خلأ کارگردانی در بازار مسکن

10 ماموریت جدید برای بانک عامل بخش مسکن، با هدف «پایان دادن به خلأ کارگردانی بازار ملک» پیشنهاد شد.

کد خبر: ۱۳۸۹۷۶

تاریخ: ۰۶ دی ۱۳۹۵ - ۰۸:۵۸

نتایج پژوهش درباره آنچه متولی تامین مالی مسکن باید در جریان تغییر ریل از «بانک تجاری» به «بانک توسعه‌ای» انجام دهد، حاکی است بانک، با ابزار منعطف «تسهیلات مسکن» می‌تواند ضمن مدیریت روانی بازار و مداخله در فرآیند مذاکره و تعیین قیمت بین «خریدار و فروشنده»، مسیر معاملات را از نوسانات شدید دور کند. نقش بانک، فراتر از وام‌دهی و تنظیم روابط معاملاتی، تا حد «تغییر الگوی ساخت» قابل گسترش است.

متولی تامین مالی مسکن برای آنکه موقعیت تازه استقرار یافته خود در چارچوب جدید «بانک توسعه‌ای» را تثبیت و تعمیق کند و به‌طور کامل از قالب قدیمی «بانک تجاری» فاصله بگیرد، باید ضمن تجدیدنظر اساسی در روند‌های گذشته بانک در دو حوزه «هدف» و «عمل»، در اولین گام، تحقق کامل یک نقشه راه 6 منظوره را در دستور کار قرار دهد. برای پیاده‌سازی محتوای این نقشه، باید 10 فرمان از جانب بانک مسکن در بازار ملک به اجرا دربیاید. نتایج یک پژوهش صورت گرفته از سوی حسین عبده‌تبریزی و محمد سعید حیدری درباره نقش بالقوه بانک عامل بخش مسکن در تنظیم متغیرهای بازار ملک، نشان می‌دهد: اگر چه طی دو سال اخیر، نظام تامین مالی مسکن از ریل نامناسب و ناقص دوره‌های قبل خارج شد و با ارائه سبد متنوع تسهیلات خرید و ساخت، نوعی تعادل نسبی در تخصیص منابع به دو سمت عرضه و تقاضای مسکن به‌وجود آورد اما در مقطع فعلی با لحاظ ظرفیت اعتباری قابل توجه در اختیار بانک عامل، امکان اجرای یکسری ماموریت‌های اصلی -که در بازار مسکن کشورهای مختلف برعهده بانک‌های توسعه‌ای مسکن قرار دارد- فراهم است که عمل به آنها،‌ به ترتیب «منابع مالی پایدار و ارزان قیمت» وارد بازار مسکن می‌کند، «باعث مهار نوسانات شدید قیمت مسکن و سفته‌بازی» می‌شود و در نهایت «نجات بازار ملک از طرح‌های مقطعی و زودگذر در حوزه عرضه مسکن ارزان قیمت» را سبب خواهد شد. الگوی پیشنهادی در این پژوهش برای تکمیل ریل فعالیت بانک عامل بخش مسکن، حاوی اهداف 6 گانه است که بر اساس آن، بانک عامل ماموریت دارد برای «تجهیز منابع بلندمدت و کم‌هزینه مورد نیاز بخش مسکن، تقویت بازار تسهیلات رهنی،‌ محور شدن بین بانک‌های مختلف برای پرداخت وام مسکن،‌ مهار سیکل‌های شدید تجاری در بازار ملک، سلب پتانسیل سفته‌بازی از معاملات مسکن و همچنین عرضه مستمر واحد مسکونی به بازار تقاضا»، مجموعه اقدامات جدید را در نقش کارگردان بازار مسکن، برای هدایت بازیگران مختلف بازار،‌ به انجام برساند.

در حال حاضر بانک مسکن به‌واسطه مطالبات دست‌کم 40 هزار میلیارد تومانی از پیمانکاران و مالکان مسکن‌مهر، از پشتوانه اعتباری کم‌سابقه نسبت به همه سال‌های گذشته، برخوردار است که به تناسب وصول اقساط وام‌ها -که حجم قابل توجهی طی یک‌سال، محسوب می‌شود- می‌تواند از آن، در جهت تحقق ماموریت‌های جدید بهره ببرد. هم‌اکنون با احتساب تحویل حدود یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی مهر به خانوارها و قسط ماهانه حداقل 100 هزار تومانی تسهیلات مسکن‌ مهر، امکان وصول سالی حداقل 1800 میلیارد تومان از منابع اولیه این طرح، از سوی بانک عامل وجود دارد. این منابع می‌تواند برای تقویت بازار تسهیلات رهنی (پرداخت وام خرید مسکن) و همچنین تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن ارزان‌قیمت با توجه به کشش تقاضا در سال‌های آتی، به‌کار گرفته شود. حجم ازدواج‌ها، ابعاد بافت فرسوده و خانوارهای ساکن در این محدوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، نرخ طلاق و رشد تعداد خانوارها و همچنین نیاز مسکن کم‌درآمدها، بیانگر ظرفیت موجود بازار تقاضای مسکن است که با نقشه راه پیش‌بینی شده برای بانک عامل بخش، قابل پاسخ دادن است.

گزارش از آنچه بانک عامل بخش مسکن در نقش کارگردان بازار ملک باید برای تحقق 6 ماموریت بانک توسعه‌ای انجام دهد، حاکی است: این بانک به‌عنوان «ضلع سوم» در مثلث بازار معاملات ملک، باید از «موقعیت انفعالی» تغییر جایگاه بدهد و بر رفتار دو ضلع دیگر بازار، «اثرگذار» شود. در شکل سنتی و فعلی معاملات مسکن، دو‌ضلع تقاضا و عرضه شامل «خریدار و مستاجر» و «فروشنده و سازنده و موجر»، از طریق واسطه‌گران بازار، با یکدیگر برسر تعیین قیمت و بهای اجاره مذاکره می‌کنند و متولی تامین مالی مسکن، در نقش دنباله‌رو اضلاع پیشرو، از قیمت‌های فروش تاثیر می‌پذیرد، طوری که بانک عامل در دوره‌های زمانی مختلف، تحت تاثیر تورم مسکن، مجبور به افزایش سقف وام برای جبران قیمت‌های متورم‌شده می‌شود. بانک مسکن در قالب کارگردان بازار ملک، می‌تواند جایگاه خود را در مثلث بازار ارتقا دهد و به جای اثرپذیری از دو ضلع دیگر، بر رفتار آنها اثرگذار شود. بانک با استفاده از ظرفیت تسهیلات مسکن به‌عنوان قوی‌ترین ابزار در اختیار خود، می‌تواند به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم بر فرآیند مذاکره و تعیین قیمت بین دو ضلع دیگر معاملات وارد شود و روند معاملات خرید و اجاره را به نفع مصرف‌کننده و در عین رعایت سود منطقی برای عرضه‌کننده ملک، دستخوش تغییر کند.

برای این نوع کارگردانی در بازار معاملات مسکن، 5 دسته فرمان از پیش تعیین شده باید به اجرا دربیاید. در قالب فرمان اول، بانک عامل بخش مسکن، مدیریت روانی بازار را برعهده می‌گیرد تا معاملات مصرفی مسکن از قیمت‌گذاری مبهم، موج تقاضای سفته‌بازانه و همچنین موج تقاضای پیشگیرانه در امان بماند. کارگردان بازار برای این منظور باید مرکز تعیین «قیمت پیشنهادی» و اعلام قیمت به متقاضیان خرید را تحت تاثیر قرار دهد تا اثر «لنگر» مربوط به «اولین قیمت اعلامی» را که باعث خطای حتی نخبگان بازار مسکن در تشخیص میزان ارزش واقعی آن می‌شود، خنثی کند. الگوی پیشنهادی برای این منظور، ایجاد دگرگونی در نحوه کسب درآمد دلالان ملک از طریق قطع وابستگی حق کمیسیون به درصدی از قیمت مسکن است. این مدل باعث می‌شود منافع دلالان در «انجام معامله بیشتر» به جای «یک معامله با ارزش بالا»، معنا پیدا کند. برای این دگرگونی، بانک عامل بخش مسکن باید کارگزاری پرداخت تسهیلات را به بنگاه‌های املاک واگذار کند تا از این طریق، وارد فرآیند معاملات و قیمت‌گذاری شود. کارگردان بازار همچنین برای تعدیل نوسانات شدید قیمت مسکن و کنترل تقاضای سفته‌بازی و تقاضای پیشگیرانه لازم است به «قدرت پیش‌بینی» درباره تورم عمومی و همچنین متغیرهای موثر بر تحریک قیمت مسکن مجهز شود و در مواقع هجوم تقاضای سفته‌بازی (خریداران سرمایه‌ای ملک) و تقاضای پیشگیرانه (افرادی که برای استفاده در آینده و در عین حال نگرانی از رشد قیمت، اقدام به خرید مسکن می‌کنند و باعث افزایش حجم تقاضا در کنار تقاضای مصرفی می‌شوند)، بتواند از طریق ابزار وام ساخت و خرید مسکن، حجم عرضه و تقاضا را متعادل کند. در زمان رشد قیمت مسکن، تقاضای سرمایه‌ای و پیشگیرانه، از طریق «تسهیلات تشویقی برای تاخیر در خرید ملک» کاهش پیدا می‌کند که در این حالت، افزایش سقف وام برای متقاضیان خرید در آینده، یکی از این مشوق‌ها می‌تواند باشد. همچنین پرداخت وام به پروژه‌های پیش‌فروشی نیز برای افزایش عرضه موثر است. کارگردان بازار مسکن در قالب دومین فرمان اجرایی که جزو اقدامات اجرایی یک بانک توسعه‌ای به حساب می‌آید، باید الگوی معیوب ساخت و سازهای مسکونی را با جنس تقاضای مسکن، همراه کند. برای هماهنگ کردن ساخت و سازهای بزرگ متراژ با تقاضای مربوط به جمعیت کهنسال، خانوارهای تک‌نفره و خانه‌اولی‌های نیازمند آپارتمان متراژکوچک، لازم است مشوق‌هایی در نحوه پرداخت وام ساخت برای این نوع ساخت و سازها، ترتیب داده شود.

بانک مسکن همچنین برای پایان دادن به شکل سنتی سقف بیشتر وام خرید در تهران که منجر به رسمیت بخشیدن به گرانی ملک در شهرهای بزرگ شده است، می‌تواند «تقویت تسهیلات مسکن در شهرهای کوچک» به‌عنوان سومین فرمان را اجرایی کند. این اقدام، هدف دولت برای هدایت جمعیت سرریز از شهرهای بزرگ به شهرهای کم جمعیت را نیز محقق خواهد کرد.

فرمان چهارم مربوط به بازار معاملات ملک، در قالب «نرخ سود و دوره بازپرداخت متفاوت تسهیلات مسکن بین شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک» قابل اجرا شدن است. این دو فاکتور مربوط به تسهیلات، می‌تواند به نفع شهرهای کوچک، بازتنظیم شود. پنجمین اقدام اجرایی کارگردان بازار مسکن، فراهم کردن ابزارهای انعطاف بخش به روند تسهیلات‌دهی به خریداران و سازنده‌های مسکن است تا متناسب با تغییر و تحولات بازار ملک، از طریق تغییر در نحوه تسهیلات‌دهی، جلوی نوسانات شدید بازار گرفته شود. بانک مسکن در بازار ساخت و ساز نیز برای تقویت حجم عرضه، باید به اجرای 5 فرمان دیگر دست بزند. ایجاد نظام مستمر ساخت و ساز ارزان قیمت برای جلوگیری از مازاد عرضه در یک دوره و سپس انباشت تقاضا در دوره دیگر، کمک به سازنده‌ها برای کاهش قیمت تمام شده از طریق خرید عمده مصالح و عرضه به سازنده‌ها در طول زمان، نصب تور شناسایی و رصد واحدهای مسکونی فروشی در بازار و خرید امانی آنها برای فروش به جامعه هدف،‌ ایجاد صندوق سرمایه‌گذاری اجاره به شرط تملیک برای عرضه واحد مسکونی به مستاجرها و همچنین ایجاد صندوق سرمایه‌گذاری آربیتراژی برای عرضه ملک به مناطق دارای حباب مثبت و خرید ملک در مناطق دارای حباب منفی، از جمله اقدامات اجرایی برای کارگردانی بازار ساخت و ساز است.

بخشی از متن پژوهش انجام شده از سوی حسین عبده تبریزی و محمد سعید ایزدی درباره 10 فرمان اجرایی برای بانک عامل بخش مسکن به مثابه بانک توسعه‌ای، به شرح زیر است:

از شروع دولت يازدهم، وزير راه و شهرسازي خواهان آن است كه بانك مسكن به بانك توسعه‌اي بخش مسكن و شهرسازي بدل شود. اين مقاله مي‌كوشد نشان دهد كه اهداف و حوزه‌ عمل بانك مسكن به مثابه‌ بانك توسعه‌اي بخش (و نه به مثابه‌ بانكي تجاري) كدام است. روشن است كه بعد از استفاده‌ گسترده از وجوه دولتي (خط اعتباري بانك مركزي براي مسكن مهر)، اكنون منابع اين بانك برخلاف بانك‌هاي تجاری كشور، بيش از آنكه بر سپرده‌هاي مردمي استوار باشد، بر وجوه دولت استوار است. به علاوه، براي اولين‌بار در تاريخ پس از انقلاب، اين بانك از ذخاير مطالباتي قابل‌ملاحظه‌اي برخوردار است تا بتواند بازار رهن (بازار تسهيلات بلندمدت خريد مسكن) را توسعه دهد. انبوه تسهيلات اعطايي مسكن مهر، اگر به‌تدريج وصول شود، منبعي براي اعطاي تسهيلات رهني بيشتر است.

به علاوه، بخش مسكن از دوره‌ حبابي دشواري بيرون آمده كه با دوره‌ مازاد ساخت واحدهاي گران‌قيمت همراه شده است. در عين حال، به دليل رشد تعداد خانوار و ازدواج؛ وجود حدود سه ميليون واحد مسكوني با كيفيت نازل در حاشيه‌ شهرها، بافت‌هاي فرسوده و سكونتگاه‌هاي غيرمعمول و نرخ بالاي طلاق، نياز گسترده‌اي به واحدهاي مسكوني براي خانوارهاي كم‌درآمد وجود دارد. وزارت راه و شهرسازي اميدوار است با تبديل بانك مسكن به بانكي توسعه‌اي از ساخته‌شدن كافي واحدهاي مسكوني موردنياز اطمينان يابد تا راه بر حباب و سفته‌بازي جديد در بخش مسكن كشور بسته بماند. به این ‌منظور، بانك مسكن نيز ‌بايد دغدغه‌هاي عمومي داشته باشد و به جاي تكيه بر روش‌‌هاي صرفا تجاري، نگران موجودي مسكن كشور و سياست‌‌گذاري درست درون بخش باشد. بانک مسکن به مثابه‌ بانک توسعه‌ای به دنبال تجهیز منابع مالی بلندمدت و کم‌هزینه برای بسط رفاه و تولید بیشتر کالاهای عمومی است. این بانک است که در حوزه‌ مسکن و توسعه‌ شهری ‌باید برای موارد شکست بازار چاره‌جویی کند و مهم‌تر اینکه اقدامات ضدنوسانات جاری و چرخه‌های تجاری را به اجرا درآورد. به همین دلیل است که از بانک مسکن در شرایط جاری توقع می‌رود برای خروج بخش از رکود و فعال‌سازی اقتصادی آن اقدام کند.

بازآرايي روابط حوزه‌ مسكن

در مثلث روابط مصرف‌کننده (خریدار و مستاجر)، عرضه‌کننده (بنگاه‌های مسکن، سرمایه‌گذاران و سازندگان) و بانک ‌مسکن (به‌عنوان نهاد تامین‌مالی) این بانک‌ مسکن و فراتر از آن دولت بوده که در انتهای صف (در ضلع پایینی) قرار داشته و به دنبال آن بازيگران حرکت كرده و می‌کنند، درحالی‌که این مثلث بايد به‌گونه‌ای بازسازی شود که ضلع دولت (و نماینده‌ آن یعنی بانک ‌مسکن توسعه‌اي) در راس هرم و در موقعيت سياست‌گذار و راهبر قرار گیرد.

راه‌حل توسعه‌اي این است که مستقیم و غیرمستقیم نقش بانک‌ مسکن در فرآیندهای تعیین قیمت و شرایط خرید و فروش افزایش یابد؛ باید ساختار و شرایط اعطای تسهیلات به‌گونه‌ای باشد که مذاکرات خریدار و فروشنده و نظام قیمت‌گذاری املاک مسکونی را تحت‌تاثیر قرار دهد. اینکه قیمت‌ها در بازار به وسیله بنگاه‌ها یا فعالان بزرگ دستکاری ‌شده یا تغییر کند و سپس بانک‌ مسکن دنباله‌‌روانه به فکر افزایش میزان تسهیلات (با هدف کمک به قشر ضعیف) باشد، رویکردی منفعلانه است.

علامت‌دهي به بازار

- چرا باید میزان وام مسکن در تهران بیشتر از شهرهای دیگر باشد و به همین ترتیب در شهرهای بزرگ بیشتر از سایر شهرها؟ آیا این علامت‌‌دهی به بازار و به رسمیت شناختن گران‌تربودن قیمت ملک در تهران و سایر شهرهای بزرگ نیست؟ آیا این امر با هدف دولت برای مهاجرت معکوس در تضاد نیست؟ بانك مسكن به مثابه‌ بانك توسعه‌اي ‌بايد علامت‌دهي سياستي درستي انجام دهد.

- چرا نبايد علاوه بر مبلغ، ساير مشخصات تسهيلات نظير شرايط بازپرداخت و نرخ سود در مناطق مختلف کشور متفاوت باشد (در شهرهاي بزرگ که مسکن نقدشونده‌تر و بازده آن‌ ازلحاظ رشد قيمت يا درآمدزایي از طريق اجاره و... مساعد‌تر است، مي‌توان نرخ سود بالاتري را اعمال کرد)؟

- آيا نبايد مبلغي از تسهيلات مشروط باشد که مثلا در صورت ساخت يا خريد واحدهاي مسکوني سبز (مبحث توسعه‌ پايدار)، اين بخش از وام قابل‌پرداخت شود؟ (ساختمان‌هاي داراي عايق حرارتي، مجهز به تسهيلات سرمايشي و گرمايشي خورشيدي، داراي فضاي سبز کافي و...).

- بانك مسكن براي ايجاد تغيير تدريجي در گرايش‌ سازندگان ساختماني متناسب با روندهاي جديد مرتبط با بخش (افزايش سن و افزايش جمعيت سالمند، افزايش قيمت حامل‌هاي انرژي، توسعه‌ فناوري‌هاي جديد ساخت) باید سیاست‌گذاری کند.

- هم‌راستایي حجم، نرخ و سازوکار اعطاي مشوق‌هاي چندمرحله‌اي در اعطاي تسهيلات، با سياست‌ها و دغدغه‌هاي فرهنگي و اجتماعي نظام (افزايش جمعيت، کاهش ميزان طلاق، کاهش آسيب‌هاي ‌اجتماعي ناشي از بافت‌هاي ‌فرسوده، حاشيه‌نشيني، تعريف كارآمدي از زندگي شب در شهرها و...) اقدام دیگر است.

- حجم و نرخ تسهيلات حوزه‌ مسکن و توسعه‌ شهری با سياست‌هاي وزارت در حوزه‌ توسعه‌ شهرهاي مياني، هدايت جمعيت به سمت سواحل خليج‌فارس و درياي عمان؛ همراه با کمپين‌هاي اطلاع‌رساني و آگاه‌سازي عمومي هماهنگ شود.

-ايجاد سازوکار رصد بازار و انعطاف‌پذيري در جابه‌جايي منابع و رديف اعتباري اعطاي تسهيلات به سازندگان و خريداران واحدهاي نوساز (يا فاقد سابقه‌ معاملاتي)، در شرايط مختلف بازار با هدف کنترل دقيق عرضه و تقاضا (همراه با اطلاع‌رساني مناسب به‌منظور اثرگذاري کافي بر بازار) نیز لازم است.

مديريت رواني بازار

يكي از عواملي كه باعث ايجاد حباب در بازار مي‌شود و در مقابل به‌صورت بالقوه مي‌تواند به منظور كاهش قيمت مورد استفاده قرار گيرد، مفهوم «اثر لنگر» (anchoring effect) است. اثر لنگر به این مفهوم است كه قيمت‌هاي مختلف پيشنهادي برای خريد يا فروش به‌صورت خوشه‌اي حول قيمت اوليه پيشنهادي شكل مي‌گيرند و فضاي آلوده و ابهام‌انگيزي از قيمت ذاتی مي‌سازند. تحقيقات نشان مي‌دهد حتي آژانس‌هاي معاملات ملكي و خبرگان حوزه‌ ساختمان در ارزش‌گذاري اشتباه قيمت ملك به‌واسطه‌ اين اثر همان‌قدر آسيب‌پذير هستند كه يك دانش‌آموز ابتدايي. در واقع، خطاي تصميم‌گيري خبرگان حوزه‌ مسكن 42 درصد و خطاي دانش‌آموزان 46 درصد است كه تفاوت ناچيز و نگران‌كننده است (2001، Kahneman). بانك مسكن به مثابه‌ بانك توسعه‌اي بايد سازوکارهایی طراحي كند كه در حد امكان مرجع قيمت‌دهي از سمت فروشنده به سمت خريدار يا نهادهاي تخصصي مستقل (يا وابسته به جامعه‌ خريداران) تغییر یابد؛ چنين روندي باعث جلوگيري از ايجاد حباب در قيمت‌ها مي‌شود.

راهكار عام در اين رابطه تغيير مدل درآمدزايي بنگاه‌هاي املاك است؛ بنگاه‌ها بايد از طريق ارائه‌ خدمات مرتبط با معرفي ملك (برگزاري جلسات بازديد واقعي و مجازي)، كارگزاري بانك مسكن و ساير بانك‌ها را در ارائه‌ خدمات بانكي و بيمه‌اي مرتبط و... برعهده گرفته و كسب درآمد كنند. چنين مدلي وقتي از سوی عامه‌ مردم قابل‌پذيرش خواهد بود كه پرداخت درصدي از ارزش معامله (خريد/ فروش يا رهن/ اجاره) به بنگاه‌ها حذف شود. به این ‌ترتيب، منافع بنگاه در فعاليت و انجام معاملات بيشتر نهفته است و بزرگ و كوچك‌بودن اندازه‌ معامله اثري در درآمدزايي وي نداشته و افزايش قيمت‌ها نفعي به حال آنها نخواهد داشت.

بازآرايي نظام توليد مسكن

در بسياري مواقع، انجام پروژه‌هاي بزرگ و خاص و دستيابي به صرفه‌جويي مقياس سياستي مطلوب و سودآور بوده، اما در حوزه‌ صنعت ساختمان در ايران اين توليد در مرحله توليد دستي قرار دارد و عملا وارد مرحله‌ توليد انبوه نشده است. در اين صنعت، انجام پروژه‌هاي بزرگ مثل مسكن مهر راه‌حل برای «نياز هميشگي و مستمر» در حوزه‌ مسكن نيست. نمي‌شود آن مدل تولید را دائما ادامه داد؛ كشور نيازمند نظام «توليد مستمر» براي «نياز مستمر» بخش مسكن است. مسكن مهر از يك طرف فشار عظيمي به بودجه و بانك مركزي وارد كرد، و از طرف ديگر در يك برهه‌ محدود نيز حجم عظيمي از تقاضا براي مصالح و... ايجاد كرد. سپس همه‌چيز به حالت سكون بازگشت. وقتي جامعه با يك نياز مستمر (در حوزه‌ مسكن، املاك تجاري و اداري و همچنين زيرساخت‌ها) مواجه است، نظام توليد نيز بايد در قالب توليد مستمر طراحي شود. مستمر نبودن نظام توليد باعث مي‌شود همواره شاهد دوره‌هاي انباشت تقاضا و به دنبال آن دوره‌هاي انباشت عرضه باشيم. شايد به خاطر ماهيت صنعت ساختمان و براساس فناوري‌هاي موجود، نتوان راه‌حلي قطعي برای اين امر و دستيابي به آرايش نظام مستمر و حتي توليد ناب یافت، اما قطعا مي‌توان گام‌هايي آغازين در اين مسير برداشت. توليد قبل از دولت نهم كه مركب از پيمانكاران كوچك اما زبده و چابك بود كه به‌صورت مستمر توليد مي‌كردند، آرايش قابل‌قبولي بود، كه البته مشكل اصلی آن ضعف نظام تامين مالي بود.

نهادسازي مجزا و تجهيز دوسطحي منابع

دو رویکرد در مواجهه با بازار مسکن قابل‌تعریف است: رویکرد بازار آزاد و رویکرد حمایتی. در حوزه‌ املاک مسکونی ارزان‌قیمت براي اقشار کم‌درآمد، رویکرد تامین‌مالی بر مبنای دیدگاه‌های حمایتی شکل می‌گیرد؛ بانك مسكن به مثابه‌ بانك توسعه‌اي ‌بايد اين رويكرد را نمايندگي كرده و پيش برد. برخی اقداماتي که در این مورد (علاوه بر کارها و سیاست‌هایی که هم‌اکنون پیاده می‌شوند) باید انجام گیرد، عبارت است از:

• تعیین اولویت در اعطای تسهیلات به خانوارهایی که به‌صورت بلندمدت مستاجر بوده و هیچ‌یک از اعضای خانواده صاحب‌ ملک مسکونی نباشند (این کار با راه‌اندازی سامانه‌ جامع بازار اجاره و اعتبارسنجی در این بازار قابل ‌پیاده‌سازی است).

• کمک به سازندگان واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت از طریق خرید مصالح به‌صورت عمده از سوی بانک (به‌ منظور افزایش قدرت چانه‌زنی در برابر تولیدکنندگان مصالح).

• ایجاد تیم خرید حرفه‌ای، به‌منظور رصد فرصت‌ها و خرید مستمر واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت نوساز و دست‌دوم (به‌صورت مستقل یا بر اساس اعلام نیاز متقاضیان تسهیلات) با قیمت مناسب در سطح کشور و واگذاری آنها به قیمت مناسب به متقاضيان (خانه‌اولی‌ها) تسهیلات مسکن.

ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری اجاره به‌شرط تملیک

بانك مسكن در مقام بانكي توسعه‌اي مي‌تواند صندوق‌هایی تخصصی در حوزه‌ املاک ارزان‌قیمت و ویژه‌ اقشار کم‌درآمد ايجاد كند که در آن براساس مدل‌های تامین ‌مالی ترکیبی (blended finance)، با تجمیع منابع (و افزایش قدرت چانه‌زنی در کنار صرفه‌ مقیاس) شامل کمک‌های دولتی، کمک افراد خیر (کمک‌های بلاعوض یا قرض‌الحسنه و توسعه‌ عقد قرض‌الحسنه طبق ظرفیت قانون مدنی با قرض‌دادن واحد مسکونی)، منابع بیمه‌ بیکاری و منابع خود اقشار ضعیف، واحدهای مسکونی را در قالب قرارداد اجاره به‌شرط تملیک از عرضه‌کنندگان تحویل گرفته و در اختیار آن اقشار قرار دهند (انتقال هزینه‌های حوزه‌ مسکن از صورت سود و زیان به ترازنامه‌ capitalization of cost اقشار ضعیف). در اینجا اجاره‌بهای پرداختی از سوی فرد عملا هزینه نبوده و نوعی سرمایه‌گذاری برای او محسوب خواهد شد. این صندوق‌ها بر اساس سازوکارهای سازمان بورس و به‌صورت خصوصی تاسیس و اداره خواهند شد؛ کارمزدهای تعریف‌شده خواهند داشت تا باعث ایجاد رقابت بین بخش خصوصی شوند و تجمیع و مرتبط‌سازی عرضه و تقاضا به بهترین شكل ممکن صورت گیرد. به‌منظور حل قسمتی از مشکل سودآوری طرح، املاک واگذارشده به اقشار ضعیف در این مدل (در مواردی که این اقشار رشد کرده و وارد طبقه‌ متوسط می‌شوند) قابل‌فروش نبوده و صرفا قابلیت واگذاری مجدد با همان مدل قبلی را دارد (جبران حمایت‌های دولتی).

صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري آربيتراژي (حركت منابع از بازار داراي حباب مثبت به سمت بازار داراي حباب منفي)

این صندوق‌ها براي تجهيز منابع خرد و كلان تشكيل می‌شود. در 10 سال اخير شاهد ايجاد حباب در قيمت مسكن بوده‌ايم؛ به‌گونه‌اي كه ميانگين قيمت ملك در شمال تهران از ميانگين قيمت ملك در شهرهايي مثل دبي نيز گاه بالاتر بوده است. بانك مسكن مي‌تواند به كمك اين صندوق‌ها وضعيت را كنترل كند. توسعه‌ اين سازوكار به‌ويژه باعث تغيير رفتار افرادي مي‌شود كه به‌دنبال فروش ملك دوم خود و يافتن جاي پاي مناسب در خارج از كشور هستند. اين صندوق‌ها به‌دنبال سرمايه‌گذاري در بازارهايي است كه قيمت ملك در آنها دچار حباب منفي است و امكان كسب سود از طريق اخذ وام‌هاي ارزان و خريد واحدهاي ساختماني و اجاره‌دهي املاك وجود دارد. اين اقدام باعث افزايش عرضه‌ ملك در بازار در شرايط رشد قيمت‌ها و ايجاد حباب مي‌شود. در مواقعي كه شرايط برعكس است، يعني در منطقه‌اي ثبات منطقي قيمت وجود دارد و حباب قيمتي در خارج اين منطقه شكل گرفته، عملكرد صندوق مي‌تواند شرايط را تغيير دهد و با خروج منابع از منطقه‌اي و سرمايه‌گذاري در منطقه‌ ديگر، قيمت‌ها را در سراسر كشور متعادل کند.

تعديل نوسانات قيمتي در حوزه‌ مسكن

يكي از وظايف فرعي بانك مسكن در مقام بانك توسعه‌اي كمك به تعديل دوره‌هاي رشد تورمي قيمت مسكن است. براي این كار پيش‌بيني صحيح و البته به موقع تورم به منظور اثرگذاري بر سياست‌هاي ضدتورمي ضروري است. به علاوه، پيشبرد راهبردها و سياست‌هايي ضروري است كه به‌صورت عمومي و در بلندمدت جلوي رشد ناهنجار قيمت مسكن را بگیرد. در ارتباط با اين سياست‌ها، بانك توسعه‌ای مسكن مي‌تواند عوامل اصلي در حوزه‌ عرضه و تقاضا را كه باعث ايجاد رشد و حباب قيمتي در بازار املاك مي‌شود، شناسايي كند و متناسب با آن، سياست‌ اعتباري خود را تنظيم كند. در گام اول، رشد تقاضاي عادي كه مي‌تواند دلايل اقتصادي، جمعيت‌شناختي، سياسي و.. داشته باشد، محتمل است به سطوحي بالاتر از حد عادي يا نرمال ارتقا يابد. در گام‌های بعدی و پس از اولين موج رشد قيمتي، تقاضاي سفته‌بازانه و پيش‌گيرانه وارد عرصه شده و باعث رشد تصاعدي قيمت‌ها می‌شود.

بانك مسكن ‌بايد اين روندها را تشخيص دهد و با آنها مقابله كند. يكي از دلايل عمده‌ خريد ملك توسط افراد البته به بعد امنيت رواني براي آنان و اطمينان از داشتن سرپناه برمی‌گردد. آنان علاقه‌مندند قدرت خريد ملك را برای خود حفظ كرده و ارتقا دهند؛ افرادي كه در هنگام بروز حباب و رشد قيمتي داراي ملك‌ هستند و به اصطلاح معضل سرپناه ندارند، با پيش‌بيني نيازهاي آتي خود به مسكن بزرگ‌تر يا تامين نياز مسكن فرزندان، به ورود زودهنگام به بازار اقدام مي‌كنند. اين تقاضا پيشگيرانه است. بانك مسكن توسعه‌اي چه برنامه‌اي براي اين تقاضاي پيشگيرانه دارد تا تعادل بازار برهم نخورد؟ غير از مديريت تقاضاي پيشگيرانه، بانك مسكن مي‌تواند با سياست‌هاي اعتباري خود اقداماتي برای تسريع يا به تاخيرافتادن تقاضاهاي عادي در بازار ملك كند؛ مهم‌تر از آن مي‌تواند تقاضاي سفته‌بازانه را با سياست‌هايي كه افزايش عرضه را ممكن مي‌كند، آرام كند. بعضي از اين سياست‌ها به شرح زير است:

تعيين يك نرخ رشد فصلي آستانه‌اي در حوزه‌ مسكن و اعمال راهكارهاي اصلاحي بلافاصله پس از دو فصل متوالي افزايش شاخص قيمت مسكن بالاتر از اين نرخ. بانك مسكن بايد نرخ‌ها را در سطح محلي، منطقه‌اي و ملي رصد كند. گاهي قيمت‌ها در سطح ملي نرمال است، اما در بعضي مناطق شهري متورم است و حتي حباب قيمتي مشاهده مي‌شود. در اين موارد، بانك مسكن با كاهش نرخ سود تسهيلات ساخت، كاهش محسوس ميزان تسهيلات پرداختي به خريداران مسكن (افزايش نرخ سود تسهيلات عموما منجر به كاهش تقاضا نمي‌شود) به استثناي خانه اولي‌ها و ارائه‌ امتيازات اضافي به افرادي كه استفاده از تسهيلات در اختيار خود را به تعويق مي‌اندازند.(به ازاي هر فصل تعويق، سقف تسهيلات اعطايي تا درصد مشخصي افزايش خواهد يافت و در اين مدت به موجودي حساب فرد، نرخ سود بالاتري تعلق مي‌گيرد)، وضعيت را كنترل مي‌كند و به افزايش عرضه‌ املاك در شرف ساخت با ارائه‌ تسهيلات ويژه‌ پيش‌فروش كمك مي‌كند.