آیا دولت در رونق بازار مسکن هدف و ابزار مناسبی را انتخاب کرده است

سیاست‌های انبساطی دولت از طریق تغییر نرخ‌های سود تسهیلات در بازار مسکن و به‌طور موازی، توجه به مباحث توزیع درآمدی نظیر تمرکز بر اقشار فاقد مسکن (خانه اولی‌ها) و همچنین بافت‌های فرسوده، اقدامات قابل تقدیری به حساب می‌آیند. البته در این خصوص و با توجه به نظریات اقتصاد متعارف و چارچوب اقتصاد اسلامی برخی ابهامات مطرح می‌شود که توجه سیاست‌گذار به آنها ضروری است

کد خبر: ۱۲۴۳۷۷

تاریخ: ۱۷ شهريور ۱۳۹۵ - ۱۱:۳۰

به گزارش ایران اکونومیست؛ اخیراً دولت با دغدغه فعال کردن بازار مسکن، سیاست‌های متعددی از جمله کاهش نرخ سود تسهیلات پرداختی، انتخاب جامعه هدف براساس برخی ملاحظات توزیع درآمدی، و سهولت بخشیدن به پرداخت اقساط در پیش گرفته است. برخی نکات را می‌توان از منظر نظریه‌های اقتصادی متعارف و همچنین بانکداری اسلامی در رابطه با این اقدامات مطرح کرد، به‌گونه‌ای که سیاست‌گذار را تنظیم و اجرای هرچه بهتر سیاست‌های خود کمک کند،عمده این مباحث در ادامه ارائه می‌شوند.

لازم به ذکر است که در این متن فارغ از اینکه بحث در چارچوب اقتصاد متعارف یا اسلامی مطرح می‌شود، از عبارت نرخ سود به‌جای نرخ بهره استفاده می‌شود.

در یک چارچوب اقتصاد چندبخشی، کاهش متوسط نرخ سود (در تمامی بخش‌ها) کانالی برای تحریک تقاضا (به‌دلایلی از جمله کاهش جذابیت پس‌انداز و کاهش هزینه تأمین مالی و در نتیجه افزایش مصرف و سرمایه‌گذاری) است. با این حال، تغییرات نرخ‌های نسبی به تغییر تقاضای نسبی برای بخش‌های مختلف در اقتصاد منجر می‌شود. این موضوع بسته به اینکه منشأ تغییرات عوامل حقیقی یا اقدامات سیاست‌گذار هستند، می‌تواند ملاحظات کارایی و توزیع درآمدی مهمی را مطرح کند.

البته، مبنای تصمیم سیاست‌گذار در ایجاد رونق در یک بازار (به هزینه ایجاد کسادی در بازار دیگر) می‌تواند به‌دلیل پیشرو بودن یک بخش نسبت به بخش‌های دیگر باشد. با این حال، این سوال هم‌چنان مطرح است که اگر هدف تحریک تقاضای کل اقتصاد است و همانند اقتصادهای متعارف، سیاست‌گذار ابزار تغییر نرخ‌های سود را در اختیار دارد، چرا بدون تغییر قیمت‌ها و بازدهی‌های نسبی و کاهش متوسط بازدهی‌ها به تحریک تقاضای کل اقدام نمی‌شود؟

• با توجه به اینکه مدل مطلوب بانکداری اسلامی ارتباط توأم بخش اسمی و حقیقی با یکدیگر است، قاعدتاً نرخ سود سپرده و تسهیلات در یک بخش مشخص نیز باید با نرخ بازدهی در آن بخش ارتباطی توأم داشته باشد. بنابراین، این انتظار وجود دارد که کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن معلول کاهش بازدهی در این بخش باشد و به‌عنوان یکی از ابزارهای ایجاد رونق بخش مسکن مطرح نشو

در چارچوب فوق، توجه به این نکته نیز لازم است که سیاست‌هایی که به تغییر بازدهی‌های نسبی منجر می‌شوند، در کوتاه‌مدت بازی با جمع صفر و در بلندمدت بازی با جمع صفر یا منفی (به دلیل کاهش کارایی قیمت‌های نسبی) بوده، به این معنی که در قبال سودآوری یک عده، عده دیگری متضرر می‌شوند. بنابراین، با توجه به اینکه منشأ چنین تغییراتی تصمیمات سیاست‌گذار است، این سوال مطرح می‌شود که تا چه‌اندازه توسط اصول اقتصاد اسلامی قابل تأیید هستند؟

• تنظیم و طراحی مکانیسم‌هایی که در آنها سیاست‌های توزیع درآمدی در بطن دیگر سیاست‌های کارایی وجود دارند، اقدام پسندیده‌ایست. مثال کلاسیک در این زمینه توسعه فضای سبز در مناطق کمتر توسعه‌یافته شهر است، که علاوه‌بر تولید یک کالای عمومی، به بهبود کیفیت نسبی زندگی در آن مناطق می‌افزاید. در این خصوص، تأکید سیاست‌گذار بر اولویت توسعه بافت‌های فرسوده را می‌توان در این راستا و یکی از نقاط قوت چنین طرح‌هایی دانست. با این حال، تأکید بر اولویت «خانه‌ اولی‌ها» در دریافت تسهیلات نیازمند تحلیل‌های دقیق رفاهی در میان‌مدت یا بلندمدت است. به‌نظر می‌رسد دو هدف «ایجاد رونق در بازار مسکن» و «ملاحظات توزیع درآمدی سیاست‌گذار» نمی‌توانند با یکدیگر جمع شوند و لازم است بر یکی از آنها تمرکز شود.

جمعیت مفهوم پویایی دارد و خانه اولی‌ها هیچگاه تمام نمی‌شوند، بلکه از متولدین یک دوره به متولدین دوره‌های بعدی منتقل می‌شوند. این در حالی است که رونق در بازار مسکن به افزایش ثروت تمامی خانوارهای مالک این دارایی ختم شده و بنابراین، شکاف میان کسانی که در مرحله بعد در صف «خانه اولی‌ها» قرار می‌گیرند با مالکان فعلی خانه بیشتر می‌شود. با افزایش مداوم قیمت‌ها دراین بازار و افزایش مدام بار مالی اینگونه سیاست‌های حمایتی، واضح است که آنها نمی‌توانند در هر دوره تکرار شوند و ناچاراً در یک مرحله (با یک شکاف زیاد میان ثروت مالکان با اقشار فاقد مسکن) متوقف می‌شوند.

• در سال‌ آخر دوره‌های ریاست‌جمهوری، سیاست‌گذار اقتصادی نسبت به ملاحظات سیاسی حساس‌تر شده و بنابراین برای منافع کوتاه‌مدت در مقایسه با بلندمدت ارزشی بیشتری درنظر می‌گیرد. به‌نظر می‌رسد مطالعات آماری نتوانسته‌اند فرضیات معمول نظیر سیاست‌های انبساطی پولی و مالی در سال‌های آخر ریاست‌جمهوری را رد کنند. از طرف دیگر، تغییر سیاست‌های دولت در چنین دوره‌هایی از جنس تغییر ترکیب مخارج نیز تشخیص داده می‌شود. چنین اقداماتی تنها با این پیش‌شرط که با تغییر دولت، چارچوب سیاست‌گذاری اقتصادی به یک چارچوب ناکاراتر تبدیل می‌شود، توجیه رفاهی دارند.

پیش‌شرط مذکور تقریباً در تمامی دوره‌ها بدیهی فرض می‌شود و بنابراین لزوم توجه به اصلاح قوانین بالادستی در رفع ایرادهای نظام حزبی انتخابات را گوشزد می‌کند.
رامین مجاب/صاحب‌نظر پولی و بانکی ‌