بازار ۱۲۳ تریلیونی در بافت فرسوده

هدفی که مجلس برای دولت تعیین کرده این است که تا پایان برنامه ششم حدود نیمی از بافت‌های ناکارآمد، نوسازی شود که ۱۲۳ تریلیون تومان بودجه نیاز دارد و بخش خصوصی می تواند با حضور موثر در این بافتها این بازار بزرگ را به خود اختصاص دهد.

کد خبر: ۲۰۰۹۳۱

تاریخ: ۱۸ بهمن ۱۳۹۶ - ۰۹:۵۳

همزمان با آغاز به کار طرح بازآفرینی شهری "امید" که پنجشنبه با حضور رییس جمهور انجام می شود، روز سه شنبه اقدامی تقویتی توسط بانک مسکن برای کاهش ۱.۵ درصدی نرخ سود اوراق مسکن در بافت فرسوده انجام شد و این نرخ از ۱۷.۵ درصد به ۱۶ درصد رسید. مدت بازپرداخت آن هم از ۱۲ به ۱۵ سال افزایش پیدا کرد.
دولت تدبیر و امید از ابتدای سال ۱۳۹۲ تصمیم بر نوسازی بافتهای ناکارآمد گرفته اما منابع کافی در اختیار ندارد و بخش خصوصی نیز به دلیل عدم توجیه سرمایه گذاری، هنوز رغبت چندانی برای ورود به این موضوع نشان نداده است. بعضی بانکها نیز بنا به گفته ی میرصادقی مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران همکاری لازم را انجام نمی دهند. دستورالعمل هایی که با سیاست های کلی نظام بانکی و چشم اندازهای حاکمیت در نوسازی بافت فرسوده تناقض داشته و باعث روندهای طولانی و بعضاً کند اداری به خصوص در سطح شعب می شود، از عمده مشکلات سازمان نوسازی با بانک های عامل است.

با توجه به لرزه خیز بودن کشور، نوسازی بافتهای فرسوده، حیاتی است. بر این اساس دولتهای یازدهم و دوازدهم مدلهایی را برای تحقق این هدف ترسیم کرده و شاکله آنها در قالب طرح "پیشگام" ارایه شد که با تصویب آن در لایحه بودجه پیشنهادی سال ۱۳۹۷ احتمالا از شهریورماه شاهد آغاز آن خواهیم بود.

از اواخر سال ۱۳۹۴ در راستای مصوبه دولت مبنی بر نوسازی بافت‌های فرسوده از ۸ مدل برای اجرای سیاست‌های نوسازی و مقاوم‌سازی مناطق ناکارآمد استفاده می‌شود که تفاهم نامه با سازمان ملی زمین و مسکن، توافق با بنیاد مسکن برای نوسازی شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر، توافقهای ضمنی با انبوه سازان (که البته هنوز به شکل جدی اجرایی نشده است)، مشارکت با خیرین مسکن ساز، مشارکت با شهرداری برای دریافت بسته های تشویقی و حمایتی، صندوق خیرین بازآفرینی شهری، اولویت ساکنان مناطق پرخطر و تعاونی های خودیار محلی، رئوس اصلی آن را تشکیل می دهد.

بر اساس آمار، تا سال ۱۴۰۵ حدود ۵.۳ میلیون خانه برای زوج‌های جوان نیاز داریم. : یک کمبود تاریخی هم داریم که از طریق فروش ۱.۳ میلیون مسکن خالی موجود می‌تواند تامین شود. از سوی دیگر نیاز به بازسازی ۳.۸ میلیون مسکن داریم. مجموع این ارقام می‌گوید تا ۱۴۰۵ باید ۹ میلیون مسکن تامین شود.

حامد مظاهریان ـ معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ـ با اشاره به ۱۴۰ هزار هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد شهری می گوید: این عدد به قدری بزرگ است که حدود دو برابر مساحت تهران را شامل می‌شود. از یک طرف اشاره می‌کند که چه میزان بافت‌های در خطر داریم و از سوی دیگر نشان می‌دهد فرصت سرمایه‌گذاری در این مناطق وجود دارد. این بافت‌ها حدود ۳۰ درصد جمعیت ایران را تشکیل می‌دهد. مثلا در مشهد ۱.۳ میلیون نفر در بافت‌های ناکارآمد زندگی می‌کنند. هدفی که مجلس برای ما تعیین کرده این است که تا پایان برنامه ششم حدود نیمی از بافت‌های ناکارآمد، نوسازی شود که ۱۲۳ هزار میلیارد تومان بودجه نیاز دارد.

اما پنجشنبه ۱۹ بهمن ماه همزمان با دهه فجر، جلسه ستاد ملی  بازآفرینی شهری پایدار با موضوع "آغاز برنامه ملی بازآفرینی شهری امید در استان های کشور "  با ریاست حجت الاسلام والمسلمین روحانی رئیس جمهور در محل وزارت راه و شهر سازی  برگزار خواهد شد.

از سال ۱۳۹۲ تا کنون جلسات ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار به بررسی همه‌جانبه مشکل بافت‌های ناکارآمد شهری اختصاص دارد. به موجب سند مذکور، برای بررسی ابعاد مختلف موضوع  نمایندگانی از وزارت ارتباطات و فناوری، معاونت امور زنان و خانواده ریاست جمهوری، وزارت نیرو، شرکت ملی گاز ایران، وزارت آموزش و پرورش، وزارت ورزش و جوانان، وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، قوه قضائیه، کمیسیون مجلس شورای اسلامی، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور، وزارت کشور، سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری، بانک مرکزی، شهرداری تهران، نیروی انتظامی جمهوری اسلامی ایران، سازمان حفاظت از محیط زیست، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وزارت دادگستری، وزارت اطلاعات، وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی، وزارت صنعت و معدن و تجارت، وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت علوم و تحقیقات، سازمان صدا و سیمای جمهوری اسلامی، شرکت آب و فاضلاب و نیروهای مسلح نیز برای حضور در این جلسه حضور خواهند داشت.

هوشنگ عشایری ـ سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری در  این باره می  گوید: از الان تا شهریورماه ۱۳۹۷ که پیش بینی می کنیم طرح پیشگام آغاز شود مدلی در نظر گرفته ایم که به عنوان پشتوانه این طرح است. بدین صورت که اراضی دولتی در اختیار خود را که از قبل خریداری کرده ایم در اختیار توسعه گران قرار دهیم و آنها شروع به ساخت و ساز می کنند.

عشایری در پاسخ به سوال ایسنا که چه نوع مدل اقتصادی برای توسعه گران در نظر گرفته اید، گفت: مدل اقتصادی این است که برای زمین هیچ گونه ارزش گذاری اولیه تعیین نمی کنیم. زمین را در یک فضای رقابتی در اختیار توسعه گران قرار می دهیم. آنها در این فضا قیمت پیشنهادی ساخت را به ما می دهند. کسی که کمترین قیمت پیشنهادی را بدهد برنده فعالیت در آن محله خواهد شد.

او ادامه داد: پس از اینکه پروژه به اتمام رسید مطالبه توسعه گر از ما، میزان هزینه ای که بر اساس قیمتها داده به اضافه ۱۸ درصد سود خواهد بود. قیمت کارشناسی خانه ای که ساخته شده را تعیین می کنیم و بر اساس هزینه ای که کرده به اضافه ۱۸ درصد به او پرداخت می کنیم، مابقی اگر چیزی باقی ماند برای دولت است اگر هم چیزی نماند ما به هدف خود که ارتقای کیفیت محله است رسیده ایم. اگر هم توسعه گران اضافه بر ارزش ریالی پروژه هزینه کرده باشند ما به صورت نقد یا غیرنقدی از اراضی دیگر خود به آنها پرداخت خواهیم کرد.

به گفته عشایری، با این روش، ما عملا به توسعه گران تضمین سود می دهیم. یعنی بجز سود پیمانکاری اش، ۱۸ درصد را تضمین می کنیم. هیچگونه ریسک سرمایه گذاری به آنها تحمیل نمی شود و فقط ریسک فروش باقی می ماند. خوشبختانه با تسهیلات ۸ درصدی که برای مدل تقاضا پیش بینی کرده ایم و حدود ۳۰۰ هزار نفر که در صندوق پس انداز مسکن یکم ثبت نام کرده اند نشان می دهد تقاضا وجود دارد و این ریسک هم به نوعی از بین رفته است.