برآیند «صفر» از افت و خیز سه ماهه قیمت مسکن

رمزگشایی از رکود بهاری بازار مسکن

کارنامه بهاری بازار ملک نشان می‌دهد افت‌وخیز ماهانه قیمت آپارتمان در تهران طی فروردین و اردیبهشت و سپس سکون نسبی در خرداد، باعث شده واحدهای مسکونی در ابتدای فصل اصلی نقل‌وانتقالات، با قیمت‌های شب عید معامله شود. افزایش ۹ تا ۱۱ درصدی مبالغ وام تابستانی خرید مسکن نیز آوانس دیگر برای تقاضای مصرفی است.

کد خبر: ۱۶۲۸۹۹

تاریخ: ۰۷ تير ۱۳۹۶ - ۱۳:۵۵

تغییر فصل در بازار معاملات مسکن با ثبت دو امتیاز بهاری به نفع خریداران تابستانی، یک فرصت در اختیار تقاضای مصرفی برای سه ماه پیش‌رو قرار داد.این گزارش از آنچه در بهار امسال بر معاملات ملک گذشت، حاکی است: مطابق آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران طی سه ماه گذشته از سال 96، سه وضعیت متفاوت کاملا خفیف را در «قیمت» تجربه کرد به‌طوری که با برآیند «صفر» حاصل از ریزنوسانات ماهانه قیمت مسکن در بهار، فصل اصلی نقل و انتقال ملکی از امروز –با پشت‌سر گذاشتن تعطیلات عید فطر- آغاز می‌شود.میانگین قیمت مسکن در تهران بعد از «کاهش خفیف ماهانه» در فروردین امسال، تحت تاثیر عبور از ماه نیمه تعطیل، در اردیبهشت ماه با «ریزنوسان افزایشی» همراه شد و در خرداد ماه به دلیل افت سنتی حجم معاملات ناشی از همزمانی با ماه رمضان، شرایط «سکون نسبی» نسبت به ماه میانی بهار را تجربه کرد.

سه حالت مختلف در تغییرات ماهانه قیمت مسکن طی فصل اول امسال، بهای فروش آپارتمان در پایتخت را هم اکنون به سطح ماه آخر سال 95 بازگردانده و موجب شده معاملات تابستانی بازار ملک با قیمت‌های شب عید (اسفند 96) شروع شود. در حال حاضر متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران براساس معدل فروش خرداد 96، رقمی معادل 4 میلیون و 570 هزار تومان است که در سطح میانگین قیمت اسفند سال گذشته -4 میلیون و 540 هزار تومان- قرار دارد. سکون قیمت مسکن در خرداد –نسبت به اردیبهشت- اولین امتیاز برای خریداران تابستانی محسوب می‌شود.

هر چند سطح فعلی قیمت در مقایسه با سال گذشته همین موقع –تغییر نقطه‌ای- به دلیل ریزنوسانات یکسال اخیر (تغییرات ماهانه)، 6 درصد بیشتر است اما این میزان افزایش قیمت مسکن در خرداد 96 نسبت به خرداد 95 در قیاس با تورم نقطه‌ای 11 درصدی خرداد، از شرایط مناسب فصل جدید برای خریداران مصرفی آپارتمان حکایت دارد. میانگین قیمت مسکن در تهران نسبت به سال گذشته همین موقع، کمتر از 300 هزار تومان افزایش یافته به این معنا که ارزش واقعی ملک مسکونی طی این مدت (مقایسه رشد قیمت اسمی با تورم عمومی) 5 درصد افت کرده است.

بررسی‌ جزئیات دومین امتیاز بازار تابستانی ملک که آورده بهار به حساب می‌آید، حاکی است: تقاضای مصرفی خرید آپارتمان در فصل جاری، به تسهیلات بانکی با سقف ریالی 9 تا 11 درصد بیشتر از سال گذشته، دسترسی دارد به‌طوری که قدرت وام‌های جدید خرید مسکن، در عمل، میزان رشد جزئی قیمت مسکن در بهار امسال نسبت به بهار پارسال را برای خریداران جبران کرده است. متوسط قیمت مسکن در تهران در بهار 96 رقمی معادل 5 درصد نسبت به بهار 95 افزایش پیدا کرد و از سطح 4میلیون و 300 هزار تومان به مرز 4 میلیون و 500 هزار تومان رسید.

در حال حاضر اما مبلغ تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن(وام اوراق) با مصوبه بهار 96 شورای پول و اعتبار، از 110 میلیون تومان به 120 میلیون تومان افزایش پیدا کرده و سقف تسهیلات صندوق یکم نیز برای خانه‌اولی‌ها از 90 میلیون تومان به 100 میلیون تومان تبدیل شده است. مبالغ جدید وام خرید مسکن که ناشی از افزایش سقف وام جعاله است، قدرت خرید آپارتمان در بازار تابستانی تهران را نسبت به سال گذشته همین موقع، به رغم افزایش قیمت مسکن در همین فاصله زمانی، تقویت کرده است.

کارنامه معاملات مسکن در ربع اول سال 96، علاوه بر ثبت دو امتیاز برای بازار تابستانی، همسو بودن روند معاملات با پیش‌بینی کارشناسان اقتصاد مسکن را نشان می‌دهد.صاحب‌نظران بازار ملک اوایل امسال در برآوردهای خود از اوضاع معاملات در بهار، اعلام کرده بودند: فاز پیش رونق معاملات مسکن که سال 95 با توقف فرآیند تعمیق رکود، شکل گرفت، دست‌کم تا ابتدای تابستان 96 بدون حرکت رو به جلو، در بازار حاکم می‌ماند به این معنا که بروز رونق در اوایل سال، بعید خواهد بود. در قالب این پیش‌بینى، عنوان شده بود: بی‌میلى به معاملات مسکن در خرداد، امکان رشد حجمى بازار را سلب خواهد کرد و در صورت عدم مواجهه خریداران با محرک تازه، حالت شبه‌رکود ناشی از تعطیلی مقطعی خریداران، اتفاق می‌افتد.

هم اکنون حجم خرید و فروش آپارتمان در بهار امسال، بیانگر تحقق برآوردهای کارشناسی در این بازار است. میزان فروش ماهانه آپارتمان در تهران طی سه ماه اخیر به‌خصوص در خرداد ماه، از «درجا زدن بازار در فاز پیش‌رونق» حکایت دارد. ماه گذشته 14 هزار و 232 واحد مسکونی در مناطق 22 گانه پایتخت فروش رفت که 7 درصد کمتر از حجم فروش در اردیبهشت 96 بوده است. در ماه میانی بهار امسال، حجم معاملات خرید مسکن در تهران از مرز 15 هزار واحد مسکونی گذشت و به 15 هزار و 323 واحد رسید. تعداد واحدهای مسکونی فروش رفته در ماه نشان می‌دهد، بازار معاملات مسکن هنوز وارد فاز رونق نشده است هر چند اوضاع، در مقایسه با رکود عمیق سال 94، تا حدودی، مناسب‌تر ارزیابی می‌شود.

حجم معاملات خرید مسکن در بهار امسال یک درصد نسبت به بهار سال 95 افزایش پیدا کرد و میزان فروش به 34 هزار و 623 واحد مسکونی رسید. توقف فرآیند رشد حجم معاملات خرید مسکن در خرداد، عمدتا ناشی از همزمانی با ماه رمضان و همچنین ماه بعد از انتخابات بوده است. با این حال، اثر مسابقه بانک‌ها در پرداخت نرخ سود بانکی بالای 20 درصد به سپرده‌گذاران نیز اثر قابل توجه بر رفتار تقاضا در بازار ملک به شکل اعمال تاخیر در انجام معامله داشته است.

محرک تابستانی معاملات مسکن

در حال حاضر کارشناسان مسکن با استناد به فعالیت یک «محرک دارای تاریخ مصرف» در بازار معاملات مسکن، پیش‌بینی می‌کنند میزان خرید و فروش آپارتمان در تیر ماه هر چند به‌صورت خفیف، روند متفاوت رو به جلو را در پیش می‌گیرد. محرک تازه‌وارد به بازار معاملات مسکن، تسهیلات جدید خرید است که به‌صورت اوراق و تا پایان تابستان 96، به متقاضیان عرضه می‌شود. بانک عامل بخش مسکن ماه گذشته با ابلاغ دستور‌العمل نحوه پرداخت تسهیلات جدید 80 میلیونی خرید مسکن انفرادی و 120 میلیون تومانی زوجین به شعب خود، اعلام کرد: این تسهیلات فعلا تا پایان نیمه اول 96 عرضه می‌شود و بعد از آن، مشروط به حفظ تعادل منابع و مصارف بانک، درباره تداوم پرداخت یا قطع آن، تصمیم‌گیری خواهد شد. مهلت زمانی برای استفاده از تسهیلات جدید اوراق مسکن باعث می‌شود سمت تقاضای مصرفی مصمم به خرید ملک، طی سه ماه پیش‌رو، برای انجام معامله اقدام کند.

دلایل افت فروش ملک در خرداد

بازار معاملات خرید مسکن در آخرین ماه از فصل بهار متاثر از دو رویداد عمده،حالت «شبه‌رکود مقطعی» به خود گرفت.تازه‌ترین آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه امسال نشان می‌دهد حجم معاملات خرید آپارتمان در آخرین ماه از فصل بهار متاثر از وقوع دو رویداد عمده اما با اثر موقت، با افت 2/ 6 درصدی نسبت به ماه قبل، مواجه شد و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل نیز 8/ 0 درصد کاهش یافت.

شبه رکود موقتی در بازار مسکن خرداد ماه پایتخت همان‌گونه که پیش از این نیز از سوی کارشناسان پیش‌بینی شده بود در وهله اول ناشی از همزمان شدن ماه رمضان با خرداد ماه و در نتیجه «رکود سنتی» بازار معاملات مسکن و در مرحله بعد متاثر از انتظار فعالان بازار برای تحولات اقتصادی در نتیجه تشکیل کابینه جدید و آغاز به کار دولت دوازدهم با رویکردهای اقتصادی ویژه است. حجم معاملات خرید و فروش مسکن هر سال، همزمان با فرارسیدن ماه رمضان در مقایسه با سایر ماه‌ها به‌صورت نسبتا محسوس کاهش می‌یابد با این حال این افت در ماه رمضان امسال-خرداد ماه –نسبت به ماه رمضان سال گذشته به میزان2 واحد درصد بیشتر تجربه شد.

ماه رمضان سال گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران نسبت به ماه قبل از آن 4 درصد کاهش یافت. این درحالی است که ماه رمضان امسال که از اوایل خرداد ماه امسال شروع شد حجم معاملات مسکن نسبت به اردیبهشت امسال 2/ 6 درصد کاهش یافت.

کارشناسان در تشریح علت کاهش بیشتر حجم معاملات مسکن در ماه رمضان امسال در مقایسه با ماه رمضان سال گذشته معتقدند بازار معاملات مسکن خردادماه امسال تحت تاثیر انتظار هر دو سمت خریدار و فروشنده مسکن برای تشکیل کابینه جدید در دولت و به دنبال آن ایجاد برخی تحولات اقتصادی همچون کاهش نرخ سود بانکی،تسهیل شرایط دریافت تسهیلات مسکن و... به‌صورت موقتی با تمایل کمتر برای انجام معامله روبه رو شد؛ به‌طوری که هم‌اکنون هم خریداران و هم فروشندگان مسکن ترجیح می‌دهند تا مشخص شدن سیاست‌های جدید اقتصادی فعلا معاملات خود را به تاخیر بیندازند.همین موضوع باعث شده به رغم آنکه هم‌اکنون بازار مسکن در فاز پیش‌رونق قرار دارد و فرضیه بازگشت به رکود از سوی کارشناسان به‌طور کلی منتفی اعلام شده است، بازار معاملات مسکن با وضعیت شبه رکود مقطعی و موقتی مواجه شود.

براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران خرداد ماه امسال به حدود 15 هزار و 400 فقره رسید که نسبت به ماه قبل با 2/ 6 درصد کاهش و نسبت به مدت مشابه سال قبل با 8/ 0 درصد افت مواجه شد.

همچنین میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در خرداد ماه در شهر تهران نزدیک به 4 میلیون و560 هزار تومان گزارش شده است که نسبت به ماه قبل 7/ 0 درصد و در مقایسه با خرداد ماه پارسال(مدت مشابه سال گذشته)،4/ 5 درصد افزایش یافته است که به معنای ریزنوسان ماهانه و افزایش جزئی قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل(تغییرات نقطه‌ای) است؛ بررسی‌ تحولات قیمتی بازار مسکن در خرداد ماه امسال حاکی است، رشد 4/ 5 درصدی قیمت مسکن نسبت به یک سال منتهی به خرداد 96، ناشی از بروز ریزنوسانات ماهانه قیمت مسکن در برخی از ماه‌های سال گذشته است.

سال گذشته قیمت مسکن در برخی از ماه‌ها با ریزنوسان‌هایی همراه شد که مجموع این ریزنوسانات هم‌اکنون خود را در شکل افزایش جزئی 4/ 5 درصدی قیمت مسکن در خردادماه نسبت به خرداد پارسال نشان داده است.با این حال کارشناسان معتقدند فروشندگان مسکن برای کمک به تسریع رونق در بازار معاملات ملک باید این واقعیت را مدنظر داشته باشند که بازار معاملات مسکن درحال حاضر ظرفیت افزایش غیر‌منطقی و فراتر از سطح تورم عمومی قیمت را ندارد؛ به این معنا که در مقطع زمانی فعلی هرگونه تحرکات قیمتی فروشنده‌ها از سوی متقاضیان خرید با بازخورد منفی مواجه خواهد شد.