«پنت‌هاوس»‌ها ضربه‌گير قيمت مسكن* چه كساني پنت‌هاوس مي‌خرند؟

ايران اكونوميست :بخش لوكس و سوپرلوكس بازار مسكن شهر تهران بواسطه دو ويژگي تازه‌‌اي كه در هفته‌هاي ‌اخير پيدا كرده، نقش يك «سپردفاعي» براي بخش عمومي اين بازار را به خود گرفته است.

کد خبر: ۱۵۶۷۰

تاریخ: ۲۴ بهمن ۱۳۹۱ - ۰۷:۱۲

خريد و فروش «پنت‌هاوس» در شمال پايتخت بعد از تجربه ركود نيمه‌اول سال، هم‌اكنون رونق گرفته طوري كه برعكس «آپارتمان‌‌هاي مسكوني» كه اين روزها فايل‌فروشي براي آنها در بنگاه‌ها كم شده، از اين نوع املاك به اندازه كافي –معادل حجم تقاضا- در بازار وجود دارد و معاملات پنت‌هاوس در حد رضايت دلالان اين املاك، در جريان است.
علاوه بر ويژگي هماهنگي بين ميزان عرضه و حجم تقاضا در بازار پنت‌هاوس، اخيرا نقدينگي بدست‌آمده از سفته‌بازي يكسال گذشته در بازارهاي دلار و سكه نيز به سمت پنت‌هاوس‌ها روانه شده و تنور معاملات در اين بخش از بازار مسكن را گرم كرده است.
هم‌اكنون ميل به خريد پنت‌هاوس‌ مانع سرازير شدن پول‌هاي درشت به بازار واحدهاي مسكوني شده و از اين منظر، رونق معاملات پنت‌هاوس تا حدود زيادي به نفع خريداران مسكن است و جلوي تحريك قيمت آپارتمان‌هاي معمولي را مي‌گيرد.
قد قيمت‌ها در بازار پنت‌هاوس‌ همواره از دامنه قيمت واحدهاي مسكوني بلندتر بوده اما امسال در شرايطي كه ميانگين قيمت مسكن در پايتخت بين 30 تا 40 درصد افزايش يافته، قيمت پنت‌هاوس‌ حداقل 60 درصد و به طور متوسط نزديك به دو برابر در مقايسه با سال گذشته همين موقع، رشد كرده است. آنطور كه دلالان پنت‌هاوس مي‌گويند، عمده خريداران كنوني پنت‌هاوس دارندگان سرمايه‌هاي درشتي هستند كه از محل سرمايه‌گذاري در دو بازار پرسود يكسال اخير، عايدي قابل‌توجهي به دست آورده‌اند و حالا قصد دارند امن‌ترين قسمت بازار ملك را براي سرمايه‌گذاري جديد انتخاب كنند.
تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» از حدود قيمت پنت‌هاوس در منطقه يك تهران حاكي است: پنت‌هاوس‌هاي نوساز با ويژگي‌هاي فوق‌العاده متمايز از يكديگر به لحاظ متراژ، رتبه طبقه، امكانات تفريحي و رفاهي و همچنين تجهيزات جانبي در بازار وجود دارد كه ميانگين قيمت آنها از مترمربعي 15 ميليون تومان تا 20 ميليون تومان متغير است.
همچنين حداقل قيمت پنت‌‌هاوس واقعي مترمربعي 9ميليون و حداكثر 30 ميليون تومان برآورد مي‌شود.
منظور از پنت‌هاوس واقعي، داشتن ديد كامل به شهر، قرارگرفتن در بالاترين طبقه برج مسكوني و حداقل متراژ 400 مترمربع است. اين در حالي است كه برخي بنگاه‌هاي مسكن، واحدهاي مسكوني متراژ بزرگ در ساختمان‌هاي 4 تا 5 طبقه را هم در قالب پنت‌هاوس، عرضه مي‌كنند.
با اين حال اکثر افراد جامعه براین باورند که صاحب آن دسته از واحدهای مسکونی به اصطلاح مجلل و مستقل یعنی «پنت هاوس‌ها»، افراد مرفه جامعه هستند و از طرف دیگر عده‌ای از مشاوران املاک فعال در منطقه یک تهران عقیده دارند که 10 تا 15 درصد افرادی که از لحاظ سرمایه و قدرت مالی تحت هر شرایط اقتصادی برترین هستند، چنین واحدهایی را براي محل سکونت به عنوان واحد مسکونی‌شان انتخاب می‌کنند.
با توجه به این پیش ذهنیت‌ها و واقعیت‌ها از سوی متقاضیان عادی بازار مسکن و مشاوران املاک، بعید به نظر می‌رسد که دشوارترین شرایط اقتصادی هم بتواند پنت هاوس نشین‌ها را از ارتقای سطح زندگی‌شان پایین بکشاند؛ چراکه این دسته از متقاضیان در بازار پنت هاوس از لحاظ مالی پشتوانه خود را تامین کرده‌اند.
برخی از فعالان بازار مسکن معتقد هستند که این دسته از متقاضیان در بازار پنت هاوس از پشتوانه مالی قوی برخوردار هستند و اینها افرادی نیستند که در کوتاه‌ترین زمان به چنین قدرت مالی دست پیدا کرده باشند؛ زیرا خرید پنت هاوس تنها خرج سنگین این افراد نیست، بلکه آنها هزینه‌های جانبی دیگری دارند که پرداخت آنها برای افرادی با سطح پایین درآمدي بسیار دشوار است و همچنین نباید این طور تصور شود که تورم و مشكلات اقتصادی این دسته از متقاضیان بازار مسکن را به ضعف مالی دچار می‌کند؛ چراکه همان‌طور که عده‌ای از افراد در جامعه با چنین ریتم اقتصادی تنگدست‌تر از سابق می‌شوند در مقابل عده‌ای هم از لحاظ قدرت مالی قوی‌تر از قبل می‌شوند.
با این تفاسیر عده‌ای تصور می‌کنند همان‌طور که متقاضیان بازار خرید و فروش پنت هاوس‌ها، افراد خاص هستند که دقیقا هم همین طور است شرایط نوسان قیمت فروش در این بخش از بازار مسکن جدا از دیگر بخش‌ها است؛ در حالی که این طور نیست یعنی افزایش و کاهش قیمت پیشنهادی فروش پنت‌هاوس‌ها به نوسان قیمت ساير واحدهای مسکونی معمولی مربوط می‌شود؛ یعنی میزان درصد افزایش یا کاهش قیمت در بازار مسکن، بازار معاملات پنت‌هاوس را نيز تحت تاثیر قرار می‌دهد.
رونق پنت‌هاوس‌نشینی با سودهای کلان در بازار ارز
یکی از مشاوران مسکن در شمال تهران اظهار کرد: سودهایی که چند ماه اخیر بازار ارز نصیب سرمایه‌گذارها و تجارها کرده است، باعث شده تا این روزها بازار خرید پنت هاوس از رونق خوبی بهره‌مند باشد. البته ناگفته نماند که این دسته از مصرف کننده‌ها بیشتر به دنبال پنت هاوس‌های اکازیون هستند تا همچنان از سرمایه خود سودآوری داشته باشند.
وی در ادامه افزود: بازه قیمتی پنت هاوس به عوامل زیادی بستگی دارد از درجه اعتبار سازنده و آرشیتکت گرفته تا نوع مصالح به کار رفته؛ اما بازه قیمتی هر متر مربع پنت‌هاوس‌ در منطقه یک تهران به طور حدودی بین 15 تا 25 میلیون تومان است و قیمت‌های مذکور، پنت هاوس‌های نوساز و چندسال ساخت را شامل می‌شود.
مقدم همچنین در رابطه با نوسان ارزش پنت هاوس در مقایسه با سال گذشته عنوان کرد: مالکان یا سازنده‌ها نرخ پیشنهادی پنت هاوس‌های خود را در یک سال گذشته نزدیک به 40 درصد افزایش داده‌اند. این مشاور املاک درباره حجم ساخت و سازهای پنت هاوس خاطر نشان کرد: قاعدتا آخرین طبقه برج یا مجتمع برای ساخت پنت هاوس در نظر گرفته می‌شود؛ که این پنت هاوس‌ها در فایل‌های جداگانه به بازار فروش سپرده می‌شوند اما گاهی ممکن است پنت هاوس‌ها در زمان اتمام ساخت همزمان با واحدهای دیگر برای فروش عرضه نشود. وی در رابطه با میزان میل به پنت هاوس‌نشینی با توجه به رشد هزینه زندگی در تهران تصریح کرد: خریداران پنت هاوس‌ها افراد خاص هستند که شرایط اقتصادی تاثیری بر نحوه زندگی آنها ندارد؛ زیرا آنها از لحاظ مالي از پشتوانه خوبی بهره‌مند هستند.
مقدم درباره شارژ ماهانه پنت هاوس‌ها گفت: شارژ ماهانه بر اساس متراژ یا تصمیم هیات‌مدیره بر اساس هزینه‌های ساختمان تعیین می‌شود.
پنت‌هاوس نشین‌ها تاجر هستند
در همین حال یکی از فعالان بازار مسکن در محله دیگری از شمال تهران تاکید کرد: با توجه به سرمایه مورد نیاز برای خرید پنت هاوس و اینکه این دسته از متقاضیان مسکن دچار پسرفت در طبقه سکونتی نمی‌شوند، به این مساله می‌توان پی برد که خریداران «افراد سرمایه‌گذار در کشور» هستند.
جعفرزاده به این موضوع اشاره کرد: قدرت خرید در بازار پنت هاوس همیشه رضایت بخش بوده است، زیرا همان‌طور که اشاره شد مشتریان این بخش از بازار مسکن افراد خاص هستند. نباید تلقی شود که تورم و شرایط اقتصادی به هر سمت و سویی موجب می‌شود تا پنت‌هاوس نشین‌ها نزول کنند، زیرا در هر شرایط اقتصادی همان‌طور که یکسری افراد ضعیف‌تر می‌شوند، عده‌ای هم قوی‌تر می‌شوند.
وی تاکید کرد: زمانی که قیمت‌های پیشنهادی هر متر مربع کمتر از 15 میلیون تومان بود خریداران دنبال اکازیون‌ها بودند، اما حال که قیمت هر متر مربع تقریبا 2 برابر شده است، خریداران راضی به خرید و فروشنده‌ها منصرف از فروش شده‌اند.
این فعال بازار مسکن عنوان کرد: در حال حاضر در شمال تهران قیمت هر متر مربع پنت هاوس نوساز بین 18 تا 20 میلیون تومان و قیمت هر متر مربع پنت هاوس چند سال ساخت بین 10 تا 15 میلیون تومان اعلام می‌شود. جعفرزاده اظهار کرد: بورس پنت هاوس در منطقه یک یعنی شمال تهران است و علاوه براین ارزش پنت هاوس‌ها طی یکسال گذشته تا 2 برابر افزايش يافته است.
وی مبلغ شارژ پرداختی توسط پنت هاوس نشین‌ها را متغیر اعلام کرد، اما 3 تا 3 هزار و 500 تومان را نرخ معمولی بر اساس هر مترمربع عنوان کرد.
سرریز سرمایه سرمایه‌گذاران تبدیل به پنت هاوس می‌شود
بنگاهداری در شمال تهران درباره وضعیت فعلی بازار خرید و فروش پنت هاوس اعلام کرد: در نیمه اول سال سرمایه وارد بازار ارز و طلا شد اما حال چند وقتی است که این سرمایه وارد بازار واحدهای مسکونی سوپرلوکس شده است و این روزها پنت هاوس‌هایی که قیمت فروش شان مناسب باشد در اسرع وقت فروخته می‌شود به همین خاطر این روزها در بازار پنت هاوس مشتری بیشتر مراجعه مي‌كند.
وی بازه قیمت‌های پیشنهادی فروش پنت هاوس در شمال تهران برای واحدهای نوساز را متری بین 18 تا 22 میلیون تومان و برای واحدهای بيشتر از 10 سال ساخت متری 9 تا 12 میلیون تومان اعلام کرد. مهریان اختلاف قیمت بین پنت هاوس کلید نخورده با پنت هاوس چند سال ساخت را متری 5 تا 7 میلیون تومان اظهار کرد.
این بنگاهدار ميزان رشد قیمت پنت هاوس در مقایسه با پارسال همین وقت را 40 درصد برآورد كرد. وی در مورد رابطه ساخت و ساز و طراحی پنت‌هاوس تصریح کرد: معمولا 90 درصد از برج‌ها از پنت هاوس برخوردار هستند و به ندرت پیش می‌آید که طبقه آخر یک برج دو يا چند واحدی باشد. نکته جالبی که باید به آن اشاره کرد این مساله است که وجود پنت هاوس برای برج از نظر ذهنی برای ساکنان برج هم جذابیت ایجاد می‌کند چه برسد به اینکه سازنده در فروش واحدها از وجود پنت هاوس موفقیت کسب خواهد کرد.
مهریان معتقد است که تجمع پنت هاوس‌ها در منطقه یک از بالای چهارراه پارک وی شروع می‌شود. این بنگاهدار معتقد است: با بالا رفتن هزینه‌های فعلی زندگی در تهران همچنان هستند افرادی که هر روز موفق‌تر از روز گذشته می‌شوند و سرمایه‌شان سرریزتر می‌شود. برای مثال آنهایی که دلار را با نرخ هزار و 500تومان خریداری کردند و حالا از سود حداقل 2 برابر بهره مند شده‌اند از جمله مراجعه‌كنندگان به بازار خريد پنت‌هاوس محسوب مي‌شوند.
همیشه قدرت خرید دارند
یکی از مشاوران املاک فعال در عقد معاملات پنت هاوس براین باور است مشتریان خاص در بازار مسکن همیشه از بودجه کافی برای خریدهای میلیاردی بهره‌مند هستند.
وی معتقد است که پنت هاوس تنها به معنای آخرین طبقه یک برج نیست بلکه ممکن است واحدی با متراژی بالای 400 متر مربع که از 4 جهت، دید به اطراف و نورگیری عالی داشته باشد، در پنجمین طبقه یک آپارتمان هم می‌تواند یک پنت هاوس باشد. میرزاده درباره قشر پنت هاوس نشین اضافه کرد: معمولااین دسته از متقاضیان بازار مسکن به غیر از این واحدها نمی‌توانند در واحدهای دیگری سکونت کنند.
این مشاور املاک خاطرنشان کرد: شواهد نشان می‌دهد که اکثر پنت هاوس نشین‌ها افراد مسن و به اصطلاح بازاری هستند که از قدیم کسب و کارشان تا به امروز با رونق همراه بوده است و به همین دلیل اسم و رسمی به دوش می‌کشند البته این افراد بر عکس تصوری که از سن شان می‌شود این روزها پنت هاوس‌هایی را که با معماری کلاسیک غربی طراحی شده‌اند، می‌پسندند.
میرزاده، قیمت متوسط هر متر مربع پنت هاوس در شمال تهران را بین 12 تا 18 میلیون تومان تخمین می‌زند و اظهار می‌کند که ارزش پنت هاوس در 360 روز گذشته نزدیک به 2 برابر شده است.