تعمیق بازار رهن ثانویه راهکاری برای رونق بازار مسکن

یادداشت اول از پرونده هفته (تحلیل بازار مسکن و کاهش حقوق و مزایای کارکنان بانک‌ها)، یک بازار رهن ثانویه کارا، علاوه بر تجهیز منابع مالی و ایجاد تحرک در بازار مسکن، می‌تواند موجبات توسعه بازار پول و بازار سرمایه را فراهم آورد.

کد خبر: ۱۲۶۶۸۸

تاریخ: ۰۴ مهر ۱۳۹۵ - ۱۲:۰۲

به گزارش ایران اکونومیست؛ اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی (MBS) یکی از ابزارهای مالی است که سابقه انتشار آن در دنیا بیش از چهل سال است. اولین اوراق رهنی در سال ۱۹۶۸ منتشر شد و بعد از آن بازار این اوراق به سرعت رشد کرد به نحوی که در ماه اوت سال جاری میلادی متوسط حجم روزانه معاملات اوراق رهنی در بازار اوراق بهادر آمریکا به ۱۹۵میلیارد دلار رسیده است. اوراق رهنی با وجود آنکه پیشینه نسبتا طولانی در دنیا دارد، اما انتشار آن در ایران با چالش‌های فراوانی روبه‌رو بوده و پروسه زمانی طولانی برای تایید انتشار آن سپری شده است. از زمان تصویب قانون بازار اوراق بهادار در سال ۱۳۸۴، ده سال به طول انجامید تا با تایید کمیته تخصصی فقهی سازمان بورس و اوراق بهادار در آبان ماه ۱۳۹۴ و تصویب اوراق رهنی به عنوان یک ابزار مالی جدید در شورای عالی بورس، زمینه لازم برای انتشار این اوراق در کشورمان فراهم شود.

از مهمترین مزایای این اوراق می‌توان به افزایش توان وام‌دهی بانک‌ها از طریق افزایش نقدشوندگی دارایی‌های آنها اشاره کرد؛ زیرا ارائه تسهیلات مسکن با دوره بازپرداخت دوازده ساله (توسط بانک مسکن) باعث می‌شود تا بخش اعظمی از دارایی‌های این بانک برای اعطای تسهیلات از دسترس خارج شود؛ تبدیل به اوراق بهادار کردن این تسهیلات می‌تواند این منابع را مجددا به مسیر اعطای وام بازگرداند.

حال این سوال مطرح می‌شود که آیا انتشار این اوراق هزینه تامین مالی مسکن را کاهش می‌دهد؟ در جواب باید گفت بر اساس شواهد تجربی، یک بازار اوراق رهنی که از عمق و کارایی لازم برخوردار باشد، می‌تواند دامنه وسیعی از سرمایه‌گذاران را جذب این اوراق نموده و در نتیجه عرضه منابع برای تامین مالی بخش مسکن افزایش و بالتبع هزینه تامین مالی کاهش یابد. لذا این اوراق رهنی می‌تواند به عنوان ابزاری برای تامین مالی بخش مسکن مورد استفاده قرار گیرد. این اوراق علاوه بر اثراتی که در بخش مسکن دارد، می‌تواند منجر به توسعه بازار بدهی و ارتقای بازار سرمایه در اقتصاد کشور گردد.

بنابراین، در مجموع می‌توان منافع اوراق بهادارسازی وام‌های رهنی را آزادسازی منابع بانک‌ها برای وام‌دهی مجدد، امکان سرمایه‌گذاری بهتر و با ریسک پایین‌تر، فراهم شدن منابع سرمایه‌گذاری ارزان برای بخش مسکن، خلق ابزارهای نوین مالی جهت تعمیق بازار سرمایه و تعامل بیشتر بازار پول و سرمايه دانست.

علی‌رغم مزایایی که اوراق رهنی دارند، فقدان مقررات احتیاطی کلان و ملاحظات مربوط به نسبت اهرم‌برداری می‌تواند نتایج زیانباری را در پی داشته باشد. همانطور که در بحران مالی سال ۲۰۰۷ میلادی نیز این مسئله قابل مشاهده بود. پس از بحران به‌وجود آمده، برخی اصلاحات توسط مقامات ناظر بر فرآیند انتشار اوراق رهنی انجام پذیرفت.

معمولا کمیته ثبات مالی، متولی تنظیم سیاست‌های احتیاطی کلان بر بازار رهن ثانویه در کشورهای مختلف است. با توجه به فقدان این کمیته در کشور، لازم است تا بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق بهادار، به صورت مشترک چارچوب مقررات احتیاطی کلان را برای این بازار تدوین نمایند. البته باید متذکر شد که بانک مرکزی دستورالعمل «مقررات احتیاطی تبدیل مطالبات رهنی موسسات اعتباری به اوراق بهادار» را در آبان ۸۷ منتشر کرد. در آذر ماه ۱۳۹۲ نیز کمیسیون اعتباری بانک مرکزی با هدف تعامل با سازمان بورس و اوراق بهادار به منظور تدوین مقررات مشترک، این دستورالعمل را منسوخ اعلام کرد. تاکنون دستورالعمل جدیدی منتشر نشده و جای خالی مقررات احتياطی ناظر بر بازار رهن ثانویه احساس می‌شود.

بازار ثانویه رهن بدون داشتن یک بازار اولیه رهن کارا نخواهد توانست به خوبی عمل کند. به بیان دیگر، لازم است بانک‌ها در اعطای تسهیلات به مشتریان خود اصول مدیریت ریسک اعتباری، سنجش توان بازپرداخت وام توسط مشتریان از طریق توسعه مدل‌های اعتبارسنجی و همچنین بررسی کیفیت و ارزش‌گذاری مناسب وثایق را در نظر بگیرند. از سوی دیگر، بدون توسعه بازار اولیه، بازار ثانویه نمی‌تواند از عمق کافی برخوردار گردد. بنابراین، لازم است با هماهنگی بازار پول و سرمایه، بسترهای لازم برای تامین مالی مسکن و توسعه این بخش فراهم شود.

از سویی دیگر، عملکرد مناسب شرکت‌های رتبه‌بندی اوراق بهادار یکی از دیگر از پیش‌نیازهای توسعه بازار بدهی به‌طور عام و بازار ثانویه رهن به‌طور خاص است. موسسات رتبه‌بندی نقش مهمی در افزایش شفافیت بازار و مشخص شدن درجه ریسک اوراق رهنی و در نتیجه تعیین نرخ سود اوراق دارند. علاوه بر موارد فوق الذکر، تامین الزامات نهادی و قانونی به منظور تسهیل خرید و فروش اوراق، شفافیت حقوق مالکیت در بخش مسکن و حق رهن می‌تواند نقش بسزایی در بهبود عملکرد بازار اوراق رهنی مسکن ایفا نماید.

تحقق این الزامات باعث خواهد شد تا بازار نوپای ثانویه رهن در کشور از عمق لازم برخوردار شود و بتواند به درستی نقش خود را در افزایش توان وام‌دهی بانک‌ها به بخش مسکن و ایجاد رونق اقتصادی ایفا نماید. یک بازار رهن ثانویه کارا علاوه بر تجهیز منابع مالی حوزه مسکن و ایجاد تحرک و رونق در این بازار می‌تواند موجبات توسعه بازار پول و بازار سرمایه را فراهم آورد. با توجه به ارتباط تنگاتنگ بخش مسکن با بسیاری از صنایع نظیر صنایع سیمان، فولاد و غیره ایجاد تحرک در این بخش می‌تواند موجبات تحرک بیشتر صنایع وابسته را فراهم آورده و در نتیجه خروج از رکود را تسهیل نماید.
مریم همتی، صاحبنظر پولی و بانکی