نبض بازار مسکن در بهمن

بازار ملک در ماه میانی زمستان با دو حرکت متفاوت از ناحیه «حجم معاملات» و «تورم مسکن» مواجه شد.

کد خبر: ۲۰۴۵۰۲

تاریخ: ۰۶ اسفند ۱۳۹۶ - ۱۰:۴۲

اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن از کارنامه بهمن معاملات ملک در تهران نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در ماه گذشته ۵ درصد نسبت به دی افزایش پیدا کرد که بالاترین رشد ماهانه قیمت از اردیبهشت ۹۳ تاکنون محسوب می‌شود.

سطح قیمت مسکن نسبت به بهمن پارسال ۵/ ۲۰ درصد رشد کرده است. تورم مسکن در شرایطی رکورد زده است که حجم معاملات بعد از سه ماه افزایش، در بهمن افت ماهانه ۶/ ۳ درصدی را تجربه کرد. بررسی‌ها درباره پشت‌صحنه رشد قابل‌توجه قیمت مسکن حاکی است: «تورم انتظاری» و «التهاب ارزی» در هفته‌های اخیر به عنوان دو مولفه بیرونی پر اثر بر بازار ملک باعث تحریک تقاضای سرمایه‌ای در این بازار شده و «روند طبیعی نوسان قیمت مسکن ناشی از پایان رکود معاملات مصرفی» را به «پرش قیمت در بهمن» تبدیل کرده است. ماه گذشته، احتیاط بالای تقاضای مصرفی در مواجهه با سطح قیمت‌ها و تضعیف قدرت خرید خانه‌اولی‌ها، از موج معاملات توسط این گروه از متقاضیان کاست؛ اما اثر ثانویه جهش ناگهانی دلار بر بازار ملک، به تقویت حضور دسته دیگری از تقاضا در این بازار منجر شد.

بازار معاملات مسکن تهران در میانه زمستان، تحت تاثیر دو بازیگردان بیرونی، رکورد بیشترین رشد ماهانه قیمت را به ثبت رساند. گزارش «دنیای اقتصاد» از آمارهای دفتر اقتصاد مسکن که از روی داده‌های سامانه رهگیری معاملات املاک استخراج شده، حاکی است: میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در معاملات بهمن ماه، ۵ درصد نسبت به ماه دی افزایش پیدا کرد به‌طوری که در فاصله این دو ماه، متوسط ارزش فروش آپارتمان در پایتخت، با رشد ۲۵۰ هزار تومانی در هر مترمربع، به ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید. رشد ۵ درصدی قیمت مسکن در بهمن امسال نسبت به ماه قبل، به لحاظ میزان افزایش، از اردیبهشت ۹۳ تا کنون بی‌سابقه بوده است.

تورم ماهانه مسکن همچنین در مقایسه با تورم عمومی، قابل توجه است. ماه گذشته، شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی خانوار کمتر از یک درصد نسبت به دی ماه افزایش یافت در حالی که شیب رشد قیمت مسکن در این فاصله زمانی، ۵ برابر شیب تغییرات ماهانه «شاخص» (تورم عمومی) بوده است. این میزان رشد، باعث شد تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن (نسبت به ماه مشابه در سال ۹۵) نیز رکورد بالاترین نرخ از پاییز ۹۲ را رقم بزند.

در حال حاضر، متوسط قیمت مسکن رشد ۵/ ۲۰ درصدی نسبت به زمستان سال گذشته پیدا کرده به‌طوری که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در بهمن ۹۶ حدود یک میلیون تومان بیشتر از بهمن ۹۵ شده است. پرش بیش از ۲۰ درصدی قیمت مسکن در شرایطی اتفاق افتاده که حجم معاملات خرید آپارتمان در ماه گذشته، ۴ درصد نسبت به ماه قبل از آن، کاهش پیدا کرد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» که در هفته‌های میانی زمستان از بازار مسکن انجام شد حکایت از آن داشت که تب معاملات خرید نسبت به ماه‌های قبل، فروکش کرده است.

اکنون، کاهش حجم خرید واحد مسکونی در بهمن نسبت به دی، اظهارات واسطه‌های بازار ملک و مشاهدات میدانی مبنی بر کاهش دامنه موج خرید را تایید می‌کند. ماه گذشته، بر اساس آمار دفتر اقتصاد مسکن، ۱۷ هزار و ۱۱۹ واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد که حدود ۶۰۰ هزار واحد کمتر از معاملات دی ۹۶ است.

این حجم معاملات در بازار بهمن به لحاظ تعداد، همچنان وضعیت رونق را نشان می‌دهد اما به دلایلی از جمله «احتیاط بالای تقاضای مصرفی» و «تضعیف قدرت خرید ناشی از افزایش قیمت مسکن»، شتاب رشد معاملات کاهش یافته است. به این ترتیب، حرکت خلاف جهت «نرخ رشد معاملات آپارتمان» و «نرخ رشد قیمت مسکن» مشخص می‌کند، تورم ملکی بهمن ماه،‌ بیش از آنچه تحت تاثیر تحولات درونی بازار ملک، رقم خورده باشد، از بیرون این بازار، شارژ شده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره عامل شارژ تورم مسکن در ماه گذشته حاکی است: «تورم انتظاری» و «التهاب ارزی» دو بازیگردان پرش قیمت مسکن در میانه زمستان محسوب می‌شوند که اثر ترکیبی آنها به شکل تقویت حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید ملک، در نهایت باعث رشد ۵/ ۲۰ درصدی قیمت شد.

مطابق آنچه کارشناسان اقتصاد مسکن نیز بر آن تاکید دارند، بخشی از افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر به علت پایان رکود معاملات مسکن، ورود خانه‌اولی‌ها به بازار واحدهای کم‌متراژ و کمبود عرضه در این قسمت از بازار ملک، طبیعی و قابل پیش‌بینی بود اما آنچه در نهایت باعث پرش و افزایش شیب تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن از ۱۳ تا ۱۵ درصد ماه‌های آذر و دی به بیش از ۵/ ۲۰ درصد در ماه بهمن شد، فاکتورهای بیرونی تحریک‌کننده تقاضای سرمایه‌ای بود که مهمترین آن، اثر روانی جهش ناگهانی قیمت دلار است. در این میان، نرخ بازدهی بازارهای رقیب همچون بازار سرمایه (بورس) و بازار سکه نیز در کنار بازار ارز، بر نرخ بازدهی بازار ملک،‌ بی‌تاثیر نبوده است.

بر اساس کارنامه بهمن ماه بازار معاملات مسکن، متوسط قیمت در این بازار رشد ۱۹ درصدی نسبت به ابتدای سال ۹۶ از خود نشان می‌دهد. این میزان بازدهی حاصل از خرید آپارتمان در تهران، بازار ملک را در جایگاه چهارم در رتبه‌بندی بازدهی ۵ بازار قرار داده است. بازدهی بازارهای سرمایه، سکه و دلار در بهمن ماه به ترتیب نرخ‌های ۱/ ۲۷ درصد، ۱/ ۲۳ درصد و ۶/ ۲۱ درصد را به ثبت رساند که بیشتر از بازدهی خرید مسکن (بدون احتساب بازدهی اجاره) بوده است. بازار پول (سپرده‌گذاری بانکی)، به لحاظ نرخ بازدهی یا همان نرخ سود، در جایگاه آخر و بعد از بازار ملک قرار دارد به‌طوری که در ۱۱ ماه اول امسال، با احتساب نرخ سود سالانه ۱۵ درصد، سپرده‌گذاران از بازدهی ۸/ ۱۳ درصدی برخوردار بوده‌اند.

پرش «مقطعی» یا «ادامه‌دار»؟

اولین برخورد با آمار منعکس‌کننده پرش قیمت مسکن، می‌تواند سوال‌برانگیز باشد. هر چند برداشت فعالان بازار ملک از وضعیت قیمت‌ها طی هفته‌های اخیر، بیانگر اطلاع غیررسمی دو سمت عرضه و تقاضا از رشد قابل توجه قیمت‌ها بود اما اکنون،‌ آنچه در پی انتشار کارنامه ماه بهمن بازار مسکن، به پرسش اصلی تبدیل شده است، به «مدت زمان یا طول دوام شیب تند تورم مسکن» مربوط می‌شود. برداشت صاحب‌نظران ارشد بخش مسکن از وضعیت فعلی بازار معاملات ملک و همچنین مولفه‌های اصلی اثرگذار از بیرون این بازار، حکایت از آن دارد که پرش قیمت مسکن با شیب ماهانه ۵ درصد در بهمن، «مقطعی» بوده است.

این شکل افزایش قیمت مسکن چون بیشتر ناشی از جهش قیمت دلار (تقاضای سوداگرانه) بوده و از سوی دیگر در حال حاضر با احیای «کانال سود ۲۰ درصدی در بانک‌ها»، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای با حرکت به سمت سپرده‌گذاری بلندمدت، جذب دوباره بازار پول شده‌اند، در نتیجه می‌توان گفت روند آتی نوسانات مثبت قیمت مسکن به لحاظ رشد ماهانه، متفاوت از ماه بهمن (کمتر) رقم می‌خورد. ناظران بازار مسکن درباره آینده این بازار دو سناریو را مطرح می‌کنند. در قالب یک سناریو، برآورد می‌شود سال آینده معاملات از فاز رونق (وضعیت فعلی) چرخش کند.

اما سناریوی مطرح از سوی اکثریت صاحب‌نظران بخش مسکن، بر «تداوم رونق معاملات خرید مسکن در سال ۹۷ البته به شکل متفاوت از حال» دلالت دارد. در این سناریو، مشروط به عدم مواجهه بازار ارز با جهش‌های‌ ناگهانی و همچنین تامین سود مورد انتظار سرمایه‌گذاران در بانک‌ها (مشابه آنچه هفته پیش با انتشار اوراق گواهی سپرده ۲۰ درصد اتفاق افتاد) پیش‌بینی می‌شود خرید و فروش آپارتمان در سال آینده تحت تاثیر حضور پررنگ تقاضای مصرفی همچنان از تحرک نسبی و رونق برخوردار شود و در عین حال، شتاب رشد معاملات نسبت به امسال، کند باشد. به بیان ساده‌تر، این سناریو، حجم معاملات مسکن در سال آینده را افزایشی توصیف می‌کند اما میزان افزایش آن، شدید نخواهد بود.

حسین عبده‌تبریزی روز گذشته درباره پرش قیمت مسکن در ماه بهمن به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: دلیل رشد قابل توجه قیمت مسکن در ماه گذشته،‌ «تورم انتظاری» در جامعه و تاثیر آن بر رفتار معامله‌گران بازار است.

این اقتصاددان، منشأ پرش رخ‌داده در قیمت مسکن را تقاضای غیرمصرفی در این بازار ناشی از «انتظارات» عنوان کرد و گفت: این رشد قیمت، در خارج از فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی رخ داده است بنابراین تعبیری که به شکل سنتی در بازار ملک از «جهش قیمت» مطرح می‌شود را نمی‌توان برای تحولات ماه بهمن به‌کار برد.عبده‌تبریزی تاکید کرد: با توجه به اینکه سود ۲۰ درصدی بانک‌ها در حال حاضر برای بخشی از سرمایه‌گذاران مناسب ارزیابی می‌شود، در نتیجه تقاضای سفته‌بازانه در بازار خرید مسکن را کم خواهد کرد، بنابراین وضعیت فعلی تورم مسکن نمی‌تواند بلندمدت باشد و نگران‌کننده نیست. بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن نیز با اشاره به اثر ثانویه جهش قیمت ارز بر سطح قیمت مسکن که به شکل افزایشی عمل می‌کند، به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: بازار معاملات مسکن در سال ۹۷ وضعیت رونق را حفظ می‌کند اما شتاب رشد آن، تا حدودی کند خواهد شد. ملکی ماه گذشته در یک تحلیل جامع از وضعیت بازار مسکن ۹۷ برآورد کرد، نرخ رشد قیمت در سال آینده، تا ۸ واحد درصد بیشتر از نرخ تورم عمومی باشد.

همچنین علی چگینی مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن نیز در تحلیل وضعیت بازار بهمن ماه به «دنیای اقتصاد» گفت: بخشی از رشد قیمت مسکن ناشی از عبور معاملات ملک از فضای ۴ ساله رکود است که با توجه به افت ارزش واقعی ملک مسکونی در سال‌های ۹۳ تا ۹۵ و جاماندگی نرخ بازدهی این بازار در مقایسه با سایر بازارها طی این مدت، اکنون در فاز رونق، ارزش واقعی مسکن، روند افزایشی در پیش گرفته است.

نرخ رشد نقطه‌ای قیمت اسمی مسکن از نیمه سال ۹۲ تا قبل از آذر ۹۶، پایین‌تر از نرخ تورم عمومی قرار داشت اما طی سه ماه گذشته تورم مسکن با سبقت از تورم عمومی، در فاصله قابل توجهی از آن قرار گرفته است. چگینی در عین حال، درباره شدت رشد قیمت مسکن در ماه بهمن، به همگرا شدن بازدهی بازارها در میان‌مدت و بلندمدت اشاره کرد و گفت: تحولات اخیر بازار ارز و همچنین کاهش نرخ سود بانکی در نیمه امسال، در شتاب رشد زمستانی قیمت مسکن اثرگذار بود. چگینی درباره بازار سال ۹۷ نیز گفت، مطالعات مختلف از سوی صاحب‌نظران اقتصادی از رشد مثبت حجم معاملات و ساخت‌و ساز در سال پیش رو حکایت دارد.

ماه گذشته سه پارامتر شامل «کمبود عرضه واحدهای کم‌متراژ»، «حضور همزمان تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای و تقاضای مخصوص نقل‌و‌انتقالات شب عید در بازار ملک» و همچنین «تحولات بازارهای موازی» باعث رشد قابل توجه قیمت مسکن شد.از طرفی، «تحلیل رفتن قدرت خرید مسکن»، «عدم پذیرش قیمت‌های بالا از سوی تقاضای مصرفی» و «کاهش فایل مناسب» باعث شد حجم معاملات با افت ماهانه مواجه شود.دو صاحب‌نظر بخش مسکن قرار است ۸ اسفند ماه- سه‌شنبه هفته جاری- چشم‌انداز بازار مسکن ۹۷ را برای طیف‌های مختلف فعال در این بازار تصویر کنند. این همایش از سوی «دنیای اقتصاد» تحت عنوان «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۷» برگزار می‌شود و صاحب‌نظران سایر بازارها نیز سناریوهای مختلف سرمایه‌گذاری و بازدهی در هر بازار را شرح خواهند داد.

دنیای اقتصاد