ايراد «رياضي» در پورسانت معاملات‌مسكن

ايران اكونوميست :نسبت وارونه بين حق كميسيون و ارزش ملك؛ پر درآمدها مشمول كمترين پرداختمعاون بازرسي اتحاديه مشاوران‌املاك تهران: تعرفه بنگاه‌ها در سراسر كشور بايد يكسان شود

کد خبر: ۱۴۷۱۰

تاریخ: ۰۲ بهمن ۱۳۹۱ - ۰۶:۲۶

دنياي اقتصاد: خواسته چندين ساله مشاوران‌املاك براي تغيير فرمول محاسبه حق‌كميسيون معاملات مسكن، به واسطه نامه‌اي كه روز گذشته «دنياي‌اقتصاد» خبر از ارسال آن به وزارت صنعت، معدن و تجارت داد، ظاهرا فقط يك گام تا تحقق، فاصله دارد اما دو ايراد شاخص در فرمول جديد درخواستي، شانس تصويب اين فرمول در دولت و صدور مجوز براي اجراي آن را فوق‌العاده پايين آورده است.
در حال حاضر ملاك دستمزد مشاوران‌املاك براي تنظيم مبايعه‌نامه –قرارداد خريد و فروش مسكن- تعرفه‌ مصوب ابتداي دهه80 است كه حق‌كميسيون بنگاه‌ را براساس «ضريبي از قيمت ملك مورد معامله» محاسبه مي‌كند طوري كه براي معاملات با ارزش كمتر از 100 ميليون تومان، پورسانت حداكثر يك ميليون توماني براي دلال تعيين كرده و براي بيشتر از آن را، ضريب 25/0 درصد گذاشته است.
اما كاربري اين فرمول بعد از 10 سال، به‌خاطر تغيير شديد قيمت مسكن و افزايش چندين برابري قيمت‌ها، عملا از بين رفته است.
اكنون اگر چه ضريب‌جديدي براي محاسبه حق‌كميسيون بنگاه‌هاي مسكن به مراجع دولتي پيشنهاد شده اما در فرمول جديد از يك‌سو نواقص رياضي فرمول قديم، كماكان محفوظ نگه داشته شده و از سوي ديگر «هزينه‌جانبي» نقل‌وانتقال ملكي براي طرفين معامله نيز در حد قابل‌توجهي افزايش پيدا كرده است.
به‌گزارش «دنياي اقتصاد» ايراد رياضي فرمول جديد و همچنين فرمول قديمي، به «نسبت وارونه بين حق‌كميسيون و ارزش ملك» برمي‌گردد.
عدالت حكم مي‌كند، شيوه محاسبه حق‌كميسيون معاملات مسكن به گونه‌‌اي باشد كه افرادي كه قدرت مالي بالايي دارند و املاك گران‌قيمت و لوكس خريداري مي‌كنند، نسبت به كم‌درآمدها، دستمزد بيشتري بابت خريد ملك به دلال پرداخت كنند. اما هم در فرمول رايج در بنگاه‌ها و هم در فرمول جديدي كه اخيرا براي تصويب به دولت پيشنهاد شده، متناسب با افزايش ارزش معامله، ضريب پورسانت كاهش پيدا مي‌كند. به اين صورت كه در فرمول جديد محاسبه پورسانت، براي معاملات كمتر از 300 ميليون تومان، ضريب 5/0 درصد، براي معاملات تا يك ميليارد تومان ضريب 25/0 درصد و براي معاملات بالاي يك ميليارد تومان ضريب 1/0 درصد درنظر گرفته شده است. اين در حالي است كه ضرايب پيشنهادي مي‌توانست برعكس تعيين شود.
از سوي ديگر قرار بود در جريان تغيير فرمول قديمي محاسبه حق‌كميسيون، ضريب جديد به گونه‌اي تعريف شود كه هزينه خريد مسكن براي افراد افزايش پيدا نكند، اما در حالي كه عمده قيمت فروش واحدهاي مسكوني در تهران از 300 ميليون تومان تجاوز نمي‌كند و حق‌كميسيون چنين معاملاتي طبق فرمول رايج، بين 35/0 تا 40/0 درصد قيمت آپارتمان است، چنانچه فرمول جديد پيشنهادي ملاك عمل قرار بگيرد، حق‌كميسيون قابل پرداخت براي خريد اين واحدها به 5/0 درصد افزايش پيدا خواهد كرد.حسام عقبايي معاون بازرسي اتحاديه مشاوران املاك تهران درباره جزئيات فرمول جديدي كه براي نحوه محاسبه حق‌كميسيون بنگاه‌هاي مسكن، اخيرا در قالب نامه رسمي به دولت پيشنهاد شده است، گفت: بنده هنوز از جزئيات اين نامه اطلاع ندارم، اما آنچه ما از دو سال پيش به دنبال آن بوديم، يكسان‌سازي تعرفه مشاوران‌املاك بود.
عقبايي افزود: دو سال پيش طرح هماهنگ‌سازي تعرفه حق‌كميسيون مشاوران‌املاك را از طريق مذاكره با وزير مسكن وقت، پيگيري كرديم كه البته آن زمان با درخواست وزير، اين موضوع مسكوت گذاشته شد.عقبايي تاكيد كرد: در حال حاضر ملاك عمل محاسبه حق‌كميسيون همان شيوه قديمي است و فرمول جديدي هنوز به اجرا درنيامده است.
نظر مشاوران‌املاك درباره كم‌وكيف حق‌كميسيون: تعرفه‌ ما بالا نيست
مشاوران املاک با تایید قدیمی بودن تعرفه محاسبه حق کمیسیون معاملات مسکن، معتقدند: آنچه در طول سال از محل این نوع فعالیت شغلی نصیب شان می‌شود، مبلغ زیادی نیست هرچند ممکن است در یکی دو ماه از سال درآمد دريافتي چندین برابر ماه‌های دیگر باشد.
اعضای این صنف در عین حال معتقدند: باید در بنگاه‌های مسکن از حقوقدان استفاده شود.متن گفت‌وگوي «دنياي اقتصاد» با ولایتی کارشناس مسکن، مجید صالحی مدیر املاک صالحی و مهدی زرکوب تهرانی مدیر املاک پاییزان را در زیر بخوانید:
یک بنگاهدار مسکن در تهران بطور متوسط در روز چند معامله خرید و فروش مسکن انجام می‌دهد؟ و میزان درآمد حاصل از این معاملات چقدر است؟
صالحی: میزان درآمد ماهانه بنگاه‌های املاک و همچنین تعداد معاملات خرید و فروش به هیچ عنوان رقم مشخصی ندارد؛ چراکه بازار مشخص نمی‌کند که طی چند روز آینده قیمت‌ها در بازار مسکن و همچنین توان خرید متقاضیان و از طرف دیگر وضعیت اقتصادی چه روندی را خواهد داشت.
تهرانی: گرانی روزافزون مسکن، مدت نسبتا زیادی است که باعث شده تا میزان درآمد و تعداد معاملات در طول یک ماه متغیر باشد.
ولایتی: حجم معاملات و درآمد ماهانه برای بنگاه‌های املاک غیرقابل پیش‌بینی است، زیرا وضعیت اقتصادی در هر برهه از زمان تاثیرگذار براین مسائل است به خصوص اینکه بازار مسکن همیشه با افت و خیز قیمتی همراه است.
حق کمیسیون مشاوران املاک «قیمت‌ثابت» نیست بلکه نرخی است بر مبنای ارزش ملک، بنابراین سال به سال و ماه به ماه این عدد افزایش پیدا می‌کند. پس چرا بنگاهداران دنبال افزایش پورسانت هستند؟
صالحی: نوسان حق کمیسیون در بازار مسکن بر اساس ارزش ملکی موجب می‌شود تا مشاوران املاک درآمد مشخصی نداشته باشند اما از طرف دیگر افزایش ارزش ملک موضوعی است که بنگاهداران هیچ دخالتی در آن ندارند به همین خاطر رشد ارزش ملک تاثیری بر میزان رضایت بنگاهداران ندارد.
تهرانی: اگرچه با افزایش قیمت ملک میزان حق کمیسیون هم با افزایش رو به رو می‌شود، اما تورم سالانه را نباید نادیده گرفت به همین دلیل بنگاهداران مسکن براین باورند که اتحادیه املاک و مسوولان باید برای تامین هزینه زندگی صنف بنگاهداران فرمول تعیین حق کمیسیون را تغییر دهند.
ولایتی: تعیین فرمول محاسبه حق کمیسیون مربوط به سال‌های پیش است و ضرایبی که در آن زمان برای بازه مبالغ خرید و فروش تعیین شده بود به ندرت مورد معامله قرار می‌گرفت، اما حالا به مرور زمان معاملاتی عقد می‌شود که با آن ضرایب همخوانی ندارد و باید ضرایب جدیدتری تعریف شود.
بنگاهداران مسکن چه هزینه‌ای بابت مشاوره، صرف ملک می‌کنند که آنقدر پورسانت دریافت می‌کنند؟ (برای مثال: در یک معامله 150 میلیون تومانی طرفین معامله یک میلیون و 350 هزار تومان حق کمیسیون پرداخت می‌کنند.)
صالحی: اجاره‌بهای ملک، مالیات کسب‌وکار، مالیات بر ارزش افزوده، کدرهگیری، تعداد مشاور فعال در بنگاه هزینه‌های جاری خدمات مصرفی یک بنگاه هستند که باید با دریافت حق کمیسیون آنها را پرداخت کرد.
تهرانی: مشاوران املاک نزدیک به 40 درصد از حق کمیسیون را دریافت می‌کنند و مابقی آن صرف هزینه‌های جاری می‌شود از سوی دیگر کلیه خرج هایی که بنگاه املاک برای فایل‌ها هزینه می‌کنند از طریق حق کمیسیون تعیین می‌شوند.
ولایتی: 10 درصد از حق پورسانت مربوط به مدیر قرارداد است، 35 درصد کمیسیون مربوط به مشاور املاک و درصدی هم هزینه غیرمتعارف بنگاه املاک می‌شود و مابقی مبلغ به مدیر بنگاه تعلق می‌گیرد و اینها مخارجی است که برای یک آژانس املاک در نظر گرفته می‌شود.
چرا بنگاهداران مسکن اظهار می‌کنند نرخ فعلی پورسانت کم است؟ با چه استدلالی چنین اظهاری می‌کنند؟
صالحی: منفعت و سودی که خریدار و فروشنده در معامله از آن برخوردار می‌شوند، واسطه معامله را در این منفعت دخیل می‌بیند به همین خاطر دلال توقع دارد که بتواند از این سود سهم دلخواه خود را از طریق پورسانت دریافت کند.
تهرانی: در حال حاضر هیچ کاسبی از وضعیت درآمدش راضی نیست و بنگاهداران املاک هم این حق را دارند که از درآمد فعلی خود با توجه به هزینه‌های روزمره که ماه به ماه رو به رشد است ناراضی باشند. به نظر می‌رسد بنگاهداران مسکن به ارزش مایحتاج روزانه خود نگاه می‌کنند و بعد در مورد رضایت درآمد خود صحبت می‌کنند.
ولایتی: اگر منصفانه بخواهیم در مورد توقع بنگاهداران از میزان درآمدشان اظهار‌نظر کنیم، بهتر است گفته شود که اگرچه حق کمیسیون مشاوران املاک در برخی کشورهای اروپایی بیشتر از کشور ما تعیین شده است اما با این حال میزان حق کمیسیون مشاوران ما ارزشمند است. شاید نارضایتی بنگاهداران به دلیل وضعیت ضعیف اقتصادی باشد زیرا اگر اقتصاد رو به رونق باشد از این میزان درآمد می‌توان به نحو احسن استفاده کرد.
اگر پورسانت بنگاه‌ها کم است، پس به نظر شما چه دلیلی دارد که تعداد بنگاه‌های املاک روز به روز در محله‌های تهران رو به افزایش است و گاهی اوقات 3 بنگاه دیوار به دیوار هم در یک کوچه بن بست تاسیس می‌شود؟
صالحی: باید با صراحت گفت که وضعیت اشتغال بسیار خراب است و هر فردی با هر تحصیلات و سوادی به خود این اجازه را می‌دهد با حداقل توان مالی در صنف بنگاهداران املاک شروع به فعالیت کند. بسیاری از این افراد به عنوان اعضای صنف در ابتدا یا بهتر است گفته شود در ظاهر براین باورند که بنگاهدار مسکن بودن نیازی به تخصص ندارد، اما واقعیت این نیست؛ چراکه تخصص به عنوان امری اساسی برای این حرفه تلقی می‌شود.
تهرانی: این روزها شاید تنها شغلی که سرمایه نیاز ندارد، بنگاه املاک باشد.
شرایط نامناسب تامین کسب‌وکار باعث شده تا بسیاری از جوان‌های تحصیل کرده این روزها به این شغل رو بیاورند.
ولایتی: عدم کنترل و سازماندهی بازار مسکن توسط مسوولان باعث شده است تا هر فردی این روزها به خود اجازه ورود به این صنف را بدهد.
اکنون دایرکردن بنگاه املاک به عنوان کم‌هزینه‌ترین شغل محسوب می‌شود؛ چراکه هزینه خاصی برای راه‌اندازی ندارد و همچنین جواز فعالیت هم به سرعت آماده می‌شود و در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد.
اما اگر نحوه درآمد زایی به سختی صورت بگیرد به طور یقین صنف بنگاهداران املاک آنقدر وسعت پیدا نمی‌کند. برای مثال اگر حضور یک حقوقدان در هر بنگاه برای ناظر بودن بر تنظیم معاملات و قراردادها ضروری اعلام شود به طور یقین برای بنگاه هزینه‌زا خواهد بود. امثال چنین تصمیماتی از سوی مسوولان موجب می‌شود تا راه برای ورود یکسری تازه وارد دشوار شود.
از سوی دیگر متقاضیان در بازار دچار بدبینی به دلیل رفتار زننده برخی از دلالان نخواهند شد و بازار مسکن هم اعتماد متقاضیان خود را جلب خواهد کرد.