دریافت مالیات از خانه‌های خالی، راه تنظیم بازار مسکن

در ده سال اخیر میزان خانه‌های خالی افزایش قابل توجهی داشته است؛ به‌طوری‌که بررسی آمار خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های 1385 تا 1395 حاکی از آن است که تعداد واقعی خانه‌های خالی در کشور در سال 1385 از 650 هزار واحد خالی به 6/1 میلیون واحد خالی در سال 1390 و در سال 1395 به 6/2 میلیون واحد خالی افزایش یافته است. راه مقابله با این افزایش که موجب گرانی مسکن و اجاره بها شده است، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی است.

کد خبر: ۲۰۸۴۰۷

تاریخ: ۲۲ اسفند ۱۳۹۶ - ۰۹:۴۷

در سال‌های اخیر رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها در کشور بیش از توان مالی اکثر مردم بوده است و با درآمدهای عموم جامعه همخوانی ندارد.یکی از دلایل این افزایش قیمت‌ها را باید در عرضه نشدن مناسب مسکن جست‌وجو کرد؛ طبق گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در پاییز 1395، باید سالانه حداقل حدود 900 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود تا تقاضای جدید به واسطه ازدواج جوانان و... را پوشش دهد؛ این در حالی است که در حال حاضر حدود 300 هزار واحد آن تأمین می‌شود که این کاهش در عرضه باعث گرانی‌های اخیر و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا شده است.

علاوه بر مورد بیان شده، بحث خانه‌های خالی نیز باعث تشدید این موضوع شده است؛ براساس سرشماری سال 1395 کل موجودی مسکن حدود 25.4 میلیون واحد است که از این تعداد، حدود 22.8 میلیون واحد مسکونی دارای سکنه است و حدود 6/2 میلیون واحد خالی مانده است.البته ذکر این نکته نیز مهم است که در 10 سال اخیر میزان خانه‌های خالی افزایش قابل توجهی داشته است؛ به‌طوری‌که بررسی آمار خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های 1385 تا 1395 حاکی از آن است که تعداد واقعی خانه‌های خالی در کشور در سال 1385 از 650 هزار واحد خالی به 6/1 میلیون واحد خالی در سال 1390 و در سال 1395 به 6/2 میلیون واحد خالی افزایش یافته است.

وجود خانه‌های خالی به میزان نرخ طبیعی، امری ذاتی برای تعادل در بازار مسکن تلقی می‌شود، اما آنچه برهم زننده تعادل بازار تلقی شده، فاصله قابل‌توجه تعداد خانه‌های خالی نسبت به نرخ طبیعی آن است که این امر به‌دلیل وجود تقاضای سوداگرانه خانه‌های خالی رخ می‌دهد.در چنین شرایطی، دولت وظیفه دارد از طریق ابزارهای تنظیم‌گری، بازار مسکن را کنترل کند. یکی از مؤثرترین ابزارها برای تنظیم‌ بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه مسکن خالی، وضع مالیات بر خانه‌های خالی است. این نوع مالیات با افزایش هزینه خالی نگه‌داشتن واحدهای مسکونی، انگیزه‌های سوداگرانه مالکان مذکور را کاهش می‌دهد.

بر این اساس، مالیات بر خانه‌های خالی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1394 و در قالب حکم ماده 54 مکرر وضع شد. مطابق حکم این ماده، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر این قانون) به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات به نسبتی از مالیات بر اجاره خواهند شد.

با این وجود تاکنون که بیش از 2.5 سال از تصویب اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در مجلس شورای اسلامی می‌گذرد، هنوز سامانه مذکور راه‌اندازی نشده است.بر این اساس ضروری است دولت زیرساخت‌های لازم را جهت دریافت مالیات از خانه‌های خالی فراهم کند تا عوامل موثر بر گرانی مسکن و اجاره بها مدیریت شود.

زیرساخت دریافت مالیات

اعمال مالیات بر خانه‌های خالی باعث جلوگیری از تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه‌ای و افزایش متعدد قیمت آن می‌شود؛ پیش نیاز این مهم راه اندازی سامانه املاک و ایجاد امکان شناسایی خانه‌های خالی به‌صورت دقیق است. موافقان اخذ مالیات از خانه‌های خالی، این اقدام را ابزاری کنترلی می‌دانند که با اجرای آن، احتکار از بازار مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای رخت بربسته، تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار شده، عرضه مسکن افزایش یافته و از طرفی به افزایش درآمد دولت از محل مالیات‌های مستقیم منجر می‌شود. مخالفان اخذ مالیات از خانه‌های خالی عقیده دارند که دولت در شناسایی کامل مسکن‌های خالی از سکنه توفیق چندانی نداشته و شناسایی آنها برای دولت هزینه دارد. دلیل دیگر مخالفان، شوک ناشی از اعلام دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه به بازار است. آنها معتقدند این امر نه‌تنها سبب افزایش قیمت مسکن در سطحی وسیع می‌شود، بلکه افت اشتغال و سردرگمی در صنعت ساختمان را نیز به همراه دارد.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی

نمایندگان مجلس با تصویب ماده 54 لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در تیرماه 1394، نحوه تعیین مالیات واحدهای خالی مسکونی را مشخص کردند. بر این اساس مقرر شد واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از صد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان به‌عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره شوند. این مصوبه می‌افزاید: در سال دوم، یک دوم مالیات متعلقه، در سال سوم، برابر مالیات متعلقه و سال چهارم به بعد، یک و نیم برابر مالیات متعلقه، مالیات مشمول واحدهای خالی مسکونی خواهد شد.

در نتیجه، براساس قانون مالیات بر خانه‌های خالی، اگر ملکی از سال دوم خالی باشد، مالک باید 50 درصد مالیات مشخص‌شده را بپردازد. این میزان در سال سوم معادل 100 درصد و در سال چهارم برابر 150 درصد مالیات اجاره خواهد بود. همچنین در زمینه تعیین ارزش معامله‌های ملکی و مالیات بندی، بازنگری‌هایی صورت گرفته به شکلی که این مالیات پس از ده سال به 20 درصد میانگین قیمت روز املاک می‌رسد.

همچنین تبصره 7 ماده 169 قانون مقرر صراحت دارد: وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و... را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند. این در حالی است که هنوز سامانه ملی املاک و اسکان کشور راه اندازی نشده است.

با توجه به تجربیات دیگر کشورها، اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند تا حد قابل توجهی جلوی سوداگری در این حوزه را بگیرد و از تشدید تبدیل مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای جلوگیری کند. پیش نیاز اجرای این طرح، ایجاد سامانه املاک مذکور در قانون و امکان شناسایی دقیق خانه‌های خالی از طریق آن است که امید می‌رود دولت در این زمینه اقدامات لازم را هر چه سریع‌تر انجام دهد.

ثروتمندان مانع اجرای قانون می‌شوند

سیداحسن علوی، عضو کمیسیون کشاورزی با بیان این‌که سامانه ملی املاک و اسکان کشور علاوه بر ایجاد شفافیت در وضعیت مسکن، زمینه را برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی فراهم می‌کند، گفت: افراد ثروتمند از اجرایی شدن این قانون جلوگیری می‌کنند.

وی با بیان این‌که در حال حاضر حدود 50 درصد بنگاه‌های املاک کد رهگیری ندارند و به‌عنوان مشاوران املاک در حال فعالیت هستند، گفت: این امر اشکالات عدیده‌ای مانند فروش یک خانه به چندین نفر را
در پی دارد.

عضو کمیسیون عمران با بیان این‌که سامانه ملی املاک و اسکان کشور علاوه بر ایجاد شفافیت در وضعیت مسکن کشور، زمینه را برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی فراهم می‌کند، گفت: این امر علاوه بر جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن به افزایش درآمد حاصل از مالیات منجر خواهد شد.

علوی اظهار کرد: وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد و دارایی و سایر دستگاه‌های ذی‌ربط باید بانک اطلاعاتی از کلیه مسکن‌های موجود در کشور به وجود آورند و همه بنگاه‌های املاکی که کد رهگیری ندارند و خارج از این محدوده در حال کار کردن هستند را وارد آن کنند.

طرح مالیات بر خانه‌های خالی در سایر کشورها

در بسیاری از کشورهای دنیا طرح مالیات از خانه‌های خالی به شکل قانونی و مشخص سال‌هاست اجرا می‌شود. به‌عنوان مثال به برخی از این کشورها اشاره می‌کنیم:

دولت ایالتی باسک اسپانیا، مالکان واحدهای خالی را به میزان روزانه 9 یورو جریمه می‌کند. با اتخاذ این تصمیم از سوی دولت ایالتی باسک اسپانیا در صورتی که ملک مورد نظر برای سال دوم نیز خالی بماند مقدار جریمه به میزان 12 یورو در روز افزایش می‌یابد. مقامات ایالتی باسک معتقدند در شرایطی که بسیاری از مردم نیازمند خانه هستند، وجود خانه‌های خالی از سکنه غیر قابل قبول است. بنابر یک مصوبه قانونی در آمریکا، خانه‌هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده خالی نگه داشته شده باشند، صاحبان آنها مالیاتی معادل 10 درصد ارزش ملک را باید بپردازند. این مالیات بر خانه‌هایی اعمال می‌شود که برای مدت زمان یک سال خالی ثبت شوند. مقامات دولتی فرانسه اقدام به وضع مالیات بر خانه‌های خالی در شهر پاریس و شهرهای بالای 2000 نفر جمعیت کرده‌اند. براساس طرح توسعه منطقه پاریس و حومه سالانه باید 53 هزار واحد مسکونی در این منطقه عرضه شود. این در حالی است که آمار عرضه سالانه مسکن در این منطقه نزدیک به 41 هزار واحد است.

از دیگر سو، دولت‌های محلی در بندر اسمیر و نستون انگلستان تصمیم به تشدید مالیات بر خانه‌های خالی به‌منظور بازگرداندن این خانه‌ها به بازار مسکن گرفته‌اند. بنا بر این تصمیم، پس از شش ماه خالی ماندن خانه‌ای در این منطقه، مالیاتی معادل 50 درصد از کل مالیات بر خانه‌های خالی وضع می‌شود و بعد از یک سال خالی ماندن، صاحبخانه باید به اندازه کل ارزش مسکن مالیات بپردازد.