بازار املاک شهرهای شمالی بررسی شد

راه سوم برای خرید ویلا

بازار معاملات نوروزی «ویلا» در شهرهای شمالی، با سه نوع حق انتخاب برای خریداران، استارت خورد. صاحبان زمین‌های خام آماده ویلاسازی و همچنین فروشندگان ویلاهای آماده، برای فروش این املاک به گردشگران نوروزی، علاوه‌بر دو روش قبلی «فروش نقدی» یا «نقد و اقساط»، فرمول جدیدی با عنوان «قرارداد مشارکتی» طراحی کرده‌اند.

کد خبر: ۱۵۱۱۱۲

تاریخ: ۲۸ اسفند ۱۳۹۵ - ۰۹:۳۰

راه سوم ویلادار شدن، به شکل خرید زمین و واگذاری مسوولیت ساخت به فروشنده، مقابل متقاضیان خرید ویلا قرار گرفته است. دلالان املاک شمال می‌گویند: این فرمول، هزینه نهایی را برای متقاضیان خرید ویلا، دست‌‌کم 20 درصد کاهش می‌دهد.

همزمان با آغاز سال جدید و سفرهای نوروزی، بازار خرید و فروش ویلا در شهرهای شمالی کشور نیز قدری گرم‌تر شده و سه مسیر ویلادار شدن شامل خرید نقدی، خرید اقساطی و عقد قرارداد مشارکتی توسط واسطه‌های ملکی به مسافران خطه شمال پیشنهاد می‌شود. از آنجا که سایه رکود بیش از دو سال بر سر معاملات این گروه از املاک نیز سایه انداخته بود، در بازار کنونی شرایط اقساطی نیز برای ترغیب خریداران به معامله افزون بر شرایط فروش نقدی پیشنهاد شده است. این در حالی است که بازار نوروزی معاملات ویلا امسال شاهد مسیر سوم ویلادار شدن بعد از فروش نقدی و اقساطی مبتنی بر پیشنهاد عقد قرارداد مشارکتی برای ساخت ویلا متناسب با سلیقه و بودجه مشتریان است.

شرایط فروش قسطی ویلا که تقریبا در تمام شهرهای شمالی کشور وجود دارد، عمدتا مبتنی بر پرداخت 40تا 60 درصد از قیمت کل به‌صورت نقد و الباقی طی سه تا حداکثر 6 فقره چک یک ماهه است. این شرایط به نحوی تعریف شده که هر دو طرف معامله از آن منتفع شوند به نحوی که فروشنده قیمت ملک را تا 10 درصد گران‌تر از شرایط نقدی قیمت‌گذاری می‌کند و خریدار نیز مهلت زمانی چند ماهه برای تکمیل نقدینگی و پرداخت بهای ویلا را پیدا می‌کند. مبنای معامله ویلاهای قسطی در شهرهای شمالی صرفا متکی بر دریافت چک بوده و فروشنده و واسطه به جز دریافت این اوراق بهادار، انتظار دیگری از خریدار برای اثبات حقانیتش ندارند.

در عین حال یک نشانه وکد قابل تامل می‌تواند به خریدار قدرت تشخیص اولیه ویلاهای دارای جواز و بدون جواز را بدهد به این ترتیب که ویلاهای بدون مجوز ساخته شده در اراضی سبز و زراعی که احتمال تخریب آنها به دلیل تخلف توسط نهادهای دولتی و عاملان اجرایی وزارت جهاد کشاورزی و سازمان جنگلداری و منابع طبیعی وجود دارد، شرایط قسطی را به شکل وسوسه‌کننده‌ای برای خریداران پیش‌بینی کرده‌اند و حاضر هستند پس از دریافت پیش‌قسط و چک‌های اقساط، سند را به نام خریدار منتقل کنند. آنها از این حربه استفاده می‌کنند تا متقاضیان خرید ویلا را از انتخاب خود مطمئن کنند. این در حالی است که اگر سند زمین مشکل‌دار نباشد، علی‌القاعده در زمان معامله صرفا یک مبایعه‌نامه تنظیم خواهد شد و تا زمانی که تقریبا تمام اقساط ماهانه وصول نشده است، سند به شکل رسمی منتقل نمی‌شود.

البته صرف تکیه بر این نشانه کافی نیست و مراحل دیگری برای اطمینان از صحت سند زمین و کاهش مخاطرات خرید ویلا و جلوگیری از مغبون شدن خریدار باید طی شود. واسطه‌های ملکی معمولا توصیه می‌کنند خریدار از دهیاری و بخشداری محل درباره زمین استعلام کند. این در حالی است که به گفته کارشناسان، این استعلامات وجه قانونی ندارد و برای تشخیص کاربری زمین و مجوز ساخت و ساز آن صرفا باید از اداره کل منابع طبیعی و اداره کل راه و شهرسازی استان استعلام شود. به این ترتیب مشخص خواهد شد که بنای ساخته شده منطبق با مفاد طرح هادی روستایی بوده و قانونی است یا به‌صورت غیرقانونی ساخته شده و دیر یا زود توسط نهادهای متولی تخریب خواهد شد. همچنین صرف داشتن کد رهگیری و ثبت یک معامله در سامانه بازار املاک، به معنای مجاز بودن بنای ساخته شده در زمین مورد معامله نیست و خیال خریداران نباید صرفا به استناد داشتن مبایعه‌نامه و کدرهگیری آسوده باشد.

فرمول محاسبه قیمت ویلا

به‌طور کلی قیمت‌گذاری ویلاهای شمال از فرمول متفاوتی پیروی می‌کند و بر مبنای یک قیمت واحد برای هر مترمربع محاسبه نمی‌شود. از آنجاکه هر ویلای شمال ترکیبی از عرصه مشخصی به‌عنوان زمین و محوطه به اضافه زیربنای ساختمان احداث شده در میانه آن است، قیمت متفاوتی برای این دو لحاظ می‌شود اما نرخ هر یک به‌طور مجزا به متقاضیان خرید اعلام نمی‌شود. بررسی «دنیای اقتصاد» حاکی است قیمت زمین در شهرهای مختلف شمالی عمدتا مترمربعی 150 تا 300 هزار تومان است و قیمت بنا بر اساس کیفت ساخت‌وساز و مصالح استفاده شده نیز بین 700 هزار تا یک‌میلیون تومان محاسبه می‌شود. البته قیمت‌های استثنایی ویلاهای سوپر لوکس و گران‌قیمتی که با تجهیزات کامل تفریحی و ورزشی و در بهترین موقعیت‌های ساحلی ساخته شده و واجد ارزش میلیاردی هستند، در این میانگین‌های قیمتی محاسبه نشده است. افزون بر این بازه‌های قیمتی ذکر شده مربوط به زمین‌های دارای سند محضری و بناهای جوازدار است اما در عین حال استعلام از اداره ثبت اسناد هر شهر می‌تواند خریدار را از صحت سند مطمئن کند. طبیعی است زمین‌هایی که به جای سند محضری، از سند شورایی برخوردار باشند با قیمت‌های پایین‌تری معامله می‌شوند. سند شورایی سندی است که معمولا در روستاها یا شهرهای کوچکی که دارای شورای محلی هستند یا در مکان‌های دور افتاده تنظیم می‌شود و به امضای چند شاهد موثق می‌رسد و در نهایت رئیس شورای محل آن را امضا و ممهور به مهر شورای محل می‌کند. این سند عادی محسوب شده و رسمیت بخشیدن به آن در حیطه وظایف اداره ثبت اسناد محل است و رسیدگی به هرگونه ادعا در مورد آن، در صلاحیت دادگاه محل ملک است. فرمول محاسبه و نیز قیمت ویلا در شهرهای شمالی نسبت به سال گذشته تغییر محسوسی نداشته و کسانی که پارسال از خرید صرف‌نظر کرده‌اند، ضرری متحمل نشده‌اند.

مدل مشارکتی ویلادار شدن

بازار معامله ویلا در شهرهای پرطرفدار شمال کشور صورت دیگری هم دارد. ازدیاد آگهی فروش زمین و ساخت ویلا با قرارداد مشارکتی در بازار نوروزی امسال موضوعی است که علت آن را می‌توان در کاهش دمای معامله ویلاهای تکمیل شده جست‌وجو کرد. از آنجا که بخش زیادی از ویلاهای نوساز چند سال اخیر بر خلاف تصور سازندگان محلی، با استقبال متقاضیان خرید مواجه نشده و رکود در این بخش از بازار مسکن نیز لانه گزیده بود، واسطه‌های ملکی برای کسانی که بنا دارند در شمال کشور صاحب ویلا شوند و در عین حال هزینه سنگینی بابت آن پرداخت نکنند، به سراغ پیشنهاد قراردادهای مشارکتی رفته‌اند. اغلب موارد پیشنهادی در این بخش به‌صورت اقساطی و دارای شرایط مطلوبی است که برای کسانی که عجله ندارند و می‌توانند دست‌کم یک سال تا ویلادار شدن صبر کنند، مناسب به نظر می‌رسد. ضمن اینکه بیشتر متقاضیان ویلای شمال بنا دارند حداکثر تا 150 میلیون تومان هزینه کنند و با این نقدینگی در صورت مشارکت در ساخت، بنایی که با سلیقه خود می‌سازند را از آن خود می‌کنند. البته به دلیل اشباع اراضی ساحلی این گزینه‌ها عمدتا با فاصله از دریا بوده و در نقاطی که زمین خام برای شهرک‌سازی مهیا است، وجود دارند. به‌عنوان مثال اراضی چندهزار متری در روستای بیشه کلار واقع در شهر نور برای این ساخت‌وساز آماده شده و سازنده نسبت به تفکیک پلاک ویلاها برای شهرک‌سازی در این اراضی و نیز اخذ جواز ساخت اقدام کرده است. شرایط پرداخت پیش‌بینی شده برای تملک حداکثر 14 ماهه یکی از این ویلاها با زمین 202 مترمربعی و بنای 75 مترمربعی شامل پرداخت 50 میلیون تومان نقد و پنج فقره چک یک ماهه هر یک به ارزش 14 میلیون تومان است. این در حالی است که خرید یک ویلای آماده و نوساز در شهر نور و با دسترسی مناسب‌تر به شهر با متراژ مشابه، به تناسب شرایط بنا و موقعیت زمین بین 150 تا 180 میلیون تومان خواهد بود. هر چند این مدل قاعدتا می‌تواند متقاضیان خرید ویلا را تقریبا بین 20 تا 40 درصد ارزان‌تر صاحب ویلا کند اما ملاحظات مربوط به ارزیابی کیفیت زمین و دارا بودن مجوز ساخت باید از طریق استعلام از ادارات کل راه و شهرسازی استان مربوطه لحاظ شود تا از صحت جواز نیز قبل از معامله اطمینان حاصل شود.