ارائه لیست «موانع» خرید اعتباری آپارتمان به سیاست‌گذار پولی

لیزینگ مسکن آزاد می‌شود؟

دور جدید مذاکرات متولی بخش مسکن با سیاست‌گذار پولی برای مانع‌برداری از مسیر شکل‌گیری بازار تسهیلات لیزینگ آغاز شد. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با آسیب‌شناسی دستورالعمل سال گذشته شورای پول و اعتبار برای تاسیس و فعالیت شرکت‌های لیزینگ، یک فهرست کامل از موانع نامرئی موجود در این مصوبه برای شروع فعالیت لیزینگ مسکن را تهیه و همزمان، نسخه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای نحوه ایجاد این کانال مالی به شدت مورد نیاز بازار ملک را تدوین کرده است.

کد خبر: ۱۷۶۱۸۱

تاریخ: ۰۴ مهر ۱۳۹۶ - ۱۱:۵۲

علی چگینی مدیر کل اقتصادمسکن، از شروع پیگیری مجدد طرح «خرید اعتباری آپارتمان» در قالب راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن خبر داد و اعلام کرد: نشست‌های سه‌جانبه بین وزارت راه و شهرسازی،‌ تشکل‌های لیزینگی و سیاست‌گذار پولی برای استارت عملیاتی به تسهیلات بلندمدت لیزینگ مسکن، شروع شده و در آخرین جمع‌بندی از مذاکرات رو به جلو، مقرر شد دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، پیشنهادهای قابل اجرا برای بازتنظیم ضوابط لیزینگ در قالب «تعریف شرایط ویژه فعالیت شرکت‌های لیزینگ در بازار مسکن» را به بانک مرکزی ارائه کند.

بخشی از تقاضای مسکن با حجم حداقل سه دهک متوسط رو‌به‌بالای جامعه، در سه سال گذشته،‌ از سبد تسهیلات خرید مسکن محروم ماندند و از اواخر پارسال تا کنون، به رغم صدور مجوز کلی (دستورالعمل جدید تاسیس لیزینگ) برای تامین مالی بازمانده‌ها از تسهیلات مسکن، «بازتاب وارونه محتوای مجوز»، امکان ورود این گروه از متقاضیان به بازار ملک با ابزار لیزینگ را عملا سلب کرده است.

متولی بخش مسکن، تقریبا از ابتدای شروع به کار دولت یازدهم، رایزنی با سیاست‌گذار پولی برای تجهیز بازار معاملات مصرفی آپارتمان به سیستم خرید اعتباری را کلید زد تا برای آن دسته از متقاضیان مسکن که نیاز مالی آنها خارج از توان وام‌دهی شبکه بانکی است، تسهیلاتی با سقف به مراتب بیشتر از وام خرید، تامین و پرداخت شود.

هم‌اکنون سقف وام خرید مسکن «20+160» میلیون تومان است که مشروط به یک سال سپرده‌گذاری، به خانه‌اولی‌ها پرداخت می‌شود. اما، جنس خریدهای ملکی دهک متوسط رو به بالا و قیمت این املاک نشان می‌دهد: این بخش از بازار مسکن برای به حرکت درآمدن و خروج کامل از رکود، نیازمند تسهیلات خرید حداقل 250 تا 300 میلیون تومانی است که تامین آن، صرفا از کانال لیزینگ –خرید اعتباری آپارتمان- امکان‌پذیر است.

سرکوب مالی این گروه از تقاضای مسکن طی سال‌های اخیر و به خصوص در شرایط کنونی بازار مسکن که معاملات در بخش آپارتمان‌های کوچک ناشی از تحریک تقاضا با وام خرید، رشد قابل ملاحظه پیدا کرده، از یکسو باعث توقف خرید و فروش واحدهای متوسط و بزرگ شده و از سوی دیگر، جلوی عرضه واحدهای مورد تقاضای خانه‌اولی‌ها -به دلیل ناتوانی مالی دهک‌های بالا در جابه‌جایی از آپارتمان‌های کم‌متراژ به آپارتمان‌های بزرگ‌تر- را گرفته است.

طی 6 ماه گذشته از سال 96، برخی شرکت‌های لیزینگ با دریافت سیگنال مثبت از حضور تقاضای اولیه در بازار مسکن و ظهور پررنگ نشانه‌های پیش‌رونق مسکن، تلاش کردند با اتکا به دستورالعمل جدید بانک مرکزی، دامنه تسهیلات لیزینگ را از بازار خودرو به بخشی از بازار ملک که وام‌های خرید قابلیت استفاده در آنجا را ندارد، تسری دهند اما موانع پنهان ناشی از نقص یا سخت‌گیری ضوابط مصوب، عوامل بازار لیزینگ را در مسیر تامین مالی مسکن، با بن‌بست روبه‌رو کرده است.

نتایج تحقیقات به عمل آمده از سوی دفتر اقتصاد مسکن درباره موانع دستورالعمل مصوب برای تاسیس لیزینگ، حاکی است: شرکت‌های لیزینگ برای ورود به مسیر تامین مالی مسکن و اجرای طرح خرید اعتباری آپارتمان، با 5 مانع روبه‌رو هستند.

مهم‌ترین مانع، محدودیت‌های قید شده در دستورالعمل تاسیس و فعالیت شرکت‌های لیزینگ برای «تامین منابع و پرداخت تسهیلات» است. مطابق مفاد 43 تا 45 این دستورالعمل، شرکت‌های لیزینگ، در تامین اعتبار مورد نیاز خود از بانک‌ها و همچنین پیش‌دریافت از متقاضیان تسهیلات، باید یک سقف ریالی متناسب با حقوق صاحبان سهام شرکت را رعایت کنند. سقف مصوب برای دریافت تسهیلات از بانک‌ها در شرکت‌های لیزینگ، حداکثر معادل دو برابر مجموع حقوق صاحبان سهام و سقف پیش‌‌دریافت از متقاضیان تسهیلات لیزینگ نیز حداکثر معادل نصف مجموع حقوق صاحبان تعیین شده است.

آسیب‌شناسی صورت گرفته درباره محرومیت بازار مسکن از تسهیلات لیزینگ به رغم صدور مجوز کلی تاسیس شرکت لیزینگ مسکن، مشخص می‌کند: با این دو نوع محدودیت تامین مالی برای لیزینگی‌ها، «تجهیز اعتبار مناسب» پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن امکان‌پذیر نیست. تسهیلات لیزینگ مسکن به لحاظ ارزش ریالی، چند برابر تسهیلات لیزینگ خودرو است؛ بنابراین شکل‌گیری این حوزه از لیزینگ، به مدل‌های تامین مالی متفاوت از روال گذشته بازار تسهیلات لیزینگ نیاز دارد. در این میان، سقف مجاز برای تسهیلات لیزینگ مسکن که معادل 5 درصد مجموع حقوق صاحبان سهام هر شرکت لیزینگ تعیین شده است نیز ابعاد اولین مانع در مسیر اجرای طرح خرید اعتباری آپارتمان (راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن) را بزرگ‌تر کرده است.

گزارش از دومین مانع شناسایی شده در مصوبه تاسیس شرکت‌های جدید لیزینگ حاکی است: بازیگران اصلی بازار تسهیلات لیزینگ، از ورود به بازار تامین مالی مسکن منع شده‌اند.

نتایج آسیب‌شناسی دفتر اقتصاد مسکن در این باره نشان می‌دهد: شرکت‌های لیزینگ وابسته به بانک‌ها و همچنین شرکت‌های لیزینگ وابسته به کارخانه‌های خودروسازی، به‌عنوان دو بازیگر مقتدر و بزرگ بازار لیزینگ، طبق مفاد دستورالعمل مصوب شورای پول و اعتبار، از فعالیت در حوزه پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن منع شده‌اند.

از آنجا که منابع مالی مناسب تسهیلات لیزینگ و تجربه تامین مالی طرح‌های خرید اعتباری با مقیاس مشابه بازار مسکن، عمدتا در اختیار این دو گروه بازیگر بازار لیزینگ قرار دارد، ممنوعیت حضور آنها در بازار لیزینگ مسکن، به منزله محرومیت خاموش تقاضای مسکن از تسهیلات لیزینگ است. این محرومیت که تا پیش از صدور مجوز کلی (دستورالعمل) به شکل آشکار وجود داشت، در حال حاضر اگر چه در ظاهر برطرف شده اما مسیر تعریف‌شده برای تاسیس و فعالیت لیزینگ مسکن، نوع پنهان محرومیت تقاضا به‌واسطه محدودیت شدید این نوع فعالیت را رقم زده است.

در حال حاضر لیزینگ‌های بانکی با این استدلال که فعالیت آنها در حوزه تسهیلات مسکن ممکن است به حیاط خلوت بانک‌ها (پرداخت منابع وام‌های ارزان‌قیمت در قالب تسهیلات لیزینگ با نرخ سود بالا) تبدیل شود، اجازه فعالیت در بازار پرداخت تسهیلات مورد نیاز تقاضای مسکن را ندارند.

شرکت‌های لیزینگ فعال در بازار خودرو نیز به دلیل ممنوعیت کار در حوزه‌های خارج از اساسنامه فعالیت –یکی از خطوط قرمز دستورالعمل مصوب زمستان 95 برای تاسیس شرکت‌های لیزینگ- عملا نمی‌توانند وارد بازار پرداخت تسهیلات اعتباری خرید مسکن شوند. مانع سوم برای پا گرفتن شرکت‌های لیزینگ مسکن، سقف نرخ سود تسهیلات است که حداکثر 3 درصد می‌تواند از نرخ سود تسهیلات بانکی، بالاتر تعیین شود. بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: قیمت تمام‌شده منابع مالی و اعتباری در شرکت‌های لیزینگ، بیش از سود حاصل از پرداخت تسهیلات با نرخ‌ تعیین‌شده است؛ ضمن آنکه آسیب‌شناسی صورت گرفته مشخص می‌کند: در حوزه لیزینگ خودرو، بخشی از هزینه تسهیلات، از محل تخفیف کارخانه‌های خودروسازی به عوامل لیزینگ، پوشش داده می‌شود اما برای تسهیلات مسکن، لازم است نرخ سود تسهیلات متناسب با هزینه تامین اعتبارات تعیین شود.

موانع چهارم و پنجم در این مسیر نیز به اخذ مالیات بر ارزش افزوده از تسهیلات لیزینگ و همچنین محدود بودن طول دوره بازپرداخت تسهیلات لیزینگ برمی‌گردد.
فروش خانه‌های خالی با لیزینگ

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، دو هدف عمده را در مانع‌برداری از مسیر راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن تعقیب می‌کند که شامل «تامین مالی دومنظوره بازمانده‌های تسهیلات مسکن» و همچنین «روان‌سازی مسیر فروش خانه‌های خالی» است.

یافته‌های این دفتر نشان می‌دهد: در صورتی که لیزینگ مسکن از تور موانع و محدودیت‌های مقرراتی آزاد شود، تزریق آن به بازار تقاضا می‌تواند باعث مشتری‌سازی برای خانه‌های خالی و به‌خصوص آپارتمان‌های بزرگ و قیمت-بالا شود. این رخداد، از یکسو منابع محبوس بانک‌ها در املاک لوکس و رسوب شده در بازار را آزاد می‌کند و باعث تامین اعتبار در شبکه بانکی برای تقاضای مسکن دهک متوسط رو به پایین (خانه‌اولی‌ها) می‌شود و از سوی دیگر، با جابه‌جا شدن گیرندگان تسهیلات لیزینگ در بازار ملک (از آپارتمان‌های با متراژ کم به واحدهای با متراژ زیاد)، حجم عرضه برای خانه‌اولی‌ها که حداقل 60 درصد معاملات ماهانه مسکن در تهران را به خود اختصاص داده‌اند، افزایش پیدا می‌کند. بنابراین پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن، هم باعث رونق معاملات مصرفی می‌شود و هم جلوی رشد قیمت در بازار واحدهای کم‌متراژ را خواهد گرفت.

نسخه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای گره‌گشایی از مسیر تسهیلات لیزینگ که به‌زودی برای تصمیم‌گیری به بانک مرکزی ارائه خواهد شد، نشان می‌دهد: متولی بخش مسکن با تشخیص درست نسبت به «عدم حساسیت متقاضیان مسکن در دهک‌های بالای جامعه نسبت به نرخ سود تسهیلات»، خواستار تجدیدنظر در سقف سود تسهیلات لیزینگ شده است به این معنا که دامنه اختیار شرکت‌های لیزینگ برای تنظیم نرخ سود تسهیلات، متناسب با قیمت تمام‌شده منابع، به شکل معقول، افزایش پیدا کند.

جامعه مخاطب تسهیلات لیزینگ، برخلاف خانه‌اولی‌ها در دهک‌های متوسط رو به پایین، بیش از آنچه دغدغه نرخ سود پایین تسهیلات و مبلغ اقساط ماهانه را داشته باشند، به دنبال سقف ریالی مناسب تسهیلات هستند.

دفتر اقتصاد مسکن معتقد است: شرکت‌های لیزینگ در صورت حذف موانع موجود، می‌توانند بدون وابستگی به یارانه‌های دولتی یا اعتبارات محدود شبکه بانکی، به خروج بخش مسکن از رکود کمک کنند.

در نسخه پیشنهادی این دفتر تصریح شده است: واگذاری عاملیت فروش واحدهای مسکونی انبوه‌سازان به شرکت‌های لیزینگ می‌تواند تحریک توام عرضه و تقاضای مسکن را موجب شود. برای این منظور، باید مجوزهای مربوطه از سوی سیاست‌گذار پولی صادر شود.

همچنین صدور مجوز برای فعالیت شرکت‌های لیزینگ بانکی از جمله بانک عامل بخش مسکن، اجازه فعالیت لیزینگ‌های خودرویی در بازار مسکن و کاهش محدودیت تامین مالی شرکت‌های لیزینگ از بانک‌ها، دیگر پیشنهادهای مطرح در این حوزه است.

دفتر اقتصاد مسکن با مقایسه ابعاد بازار لیزینگ در ایران و جهان اعلام کرد: عملیات لیزینگ و تامین مالی متقاضیان انواع کالا و خدمات به شکل‌های اجاره‌ای و سایر روش‌های لیزینگی، سابقه حداقل 60 ساله در جهان دارد به‌طوری که بزرگ‌ترین بازار لیزینگ در آمریکا با سهم 30 درصد از حجم جهانی لیزینگ، قرار دارد اما سهم بازار لیزینگ در ایران از این حجم جهانی، حدود 2/0 درصد است. در دنیا، حدود 3 میلیون شرکت در زمینه پرداخت انواع تسهیلات لیزینگ فعال هستند اما در ایران، تعداد این شرکت‌ها کمتر از 100 فقره است. در ایران، حدود 90 درصد از تسهیلات لیزینگ، به خرید خودرو اختصاص دارد و سهم بازار خرید اعتباری مسکن از این تسهیلات، نزدیک به صفر است.