پنج پیامد تغییر نرخ مالیات بر «ساخت و فروش ملک»

مالیات ضدرونق بر مسکن

بازار مسکن همزمان با تحریک موفقیت‌آمیز سرمایه‌گذاران ساختمانی برای رونق‌بخشی به ساخت‌و‌ساز، از ناحیه «فرمول جدید مالیات ساخت و فروش ملک» با خطر تمدید رکود روبه‌رو شده است.

کد خبر: ۱۱۵۲۷۱

تاریخ: ۲۰ تير ۱۳۹۵ - ۰۹:۰۶

سازنده‌ها که اخیرا تحت‌تاثیر تسهیلات سه‌رقمی، به اجرای پروژه‌های جدید رو آورده‌اند، مطابق قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، باید برای فروش واحدهای نوساز خود – اولین فروش آپارتمان ساخته‌شده - رقمی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را مالیات بپردازند. نرخ و پایه این نوع مالیات، تا پیش از این، براساس 10 درصد قیمت منطقه‌ای ملک که حدود یک درصد قیمت روز آپارتمان است، محاسبه می‌شد؛ اما با اجرای قانون مصوب سال 94، مبنای این مالیات در سال‌جاری، به یک چهارم سود سازنده‌ تغییر کرده که مبلغ آن نسبت به قبل، با توجه به سطح فعلی هزینه‌های ساخت و قیمت مسکن، دست کم در تهران 50 تا 80 برابر افزایش یافته است. بررسی‌ها درباره پنج تهدید این مالیات ضدرونق نشان می‌دهد، علاوه‌بر رشد نجومی مبلغ مالیات، «معافیت بسازوبفروش‌ها از پرداخت مالیات درصورت فروش واحدها از سال چهارم ساخت» و همچنین «محرومیت شرکت‌های ساختمانی از این امتیاز»، جزو اشکالات نهفته در فرآیند واقعی‌سازی مالیات بر ساخت و فروش ملک است. وزارت راه و شهرسازی رفع نقص از مالیات جدید را پیگیری می‌کند.

مالیات بر فعالیت‌های ساختمانی، با اجرای قانون «اصلاح مالیات‌های مستقیم»، درست در آستانه بازگشت سرمایه‌گذاران به بازار ساخت و ساز، 50 تا 80 برابر افزایش پیدا کرد.در قانون جدید مالیات‌های مستقیم که سال گذشته ابلاغ و اعمال مفاد آن از ابتدای سال جاری آغاز شد، متن ماده مرتبط با «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» نسبت به محتوای قانون قبلی، کاملا دگرگون شده؛ به‌طوری که پایه این نوع مالیات، از «قیمت منطقه‌ای» به «درآمد سازنده» تغییر پیدا کرده است. سازنده‌های مسکن طبق ماده 77 قانون جدید مالیاتی، باید در ازای فروش واحدهای مسکونی نوساز خود –اولین معامله آپارتمان تازه‌ساز- رقمی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را مالیات پرداخت کنند؛ به این معنا که عملا «یک چهارم سود سازنده‌ها» از این پس، بابت مالیات اخذ می‌شود.از سال 81 تاکنون، مالیات بر ساخت و فروش مسکن –ماده 77 قانون قدیم- با فرمول «10 درصد قیمت منطقه‌ای ملک» محاسبه و دریافت می‌شد که مبلغ آن، فوق‌العاده ناچیز بود و برای سازنده‌ها جزو ریزهزینه‌های ساخت و ساز محسوب می‌شد.

قیمت منطقه‌ای حداکثر به اندازه یک درصد قیمت روز واحد مسکونی است که با توجه به فرمول قدیمی مالیات بر ساخت و فروش مسکن، تا پیش از سال 95، از هر سازنده در ازای فروش آپارتمان نوساز، معادل یک هزارم قیمت فروش، مالیات دریافت می‌شد. اما در حال حاضر، مبلغ مالیات 25 درصدی بر سود سازنده‌های مسکن - با توجه به عایدی متوسط 30 تا 33 درصدی ساخت و ساز در تهران- معادل یک دوازدهم قیمت فروش هر واحد نوساز برآورد می‌شود که در مقایسه با مبلغ مالیات قبلی، رقم آن 80 برابر شده است.سازنده‌های مسکن تا پیش از این، هنگام فروش یک واحد مسکونی 500 میلیون تومانی، رقمی معادل 500 هزار تومان بابت «مالیات ساخت و فروش»، پرداخت می‌کردند؛ اما این میزان مالیات با قانون جدید، به حدود 41 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره اشکالات و نواقص ماده 77 قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم نشان می‌دهد ساختار فعلی مالیات ساخت و فروش مسکن حاوی 5 حفره فنی-اقتصادی است که در صورت عدم رسیدگی و ترمیم می‌تواند در نقش مالیات ضدرونق مسکن، باعث خروج دوباره سرمایه‌گذاران ساختمانی از بازار و حتی افزایش قیمت ملک شود.مهم‌ترین اشکال فرمول جدید مالیات ساخت و فروش مسکن، «واقعی‌سازی ناگهانی» نرخ مالیات به جای «به‌روزرسانی تدریجی» آن است. بود و نبود فرمول قدیم، به‌خاطر نرخ فوق‌العاده پایین آن، نه برای دولت –درآمد مالیاتی بودجه سالانه کشور- تاثیرگذاری لازم را داشت و نه برای سازنده‌های مسکن اما تغییر پایه این نوع مالیات که در ردیف مالیات بر درآمد املاک طبقه‌بندی می‌شود، می‌توانست با شیب ملایم و سال به سال، اتفاق بیفتد تا هم پذیرش پرداخت آن توسط سازنده‌ها سهل‌تر باشد و هم هدف سیاست‌گذار از اخذ این مالیات، محقق شود. اشکال دوم که اهمیت آن کمتر از اشکال اول نیست، «مرزبندی غیرمنطقی» بین بسازوبفروش‌ها به‌عنوان اشخاص حقیقی سازنده و شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان به‌عنوان اشخاص حقوقی است. طبق نسخه جدید قانون مالیات‌های مستقیم، برای بسازوبفروش‌ها (سازنده‌های حقیقی یا همان شخصی‌سازها که صلاحیت حرفه‌ای ساخت و ساز ندارند)، نوعی معافیت مالیاتی در نظر گرفته شده است؛ به این صورت که چنانچه این گروه از سازنده‌ها آپارتمان‌های نوساز خود را سه سال پس از اخذ پایان‌کار بفروشند، از پرداخت مالیات 25درصدی ساخت و فروش مسکن، معاف خواهند بود. اما سازنده‌های حقیقی -که علی‌القاعده حمایت‌ها و مشوق‌ها باید از این گروه انجام بگیرد تا بازار ساخت از دست غیرحرفه‌ای‌ها خارج شود- از این معافیت برخوردار نیستند و در هر بازه زمانی (حتی طولانی مدت) که نسبت به اولین فروش واحد نوساز اقدام کنند، باید یک چهارم سود حاصل از فروش را مالیات بپردازند. اشکال سوم ناشی از اشکال دوم، مجوز نامرئی به «احتکار و خالی گذاشتن واحدهای مسکونی نوساز» از جانب بسازوبفروش‌ها است. معافیت سازنده‌های غیرحرفه‌ای در پرداخت مالیات ساخت و فروش از سال چهارم پایان‌کار ساختمان، باعث می‌شود این نوع سازنده‌ها به جای تعجیل در عرضه ساختمان‌های تازه‌ساز خود به بازار مصرف، آپارتمان‌ها را برای سه سال روانه بازار خانه‌های خالی کنند تا در میان‌مدت، هم از سود حاصل از افزایش تدریجی قیمت مسکن، نفع ببرند و هم از پرداخت مالیات 25 درصدی خلاص شوند. چهارمین حفره فنی-اقتصادی پایه جدید مالیات ساخت و فروش مسکن، به همزمانی اخذ آن با دوره پایان رکود ساختمانی، برمی‌گردد.روند سقوط آزاد ساخت و ساز که از نیمه سال 92 شروع شده بود، در اواخر سال گذشته تقریبا متوقف شد و در بهار امسال، پرداخت تسهیلات سه رقمی ساخت مسکن آن هم بدون نیاز به سپرده‌گذاری، باعث شد حجم صدور پروانه ساختمانی در برخی شهرها از جمله تهران، با رشد نسبی روبه‌رو شود. اما با تغییر ناگهانی و شدید «پایه و مبلغ مالیات ساخت و فروش مسکن»، این موضوع در نقش یک چاله جدید هزینه‌ای، ممکن است سبب خروج دوباره سرمایه‌گذاران از بازار ساخت‌و‌‌ساز شود. اشکال پنجم این مالیات نیز نحوه شمولیت واحدهای نوساز است. در متن آیین‌نامه اجرایی ماده 77 قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم آمده است: مالکان ساختمان‌هایی که از ابتدای فروردین سال 95 به بعد، اولین معامله فروش ملک خود را انجام می‌دهند، مشمول پرداخت مالیاتی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش آن ساختمان خواهند شد. از آنجا که این نحوه دریافت مالیات، پروژه‌های ساختمانی سال‌های گذشته را مشمول می‌شود، باعث اختلال در برنامه‌ریزی‌های از قبل انجام شده توسط سازنده‌هایی که با استناد به قانون قبلی، سرمایه‌گذاری کرده‌اند، می‌شود.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اخیرا با شناسایی نقاط ضعف و برخی نواقص ماده 77 قانون جدید مالیات‌های مستقیم، رایزنی‌هایی را در مجلس و دولت و همچنین مکاتبه و مذاکره با مرجع مالیاتی کشور –سازمان امور مالیاتی- انجام داد و برای اصلاح مجدد آن، سه پیشنهاد به کمیسیون اقتصادی هیات دولت ارائه کرد. علی چگینی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در این‌باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: اولین پیشنهادی که وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن برای رفع نقص از شکل جدید مالیات ساخت و فروش، ارائه داده است، «تغییر در نوع آپارتمان‌های مشمول این مالیات» است. این پیشنهاد با ملاحظه وضعیت حساس بازار مسکن و محرک‌هایی که برای رونق ساخت‌و‌ساز فعال شده، در کمیته کارشناسی و کمیسیون اقتصادی هیات دولت مطرح شد که در قالب آن، ساختمان‌هایی که پروانه احداث آنها از ابتدای فروردین 95 به بعد صادر شده، مشمول مالیات 25 درصدی می‌شود. چگینی تصریح کرد: در صورت تصویب این پیشنهاد در دولت و تغییر آیین‌نامه اجرایی ماده 77، اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز در سال جاری، عملا مشمول همان مالیات قبلی که حداکثر یک پنجاهم مالیات جدید است، خواهد شد. با این پیشنهاد، موافقت اولیه صورت گرفته است.

چگینی دومین پیشنهاد وزارتخانه را «محاسبه هزینه فعالیت‌های مالی سازنده‌های مسکن همچون نرخ سود وام ساخت، بابت بخشی از مالیات ساخت و فروش مسکن» عنوان کرد. در صورت تصویب این پیشنهاد، به ازای هزینه‌ای که از بابت نرخ سود تسهیلات مسکن، توسط سازنده‌ها به بانک عامل پرداخت می‌شود، از مبلغ مالیات 25 درصدی، کسر خواهد شد. پیشنهاد سوم، تغییر مبنای زمانی محاسبه قیمت زمین در ساختمان‌های نوساز است. در آیین‌نامه فعلی ماده 77، هزینه مربوط به تهیه زمین، براساس قیمت زمین در زمان خرید آن، محاسبه می‌شود؛ اما پیشنهاد مطرح شده آن است که قیمت زمین در زمان فروش واحد نوساز، مبنا قرار بگیرد تا از این طریق، درآمد سازنده در مقایسه با هزینه‌های صورت‌گرفته، به شکل واقعی محاسبه شود -کاهش یابد- و در نتیجه میزان مالیات دریافتی کمتر شود. مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن در ادامه گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» تصریح کرد: با دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن به شکل جدید، دو سناریو برای آینده بازار مسکن قابل پیش‌بینی می‌تواند باشد. یک سناریو آن است که سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی با اطلاع از فرمول جدید مالیات، سود نهایی و واقعی ساخت و ساز را ناچیز تشخیص دهند و شرایط رکودی سال‌های 93 و 94 را در پیش بگیرند که در این صورت، بازار مسکن در سال‌های آینده به شدت با کمبود عرضه روبه‌رو خواهد شد. سناریوی دوم اما می‌تواند پرهزینه‌تر از اولی باشد. در قالب این سناریو، احتمال دارد سازنده‌ها با تقبل هزینه جدید مالیاتی، تصمیم بگیرند بخشی از مالیات 25 درصدی را به قیمت فروش منتقل کنند که در این صورت، تقاضای مصرفی در حال ورود به بازار معاملات ملک، از این محل آسیب خواهد دید.