گزارش میدانی از بازار مسکن؛

التهاب قیمت مسکن فروکش کرد/خرید و فروش‌ها ادامه دارد

گزارش‌های میدانی از معاملات مسکن در تهران نشان می‌دهد با فروکش کردن التهاب قیمت در برخی نقاط پایتخت، تعدادی از واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از روزهای ابتدایی دی‌ماه در حال خرید و فروش هستند.

کد خبر: ۱۹۵۱۶۷

تاریخ: ۲۲ دی ۱۳۹۶ - ۱۵:۰۶

آنگونه که آمارها نشان می‌دهد، در دو ماه آبان و دی سال جاری، در پی ایجاد جو روانی از سوی برخی از مالکان واحدهای مسکونی که با هدف سفته بازی وارد بازار مسکن شده بودند و همچنین به تحریک تعدادی از مشاوران املاک، قیمت ملک در تعدادی از مناطق پُرطرفدار تهران، با افزایش ۱۵ تا ۲۵ درصدی مواجه شده بود؛ اما اکنون به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، این افزایش که تا حدودی بر روی سایر مناطق مورد توجه اقشار متوسط نیز، سایه افکنده، می تواند به دو دلیل کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و همچنین افزایش سرسام‌آور نرخ بازدهی در بازارهای رقیب شامل بازار سرمایه، ارز، سکه و طلا و نیز سررسید زمان دریافت تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی مسکن و ورود حجم انبوهی از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم به بازار باشد.

واقعیت آن است که بازار مسکن، سال ها بود از سایه سنگین رکود رنج می‌برد، ولی اکنون با استفاده از ایجاد تنوع در تسهیلات و افزایش قدرت خرید خانوارهای متوسط در ماههای گذشته، توانسته بود نشانه‌هایی از پیش‌رونق را به نمایش بگذارد؛ به گونه‌ای که به گفته کارشناسان اقتصادی، انتشار اطلاعات بازار مسکن در آذرماه از سوی بانک مرکزی، تا حدودی نشان می‌داد که حتی دوره پیش‌رونق نیز پشت سر گذاشته شده و وارد دوره رونق بازار مسکن شده ایم. اما به دلیل نبود نظارت و کنترل‌های مناسب از سوی دولت و همچنین عدم پیش‌بینی دستگاه سیاست‌گذار بخش مسکن نسبت به ایجاد فضای سفته‌بازی، بلافاصله شاهد ورود دلالان برای ماهی گرفتن از آب گل آلود افزایش معاملات مسکن بودیم. به گونه ای که سفته‌بازان با ایجاد این فضای روانی که امکان گرانتر شدن ملک در آن باز هم جود دارد، همچنان در حال به فروش رساندن واحدهای مسکونی با قیمت‌های گزاف هستند.

در چنین شرایطی، اگرچه احتمال بازگشت به دوره رکود مطلق به دلیل استقبال از صندوق پس انداز مسکن یکم و افزایش تعداد ثبت‌نام کنندگان وجود ندارد، اما همچنان بیم آن می‌رود که باز هم تعداد معاملات به ۱۵ هزار فقره در ماه کاهش یابد که رقمی بالاتر از دوره رکود یعنی ماهانه ۹ تا ۱۰ هزار فقره معامله مسکن در تهران و پایین تر از دوره رونق مسکن یعنی رقمی میان ۲۰ تا ۲۳ هزار فقره معامله مسکن در ماه، محسوب می‌شود. اگرچه نمی توان به این حالت دوره «رکود تورمی» اطلاق کرد، اما همچنان احتمال پشیمان شدن بخش عمده ای از خریداران واحدهای مصرفی و مصرف کنندگان واقعی، از برنامه‌ریزی های قبلی خود برای خرید مسکن به دلیل ترس از بازگشت مجدد دوره رکود و کاهش ارزش واقعی ملک که با انواع وام های گران قیمت خریداری شده، وجود دارد. به خصوص اینکه چشم انداز مثبتی هم برای سوددهی بیشتر بازارهای رقیب و زیان دهی از بی ارزش شدن ملک در ماه های پیش رو دیده می شود.

با این حال، این افزایش بی رویه قیمت مسکن که تنها در پی کمتر از چند ماه نگرش مثبت بازار به بخش مسکن، ایجاد شد، با کاهش التهاب جو روانیِ امکان افزایش بیشتر قیمت، فروکش کرده و امکان بازگشت نرخ مسکن در دو ماه پایانی زمستان در برخی نقاط پایتخت، نسبت به قیمت های فصل پاییز امسال وجود دارد.

به عنوان نمونه در محله سلسبیل شمالی (منطقه ۱۰ واقع در ضلع جنوبی خیابان آزادی) که یکی از نقاطی بود که تحت تأثیر گرانی ملک در همسایه شمالی خود (منطقه ۵ واقع در ضلع شمالی خیابان آزادی) قرار گرفت، قیمت از حدود ۳ و نیم میلیون در هر متر مربع به ۵ تا ۵ و نیم میلیون تومان رسیده بود، اما ظرف روزهای گذشته و در پی عدم استقبال خریداران، به ۴ و نیم میلیون تومان در هر متر مربع نیز رسید که این افت قیمت به خصوص در واحدهایی که با آپشن های کمتری (مانند نبود پارکینگ یا آسانسور) به مشتری عرضه می شوند، بیشتر مشهود بوده است.

یکی از مشاوران املاک خیابان آذربایجان (منطقه ۱۰) ، از انصراف فروشندگان واقعی مسکن از قیمت هایی که تحت تأثیر جو روانی ایجاد شده در روزهای گذشته برای فروش ملک خود اعلام کرده بودند، صحبت به میان می‌آورد و می‌گوید: به عنوان نمونه فیکی از مالکان، یک واحد ۵۶ متری با پارکینگ و بدون آسانسور در در طبقه سوم که از شهریورماه قصد فروش به قیمت ۱۸۰ میلیون تومان را داشت؛ با استقبال خریدار روبه رو شده بود، قیمت را به ۲۵۰ میلیون تومان افزایش داد؛ اما در حال حاضر و در پی کاهش التهاب بازار، تا ۲۰ میلیون تومان نیز حاضر به تخفیف است. با این حال به نظر می رسد به دلیل آنکه واحدهایی با آپشن های مشابه؛ ولی عمر کمتر و با همین قیمت در همین محله وجود دارد، حاضر به ارائه تخفیف بیشتر حتی تا ۱۰ میلیون تومان دیگر هم باشد.

همچنین یکی از مشاوران املاک واقع در خیابان حبیب اللهی جنوبی، با بیان اینکه این محله به دلیل واقع شدن تعداد زیادی از واحدهای صنفی صنعتی مانند تراشکاری و نیز تعمیرکاران و صافکاران خودرو، گنجایش چندانی برای افزایش قیمت ندارد، گفت: این محله سال ها بود که متری ۳ تا ۳ و نیم میلیون تومان عرضه می شد که در دو سه ماه گذشته، ناگهان قیمت به حدود متری ۵ میلیون تومان رسید؛ به خصوص این که فروشندگان، عمدتا بر موضوع دسترسی خوب ساکنان این خیابان به ایستگاه متروی دکتر حبیب اللهی (خط ۴ مترو) اشاره کرده و آن را بهانه افزایش قیمت ها کرده اند.

وی خاطرنشان کرد: اگرچه تعداد خریداران دست به نقد، برای ورود به این محله افزایش یافته، اما پس از مشاهده شرایط نامساعد آن از نظر زیبایی بصری به خصوص واحدهای صنفی تعمیرکاران خودرو، از خرید در این منطقه پشیمان می شوند. به همین دلیل، فروشندگان واقعی و به اصطلاح پول لازم، حاضر به فروش واحدهای خود تا متری ۴ میلیون تومان هم هستند.

به گزارش مهر، از آنجایی که مناطق ۲، ۴ و ۵ تهران به دلیل استقبال خریداران، بیشترین افزایش قیمت ها را داشته اند، در روزهای گذشته نیز در پی کاهش استقبال همین دسته از خریدارن، بلافاصله شاهد افت قیمت بوده اند. یکی از مشاوران املاک در منطقه صادقیه (فلکه دوم) در گفتگو با خبرنگار مهر، از تلاش بی فایده برخی مشاوران املاک این محله برای بالا نگه داشتن قیمت ها خبر می‌دهد و می‌گوید: در ماه های گذشته که تعداد معاملات مسکن کم بود، مشاوران املاک برای به دست آوردن حق کمیسیون از همان تعداد کمِ معاملات، تلاش می کردند تا مبایعه نامه ها را به سرانجام برسانند.

وی ادامه داد: اما در پی افزایش استقبال مردم از خرید ملک، برخی از مشاوران املاک از آنجایی که می دانند در هر شرایطی خریداران در حال تهیه منابع مالی و خرید واحد مسکونی هستند، حاضر به راضی کردن مالکان و فروشندگان برای کم کردن قیمت مورد نظر خود نیستند.

به گفته این مشاور املاک، با این حال به نظر می رسد این شرایط دوام چندانی نداشته و در روزهای گذشته از تعداد خریداران به دلیل گران شدن ناگهانی کاسته شده است که در نتیجه، احتمال بازگشت قیمت ملک در محله صادقیه (فلکه دوم) به متری ۷ تا ۷ و نیم میلیون تومان وجود دارد. این در حالی است که در روزهای ابتدایی دی ماه، واحد مسکونی در این محله به ۹ و نیم تا ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده بود.

حال باید منتظر ماند و دید که آمارهای رسمی دولت در این رابطه چه وضعیتی را گزارش خواهد داد.