بی‌تاثیری وام ها بر رونق مسکن

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک با تاکید براینکه سونامی قیمت مسکن اتفاق نمی‌افتد، گفت: شیوه فعلی پرداخت تسهیلات بانکی نمی تواند باعث خروج بازار مسکن از رکود شود.

کد خبر: ۱۲۱۳۱۱

تاریخ: ۲۹ مرداد ۱۳۹۵ - ۱۱:۳۵

بازار مسکن از سال ۹۱ تاکنون با بحرانی به نام رکود مواجه شده است که این بحران علاوه بر خرید وفروش واحدهای مسکونی، چندصد شغل دیگر را تحت تاثیر قرار داده و همگی آنها را با رکود مواجه کرده است. همین موضوع گمانه زنی ها را طی این سال ها افزایش داده و هرسال برخی نگران موج افزایش قیمت ها در ماه ها و سال های آینده هستند.

در این بین، سازندگان، متقاضیان و بنگاه‌های املاک هرکدام یک نظر دارند اما اعتقادی که در میان تمامی فعالان بازار مسکن بطور مشترک وجود دارد این است که ادامه رکود مسکن می تواند عرضه و تقاضا را بیشتر از همیشه تحت تاثیر قرار دهد و منجر به رشد اجاره نشینی شود. همانطور که در سال های گذشته اجاره نشینی با رشد زیادی مواجه شده و با وجود کاهش تورم، همچنان با افزایش اجاره بها روبرو هستیم. در رابطه با عوامل رکود بازار مسکن و آینده این بازار گفتگویی را با رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک انجام دادیم که در زیر مشروح آن را می‌خوانید:

امسال وارد چهارمین سال رکود بازار مسکن شدیم، اما همچنان می بینیم که طرح و سیاست مشخصی از سوی دولت برای عبور از این بحران به اجرا نرسیده و همچنان بخش مسکن با رکودی عمیق روبرو است.

قاعدتا ارائه تسهیلات بانکی تنها راهکارهای بوده که دولت در جهت عبور از رکود اجرایی و عملیاتی کرده و این تسهیلات با رقم های مختلف و روش های متفاوتی به متقاضیان بازار مسکن ارائه شده است. اینکه بگوییم بطور کلی ارائه این تسهیلات تاثیری در بازار نداشته است را قبول ندارم، اما درحدی نبود که بازار مسکن را از رکود خارج کند.

در واقع اگر برای عبور از رکود به ۱۰۰ واحد تحرک نیاز داشته باشیم، شاید این تسهیلات ارائه شده در حد ۱۵ واحد عمل کرده باشد و باز نیاز به محرک های قوی تری برای عبور از رکود داریم. پس تسهیلات بانکی موثر بوده اما به حدی اثرگذار نبوده که از رکود خارج شویم. معتقدم که دولت باید راهکارهای دیگری هم به ارائه تسهیلات اضافه کند.

اما  برخی سیاست های اعلام شده از سوی دولت مثل مسکن اجتماعی پس از سه سال هنوز اجرایی نشده است.

بله همینطور است.  در آخرین مصاحبه، وزیر راه و شهرسازی اشاره کرد به اینکه ما پس از مسکن مهر سراغ مسکن اجتماعی می رویم. اما مشخص است عمر این دولت کفاف به پایان رساندن مسکن مهر را هم نمی دهد.

طبیعتا با این روش ارائه تسهیلات نمی توان از رکود عبور کرد و باید روش ها و راهکارهای دیگری برای تقویت بازار مسکن چه تحریک تقاضا چه افزایش تولید اجرا شود. از جمله تولید بیشتر، ارائه تسهیلات به انبوه سازان، مشوق های مالیاتی، تعدیل و اصلاح سیاست های پولی و بانکی تا این رکود پشت سر گذاشته شود.

باوجود آنکه سقف تسهیلات مسکن افزایش قابل توجهی داشته است اما بازهم استقبال چندانی از این تسهیلات نمی شود، مهمترین دلیل این امر را چه می‌د انید؟ چه مشکلی باعث شده این وام ها تاثیر چندانی را در رونق بازار نداشته باشد؟

این را می توان در سه بخش مورد بررسی قرار داد. اول اینکه تسهیلاتی که به مردم داده می شود را باید واکاوی و ارزیابی کرد. اینکه مدت بازپرداخت این تسهیلات ۱۲ سال تعین شده که بسیار کم است، در کشورهایی که با رکود مواجه شده اند حتی تا ۵ دهه مدت بازپرداخت تسهیلات را افزایش داده اند و زمانی که با رکود مواجه می شوند به سرعت بانک ها وارد شده و تسهیلات بلندمدت پرداخت می‌کنند.

موضوع دوم نرخ سود بانکی این تسهیلات است. به این معنا که سود ۱۸ درصد، ۲۰ درصد یا حتی ۱۵ درصد عدد بسیار بالایی است؛ در کشورهای اطراف ما سود خرید مسکن ۲ یا ۳ درصد تعیین می شود و این رقم در کشورهای توسعه یافته بازهم کمتر است، پس باید این عدد تک رقمی شده و به زیر ۱۰ درصد برسد.

نکته سوم اقساط این تسهیلات است. عموم متقاضیانی که این تسهیلات را دریافت می‌کنند کارمندان، کارگران و اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند که ماهیانه یک میلیون تا یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان حقوق می گیرند؛ اینها نمی توانند ماهیانه ۲ میلیون تومان قسط بدهند. بنابراین علیرغم پرداخت این تسهیلات بازهم شاهد رونق اقتصادی در مسکن نیستیم.

یکی دیگر از مشکلات حوزه مسکن، نبود بانک های توسعه ای است. در واقع تازمانیکه بانکها از فضای تجاری به توسعه ای نروند نمی توان شاهد رشد اقتصادی بود. الان بانک مسکن را به عنوان بانک کارگزار حوزه مسکن داریم اما همین بانک هم یک بانک تجاری است. متاسفانه بانک ها به دنبال بیزنس و بنگاه داری هستند و تولید و رونق اقتصادی را رها کرده اند.

بانک مسکن برای طرح مسکن قسطی که از سوی انبوه سازان مطرح شده بود، کارمزد ۵ درصدی تعیین کرد، درواقع تسهیلات را انبوه سازان می پردازند اما بانک به ازای آن ۵ درصد کارمزد دریافت می کند در حالیکه باید کارمزد کمتر از یک درصد باشد. بنابراین این بانک، یک بانک تجاری است و نیاز داریم که سیاست های بانکی در این حوزه اصلاح شود. اگر این اتفاق ها رخ دهد مسیر خروج از رکود هموار می‌شود.

معاملات مسکن، نسبت به سال ۱۳۹۱ که مسکن با افزایش قیمت زیادی مواجه شد و آمار معاملات رشد صعودی پیدا کرد، چقدر کاهش پیدا کرده است و اگر مقایسه ای را میان سال ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱ داشته باشیم، بیشترین افزایش قیمت مربوط به کدام یک از این سونامی های مسکن است؟

تقریبا آمار معاملات مسکن نسبت به دوران رونق در سال ۱۳۹۱ به یک سوم رسیده است و حجم معاملاتی که در سال ۹۱ به خصوص سه ماهه سوم داشتیم به حدی بود که در نقاطی از تهران، ملک تا صد درصد گران شد. در واقع دوبار در کشور سونامی قیمت مسکن داشتیم یکی سال ۸۶ و  دیگری سال ۹۱ که می توان گفت آمار معاملات مسکن در حال حاضر نسبت به آن سالها به یک سوم کاهش پیدا کرده است. در سال ۸۶ از نظر کمیت رونق بیشتری داشت و در سال ۹۱ از نظر قیمت رشد بسیار زیادی داشتیم.

تازه ترین گزارش مرکز آمار نشانگر این بوده که در سه ماهه بهار قیمت هرمترمربع زیربنای واحد مسکونی نسبت به فصل قبل ۳ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل تا ۴ درصد افزایش داشته است، می توان این را افزایش قیمت را نشانه ای از خروج از رکود دانست؟

این رقم ها اصلا قابل توجه نبوده و نشانگر رونق بازار نیست ضمن آنکه تاثیری بر رکود مسکن ندارد. البته خیز خروج از رکود با افزایش قیمت متفاوت است، یعنی در فرهنگ اقتصادی ما رونق مترادف با گرانی شده است در حالیکه تفسیر ما از افزایش معاملات یا دوران پیش رونق که معتقدم ۶ ماهه امسال دوران پیش رونق و خیز خروج از رکود بوده است، افزایش حجم معاملات است.

براساس آخرین آمار در ۲۲ روز اول مرداد، در شهر تهران ۱۳ هزار و ۸ مبایعه نامه و ۱۶ هزار و ۳۴ اجاره نامه به ثبت رسیده است که در مدت مشابه سال گذشته ۱۱ هزار ۳۴۴ مبایعه نامه  و۱۵ هزار و ۵۴۹ اجاره ثبت شده بود که در هر دو بخش نسبت به مدت مشابه افزایش نشان می دهد.

اما آمار کشوری اینطور نیست به این دلیل که در بسیاری از استان ها میانگین رشد معاملات کمتری داشتند. مطابق با آمارها در ۲۲ روز ابتدای مرداد، ۴۲ هزار و ۴۹ قرارداد خرید وفروش مسکن و ۵۱ هزار و ۹۳۹ اجاره نامه داشتیم که نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش نشان می دهد. این رقم ها در سال گذشته ۶۵ هزار و ۳۱ قرارداد برای مبایعه نامه و ۵۳ هزار و ۷۹۳ برای اجاره نامه بوده است.

نکته کلیدی این است که بازار کشور از تهران تاثیر می گیرد و میانگین پایین کشوری نشانگر رکود معاملات نسبت به سال گذشته نیست، زیرا خیز خروج از رکود و رونق گرفتن بازار شهرستان‌ها نگاه به بازار تهران دارد.

با توجه به رکود عمیقی که در بخش مسکن شاهدیم، چه عواملی باعث شده که امسال با افزایش جزئی معاملات در بخش مسکن روبرو باشیم؟

بطور حتم دولت پیگیر عبور از رکود در بازار مسکن است و علاقه دارد که از این رکود خارج شود زیراتوجه به وضعیت درآمدهای عمومی، کاهش قیمت نفت و رکود اقتصادی باید از بازار مسکن کمک بگیرد تا ۱۲۰۰ شغل را تحریک کند و رونق را به کشور بازگرداند. اما سیاست های پولی و بانکی، منابع بانکی، کاهش صدور پروانه های ساختمانی در سال های گذشته، نبود نقدینگی در کشور، همه اینها باعث شده که رکود عمیق تر وسنگین تر شود.

بطور کلی بازار مسکن یک بازار مقاوم است و این مقاومت وقتی با کمبود منابع مالی روبرو شود سخت تر هم می شود. اما باید بازار به نحوی راه بیفتد که دچار گرانی و حباب قیمتی نشود و درعین حال به رشد اقتصادی کمک کند.

در دوسال گذشته صحبت های زیادی در مورد تقاضای زیاد در بازار مسکن و احتمال سونامی در این بازار مطرح شده است. بخشی از فعالان بازار معتقدند  بازار مسکن در حال حاضر مانند یک فنر فشرده است و هرلحظه ممکن است که این فنر از کنترل خارج شود.

اصلا، در شرایط فعلی اقتصاد به این موضوع اعتقاد ندارم و حداقل می توانم بگویم که این اتفاق تا پایان سال ۹۵ رخ نمی دهد. البته شکی به تقاضای بالا در کشور نداریم اما متقاضیان بازار مسکن، افرادی هستند که توانایی لازم برای خرید را ندارند به همین دلیل می بینیم که در سال های اخیر تعداد مستاجران افزایش پیدا کرده است. در واقع بخش زیادی از جوانان اصلا فکر خانه دار شدن را هم ندارند زیرا درآمدها و حجم پس اندازهایشان در حدی نیست که به فکر خانه دار شدن باشند اما جزو متقاضیان مسکن به شمار می روند.

در مجموع معتقدم بازار مسکن در شرایطی قرار ندارد که بگوییم متقاضیان بالفعل بالایی داریم و یک جرقه موجب جهش قیمت و در رفتن فنر می شود. حداقل تاپایان سال ۹۵ چنین ارزیابی ندارم.

اما هربار که سونامی در بازار مسکن داشتیم، به دلیل حضور دلالان و سفته بازان در این بازار بود، نه متقاضیان واقعی.

بله، سونامی های گذشته در واقع پول های معلق و در گردشی بود که وارد بازار مسکن می‌شد و مصرف کنندگان آن فضا را به وجود نیاورده بودند. الان امکان ورود این پول های سرگردان به بازار مسکن نیست و ورود آنها زمان بر است چرا که دلالان خواب سرمایه ندارند  و بازار  کنونی مسکن هم در وضعیتی نیست که سریع آنها را به سود برساند.