از بی‌عملی در تامین مالی تقاضای سه دهک در بازار ملک رمزگشایی کرد

10 گره لیزینگ مسکن

بازار لیزینگ مسکن با گذشت نزدیک به 5 ماه از صدور مجوز اولیه - دستورالعمل نحوه تاسیس و فعالیت شرکت‌های لیزینگ – به‌رغم تمایل دوطرفه لیزینگی‌ها و خریداران آپارتمان هنوز شکل نگرفته و سه دهک متقاضی ملک از تسهیلات موثر محروم هستند.

کد خبر: ۱۶۱۳۳۷

تاریخ: ۲۵ خرداد ۱۳۹۶ - ۱۱:۴۳

بررسی‌ها درباره این محرومیت نشان می‌دهد پروسه پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن در ابتدای کار به 10 گره (عمدتا از جنس مالی)‌ برخورد کرده است. فعالان حوزه لیزینگ با تاکید بر اینکه بازار مسکن امن‌ترین بخش برای پرداخت تسهیلات لیزینگ به لحاظ تضمین وصول به موقع اقساط محسوب می‌شود، چالش اصلی را در «ناهمخوانی بین سود مصوب تسهیلات لیزینگ و هزینه تامین منابع» عنوان می‌کنند. برآورد لیزینگی‌ها مشخص می‌کند قیمت تمام شده پول در این بازار، به مراتب بیش از سقف سود تعیین‌شده برای تسهیلات لیزینگ مسکن است. از طرفی‌ «عدم‌کفایت» اعتبارات داخلی شرکت‌های لیزینگ برای پرداخت تسهیلات مسکن موردنیاز دهک‌های با درآمد متوسط رو به بالا و همچنین «محدودیت» استفاده از منابع بانکی در این حوزه، بخشی از معاملات مصرفی در بازار ملک را معطل ابزار رونق‌ساز گذاشته است. در این میان، از «معوقات» به‌عنوان چالش پنهان گروهی از شرکت‌‌های لیزینگ نام برده می‌شود که فعلا توان پرداخت تسهیلات بلندمدت را سلب کرده است.

با گذشت بیش از 4 ماه از ابلاغ مجوز ورود شرکت‌های لیزینگ به بازار تامین مالی بخش مسکن از سوی بانک مرکزی، درحالی که هنوز موانع دسترسی سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید آپارتمان به تسهیلات موثر برطرف نشده است، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران از وجود دست‌کم 10 مانع عمده برای ورود شرکت‌های لیزینگ به بازار مالی مسکن خبر می‌دهد. دی ماه سال گذشته، سیاست‌گذار پولی کشور در حالی به راه‌اندازی لیزینگ در بازار مسکن چراغ سبز نشان داد که «تداوم ممنوعیت ورود بانک‌ها به حوزه لیزینگ»، همچنان مسیر فعالیت آماده‌ترین گروه مالی برای راه‌اندازی بازار تسهیلات به نفع متقاضیان دهک‌های 6 تا 8 خرید آپارتمان را بسته نگه داشته است. براساس دستورالعمل جدید فعالیت شرکت‌های لیزینگ، این شرکت‌ها می‌توانند در قالب یکی از دو روش«اجاره به شرط تملیک» یا «فروش اقساطی»، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن را تا سقف 70 درصد ارزش آپارتمان و با نرخ سود حداکثر 3 درصد بالاتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان ارائه کنند.

تکلیف سیاست‌گذار پولی برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن از سوی شرکت‌هایی غیر از بانک‌ها و وابسته به بانک‌ها و همچنین تاکید بر عدم اتکای لیزینگ‌ها به منابع بانکی با هدف جلوگیری از تبدیل شدن بازار لیزینگ به حیاط خلوت بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات 21 درصدی به متقاضیان پردرآمد مسکن، صورت گرفت تا بانک عامل بخش مسکن و سایر بانک‌ها، از هدف اصلی خود یعنی پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به بازار تقاضای مصرفی مسکن مختص دهک‌های 3 تا 6، منحرف نشوند. مخاطبان اصلی بازار لیزینگ مسکن حدود 10درصد از تقاضای مربوط به بازار خرید آپارتمان‌های مصرفی را به خود اختصاص می‌دهند. برمبنای برآوردهای کارشناسی، در صورت راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن سهم فروش آپارتمان‌های 600 تا 800 میلیون تومانی در بازار فعلی تقریبا دوبرابر افزایش خواهد یافت و بازار فروش واحدهای نوساز گرم می‌شود و انگیزه ساخت وساز افزایش می‌یابد و همچنین بازار غیررسمی و دلالی وام مسکن تحت‌کنترل قرار می‌گیرد.

10 گره عملیاتی برای لیزینگ مسکن

محمدهادی موقعی، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران درحالی از وجود 10 گره عملیاتی برای برقراری تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن خبر می‌دهد که هم‌اکنون شرکت‌های لیزینگ به‌رغم صدور مجوز فعالیت در بازار مسکن از سوی سیاست‌گذار پولی، کمترین فعالیت در این بازار را دارند.

قبل از پرداختن به گره‌های بازار لیزینگ مسکن باید به یک گشایش مهم در این زمینه توجه شود و آن اقدام بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در صدور مجوز ورود لیزینگ‌های غیر‌بانکی به بازار مسکن است. دبیرکل انجمن ملی لیزینگ این اقدام را سرنوشت‌ساز برای حضور مؤثر صنعت لیزینگ در تامین مالی اموال غیرمنقول تلقی و ابراز امیدواری کرد که شرکت‌های لیزینگ بانکی نیز بتوانند وارد بازار لیزینگ مسکن شوند. در این ارتباط وی عدم ورود لیزینگ‌های بانکی به بازار مسکن را ناشی از «نگاه احتیاط‌آمیز سیاست‌گذار پولی» به راه‌اندازی لیزینگ در بازار مسکن دانست و از دیدگاه وی به نوعی اولین گره همین موضوع است. به‌نظر می‌رسد دستورالعمل ابلاغ شده در زمینه تاثیر‌گذاری برای پرداخت تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن باید مورد بررسی مجدد و اصلاح قرار گیرد. گره دوم به «محدودیت اعمال‌شده درخصوص عدم اتکای شرکت‌های لیزینگ به منابع بانکی» برمی‌گردد. مطابق با دستورالعمل جدید فعالیت شرکت‌های لیزینگ، پرداخت عمده تسهیلات خرید مسکن از سوی شرکت‌های لیزینگ باید با منابعی غیر از منابع بانکی انجام شود چراکه مطابق با این دستورالعمل، شرکت‌های لیزینگ تنها تا دوبرابر جمع حقوق صاحبان سهام خود می‌توانند از منابع بانکی استفاده کنند. این درحالی است که «ادامه ممنوعیت بانک‌ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن» عملا توان بالقوه برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سه دهک، 6، 7 و 8 درآمدی را به حداقل می‌رساند؛ چرا‌که در حال‌حاضر آماده‌ترین و بی‌مشکل‌ترین شرکت‌ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن، شرکت‌های لیزینگ وابسته به بانک‌ها هستند که بابت تامین منابع برای پرداخت تسهیلات به سه دهک متوسط رو‌به بالا، آمادگی بیشتری دارند.

از سوی دیگر، «کمبود منابع داخلی شرکت‌های لیزینگ»، محدودیت دیگری است که عملا انگیزه و رغبت مدیران این شرکت‌ها را برای ورود به بازار مسکن به میزان قابل‌توجهی کاهش داده است. براساس بررسی‌های صورت گرفته، هم‌اکنون از مجموع 44 شرکت لیزینگ که مجوز فعالیت در بازار لیزینگ را دارند، تنها 10 شرکت پتانسیل فعالیت در بازار مسکن را دارند که این شرکت‌ها نیز مطابق با برآوردهای انجام شده هم‌اکنون منابع مالی کافی برای ورود به بازار تسهیلات مسکن را ندارند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون منابع داخلی شرکت‌های لیزینگ در هر شرکت به‌طور متوسط حدود 100 میلیارد تومان برآورد می‌شود که این حد سرمایه برای پاسخ به نیاز متقاضیان دهک‌های متوسط رو به بالای درآمدی به منظور خرید مسکن کافی نیست. برآوردهای کارشناسان مالی مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون برای تشکیل یک شرکت لیزینگ که قصد فعالیت در حوزه مالی مسکن را داشته باشد، دست‌کم 400 تا 500 میلیارد تومان منابع اولیه مورد‌نیاز است. مقایسه‌ای بین یکی از صندوق‌های پس‌انداز مسکن با نیاز صندوق‌های لیزینگ مشخص می‌کند منابع شرکت‌های لیزینگ هم‌اکنون برای فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن ناکافی است. در صندوق پس انداز مسکن یکم، تاکنون بیش از 2هزار میلیارد تومان منابع در قالب پس‌انداز حدود 200هزار نفر جمع شده که این میزان قرار است به تدریج و نه به‌صورت آنی به متقاضیان پرداخت شود. بنابراین شرکت‌های لیزینگ که باید به شکل آنی و بدون اتکا به سپرده متقاضیان وارد بازار تامین مالی مسکن شوند به‌طور قطع به منابع مالی بیشتری نیاز دارند. محدودیت پنجم به «گران تمام شدن هزینه تامین پول» برای شرکت‌های لیزینگ و شکاف موجود بین این نرخ و نرخ سود تکلیف شده از سوی سیاست‌گذار پولی در بازار لیزینگ مسکن برمی‌گردد؛ به گفته دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران، در شرایطی نرخ سود مجاز در بازار لیزینگ مسکن 21 درصد معادل 3 درصد بیشتر از نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار- تعیین شد که قیمت تمام شده پول برای شرکت‌های لیزینگ هم‌اکنون به‌طور متوسط بیش از 25 درصد است.

گره ششم به «عدم دسترسی شرکت‌های لیزینگ به یارانه سود تسهیلات» برمی گردد؛شرکت‌های لیزینگ هم‌اکنون برای تامین فاصله موجود بین نرخ 21 درصدی مصوب با سود مورد انتظار آنها، به یارانه نرخ سود دسترسی ندارند. به گفته محمد هادی موقعی، این محدودیت مانع اصلی فعالیت شرکت‌های لیزینگ در بازار مسکن اجتماعی است. مشکل «تضمین تعهدات» در معاملات لیزینگی مسکن، موضوع دیگری است که به‌عنوان هفتمین گره راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن مورد تاکید قرار دارد؛ درحال حاضر ترکیب مشخصی از نهادهای تضمین‌کننده حقوق شرکت‌های لیزینگ، متقاضیان تسهیلات لیزینگی مسکن وهمچنین انبوه‌سازان همکار با شرکت‌های لیزینگ وجود ندارد. گره هشتم به «ابهامات موجود در نحوه استفاده از بازار سرمایه» برای شرکت‌های لیزینگ به منظور تامین مالی تسهیلات مسکن برمی‌گردد؛ در شرایطی که منابع بانکی به راحتی در اختیار شرکت‌های لیزینگ قرار نمی‌گیرد و منابع درنظر گرفته شده نیز برای پاسخ به تقاضای سه دهک مخاطب تسهیلات لیزینگ مسکن جوابگو نیست، ابهامات قانونی درخصوص نحوه ورود شرکت‌های لیزینگ به بازار سرمایه به منظور تامین مالی، مانع دیگری در مسیر راه‌اندازی لیزینگ مسکن ایجاد کرده است.

شرکت‌های لیزینگ برای تامین منابع مالی به منظور پرداخت تسهیلات لیزینگ به متقاضیان، سه راه دارند؛ «منابع داخلی» این شرکت‌ها که هم‌اکنون و به اذعان خود لیزینگی‌ها، منابع کافی در اختیار شرکت‌ها قرار ندارد؛«تسهیلات بانکی» که هم‌اکنون با محدودیت سقف برای شرکت‌ها همراه است و استفاده از «ظرفیت بازار سرمایه» که ظاهرا در شرایط فعلی تنها راهی که شرکت‌های لیزینگ برای تامین مالی با استفاده از آن در این بازار، می توانند تامین مالی کنند «انتشار اوراق مشارکت» است؛ این‌درحالی است که برای انتشار اوراق در بازار سرمایه، نرخ سود این اوراق باید «بازار پذیر» باشد؛نرخ سود بازارپذیر برای اوراق مشارکت درحال‌حاضر به مراتب بالاتر از 20 درصد است که این نرخ، قیمت تمام شده پول را در مقایسه با بهای تخصیص، بالا می‌برد. «نبود انسجام و تفاهم فکری میان دستگاه‌ها و نهادهای سیاست‌گذار و مجری در حوزه لیزینگ مسکن» نهمین گره ورود شرکت‌های لیزینگ به بازار مسکن با وجود صدور مجوز فعالیت این شرکت‌ها در بازار مسکن است. این در حالی است که هنوز «یک نقشه راه منسجم و تفصیلی» برای رفع ابهامات و همچنین از میان برداشتن موانع ورود شرکت‌ها به بازار لیزینگ مسکن تدوین نشده است و دستورالعمل‌های قبلی همگی تصویرهایی ابتدایی و اولیه از ضوابط ورود شرکت‌های لیزینگ به بازار مسکن را منعکس می‌کند. البته بنا بر اعلام دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران، هم‌اکنون برای رفع این گره که دهمین مانع در مسیر حرکت شفاف و بدون دغدغه شرکت‌های لیزینگ در بازار مسکن محسوب می‌شود، دستورالعملی تفصیلی از سوی این انجمن درحال تهیه است که پس از موافقت و جلب نظر سیاست‌گذار پولی و سیاست‌گذار ارشد حوزه مسکن، به‌عنوان دستورالعمل اجرایی لیزینگ مسکن در اختیار شرکت‌های لیزینگ قرارمی‌گیرد. قرار است این نسخه تفصیلی، به ابهامات موجود در ارتباط با نحوه فعالیت شرکت‌ها در بازار لیزینگ ملک پاسخ دهد و در عین حال راهکارهایی برای حل گره‌های گفته شده در مسیر پرداخت تسهیلات به سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن اندیشیده شود.

شکاف بین نرخ مصوب، قیمت پول و سود

دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران، با اشاره به ابهامات و موانعی که هم‌اکنون در مسیر راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن به نفع متقاضیان سه دهک متوسط روبه بالای خرید آپارتمان وجود دارد، به «دنیای اقتصاد» گفت: یکی از مهم‌ترین چالش‌های موجود در مسیر ورود شرکت‌های لیزینگ به بازار مسکن مشکل نرخ تکلیفی مصوب شورای پول و اعتبار به‌عنوان نرخ فروش تسهیلات لیزینگ است. این نرخ پایین تر از نرخ تمام شده تامین مالی در لیزینگ است!

دبیر کل انجمن ملی لیزینگ افزود: جالب است بدانیم که این نرخ نه مورد قبول لیزینگ‌ها است و نه مورد قبول مشتریان نهایی مسکن قسطی. از دیدگاه شرکت‌های لیزینگ این نرخ کمتر از نرخ تمام شده است و اگر شرکت‌های لیزینگ 3درصد به نرخ تمام شده یعنی 26 درصد اضافه کنند حداقل نرخ مورد انتظار آنان 29 درصد است. از دیدگاه مشتریان نهایی مسکن لیزینگی نرخ 21 درصد (نرخ مقرر لیزینگ‌ها از سوی شورای پول و اعتبار) نرخ گران و بالایی است. وی در ادامه «خلأ یارانه سود» را از دیگر موانع راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن اعلام کرد و گفت:یارانه سود باید بر مبنای «نرخ قابل تحمل متقاضیان» و «نرخ مورد انتظار شرکت‌های لیزینگ» تعیین شود این درحالی است که هم‌اکنون چنین یارانه‌ای برای راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن وجود ندارد.از سوی دیگر باید به‌طور دقیق مشخص شود این یارانه به چه میزان تعلق خواهد گرفت؟آیا باید به تمام فاصله نرخ تعلق بگیرد یا بخشی از آن؟قبل از آن نیز لازم است قیمت تمام شده تامین مالی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ به‌طور دقیق محاسبه شود و اینکه تا چه میزان امکان پرداخت یارانه سود در این بخش وجود دارد؟ دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران «نرخ مورد انتظار شرکت‌های لیزینگ» و همچنین «نرخ مطلوب انبوه‌سازان» را دو پارامتر اصلی تعیین نرخ دقیق تسهیلات لیزینگ آپارتمان‌های مسکونی عنوان کرد و افزود: در این میان توقعات انبوه‌سازان نیز مهم است و باید درک درستی از میزان سود مورد انتظار و سایر شرایط فروش لیزینگی مسکن از سوی آنان داشته باشیم؛واضح است در صورت اعمال تخفیف از سوی انبوه‌سازان در قیمت‌های فروش، اختصاص یارانه سود و دسترسی شرکت‌های لیزینگ به منابع ارزان تر، نرخ سود تسهیلات لیزینگ قابل‌تعدیل خواهد بود.

وی همچنین ابهامات موجود درخصوص نحوه ورود شرکت‌های لیزینگ به بازار سرمایه برای تامین مالی را از دیگر گره‌های اجرایی ورود شرکت‌های لیزینگ به بازار مسکن عنوان کرد و گفت: هر چند مطابق با ضوابط قانونی، شرکت‌های لیزینگی مجاز به انتشار اوراق مشارکت هستند، اما مشخص نیست این مجوز برای تامین مالی «انبوه‌سازان» صادر شده است یا برای تامین مالی به منظور پرداخت تسهیلات به «مشتریان» و متقاضیان خرید واحدهای لیزینگی؟ وی تاکید کرد: انتشاراوراق مشارکت برای هر کدام از این دو گروه، مقررات و ضوابط خاص خود را می‌طلبد که باید در قوانین مربوط به فعالیت شرکت‌های لیزینگی به‌طور دقیق مشخص شود. وی همچنین با اشاره به موضوع ضرورت «تضمین تعهدات» و «وجود زنجیره‌ای از نهادهای ضمانت‌کننده» در بازار لیزینگ مسکن اعلام کرد: برای «پوشش ریسک» تسهیلاتی که در اختیار متقاضیان لیزینگ مسکن قرار می‌گیرد لازم است نهادهای تضمین‌کننده تعریف شود تا اطمینان‌خاطری بابت بازگشت این منابع حاصل شود. موقعی افزود: در واقع برای بازار لیزینگ مسکن با توجه به اینکه عوامل متعددی همچون متقاضی خرید مسکن، انبوه ساز و شرکت‌های لیزینگ درگیر هستند، لازم است این ضمانت به‌صورت «سندیکایی» و در قالب شکل‌گیری یک «کنسرسیوم تضمین‌کننده» حاصل شود و در واقع هر کدام از نهادهای مسوول و درگیر در بازار لیزینگ مسکن نقشی را بر عهده بگیرد.

چالش پنهان لیزینگی‌ها

رئیس هیات مدیره انجمن ملی لیزینگ ایران با بیان اینکه درحال حاضر حوزه تامین مالی مسکن امن‌ترین و کم‌ریسک‌ترین حوزه برای فعالیت شرکت‌های لیزینگ محسوب می‌شود به «دنیای اقتصاد» گفت: تامین مالی مسکن به این علت امن‌ترین حوزه فعالیت برای شرکت‌های لیزینگ است که وثیقه قدرتمندی یعنی سند واحد مسکونی برای تضمین بازگشت تسهیلات در اختیار شرکت‌ها قرار می‌گیرد. حمید ابدالی افزود:در واقع امنیت بازگشت سرمایه در حوزه تامین مالی مسکن برای شرکت‌های لیزینگ از همه بخش‌های دیگر بالاتر است.وی خاطرنشان کرد: با این حال شرکت‌های لیزینگ در مسیر فعالیت خود علاوه بر اینکه با چالش آشکار «کمبود منابع» روبه‌رو هستند با چالش «پنهان معوقات» تسهیلات ارائه شده نیز روبه‌رو هستند. ابدالی گفت: هم‌اکنون شرکت‌های لیزینگ به سه دسته « شرکت‌های لیزینگ وابسته به بانک‌ها»، «شرکت‌های لیزینگ وابسته به خودروسازها» و «شرکت‌های بخش خصوصی»، تقسیم می‌شوند که دسته اول درحال حاضر از پرداخت تسهیلات به بخش مسکن منع شده‌اند؛ دسته دوم اساسا تمایلی به ورود به حوزه تامین مالی مسکن ندارند و دسته سوم نیز که تعدادشان به کمتر از 10 شرکت می‌رسد به رغم تمایل به فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن از منابع مالی کافی برای ورود به این بخش برخوردار نیستند. وی خاطرنشان کرد: علاوه بر این، شرکت‌های لیزینگ هم‌اکنون با مشکل ناتراز بودن بین سود مصوب تسهیلات و قیمت تمام شده پول مواجه‌اند که باید این مشکل نیز برای شرکت‌ها برطرف شود.