تصويرسازي از بازار مسكن سال92؛ واقعيت بازار چه مي‌گويد؟

ايران اكونوميست :پيش‌بيني مي‌شود امسال قيمت مسكن به جاي نوسان در «دامنه ميانه» به «رشد منفي» يا «جهش مثبت» دچار شودنبود برنامه تازه از سوي دولت بزرگ‌ترين نقطه‌ضعف بازار مسكن در سال92

کد خبر: ۱۷۵۰۳

تاریخ: ۱۷ فروردين ۱۳۹۲ - ۰۴:۵۷

تا پيش از شروع سال92، سناريوهاي مختلفي از سوي كارشناسان اقتصادي درباره چشم‌انداز يكسال آتي بازار مسكن مطرح شد، طوري كه فصل مشترك همه اين سناريوها از مساعدبودن شرايط به صورت «نسبي» براي طرف تقاضا – خريداران و مستاجران- حكايت داشت، اما آنچه در ابتداي سال جديد مي‌توان با استناد به واقعيت‌هاي برجامانده از سال قبل، براي بازار مسكن 92 متصور شد، برقراري حالت «صفر و يك» در اين بازار است به اين صورت كه مسير نوسان قيمت مسكن و اجاره‌بها متناسب با درجه موفقيت سياست‌گذاري‌هاي اقتصادي دولت و همچنين تحولات سياسي دروني و بيروني كشور، يا «بحراني» خواهد شد يا اينكه كاملا به سمت «آرامش» مي‌رود. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: امسال بازار مسكن داراي حداقل 9 خصلت حساسيت‌زا است كه برخي از آنها از يكي دو سال گذشته به ارث رسيده و برخي ديگر در قالب شاخص‌هاي جديد، در بازار حاكم مي‌شود. در اين ميان، تاثير مجموعه پارامترهاي 9گانه بعيد است شرايط ميانه‌اي را در بازار مسكن به وجود بياورد و انتظار وقوع يكي از دو حالت «رشد منفي» يا «جهش مثبت» در قيمت مسكن، منطقي‌‌تر به نظر مي‌رسد.
اولين دليل براي تشبيه سال جديد به سال «صفرويك» در حوزه مسكن، گذشتن از دوره‌اي است كه در آن، قيمت مسكن كمتر يا در حد تورم در نوسان بوده است. در طول دست‌كم دو سال گذشته، قيمت مسكن در تهران – شهري كه همواره بيشترين افزايش قيمت را دارد- اگر چه در دوره‌اي از سال با افزايش قابل ملاحظه روبه‌رو شد، اما ميانگين قيمت در حول و حوش نرخ تورم قرار گرفت و ارزش واقعي ملك مسكوني به اندازه ارزش ساير كالاهاي موجود در سبد خريد خانوار، رشد كرد. هر چند به دليل بزرگي قيمت مسكن در مقايسه با قيمت ساير كالاها، هر نوع رشد جزئي آن، در اقتصاد خانوارها نمود پيدا مي‌كند و احتمالا در قالب رشد شديد ظاهر مي‌شود، اما واقعيت اين است كه در سال89، يكسال90 و دوره‌اي از سال91، قيمت مسكن با جهش روبه‌رو نشد. با اين حساب و با توجه به اينكه الگوي تاريخي نوسان قيمت مسكن، گوياي تكرار دوره‌هاي صعود شديد يا نزول چشمگير بعد از هربار تعادل‌نسبي است، براي سال جديد حركت از روي همين الگو، پيش‌بيني مي‌شود.
برنامه، بي‌برنامه
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در سال92 از ميان عوامل 9گانه شناسايي‌شده‌ موثر بر بازار مسكن، يك پارامتر از همه بيشتر رخ‌نمايي مي‌كند و آن عبارت است از: «نبود برنامه يا سياست تازه از سوي دولت براي هدايت بازار مسكن». در سال‌هاي پيش، ابتداي هر سال مصادف مي‌شد با به اجرا درآمدن يك برنامه جديد مخصوص بازار مسكن. سال‌هاي 88 تا 90، طرح مسكن‌مهر با اشكال تكامل‌يافته و ظرفيت‌هاي جديد، به بازار آمد و در سال91 نيز برنامه ساخت مسكن‌ويژه در تهران رونمايي شد.
اكنون هر چند درباره نتيجه‌بخش بودن اين برنامه‌ها، بحث‌هاي جالبي در محافل كارشناسي مطرح است، اما درباره حداقل تاثير رواني برنامه‌هاي دولت در اين بخش، نوعي اشتراك نظر در بين منتقدان و حاميان اين برنامه‌ها وجود دارد.
اما براي امسال، با توجه به سكوت معنادار مسوولان بخش مسكن در طول نيمه دوم سال گذشته و همچنين آستانه تغيير دولت، هيچ طرح يا برنامه‌اي به عنوان سياست جديد در بازار مسكن، تاكنون تدوين نشده و بعيد است در ماه‌هاي باقيمانده از عمر دولت فعلي، مسوولان قصد تصويب يا اجراي طرح تازه‌اي را داشته باشند. در اين صورت، براي سال جديد بايد قيد «كنترل رواني» بازار مسكن –اقدامي كه در سال‌هاي گذشته با ابزارهايي همچون تعزيرات و تهديدهاي كلامي مسوولان به كرات اتفاق افتاد- را هم زد.
خداحافظي با دولت و غفلت حتمي از بازار
سال پيش‌رو از بابت سررسيد شدن عمر 4ساله دولت و تغيير حتمي كابينه، مي‌تواند سال متفاوت براي بازار مسكن باشد به‌خصوص اينكه وابستگي شديد تحولات بازار مسكن به سياست‌هاي دولت در اين دوره، قطعا هنگام تغيير كابينه خود را نشان مي‌دهد!
ساخت‌وسازهاي مسكن‌مهر ريشه اين وابستگي را تشكيل مي‌دهد. بخش قابل‌توجهي از واحدهاي مسكوني‌مهر هنوز به سرانجام نرسيده، در حالي كه همه اين واحدها از ماه‌ها پيش توسط دولت به مردم پيش‌فروش شده است. در اين صورت چنانچه درجه اهميت مسكن‌مهر در همين دولت طي ماه‌هاي آتي افت كند و نظارت‌ها بر پيمانكاران كمر‌نگ شود و همچنين در دولت بعد، اين طرح كلا از اولويت بيفتد، بازار مسكن هم به لحاظ حجم تقاضاي اجاره‌نشيني و هم به لحاظ قيمت و اجاره‌بها پرفشار خواهد شد.
در دو سه سال گذشته، اجراي مسكن‌مهر توانست تا حدودي بخشي از تقاضاي موثر در بازار خريد مسكن را جذب كند. در اين مدت، پيش‌خريداران مسكن‌مهر با حضور در بازار اجاره، چشم‌انتظار تكميل و تحويل واحدهايشان بودند كه البته در كلانشهري همچون تهران، اين انتظار تاكنون محقق نشده است.
در سال92 به واسطه تغيير كابينه، اين احتمال وجود دارد كه از كنترل بازار مسكن غفلت شود. البته احتمال اينكه اين دولت هدايت بازار مسكن را تا آخرين لحظه كاري خود –نيمه تابستان- با هدف جلوگيري از استفاده تبليغاتي التهاب احتمالي در بازار از سوي كانديداهاي رياست‌جمهوري، در دست داشته باشد، نيز مطرح است كه در اين صورت، شرايط به سمت كاهش قيمت مسكن پيش‌ خواهد رفت.
سرنوشت نه‌چندان روشن مسكن‌ويژه
اميدها در تهران براي سال جديد، به مسكن‌ويژه معطوف شده است. طرح ساخت مجموعه‌اي در حد 50 تا 100 هزار واحد مسكوني روي زمين‌هاي دولت در نقاط مختلف تهران، اوايل سال گذشته مطرح و سپس اجرا شد، اما اكنون بعد از يكسال اجراي فاز اول اين طرح با ظرفيت 4 هزار واحدمسكوني در منطقه 20 تهران، در حالي كه بايد واحدها به سرانجام مشخصي رسيده باشد، ابهامات زيادي در طرح وجود دارد از جمله اينكه شرايط پرداخت هزينه خريد مسكن‌ويژه با قدرت خريد متقاضيان واجدشرايط به هيچ‌وجه سازگار نيست و همچنين نظارت اصولي بر ساخت‌وساز اين واحدها از بابت جلوگيري از اتلاف زمان و وقت‌گذراني پيمانكاران وجود ندارد.
در تهران پروسه ساخت آپارتمان‌هاي مسكوني به طور متوسط در طول 18 ماه تكميل مي‌شود، اما در مسكن‌ويژه، به دلايلي نامعلوم، اين پروسه رعايت نشده است. دولت در سال جديد چنانچه تجديدنظر اساسي روي مسكن‌ويژه داشته باشد، مي‌تواند به اندازه حجم 5 ماهه معاملات مسكن در تهران، واحد مسكوني با قيمت مقطوع و در عين حال حمايتي، پيش‌فروش كند.
مسكن‌مهر چه خواهد شد؟
عامل قوي ديگري كه امسال در بازار مسكن اثر مي‌كند، مسكن‌مهر است. در تهران طبق آمارها، شواهد موجود و همچنين اظهار مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي، عملكرد مسكن‌مهر در مقايسه با بقيه شهرها، عقب‌تر از اهداف و وعده‌ها بوده است.
در تهران بيش از 400 هزار واحدمسكوني مهر در اطراف پايتخت در دست ساخت است، در حالي كه تاكنون كمتر از 50 هزار واحد تحويل متقاضيان شده است.
مهم‌تر اينكه در نقاطي كه بيشترين ساخت‌وساز اين واحدها براي متقاضيان تهراني در جريان است، اين روزها فعاليت پيمانكاران به شدت كاهش پيدا كرده است.
به اين ترتيب اگر وضعيت سال گذشته در مسكن‌مهر، امسال نيز ادامه پيدا كند، از يك سو اجاره‌بها دوباره در فصل تابستان ملتهب خواهد شد و از سوي ديگر احتمال انصراف پيش‌خريداران نيز وجود دارد. اما اگر سرعت تكميل واحدها بعد از سه‌سال، در بهار امسال نجومي شود و پرونده تحويل مسكن‌مهر در تهران بسته شود، عكس حالت فوق اتفاق خواهد افتاد.
احتمال سوءاستفاده در مسكن‌مهر
در مسكن‌مهر گذشته از اينكه تاخير در واگذاري واحدها، خطرساز شده است، احتمال سوءاستفاده گروهي از پيمانكاران نيز در ماه‌هاي باقيمانده از عمر دولت دهم، وجود دارد.
برخي پيمانكاران مسكن‌مهر در حالي كه كار ساخت را به انتها نرسانده‌اند اما با دريافت كامل وام بانكي، عملا مزد هزينه‌اي كه صرف كرده‌اند را گرفته‌اند و حتي در اين پروژه سود نيز كرده‌اند. بنابراين عملا نيازي به اتمام واحدها ندارند و آن دسته از پيمانكاراني كه قصد دارند در انتهاي دولت، از زير بار مسووليت تكميل واحدها شانه خالي كنند، در صورت عدم مراقبت مسوولان، مي‌توانند دست به اين اقدام بزنند.
تداوم رشد اجاره‌بها
اجاره‌بهاي مسكن هم در تهران و هم در ساير نقاط كشور در چند سال متوالي، به طرز باورنكردني افزايش پيدا كرد. براي مهار اجاره‌بها البته دولت به طرح‌هاي ناپخته‌اي همچون درخواست از مشاوران‌املاك براي اعمال سقف افزايش نرخ اجاره‌ در اجاره‌نامه، دست زد كه موفقیت‌آميز هم نبود. براي امسال اما اين اميدواري وجود دارد كه روند افزايشي اجاره‌بها متوقف شود.
الگوي نوسان قيمت مسكن نشان مي‌دهد هر زمان قيمت صعود مي‌كند، اجاره‌بها به آرامش مي‌رسد و اين تغييرات درست عكس يكديگر تكرار مي‌شود، بنابراين در سال92 چنانچه قيمت مسكن با شيب تند شروع به افزايش كند، سربالايي منحني اجاره‌بها به انتها خواهد رسيد. اما با اين حال حجم زيادي از تقاضاي كنوني در بازار اجاره، پيش‌خريداران مسكن‌مهر هستند كه بسته به سرنوشت اين طرح، بازار اجاره دچار تغيير و تحول خواهد شد.
توقف عمدي فروش مسكن
آنچه در ماه‌هاي پاياني سال 91 در بازار مسكن اتفاق افتاد عبارت بود از؛ توقف عمدي در فروش واحدهاي مسكوني نوساز توسط سازنده‌ها و مالكان. در سال گذشته موج خفيف افزايش قيمت مسكن در تهران باعث شد عرضه در بازار كاهش پيدا كند. مالكان اميد دارند با اين اقدام‌، بيشترين سود را از رشد قيمت كسب كنند.
اگر اين روند ادامه پيدا كند، جلوي بروز آثار مثبت ساخت‌وسازهاي وسيع سال‌هاي 89 و 90 گرفته خواهد شد.
خانه‌هاي خالي
علاوه بر توقف عمدي در فروش مسكن، گسترش حجم خانه‌هاي خالي نيز در سال جديد، تهديد بزرگي براي نرخ رشد قيمت مسكن محسوب مي‌شود.
براي مهار اين دو پديده، لازم است دولت به رفتار سرد خود در تصويب قوانين مالياتي كنترلي در حوزه معاملات مسكن پايان دهد.
آمارها از وجود نزديك به نيم‌ميليون واحدمسكوني خالي از سكنه آماده مصرف در تهران حكايت دارد كه برخورد مالياتي با مالكان اين خانه‌ها، مسير عرضه به بازار مصرف را باز خواهد كرد.
تحليل قدرت خريد مسكن
قدرت خريد مسكن نسبت به سال گذشته همين موقع، حداقل 40 درصد كاهش پيدا كرده است. اين در حالي است كه سال گذشته بين توان خريد و قيمت عرضه فاصله‌اي نزديك به 100 درصدي وجود داشت. آنچه امسال مي‌توان به كاهش اين فاصله منجر شود، تصويب پيشنهادي است كه اسفند پارسال، از سوي بانك مسكن روي ميز شوراي پول و اعتبار قرار گرفت.
اگر پيشنهاد افزايش وام خريد مسكن تا سقف 40 ميليون تومان به تصويب برسد تا حدودي توان خريد ترميم خواهد شد.
در اين ميان، گروهي در دولت – از جمله مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي- معتقدند با افزايش مبلغ وام خريد مسكن، قيمت ملك افزايش مي‌يابد، اما واقعيت اين است كه در شرايط كنوني كه تعداد واحدهاي مسكوني موجود در كشور از تعداد خانوارها پيشي گرفته، افزايش مبلغ وام، لازمه بازار تلقي مي‌شود طوري كه عدم افزايش، اثر منفي بر قيمت‌ها مي‌تواند داشته باشد.