پایه مالیاتی ساخت مسکن تغییر کرد

جزئیات فرمول جدید مالیات بر ساخت و ساز

هیات دولت فرمول جدید «مالیات بر ساخت‌وسازهای مسکونی» را ابلاغ کرد. جزئیات این فرمول از «تغییر پایه» مالیات بر ساخت مسکن حکایت دارد که مطابق آن، به جای «ارزش منطقه‌ای ملک»، «سود سازنده»، مبنای محاسبه و دریافت مالیات جدید قرار می‌گیرد.

کد خبر: ۱۶۰۴۷۰

تاریخ: ۱۸ خرداد ۱۳۹۶ - ۱۶:۰۷

اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز، متناسب با طبقه‌بندی سازنده‌ها در سه گروه فعال ساختمانی، مشمول پرداخت مالیات معادل 15 تا 25 درصد سود حاصل از فروش، خواهد شد. یک امتیاز مالی از محل ارزش زمین، در فرمول لحاظ شده است. سازنده‌ها دو اشکال به مالیات جدید وارد کرده‌اند.
با تصویب هیات دولت در جلسه عصر چهارشنبه هیات وزیران فرمول جدید دریافت «مالیات از ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز» از سازنده‌ها به تصویب رسید. این فرمول در پی تصویب ضوابط جدید ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم در جریان اصلاح قوانین مالیاتی سال 94، به‌عنوان «مبنای تازه دریافت مالیات از سازندگان مسکن» در هیات دولت تدوین شده و اجرای آن روز گذشته از سوی هیات وزیران ابلاغ شد.

قانون مالیات‌های مستقیم در سال 94 و در جریان اجرای طرح تحول مالیاتی به‌روز‌رسانی و اصلاح شد که در جریان این اصلاح و به‌روزرسانی ماده 77 این قانون نیز مورد بازنگری قرار گرفت؛ دیروز هیات دولت با ابلاغ نحوه اجرای ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم در سال 94 فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز را اعلام کرد.

بر مبنای این مصوبه، فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت‌ و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز شامل ساختمان‌هایی خواهد شد که از ابتدای سال 1395 پروانه ساختمانی برای آنها صادر شده است و به این ترتیب این فرمول شامل ساختمان‌هایی که تا پایان سال 94 پروانه ساخت دریافت کردند، نخواهد شد.

همچنین ساختمان‌های ساخته شده در شهرهای زیر 100 هزار نفر جمعیت از پرداخت این مالیات معاف هستند ضمن آنکه در مورد ساختمان‌های ساخته شده در املاک موقوفه نیز ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهد شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد این مالیات با تمام مالیات‌هایی که تاکنون در حوزه نقل و انتقال املاک گرفته می‌شد، متفاوت است به این معنا که در فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، به جای آنکه مانند سایر فرمول‌های موجود در حوزه نقل و انتقال ملک، «ارزش معاملاتی» یا «قیمت منطقه‌ای» واحدهای مسکونی مبنای محاسبه میزان مالیات قرار بگیرد، «میزان سود حاصله از ساخت و ساز مسکن» برای سازنده‌ها ملاک تعیین مالیات در زمان «اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز» قرار خواهد گرفت.

بر‌اساس این مصوبه همچنین سازنده‌ها به سه گروه «سازنده حقیقی» (اعم از بسازوبفروش‌ها و افراد عادی)، «سازنده حقوقی» (شرکت‌های ساختمانی) و «تعاونی‌های مسکن» تقسیم می‌شوند، برای سازندگان حقیقی مبلغ مالیات معادل «15 تا 25 درصد سود حاصله از ساخت و ساز» به‌عنوان میزان مالیات دریافتی تعیین می‌شود؛ این مالیات برای اشخاص حقوقی و شرکت‌های ساختمانی«25 درصد» و برای تعاونی‌های مسکن معادل «75/ 18» درصد از سود حاصله محاسبه می‌شود.

به عبارت دیگر فعالان ساختمانی در قالب این مصوبه باید تا «یک‌چهارم» از سود حاصل از پروژه‌های ساختمانی خود را در جریان اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز بابت مالیات به دولت پرداخت کنند. این مالیات تا قبل از این مصوبه براساس «10 درصد ارزش معاملاتی» یا قیمت منطقه‌ای مسکن محاسبه می‌شد؛ ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه‌ای املاک مسکونی «حدود یک درصد ارزش روز آپارتمان‌ها» است که از نظر کارشناسان مالیاتی فرمول قدیم عملا به لحاظ نظام اخذ مالیات از تولیدکنندگان کارآمدی لازم را نداشت؛ در واقع دست‌اندرکاران ساخت و ساز به تناسب سایر فعالیت‌های تولیدی عملا مالیات موثر بابت فعالیت و درآمد حاصل از این حرفه پرداخت نمی‌کردند.

انتقادها و دفاعیات از فرمول جدید

فرمول جدید در میان انبوه‌سازان و فعالان ساختمانی با واکنش روبه‌رو شد و در عین حال کارشناسان مالیاتی در پاسخ به این واکنش‌ها دفاعیاتی مبنی بر تصویب آیین‌نامه جدید نحوه دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن بر مبنای عدالت مالیاتی مطرح می‌کنند. این فرمول قرار است به گونه‌ای اعمال شود که سازندگان حقیقی در سال چهارم پس از صدور پایان‌کار، عملا از پرداخت مالیات معاف شوند؛ به این معنا که شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت‌وفروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط بر آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.

به عبارت دیگر سازندگان حقیقی فقط در 3 سال اول بعد از صدور پایان کار مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند یعنی هر نوع سازنده‌ای غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود. این درحالی است که سازندگان حقوقی یا شرکت‌های ساختمانی پس از صدور پایان کار در هر زمانی که ساختمان نوساز خود را به فروش برسانند باید معادل یک‌چهارم از سود خود را به‌عنوان مالیات بر ساخت و فروش مسکن به دولت پرداخت کنند.

شرکت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاران در بازار عرضه مسکن در واکنش به این بخش از فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت‌وساز عنوان می‌کنند: معافیت بسازو بفروش‌ها از مالیات در سال چهارم پس‌از صدور پایان کار می‌تواند منجر به تشویق بسازوبفروش‌ها به احتکار واحدهای ساخته شده شود. به این معنی که این نوع معافیت انگیزه کافی برای این گروه از سازندگان برای خودداری از فروش واحدهای آماده عرضه به بازار مسکن دست کم تا سه سال اول بعد از پایان کار محسوب می‌شود؛ ضمن اینکه به اعتقاد آنها این موضوع از سوی دیگر به زیان «حرفه‌ای‌سازی» در بازار مسکن تمام می‌شود؛ چرا که به جای معافیت شرکت‌های ساختمانی که به‌صورت حرفه‌ای اقدام به ساخت‌ وساز می‌کنند و ترجیح می‌دهند در کوتاه‌ترین زمان ممکن برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی واحدهای آماده شده را به بازار عرضه کنند، معافیت سه ساله برای بسازوبفروش‌ها و افراد عادی و غیر حرفه‌ای درنظر گرفته شده است.

این درحالی است که شرکت‌های ساختمانی و حرفه‌ای سازهای مسکن از همان سال اول فروش ساختمان مشمول پرداخت مالیات به دولت با فرمول جدید هستند.

انتقاد دومی که فعالان ساختمانی به فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت مسکن و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز وارد می‌کنند به «اثر منفی مالیات جدید بر رونق ساخت وساز» برمی‌گردد؛ به اعتقاد آنها این مالیات نه‌تنها در مسیر ورود بازار مسکن به‌خصوص بازار ساخت و ساز به فاز رونق مانع ایجاد می‌کند بلکه می‌تواند موجب دامن زدن دوباره به شرایط رکودی حاکم بر این بازار شود. فعالان بازار ساخت مسکن می‌گویند هم‌اکنون که بازار مسکن از رکود خارج شده و آماده ورود به فاز رونق است، دریافت یک چهارم از سود ساخت وساز از سوی دولت از سازندگان تحت ‌عنوان مالیات می‌تواند انگیزه ورود به بازار عرضه را در میان سازندگان به‌شدت کاهش دهد.

در مقابل این واکنش سازنده‌ها به فرمول جدید مالیات بر ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز، کارشناسان مالیاتی معتقدند تا زمان حاضر فعالان ساختمانی برای تولید مسکن مالیاتی به مراتب کمتر از سایر تولیدکنندگان در سایر بخش‌های اقتصادی پرداخت می‌کردند و این درحالی است که با به‌روز شدن قانون دریافت مالیات از سازندگان مسکن از هم‌اکنون «عدالت مالیاتی» در میان صاحبان مشاغل گوناگون و تولیدکنندگان مختلف برقرار خواهد شد.

نکته دومی که کارشناسان مالیاتی در پاسخ به بخش دیگری از آنچه اشکال فرمول جدید عنوان می‌شود و بر آن تاکید می‌کنند آن است که معافیت سازندگان حقیقی از پرداخت مالیات ساخت وفروش مسکن تا سال چهارم برای حمایت از «سازندگان مصرفی مسکن» وضع شده است به این معنی که گروهی از سازندگان هستند که برای سکونت خود در یک ساختمان اقدام به ساخت و ساز می‌کنند و در نتیجه سازنده‌ای که تا 3 سال بعد از ساخت ساختمان در آن ساختمان ساکن شده باشد و در سال چهارم قصد فروش آپارتمان خود را داشته باشد، از نظر سازمان مالیاتی «سازنده مصرفی» تلقی شده و چون مصرف‌کننده محسوب می‌شود از پرداخت مالیات معاف است.

در مقابل سازنده مصرفی، سرمایه‌گذاران ساختمانی چون بلافاصله بعد از ساخت اقدام به فروش ساختمان می‌کنند(یعنی حداکثر در همان سه سال اول پس از پایان کار)باید به‌عنوان یک «تولیدکننده ساختمانی» مالیات مصوب را پرداخت کنند. این نظر کارشناسان مالیاتی در شرایطی مطرح است که کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند این شکل فرمول جدید مالیات بر ساخت مسکن می‌تواند منجر به «احتکار ساختمان‌های نوساز» در سه سال اول پس از صدور پایان کار شود؛ به این‌صورت که سازندگان برای فرار از پرداخت مالیات آپارتمان‌های نوساز را در سال چهارم و بعد از آن برای بازار فروش عرضه می‌کنند. درحال‌حاضر نزدیک به نیم میلیون واحد مسکونی در شهر تهران به‌صورت خالی از سکنه نگهداری می‌شوند که بخشی از آنها نوساز هستند و به‌طور نسبی حدود یک تا دو سال از زمان تکمیل آنها گذشته است.

یک امتیاز به سازنده‌ها

در این فرمول جدید، دولت با هدف کمک به سازنده‌ها یک امتیاز مالی برای آنها قائل شده است. در قالب این امتیاز ارزش زمین پروژه‌های ساختمانی در زمان فروش، به قیمت روز زمان فروش ساختمان محاسبه می‌شود و از درآمد حاصل از فروش کسر می‌شود. به این معنی که سود حاصل از فروش مسکن در فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش، شامل درآمد سازنده بدون احتساب ارزش روز زمین در زمان فروش است.

پیش‌تر در جریان تصویب ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم پیشنهاد شده بود ارزش زمین به‌عنوان بخشی از قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی، بر اساس قیمت زمان ساخت یا قیمت زمان خرید زمین محاسبه شود اما با این امتیازمالی، فرمول جدید محاسبه سود سازنده برای دریافت مالیات از ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز به نفع سازندگان تعدیل شد.