چالش‌های ابزارهای مالی مسکن

آخوندی کلید رونق مسکن را به دولت آینده می‌دهد؟

راهکارهای دولت از طریق ۹ ابزار مالی که عمدتا توسط وزارت راه و شهرسازی و سیستم بانکی برای تقویت عرضه و تقاضای مسکن ارایه شده به دلیل حباب قیمت مسکن با کندی پیش می‌رود اما می‌تواند در دولت‌های بعد به نتیجه برسد.

کد خبر: ۱۸۹۵۵۱

تاریخ: ۲۶ آذر ۱۳۹۶ - ۱۱:۲۶

از زمانی که عباس آخوندی سکان وزارت راه و شهرسازی را سال ۱۳۹۲ و در ابتدای دولت تدبیر و امید در دست گرفت، بخش مسکن به دلیل حباب قیمت ناشی از تصمیمات کلان اقتصادی دولت‌های نهم و دهم در رکود قرار داشت. مهم‌ترین علت آن هم عدم تناسب قیمت  مسکن با توان اقشار متوسط و پایین بود. این موضوع باعث شد تا ۱۳۰۰ حرفه و ۳۰۰ صنعت که صنایع پیرامونی بخش ساختمان محسوب می‌شدند به مشکل بخورند و به اقتصاد کلان آسیب‌هایی وارد شود. بنابراین دولت تدبیر و امید با توجه به نیاز سالیانه کشور به یک میلیون واحد مسکونی طی چهار سال ابتدایی برای غلبه بر رکود بخش ساختمان به تدریج ۹ ابزار مالی در جهت تقویت عرضه و تقاضا ارایه کرد که با توجه به دیرپذیر بودن بازار مسکن، ثمردهی این ابزارها احتمالا به دولت سیزدهم می‌رسد.
از جمله ابزارهای بانکی، صندوق پس‌انداز مسکن یکم بود که از ابتدای سال ۱۳۹۴ تا کنون بیش از ۳۰۰ هزار نفر برای دریافت این نوع تسهیلات ثبت نام کرده‌اند که خود منبع مالی مناسبی برای تقویت بازار مسکن در سال‌های آینده خواهد بود. راهکار دیگر صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است که روز شنبه اولین پروژه تحت پوشش این صندوق با عنوان "نسیم" توسط عباس آخوندی مورد بهره‌برداری قرار گرفت. قرار است زمین‌های در اختیار دولت برای ساخت مسکن دهک‌های جامعه در اختیار این صندوق قرار گیرد. هم‌اکنون حدود هزار از این طریق  تولید می‌شود که مصطفی ازگلی ـ مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن ـ عنوان کرده اگر دولت حمایت کند تا سال ۱۴۰۰ این رقم می‌تواند به ۱۰۰ هزار واحد برسد.

صندوقهای سرمایه گذاری املاک و مستغلات نیز راهکار دیگر دولت است. این صندوقها نوعی سرمایه گذاری است که به منظور کسب سود، سبدی از داراییهای مبتنی بر املاک و مستغلات را خرید، ایجاد و در بازار اجاره اداره می کند. سود حاصل از سبد سرمایه گذاری میان سهامداران صندوق سرمایه گذاری مستغلات توزیع می شود. هدف از راه اندازی این صندوقها تقویت سمت تقاضا است.

دولت برنامه‌ریزی دیگری را از طریق حساب‌های امانی در دستور کار قرار داده است. توسعه تامین مالی بخش مسکن، نظام مند کردن بازار پیش فروش مسکن و کاهش تخلفات احتمالی در بخش پیش فروش مسکن و در نهایت جلوگیری از ضرر و زیان به پیش خریداران و پیش فروشندگان، کارکردهای این حسابها محسوب می شود. دستورالعمل راه اندازی حسابهای امانی تدوین و توسط بانک مسکن ابلاغ شده است ولی تاکنون عملکردی نداشته است.

دیگر امکانی که دولت یازدهم برای اولین بار در اقتصاد کشور از آن استفاده کرد انتشار اوراق رهن ثانویه بود که بانک مسکن سال گذشته در اولین گام ۳۰۰ میلیارد تومان از طریق آن به دست آورد. این اوراق به منظور افزایش قدرت وام دهی بلندمدت بانکها در بازار مسکن از طریق فروش داراییهای مبنی بر اعطای تسهیلات رهنی بانکها منتشر می شود. تا کنون و در یک مرحله مبلغ ۳۰۰۰ میلیارد ریال اوراق رهنی در بازار بورس عرضه شده است. همچنین روند اجرایی شدن فاز دوم عرضه اوراق رهنی به ارزش ۷۰۰۰ میلیارد ریال توسط بانک مسکن در دست اقدام است.

لیزینگ مسکن نیز به منظور تامین مالی اقشار با درآمد متوسط به بالا راه اندازی شده است. دستورالعمل اجرایی تاسیس شرکتهای لیزینگ در تاریخ ۱۳۹۵/۱۰/۱۴ به تصویب شورای پول و اعتبار رسیده است. بر اساس ماده ۳۵ دستورالعمل مذکور اعطای تسهیلات مسکن توسط شرکتهای لیزینگ وابسته به موسسات اعتباری تابع تصمیمات شورای پول و اعتبار و درخصوص سایر شرکتهای لیزینگ حداکثر به میزان ۷۰ درصد ارزش ملک امکان پذیر است. همچنین بر اساس ماده ۳۴ این دستورالعمل حداکثر نرخ سود تسهیلات اعطای توسط شرکتهای لیزینگ ۳ واحد درصد بیشتر از نرخ سود تسهیلات اعطایی مصوب شورای پول و اعتبار برای موسسات اعتباری است.

هم‌چنین در دولت یازدهم توسعه ای شدن بانک مسکن در دستور کار این بانک قرار گرفت. این تصمیم به منظور کمک به اجرای سیاستهای توسعه ای دولت در بخش مسکن با تاکید بر تامین مسکن اقشار کم درآمد اتخاذ شد. پیش نویس مصوبه توسعه ای شدن بانک مسکن به هیات دولت ارسال شده و دستورالعمل توسعه ای شدن بانک مسکن نیز در شورای پول و اعتبار در دست بررسی است. اما زمان بر بودن ایجاد هماهنگی بین دستگاههای متولی برای پیشبرد امور مربوط به توسعه ای شدن بانک مسکن، عدم همکاری مطلوب سایر دستگاهها در تفهیم و نهادینه کردن مفهوم بانک توسعه ای و نیز کمبودهای بودجه ای و اعتباری در راه اندازی آن، مشکلاتی است که توسعه ای شدن بانک مسکن با آن مواجه است و هنوز این برنامه به مرحله اجرا نرسیده است.

موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن، اقدام دیگری بود که دولت برای افزایش قدرت وام‌دهی به کار گرفت. هدف از راه اندازی این موسسات ارایه وامهای رهنی از طریق تجمیع سپرده های پس انداز خرد برای خرید ملک مسکونی در مناطق جغرافیایی مشخص، بدون داشتن اثرات تورمی و ازدحامی برای دیگر بخشهای اقتصادی بوده است. دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن در تاریخ ۱۳۹۵/۰۶/۱۶ به تصویب شورای پول و اعتبار رسیده است. طرحهای تجاری ارایه شده در سه استان اصفهان، فارس، بوشهر و همچنین سواحل مکران جهت راه اندازی این موسسات توسط شرکت تامین سرمایه بانک مسکن در دست بررسی است.

هم‌چنین صندوق پس انداز یکم به عنوان یکی از برنامه‌های اثربخش با رویکرد خودکفایی این صندوق در دستور کار بانک مسکن قرار  گرفت. تامین منابع مالی با استفاده از سیستم مبتنی بر پس انداز و ارایه تسهیلات ارزان قیمت به خانوارهای با درآمد متوسط، کارکردی است که برای این صندوق پیش بینی شده است. تا نیمه مهرماه ۱۳۹۶ تعداد حسابهای افتتاحی در صندوق پس انداز یکم ۲۸۲ هزار فقره بوده و سرمایه‌ای که تا آن زمان در این صندوق تجمیع شده حدود ۵ هزار میلیارد تومان بوده که پیش بینی می شود سال آینده بانک ۱۰ هزار میلیارد تومان روی آن بگذارد و ۱۵ هزار میلیارد تومان برای خرید مسکن به بازار مسکن تزریق شود.

برنامه‌ریزی دیگری که دولت روی آن حساب کرد افزایش سرمایه بانک مسکن از طریق بازگشت تسهیلات مسکن مهر  است. این برنامه با هدف افزایش قدرت وام دهی در بخش مسکن توسط تنها بانک تخصصی حوزه مسکن ارایه شده  و تا کنون از محل منابع مسکن مهر، مبلغ ۵۰ هزار میلیارد ریال برای افزایش سرمایه بانک مسکن اختصاص یافته که جمع سرمایه بانک مسکن را به ۸۲ هزار میلیارد ریال رسانده است.

در این شرایط عمده ابزارهای ارایه شده توسط  وزارت راه و شهرسازی برای تقویت بازار مسکن روند کندی را طی می‌کنند که ممکن است اثرات آن در دولت فعلی ملموس نشود اما می‌تواند شالوده را برای ایجاد نظام سرمایه‌ای خوداتکا، به دور از التهاب و هیجانات سیاسی و اقتصادی در  دولت آینده فراهم کند.