۲۷۰۴

تاریخ: ۰۲ خرداد ۱۳۹۷ - ۱۰:۱۶

ورود عباس آخوندی به وزارت راه و شهرسازی مصادف با دومین سال رکود مسکن بود که وی از همان ابتدا کوشید تا بحث خارج کردن مسکن از رکود را جزء اولویت های کاری خود در بخش مسکن قرار دهد.

با توجه به اینکه مهم ترین علت رکود بازار مسکن در سال های ابتدایی دهه ۹۰، قدرت پایین خرید مسکن از سوی خانوارها به خصوص در کلانشهرها بود و از سوی دیگر در آن زمان هم بانک های تجاری از پرداخت تسهیلات مسکن منع شده و مبالغ وام های مسکن نیز که تنها از سوی یک بانک دولتی اعطا می شد، پایین و صندوق پس انداز مسکن یکم نیز راه اندازی نشده بود، به همین منظور از سال ۹۳ استفاده از انواع ابزارهای مالی برای توانمندسازی خانوارهای شهری در دستور کار قرار گرفت که  استفاده از ابزارهای غیر بانکی و عمدتا بر پایه بازار سرمایه بعنوان اولویت مطرح شد.

تولد صندوق زمین و ساختمان با روی کار آمدن دولت یازدهم

با توجه به اینکه قانون تأسیس صندوق زمین و ساختمان در سال ۸۸ در مجلس به تصویب رسید و آیین نامه آن نیز در سال ۸۹ ابلاغ شد ولی استفاده از آن در دولت قبل اجرایی نشده بود، لذا دولت یازدهم به عنوان نخستین دولتی که مجری این قانون بود، اولین صندوق زمین و ساختمان را در سال ۹۳ با همکاری سازمان بورس و اوراق بهادار و ذیل یکی از مؤسسات وابسته به بانک عامل بخش مسکن با هدف تولید پروژه ساختمانی در منطقه ۲۲ تهران راه اندازی کرد.

پس از آن نیز چند صندوق زمین و ساختمان دیگر تحت مدیریت یکی از شرکت های انبوه ساز وابسته به بانک عامل بخش مسکن و همچنین چند صندوق نیز ذیل سازمان ملی زمین و مسکن توانستند از سازمان بورس و اوراق بهادار مجوز بگیرند؛ ولی در حال حاضر به جز نخستین صندوق زمین و ساختمان که توانست پروژه را به پایان رسانده و کلیه واحدهای مسکونی احداث شده را به فروش برساند، تنها دو صندوق در بازار سرمایه در حال خرید و فروش یونیت های سرمایه گذاری هستند.

ناآشنایی مردم با صندوق زمین و ساختمان

از دیگر مشکلات این صندوق ها، ناآشنایی مردم و سرمایه گذاران در دو بازار سرمایه و مسکن با این ابزار است که سبب شده علی رغم افزایش قیمت مسکن در ماه های اخیر، استقبال چندانی از صندوق های زمین و ساختمان نشود و یونیت های سرمایه گذاری این دو صندوق فعال در فرابورس که در روز نخست با نرخ هر یونیت هزار تومان عرضه شده بود، در حال حاضر با قیمتی کمتر از ۱۴۰۰ تومان خرید و فروش شود.

به خصوص که بزرگترین شکست ابزار صندوق زمین و ساختمان متعلق به صندوق های وابسته به سازمان ملی زمین و مسکن بود. در حال حاضر همه پروژه های ساخت و ساز واحدهای مسکونی و تجاری متعلق به این سازمان به دلیل طرح ایرادات قانونی از سوی دیوان محاسبات متوقف شده است.

اوراق رهن ثانویه به تولید وام‌های جدید مسکن منجر می شود؟

از دیگر ابزارهای سرمایه گذاری در بازار سرمایه که قرار است به حوزه مسکن کمک کند، انتشار اوراق رهن ثانویه بود که در اولین پارت، ۳۰۰ میلیارد تومان از مطالبات آتی بانک عامل بخش مسکن به فروش گذاشته شده و قرار است از محل درآمد حاصل از فروش اوراق رهن ثانویه، بانک عامل بخش مسکن تسهیلات جدید خرید مسکن پرداخت کند.

اما از آنجایی که این ابزار هنوز ناشناخته و رقم پارت اولیه ای که عرضه شده، بسیار پایین است، به نظر می رسد اوراق رهن ثانویه نیز نتواند انتظارات سیاست گذاران کلان بخش مسکن و وزارت راه و شهرسازی از طراحی ابزارهای بورسی برای کمک به بخش مسکن را برآورده کند.

شکست مسکن در بازار سرمایه/ بازگشت به نظام بانکی

در دو سال اخیر که سیاست های توانمندسازی خریداران مسکن با استفاده از منابع غیر بانکی با شکست روبه رو شده، مدیران ارشد وزارت راه و شهرسازی بار دیگر به سمت توانمندسازی از محل منابع بانکی روی آورده اند که با همین هدف صندوق پس انداز مسکن یکم در حال تقویت است و اخیرا نیز هوشنگ عشایری ، معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است بانک مرکزی با تخصیص ۱ میلیون دلار از منابع صندوق توسعه ملی به صندوق پس انداز مسکن یکم موافقت کرده و تا دو هفته آینده این درخواست وزارت راه و شهرسازی در صحن علنی مجلس شورای اسلامی به رأی گذاشته می شود. این اتفاق نشان می دهد بازار سرمایه نتوانسته پیوند مناسبی با بازار مسکن برقرار کند و این بازار بار دیگر به بازار پول متکی خواهد شد. هر چند که در کشورهای توسعه یافته نیز بخش مسکن تا حد زیادی به نظام بانکی وابسته است ولی ابزارهایی چون بازار رهن ثانویه نیز در توانمند شدن بانک ها و مؤسسات اعتباری برای افزایش تعداد وام های مسکن نقش به سزایی دارند.

معاون آخوندی: صندوق‌های زمین وساختمانِ سازمان زمین ومسکن موفق نبود

در همین ارتباط، حمیدرضا عظیمیان مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره موفقت آمیز بودن صندوق های زمین و ساختمان اظهار داشت: صندوق های زمین و ساختمان وابسته به بانک عامل بخش مسکن از صندوق های وابسته به این سازمان موفق تر بودند.

ایراد مهم دیوان محاسبات به صندوق های زمین و ساختمان دولتی

وی ادامه داد: علت این امر، ایرادات قانونی دیوان محاسبات به سازمان ملی زمین و مسکن بود به این صورت که با توجه به اینکه اراضی دولتی در اختیار این سازمان برای احداث پروژه های ساختمانی صندوق زمین و مسکن اختصاص یافته بود، دیوان محاسبات این ایراد را گرفته است که با توجه به اینکه زمین های دولتیِ محل ساخت و ساز، به نام صندوق زمین و ساختمان سند می شود، نرخ فروش این اراضی باید با قیمت آزاد محاسبه و به حساب دولت منظور شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه به گونه ای در حال رفع این مشکل هستیم افزود: برای حل این مشکل در حال اخذ استفساریه ای از مجلس هستیم که آیا صندوق های زمین و ساختمان جزء بخش خصوصی هستند و آیا بر اساس قانون فعلی صندوق زمین و ساختمان، می توان اراضی دولتی را به پروژه ها تخصیص داد یا خیر؟

برخی پروژه‌های صندوق زمین و ساختمان نیمه‌کاره رها شده‌اند

وی یادآور شد: سازمان ملی زمین و مسکن در ۱۲ شهر توانسته زمین به صندوق زمین و ساختمان تخصیص داده و مجوزهای لازم را از سازمان بورس و اوراق بهادار اخذ کند؛ حتی در چند شهر پروژه آغاز شده و در ارومیه، پروژه ساختمانی در مرحله سفت کاری نیمه کاره رها شده است. یونیت های سرمایه گذاری مربوطه نیز در فرابورس عرضه نشده اند.

عضو هیئت مدیره بانک عامل مسکن: مردم با مفهوم صندوق زمین و ساختمان آشنا نیستند

محمدعلی دهقان دهنوی عضو هیئت مدیره بانک عامل بخش مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر با بیان اینکه بازار سرمایه در ایران قابل رقابت با بازار پول نیست اظهار داشت: نظام بانکی ما به دوران کهولت رسیده است در حالی که بازار سرمایه هنوز در مرحله بلوغ و حتی پیش از جوانی است. بنابراین انتقال روش های تأمین مالی از بازار پول به بازار سرمایه زمان بر است.

وی ادامه داد: بازار سرمایه در ایران کم عمق است به این معنا که کل ارزش سهام قابل معامله در بازار سرمایه ایران به اندازه سرمایه یک شرکت بزرگ بین المللی هم نیست. از بازارهای کم عمق نمی توان نتظار داشت جریان مالی ایجاد کنند.

عضو هیئت علمی دانشکده حسابداری و مدیریت دانشگاه علامه طباطبایی درباره انتشار اوراق رهن ثانویه در بازار سرمایه تصریح کرد: این اوراق در ایران تا کنون یک بار و با ارزش ۳۰۰ میلیارد تومان منتشر شده است. بنابراین زود است که درباره موفقیت یا عدم موفقیت استفاده از این ابزار صحبت شود. البته یک پارت هزار میلیارد تومانی نیز به زودی با مجوز بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق بهادار منتشر می شود. ضمن اینکه مجوز کاهش فاصله انتشار اوراق جدید رهن ثانویه از سوی این دو نهاد بالادستی نیز صادر شده است.

وی ادامه داد: زمانی که اوراق رهن ثانویه در بازار سرمایه منتشر شد، سود سپرده های بانکی بالاتر از سود این اوراق بود که سبب شد در آن زمان استقبال از این اوراق کمتر باشد که در حال حاضر سود سپرده ها کاهش یافته و میزان خرید و فروش اوراق رهن ثانویه بیشتر شده است.

به گفته این اقتصاددان، اگر سود اوراق رهنی کمتر شود، امکان بازپرداخت مجدد وام های جدید مسکن با سودهای تا ۱۸ درصد وجود دارد اما اگر سود اوراق بالا باشد، بانک عامل بخش مسکن نمی تواند وام های جدید مسکن را با سودهای پایین اعطا کند.

عضو هیئت مدیره بانک عامل بخش مسکن درباره صندوق های زمین و ساختمان گفت: علت اینکه یونیت های سرمایه گذاری نخستین صندوق زمین و ساختمان وابسته به این بانک دیگر در بازار سرمایه خرید و فروش نمی شود، به اتمام رسیدن پروژه و تکمیل همه واحدهای مسکونی است. ضمن اینکه همه واحدهای مسکونی این پروژه به سرعت به فروش رفته و ارکان این صندوق در حال تسویه سود دارندگان یونیت های سرمایه گذاری هستند. طبق قانون صندوق زمین و ساختمان، نماد صندوق هایی که عمر آنها به پایان می رسد بسته می شود.

چرا پروژه تأمین مالی مسکن از بازار سرمایه موفق نبود؟

وی در پاسخ به پرسشی که چرا افزایش قیمت یونیت های سرمایه گذاری صندوق های زمین و ساختمانِ فعال در بازار سرمایه، با افزایش قیمت مسکن در ماه های اخیر متناسب نیست؟ یادآور شد: تغییرات بازار مسکن در تهران همگن نیست و اینکه در منطقه ای، قیمت ها با شیب تندی افزایش یافته دلیل نمی شود تا در منطقه ای که محل احداث پروژه مسکونی صندوق زمین و ساختمان است هم به همان نسبت قیمت ها افزایش یابد.

دهقان دهنوی ادامه داد: ضمن اینکه صندوق های زمین و ساختمان برای سرمایه گذاران ناشناخته است و بسیاری از مردم هنوز با مفهوم صندوق زمین وساختمان آشنا نیستند چه رسد به اینکه بخواهند یونیت های سرمایه گذاری این صندوق ها را خریداری کنند.