اجاره بها در مسیر کاهش

افزایش آنی حجم معاملات مسکن!

صنف مشاوران‌املاک، 24 ساعت گذشته را متفاوت‌ترین روز در ایام سپری‌شده از سال 92 عنوان می‌کند و برگشت حیات به معاملات مسکن در صبح و عصر دیروز را اولین واکنش ملموس بازار ملک به پایان انتخابات ریاست‌جمهوری می‌داند.

کد خبر: ۲۱۰۹۴

تاریخ: ۲۷ خرداد ۱۳۹۲ - ۱۰:۱۲

فضای سردی که از ابتدای امسال بعد از رونق زمستانی سال گذشته، بر معاملات مسکن حاکم شد، کار دلالان ملک را در هفته منتهی به جمعه رای‌گیری، کاملا تعطیل کرد طوری که «انتظار تغییر شرایط اقتصادی تحت‌تاثیر انتخاب رییس‌جمهور جدید»، باعث شد بین خریدار و فروشنده با مشاور‌املاک یک جدایی بی‌سابقه‌ برقرار شود. اما دیروز پایان این جدایی توسط دلالان مسکن احساس شد و تلفن‌ مشاوران‌املاک طبقه گفته خودشان، بعد از یک هفته سکوت، زنگ خورد!
تحقیقات میدانی از آنچه در روزیکشنبه در بازار معاملات مسکن به وقوع پیوست، حاکی است: مراجعه متقاضیان خرید به بنگاه‌ها در مقایسه با کسادی مطلق هفته قبل، هم‌اکنون مشاوران‌املاک را امیدوار به بهبود فضای معاملاتی کرده است.
هر چند روز گذشته، درخواستی از طرف فروشنده‌ها برای «تعدیل قیمت» به بنگاه‌ها داده نشد، اما بنگاهداران از رخدادی طی بهار خبر می‌دهند که به واسطه آن، مدعی هستند در فصل تابستان افزایش دوباره قیمت مسکن دور از انتظار بازار خواهد بود.
مشاوران‌املاک می‌گویند: قیمت مسکن در تهران و نرخ‌های پیشنهادی فروشنده‌ها در ماه‌های اخیر به «سقف» رسیده و برای برقراری تناسب بین قیمت و قدرت خرید متقاضیان، سقف موجود باید تعدیل شود.
همچنین کارشناسان بازار نیز در این باره معتقدند، نبود مشتری برای واحدهای فروشی در چند ماه اخیر، فروشنده‌ها را متوجه حباب‌قیمت نکرده بود، اما از حالا به بعد، به واسطه عدم پذیرش قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها توسط مراجعه‌کننده‌های تابستانی بنگاه‌‌ها، بستر تخلیه حباب فراهم خواهد شد.
تغییر شرایط در بازار معاملات مسکن در دو روز پس از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری را هنوز نمی‌توان به پای رییس‌جمهور جدید نوشت، بلکه بیشتر نتیجه عبور از برزخ روزهای مبهم پیش از روز رای‌گیری و بروز یک شوک روانی در بازار مسکن بعد از رای‌گیری است.
ابهام درباره اینکه بالاخره چه کسی رییس‌جمهور می‌شود، عصر روز شنبه به پایان رسید و همین اتفاق منجر به مراجعه‌ متقاضیان خرید به بنگاه‌ها شد.
با این حال، اعلام برنامه‌های دولت یازدهم در حوزه اقتصاد و بخش مسکن نیز می‌تواند دومین شوک مثبت را به بازار ملک وارد کند.
پیش درآمد بازگشت آرامش
بازار مسکن 92 که برای رهایی از بحرانی که اقتصاددانان آن را به رکود تورمی تعبیر می‌‌کنند، چشم به تحولات ناشی از انتخاب رییس جمهور جدید دوخته بود، با اعلام نتایج قطعی انتخابات، علائم آرامش را نشان می‌‌دهد.
در شرایطی که از دو سال قبل، برخلاف آنچه می‌‌بایست براساس چرخه‌های رکود و رونق در بازار معاملات مسکن پیش می‌‌آمد، حجم معاملات در این بازار با افت قابل توجه مواجه شد، اما یک روز پس از انتخابات ریاست جمهوری، تحت تاثیر افت قیمت‌ها در بازار طلا و ارز، قیمت مسکن هم با تغییرات محسوسی همراه شد که برخی فعالان و مسوولان مسکن از این اتفاق تحت عنوان «پیش درآمد بازگشت آرامش به بازار مسکن» یاد می‌‌کنند.
افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت از یک طرف و کاهش چشمگیر قدرت خرید مردم از طرف دیگر، ظرف دو سال اخیر، باعث شده اغلب سازندگان و مالکان واحدهای مسکونی در تهران به طور موقت از فروش انصراف دهند و منتظر تثبیت شرایط بازار برای انجام معامله ای با حداکثر سود و حاشیه اطمینان بالا شوند.
حکایت معاملات اورژانسی
همچنین، متقاضیان خرید در بازار مسکن هم با توجه به مسائلی همچون نرخ بالای تورم، کاهش ارزش پول ملی و به دنبال آن کاهش قدرت خرید و عدم تطابق قیمت‌ها با ارزش واقعی ملک مورد نظر، به خصوص در ماه‌های اخیر، بازار تقاضا را خالی کردند.
به این ترتیب ظرف ماه‌های اخیر تنها معاملات صورت گرفته در بازار خرید و فروش مسکن عمدتا به معاملات اورژانسی مربوط بود که انگیزه اصلی از انجام آن، یا نیازمندی مالی سازنده و مالک در سمت عرضه یا ترس برخی خریداران از گران‌تر شدن قیمت‌ها در طرف تقاضا بود.
اما در شرایطی که به خصوص ظرف یکسال اخیر، تعیین‌کننده‌ترین عامل قیمت و حجم معاملات مسکن از سوی کارشناسان، فعالان و سایر صاحبنظران بازار مسکن، سرنوشت آتی سیاست و به تبع آن اقتصاد کشور پس از انتخاب رییس جمهور جدید  عنوان می‌‌شد، با گذشت دو روز از انتخابات و تعیین رییس‌جمهور جدید، بازار معاملات مسکن با تغییر محسوسی مواجه شد.
براساس آنچه مشاوران املاک در این زمینه اظهار کردند، بلافاصله پس از انتخابات ریاست جمهوری، عرضه و تقاضای مسکن تاحدی دچار تحول شد و به صورت نسبی حجم معاملات، افزایش یافت.
در این بین، افزایش قدرت چانه زنی خریداران و همچنین بازگشت تخفیف به بازار خرید مسکن که با قوت گرفتن شایعه کاهش قیمت‌ها پس از انتخابات ریاست جمهوری، از یک ماه گذشته در بازار مسکن احساس می‌‌شد، به میزان قابل توجه تری، بازار مسکن را طی دو روز اخیر تحت تاثیر قرار داد.
براین اساس، هر چند به اعتقاد گروهی دیگر از فعالان بازار مسکن، به دلیل ویژگی‌های خاص این بازار، نمی‌توان انتظار داشت که تغییرات لحظه ای و زودهنگام قیمتی، مانند طلا و ارز در آن رخ دهد، اما، به طور قطع، در صورت ادامه روند کنونی، می‌‌توان انتظار کاهش قیمت‌ها را تا پایان فصل جابه جایی‌ها – تابستان – مطرح کرد.
به دو علت اوضاع خوب می‌‌شود
به این ترتیب، هم اکنون دو عامل مهم از طرف فعالان بازار مسکن به عنوان اصلی ترین دلایل انتظار ادامه آرامش در بازار مسکن، تثبیت و حتی کاهش قیمت‌ها ظرف ماه‌های آتی مورد تاکید قرار دارد. اولین دلیل همان تحولات ناشی از برگزاری انتخابات است که باعث شده آرامش نسبی در دو روز اخیر بر قیمت‌ها در بازار مسکن حاکم شود و دیگری رسیدن مسکن و اجاره بها به حداکثر سقف قیمت است که هم اکنون قدرت خرید متقاضیان را با تهدید جدی مواجه کرده و به اصطلاح فعالان بازار، بازار مسکن دیگر جایی برای افزایش قیمت ندارد!
بازگشت تخفیف به بازار مسکن
یکی از مشاوران املاک پایتخت در خصوص تحولات روزهای اخیر بازار مسکن تحت تاثیر پایان برگزاری انتخابات ریاست جمهوری گفت: در دو روز گذشته تحولات امیدوار کننده در بازار مسکن محسوس است که مهم‌ترین آن را می‌‌توان بازگشت آرامش به بازار و افزایش قدرت چانه‌زنی متقاضیان خرید و به ویژه مستاجران دانست. وی ادامه داد: از طرف دیگر، با اعلام نتایج انتخابات، همزمان با افت محسوس قیمت سکه و ارز، بازار مسکن نیز با قدری افزایش هم در سمت عرضه و هم در طرف تقاضا مواجه شده است. این مشاور املاک خاطرنشان کرد: البته هنوز نمی‌توان این تغییر را به معنای رونق تعبیر کرد و باید زمان بیشتری منتظر ماند با این حال، تعداد توافق مستاجران و موجران و همچنین خریداران و فروشندگان، بر سر قیمت‌ها بیشتر شده است و مالکان هم دریافته‌اند در صورتی که بخواهند به صورت یک کلام قیمت‌ها را بالا نگه دارند با عدم فروش یا خالی ماندن واحدهایشان مواجه می‌‌شوند. به همین علت، تلاش می‌‌کنند با جلب رضایت مستاجر یا خریدار، معامله رضایت بخشی انجام دهند.
مشاور املاک دیگری در این زمینه به دنیای اقتصاد گفت: آرامش ایجاد شده در بازار مسکن ظرف دو روز اخیر، امیدواری‌ها را در خصوص تثبیت و کاهش اجاره بها در روزهای آینده تقویت می‌‌کند.
وی افزود: در حال حاضر هر دو بخش بازارمسکن، اعم از اجاره  وخرید و فروش تحت تاثیر این آرامش قرار دارند و در هر دو بازار دیده می‌‌شود که مالکان از مواضع قاطع خود در خصوص بالا نگه داشتن قیمت‌ها تا حدی پایین آمده اند.
این مشاور املاک گفت: البته شاید واگذاری‌های مسکن مهر و همچنین افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن طی دو سال گذشته هم در این زمینه موثر واقع شده باشد؛ چرا که مردم دیگر توان پرداخت اجاره‌بها یا قیمت فروش بیشتر را ندارند.
امیدواری بنگاه‌ها به رونق
یکی دیگر از مشاوران املاک با بیان اینکه افزایش قیمت‌ها در دو سال اخیر به قدری بوده که معاملات مسکن را در رکودی سنگین فرو برده است، تصریح کرد: در حال حاضر مشاوران املاک امیدوارند سطح قیمت‌ها به حد معقول و منطقی برسد؛ چرا که هم اکنون قیمت‌ها هیچ مبنای منطقی و منصفانه‌ای ندارد.
وی ادامه داد: همچنین در نتیجه رکود به وجود آمده انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از بین رفته است و تنها کسانی متقاضیان این بازار هستند که بنا بر هر دلیلی مجبور به معامله باشند. این مشاور املاک با بیان اینکه نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن مانند طلا و دلار یک شبه دچار تحول و نوسان شود، گفت: باید دید دولت آینده چه تصمیمات و استراتژی‌هایی را برای آرام کردن بازار مسکن در پیش می‌‌گیرد.
وی خاطرنشان کرد: با این وجود، تاثیرات ناشی از جو روانی بعد از انتخاب رییس جمهور جدید، ظرف یکی دو ماه آینده بازار مسکن را در مسیر آرامش، تحت تاثیر قرار می‌‌دهد.