بسازوبفروش‌ها از بازار مسكن حذف مي‌شوند* تغيير ضوابط ساخت و ساز در تهران

ايران اكونوميست :ماحصل آنچه در اسفندماه سال گذشته به تفاهم مشترك بين شهرداري‌ پايتخت و سازمان نظام مهندسي تهران تبديل شده بود، از ابتداي فروردين امسال با ابلاغيه رسمي از سوي شهردار تهران به مناطق 22گانه، به‌صورت ضوابط تازه براي ساخت‌وسازهاي مسكوني درآمده و همه عوامل بازار مسكن از مالكان زمين‌هاي آماده ساخت گرفته تا مهندسان ناظر و حتي مسوولان صدور پروانه‌ساختماني مكلف به اجراي آن شده‌اند. براساس اين ضوابط، صدور پروانه‌ساختماني براي افرادي كه فاقد صلاحيت فني هستند –بسازوبفروش‌هاي غيرمتخصص- از اين پس، ممنوع است و اين افراد كه عمدتا به‌واسطه سرمايه‌اي كه در اختيار دارند وارد چنين بازار سودزايي شده‌اند، فقط مي‌توانند در نقش سرمايه‌گذار و تامين‌كننده مالي سازنده‌هاي متخصص، در كنار مالك، به كار مشغول شوند.همچنين به موجب بخش اصلي ابلاغيه شهردار تهران، صدور شناسنامه‌فني ساختمان بعد از حداقل 4 سال تعليق در اين كلانشهر، از سر گرفته شده است و براي هر ساختمان جديد، دفترچه‌اي حاوي همه مشخصات سازه و همچنين ضمانت حسن‌اجراي سازه، از سوي سازمان نظام مهندسي صادر و در پايان ساخت، در اختيار خريداران قرار مي‌گيرد.سازمان نظام مهندسي تهران همزمان با انتشار اين ابلاغيه، تعرفه رسمي هزينه ساخت‌ انواع آپارتمان بر مبناي تعداد طبقات و همچنين نرخ صدور شناسنامه‌فني را به‌صورت ريالي در هر مترمربع اعلام كرده است.

کد خبر: ۱۷۵۳۸

تاریخ: ۱۸ فروردين ۱۳۹۲ - ۰۳:۱۳

شهرداري تهران دستورالعمل تازه سازمان نظام‌مهندسي را ابلاغ كرد
ضوابط جديد ساخت‌وساز در پايتخت
آغاز صدور شناسنامه‌فني ساختمان از ابتداي فروردين
نرخ رسمي هزينه ساخت مسكن در تهران براي اولين‌بار توسط نهاد مرجع ناظر بر فعاليت‌هاي ساختماني اعلام شد
عضو هيات‌مديره نظام‌مهندسي تهران: افراد فاقد صلاحيت - بسازوبفروش‌ها - از اين پس باید فقط در نقش سرمايه‌گذار فعاليت كنند
دنیای اقتصاد: دستور صدور شناسنامه‌فني ساختمان در تهران در نامه‌اي رسمي از سوي محمدباقر قاليباف خطاب به معاونت شهرسازي شهرداري‌هاي مناطق ابلاغ شد.
براساس ابلاغيه جديد شهردار تهران، از ابتداي امسال ساخت‌وسازهاي مسكوني با زيربناي بيش از 3 هزار مترمربع مشمول رعايت ضوابط تازه‌اي شده‌اند كه قانون مصوب سال84، اعمال آن را از سوي شهرداري تكليف كرده بود، اما تاكنون به‌خاطر آنچه اختلاف‌نظر بين شهرداري و نظام‌مهندسي خوانده مي‌شد، در بايگاني اين دو نهاد قرار گرفته بود.
در قالب اين ابلاغيه كه شهرداري‌هاي مناطق، مهندسان‌ناظر و مالكان زمين‌هاي آماده ساخت مكلف به اجراي آن هستند، از ابتداي فروردين امسال پروانه‌ساختماني فقط براي افراد داراي صلاحيت‌فني ساخت‌وساز صادر مي‌شود و افرادي كه تا پيش از اين در ساخت‌وسازها نقش فعالي داشتند اما تخصص و مدرك معتبر براي اين فعاليت را دارا نبودند، مي‌توانند فقط در نقش سرمايه‌گذار يا تامين‌كننده مالي پروژه، در كنار سازنده و مالك زمين، فعاليت كنند.
به اين ترتيب ضوابط جديد محدوديت‌هاي قانوني را براي بسازوبفروش‌ها به وجود آورده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» ابلاغيه پنجم اسفند شهردار تهران كه ملاك صدور پروانه‌ساختماني از ابتداي فروردين92 قرار گرفته است، پاسخ به درخواستي است كه سه روز پيش از صدور اين ابلاغيه، ریيس سازمان نظام مهندسي تهران آن را از شهرداري مطالبه كرده بود.
نظام مهندسي تهران در اين نامه خواستار تمكين شهرداري به مقررات ملي ساختمان مصوب سال84 شده بود و از شهردار تهران خواسته بود، به تعليق طرح صدور شناسنامه‌فني ساختمان خاتمه دهد.
اكنون با ابلاغ متن اين نامه از سوي شهردار تهران، از يك‌سو مسير ادامه فعاليت بسازوبفروش‌ها در نقش سازنده مسدود شده و از سوي ديگر، سازنده‌ها و مهندسان‌ناظر مكلفند براي هر ساختمان جديدي كه احداث مي‌كنند يك دفترچه شناسنامه‌فني ساختمان حاوي همه مشخصات سازه و نوع مصالح‌ به‌كار رفته و همچنين تعهد حسن‌اجرا و ضمانت ساختماني كه ساخته‌اند را در پايان ساخت، به خريدار آپارتمان‌ها تحويل دهند.
در تفاهم شهرداري‌تهران و نظام مهندسي تهران قيد شده است: صدور شناسنامه‌فني ساختمان بعد از حداكثر 6 ماه، براي همه ساخت‌وسازها با هر ميزان زيربنا، اجباري شود اما تا دو ماه آينده فقط براي سازه‌هاي بالاي 3 هزار مترمربع اعمال مي‌شود.
براساس آنچه معاون خدمات مهندسی سازمان نظام مهندسی تهران به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد، مقدمات صدور شناسنامه فنی شامل تایید نقشه‌های ارسال شده از سوی دفاتر خدمات الکترونیک، معرفی ناظر واجد صلاحیت و انجام سایر امور اداری مربوط، حداکثر ظرف مدت 15 روز انجام می‌شود و به این ترتیب طولانی بودن زمان صدور شناسنامه فنی که پیش از این به عنوان بزرگ‌ترین مانع، سد راه صدور این شناسنامه بود، از میان برداشته شده است.
به گفته رضا حیدریون، صدور شناسنامه فنی ساختمان در صورت موفقیت آمیز بودن و با تکمیل زیرساخت‌های لازم مانند افزایش تعداد شرکت‌های مجری ذی صلاح، هر دو ماه یکبار به متراژهای تا 1000 و 1500 مترمربع کوچک‌تر هم سرایت می‌یابد.
همچنین، از اول فروردین ماه سال جاری، انتخاب مهندس ناظر برای کلیه ساخت‌وسازهای شهر تهران در تمام متراژها، تنها از طریق سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران انجام شده است.
معاون خدمات مهندسی سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران، کمرنگ شدن و سپس حذف بساز و بفروش‌های فاقد صلاحیت و تخصص را که با مدارک تحصیلی نامرتبط، سال‌ها در شهر تهران ساخت‌وساز کرده‌اند مهم‌ترین اثر صدور شناسنامه فنی ساختمان عنوان کرده و افزود: با اجرای کامل قانون صدور شناسنامه فنی ساختمان و تسری آن به کلیه ساخت و سازهای پایتخت، این دسته از افراد از سازنده به سرمایه‌گذار تغییر هویت می‌دهند و مجاز به کار اجرایی نخواهند بود.
صدور شناسنامه فنی در 15 روز
معاون خدمات مهندسی سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران، با بیان اینکه تاکنون طولانی بودن پروسه صدور شناسنامه فنی و اتلاف وقت مالکان در شهرداری و سازمان نظام مهندسی، مهم‌ترین عامل نارضایتی سازندگان از اجرای قانون صدور شناسنامه فنی بود، به «دنیای اقتصاد» گفت: با سیستمی شدن کلیه فرآیندهای مقدماتی برای صدور شناسنامه فنی ساختمان، مالکان و سازندگان دیگر نیازی به مراجعه حضوری برای انجام مقدمات صدور شناسنامه فنی ندارند. وی افزود: همچنین، سیستمی شدن فرآیندهای مقدماتی صدور شناسنامه فنی ساختمان، مدت زمان صدور شناسنامه فنی را که در سال‌های قبل نیازمند حداقل دو ماه زمان بود، به میزان دو هفته کاهش داده است.
قدم اول، معرفی مهندس ناظر
حیدریون با اشاره به اینکه اولین گام برای صدور شناسنامه فنی ساختمان انتخاب و معرفی مهندس ناظر واجد صلاحیت از سوی سازمان نظام مهندسی به مالکان است، گفت: معرفی مهندس ناظر از سوی سازمان نظام مهندسی، پس از تشکیل پرونده برای دریافت پروانه ساخت و ساز در شهرداری و پرداخت عوارض ساخت صورت می‌گیرد.
وی ادامه داد: براساس مکانیزم طراحی شده، از زمانی که سازنده برای دریافت مجوز ساخت تشکیل پرونده می‌دهد تا زمانی که سازمان نظام مهندسی به وی مهندس ناظر واجد صلاحیت معرفی می‌کند 10 روز کاری زمان می‌برد که در این مدت دفاتر خدمات الکترونیک شهر تهران با ارسال مشخصات و نقشه ها، تاییدیه ساخت و همچنين دفترچه خام شناسنامه‌فني ساختمان را از سازمان نظام مهندسی دریافت و به مالک و مهندس‌ناظر ابلاغ می‌کند.
معاون خدمات مهندسی سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران، همچنین با بیان اینکه شناسنامه فنی ابتدا برای ساخت و سازهای بالای 3 هزار متر مربع صادر می‌شود، خاطرنشان کرد: با تکمیل زیرساخت‌های لازم به خصوص افزایش تعداد مهندسان و مجریان ذی صلاح در قالب اعضای حقوقی و شرکت‌های مهندسی مورد تایید، هر دو ماه یکبار صدور شناسنامه فنی به ساخت و سازهای با متراژ 1000 و 1500 مترمربع کوچک‌تر هم تسری می‌یابد.
وی در پاسخ به این سوال که چرا شناسنامه فنی از ابتدا برای کلیه ساخت و سازهای شهر تهران الزامی نشده؟ به «دنیای اقتصاد» گفت: هم اکنون تعداد شرکت‌های مهندسی مورد نیاز و مورد تایید سازمان نظام مهندسی که در قالب مجریان و سازندگان واجد صلاحیت فعالیت می‌کنند به تعداد کافی نیست و این فرصت دو ماهه در واقع زمانی مناسب برای اعلام آمادگی مهندسانی است که از توانمندی‌های لازم در این خصوص برخوردار و مایل به همکاری با سازمان نظام مهندسی هستند.
حیدریون تاکید کرد: همچنین زمان دو ماهه برای کاهش متراژ تعیین شده برای صدور شناسنامه فنی ساختمان و تسری آن به ساخت‌وسازهای با متراژهای کمتر، به دلیل جلوگیری از افزایش کاذب قیمت‌ها و هزینه‌های ساخت و ساز در نتیجه صدور شناسنامه فنی در نظر گرفته شده است.
تغییر نقش بساز و بفروش‌ها
حیدریون مهم‌ترین اثر شناسنامه فنی ساختمان را تقلیل و سپس حذف کامل نقش اجرایی بساز و بفروش‌ها در ساخت و سازهای پایتخت عنوان کرد و افزود: با ممنوعیت فعالیت سازندگان فاقد تخصص در نتیجه اجرای کامل ماده 33 قانون نظام مهندسی و صدور شناسنامه فنی ساختمان، بساز و بفروش‌ها از انجام فعالیت‌های اجرایی ساخت‌وساز و فعالیت در قالب سازنده منع شده و تنها مجاز به فعالیت در نقش سرمایه‌گذار تحت نظر مهندسان و ناظران واجد صلاحیت و مورد تایید خواهند بود.
وی همچنین در مورد سرنوشت کاری معماران تجربی پس از تسری الزام صدور شناسنامه فنی ساختمان به کلیه ساخت و سازها گفت: معماران تجربی نیز در صورتی که مایل به ادامه فعالیت‌های خود باشند، می‌توانند زیرنظر مهندس معمار واجد صلاحیت و مورد تایید سازمان نظام مهندسی تهران فعالیت خود را ادامه دهند.
نامه نظام مهندسی تهران به شهردار
به گزارش «دنیای اقتصاد»، متن کامل نامه سازمان نظام مهندسی تهران در راستای ضرورت اجرای کامل ماده 33 قانون نظام مهندسی و صدور شناسنامه فنی ساختمان که منجر به دستور فوری شهردار تهران برای اجرا از روز اول فروردین 92 شد، به شرح زیر است:
نظر به ضرورت اجراي قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان و آيين‌نامه اجرايي مباحث مقررات ملي ساختمان كه انجام خدمات مهندسي توسط اشخاص داراي صلاحيت را الزامي مي‌داند و به استناد ماده 34 قانون مصوب اسفندماه 1374 مجلس شوراي اسلامي مبني‌بر اينكه «شهرداري‌ها و ساير مراجع صدور پروانه ساختمان و مالكان و كارفرمايان مكلفند مقررات ملي ساختمان را رعايت نمايند، عدم رعايت مقررات ياد شده و ضوابط و مقررات شهرسازي تخلف از قانون مذكور مي‌باشد از طرفي به موجب بند الف ماده 32 قانون ياد شده، «مداخله اشخاص حقيقي و حقوقي فاقد مدرك صلاحيت در امور فني كه اشتغال به آن مستلزم داشتن مدرك صلاحيت است، تخلف از قانون محسوب مي‌شود.» اين اصول و قواعد تحت عنوان آيين‌نامه ماده 33 قانون نظام مهندسي در جلسه مورخ 17/04/1383 به تصويب هيات وزيران رسيد و از سال 1384 تحت عنوان مبحث دوم مقررات ملي ساختمان (نظامات‌اداري) توسط وزارت مسكن و شهرسازي لازم‌الاجرا گرديده است.
كنترل صحيح عمليات اجرايي تمامي ساختمان‌هاي مشمول ماده 4 قانون نظام مهندسي بايد تحت نظارت ناظران انجام پذيرد و بر اساس بند 2-5-2 مبحث مذكور، «ناظران مكلفند بر عمليات اجرايي ساختماني كه تحت نظارت آنان احداث مي‌گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه‌ها و مقررات ملي ساختمان نظارت نموده و در پايان كار مطابقت عمليات اجرايي ساختمان را با مدارك فوق گواهي نمايند» و همان گونه كه تهيه نقشه‌ها توسط مهندسان چهار رشته (عمران، معماري، تاسيسات برقي، تاسيسات مكانيكي) صورت مي‌گيرد، نظارت بر آن نيز بايد توسط ناظران همان رشته‌ها انجام پذيرد.
به موجب بخش 2-9-1 و ماده 16 مبحث مذكور شناسنامه فني و ملكي ساختمان كه سندي است حاوي اطلاعات فني و ملكي ساختمان، توسط نظام مهندسي ساختمان استان صادر و مي‌بايست توسط سازندگان ذي‌صلاح پس از تاييد طراحان و ناظران چهار رشته كه توسط سازمان استان معرفي مي‌گردند تكميل و آماده گردد.
امعان نظر به موارد فوق‌الذكر، استفاده از سازندگان ذي‌صلاح و ناظران چهار رشته (عمران، معماري، تاسيسات برقي، تاسيسات مكانيكي) و صدور شناسنامه فني و ملكي در اغلب استان‌هاي كشور از جمله استان‌هاي اصفهان، يزد، مازندران، سيستان و بلوچستان، چهارمحال و بختياري، آذربايجان شرقي، خراسان رضوي، خراسان جنوبي و حتي استان‌هاي محروم در حال انجام مي‌باشد؛ لذا براي كلانشهر تهران كه با مديريت مدبرانه جنابعالي در ساير حوزه‌هاي خدمات شهري الگويي مناسب در سطح كشور و پايتخت‌هاي جهان اسلام است، شايسته نيست كه، به بهانه افزايش قيمت ساخت‌و‌ساز از دارا بودن شناسنامه فني و ملكي ساختمان كه نشان‌دهنده سابقه ساخت‌و‌ساز در پايتخت و رعايت يا عدم‌رعايت مقررات ملي و انجام عمليات ساختماني توسط مهندسان و سازندگان ذي‌صلاح است محروم باشد.
همان گونه كه ملاحظه مي‌فرمايند طبق جدول ذيل، در صورت اجراي قانون حق‌الزحمه چهار ناظر كمتر از دو درصد هزينه ساخت‌و‌ساز در شهر تهران مي‌باشد، در حالي كه در كشورهاي ديگر و با موقعيت مشابه ما، هزينه خدمات مهندسي حداقل ده درصد هزينه ساخت و‌ساز را شامل مي‌گردد.
استفاده از اشخاص ذي‌صلاح (طراحان، ناظران و سازندگان داراي پروانه اشتغال به كار) در انجام عمليات ساختماني، با افزايش عمر مفيد و كارآيي ساختمان، هزينه‌اي را كه از سرمايه‌هاي ملي صرف ساخت‌و‌ساز مي‌گردد به بهره‌برداران بازمي‌گرداند.
با توجه به پيش‌بيني‌هاي صورت پذيرفته در زمينه‌هاي سخت‌افزاري و نرم‌افزاري و در پرتو مساعدت به‌عمل آمده توسط معاونت محترم شهرسازي و معماري و همچنين استفاده از تجربيات و ظرفيت‌هاي دفاتر خدمات الكترونيك سطح شهر سازمان نظام مهندسي ساختمان از آمادگي كامل جهت اجراي ماده 33 برخوردار است.
لذا خواهشمند است با تقاضاي اعضاي هيات‌مديره دوره ششم سازمان نظام مهندسي ساختمان استان تهران كه همواره بر تعامل مثبت با شهرداري تهران تاكيد داشته‌اند موافقت نموده و دستور اجراي ماده 33 قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان در سطح كلانشهر تهران (كه شامل ناظران چهار رشته و لزوم وجود مجريان ذي‌صلاح و صدور شناسنامه فني است)، را از ابتداي فروردين سال 92 صادر فرموده و برگي ديگر به دفتر پرافتخار خدمات خود در حوزه مديريت شهري بيفزاييد.

تعرفه رسمي ساخت‌وساز در سال 92
سازمان نظام مهندسی تهران در راستای اجرای ماده 33 قانون نظام مهندسی و صدور شناسنامه فنی ساختمان، در اقدام تازه‌ای، قیمت فنی و کارشناسی ساخت هر مترمربع واحدهای مسکونی در متراژ و طبقات مختلف را براساس میزان تورم قابل پیش‌بینی برای سال 92 اعلام کرد. اعلام رسمي قيمت ساخت‌وساز براي اولين‌بار از سوي نظام‌مهندسي باعث خواهد شد نقشه‌راه مرجع براي ساختمان‌سازي در تهران در اختيار انبوه‌سازان قرار بگيرد و در اين ميان جلوي تورم انتظاري يا رشد كاذب قيمت مسكن نيز گرفته شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، همچنین میزان حق الزحمه مهندسان ناظر در چهار رشته عمران، معماری، برق و مکانیک از ابتدای امسال برای کلیه ساخت و سازهای شهر تهران، براساس تعرفه رسمي هزینه‌ای ساخت هرمترمربع بنا، از سوی سازمان نظام مهندسی، به تفکیک مشخص شده است.
براین اساس، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تیپ معمول ساخت و سازهای شهر تهران، یعنی زیربنای حداکثر400 تا 2000 مترمربع، در ارتفاع 3 تا 5 طبقه، حدود 640 هزار تومان برآورد شده که حق الزحمه مهندسان ناظر 4 رشته برای هرمترمربع از این تیپ واحدها، نزدیک به 7 هزار و 500 تومان خواهد بود.
به این ترتیب آن‌طور که سازمان نظام مهندسی محاسبه کرده است، نسبت حق الزحمه مهندسان ناظر 4 رشته به هزینه ساخت و ساز در این تیپ از واحدهای مسکونی، کمتر از 5/1 درصد است.
هزینه ساخت و میزان حق‌الزحمه مهندسان ناظر 4 رشته با توجه به افزایش تورم قابل انتظار برای سال 92، در سایر متراژها و تیپ‌های ساخت و ساز به شرح جدول زیر است: