حرکت جدید مالکان برای رونق مسکن

فروشنده‌های آپارتمان در تهران با یک هدف مشترک، دو ابزار مکمل تسهیلات خرید مسکن، به صحنه معاملات وارد کردند.

کد خبر: ۱۱۱۹۸۵

تاریخ: ۲۶ خرداد ۱۳۹۵ - ۱۱:۰۸

جو فعلی بازار ملک مطابق پیش‌بینی‌های چند روز پیش، نه تنها شباهتی به «ماه رمضان در فصل تابستان یکی دو سال گذشته» ندارد که تحت تاثیر «خروج تدریجی معاملات از فضای رکودی» قرار گرفته است و جنب و جوش در هر دو سمت خریدار و فروشنده مشاهده می‌شود. در حال حاضر سازنده‌های دارای واحد نوساز که سهم قابل توجهی در بین فروشنده‌های موجود در بازار معاملات پیدا کرده‌اند، با انجام حرکات همسو با خواسته تقاضا، «نقش مثبت» خود را به اکران گذاشته‌اند و حاضر به «تجدیدنظر کاهشی در قیمت پیشنهادی فایل‌های کهنه خود نزد بنگاه‌ها» و همچنین «دریافت بخشی از بهای معامله به‌صورت چک آن هم بدون بهره» شده‌اند. این دو انعطاف کاملا مناسب گروهی از تقاضا است که وام‌های جدید خرید مسکن، سازگاری حداکثری با آن گروه دارد. متقاضیان تبدیل به احسن که در حال حاضر مالک آپارتمان هستند، مشتری اصلی وام‌های جدید به حساب می‌آیند اما اول باید واحد فعلی‌ خود را به فروش برسانند و به نقدینگی لازم برای خرید مجهز شوند. این فرآیند اگر با ابزار منعطف فروشنده‌ها به‌صورت دریافت چک یا تهاتر، تکمیل نشود انجام معامله به سرانجام نخواهد رسید.

از آخرین وضعیت بازار معاملات مسکن حاکی است: حجم خرید آپارتمان طی سه هفته اخیر، مسیر رشد اردیبهشت را ادامه داده و تعداد معاملات در مدت 20 روز اول خرداد به مرز 12 هزار واحد مسکونی نزدیک شد. هر چند رکود رمضانی تیرماه سال گذشته، در خرداد امسال پررنگ نیست –که این موضوع ناشی از تقویت وام خرید مسکن در سال جاری بوده است- اما با این حال، بعید است حجم معاملات در ماه خرداد نسبت به اردیبهشت ماه افزایش چشمگیری داشته باشد. در روزهای گذشته از خرداد، نوسانات قیمت مسکن همچنان در سطح زیر تورم، جریان داشته است.

در شرایطی که طی ماه‌های اخیر دو تسهیلگر عمده برای رونق معاملات مسکن در بازار خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی منجر به ایجاد جنب و جوش در سمت عرضه و تقاضای مسکن شده است، با ورود تسهیلگر سوم از سوی طرف عرضه طی روزهای اخیر معاملات ملک وارد مسیر پر سرعت تری در خروج از رکود شده است. علاوه بر طراحی و تصویب بسته متنوع تسهیلات بانکی برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن طی ماه‌های اخیر و همکاری مالکان در جهت تعدیل قیمت‌ها به منظور تسهیل شرایط ورود به فاز رونق معاملات مسکن، سازنده‌ها و مالکان واحدهای مسکونی فروشی در دومین حرکت خود، شرایط منعطف تری برای پرداخت قیمت آپارتمان از سوی خریداران فراهم کرده‌اند تا بتوانند متناسب با شرایط موجود، واحد خود را هر چه سریع‌تر در بازار تقاضا به فروش برسانند.

این گروه از مالکان در حال حاضر با تجدیدنظر در فایل‌های کهنه، قیمت‌های پیشنهادی جدید را بین 7 تا 10 درصد کاهش داده‌اند. معاملات چکی یا غیر نقد مسکن این روزها به‌عنوان سومین تسهیل‌کننده خروج از رکود از سوی مالکان مورد پذیرش واقع شده است؛ این در حالی است که از سوی دیگر این شیوه با استقبال گسترده متقاضیان مصرفی هم رو به رو شده طوری که هم‌اکنون درصد قابل توجهی از متقاضیان به ویژه کسانی که با قصد تبدیل به احسن کردن آپارتمان خود وارد بنگاه‌ها می‌شوند، تمایل دارند از این انعطاف به نفع تسهیل شرایط برای خرید مسکن استفاده کنند. شواهد بازار مسکن و اظهارات واسطه‌های ملکی حاکی است هم‌اکنون اغلب مالکان علاوه بر تعدیل قیمت‌ها در اغلب معاملات، حاضر به فروش غیر نقدی آپارتمان‌های خود شده‌اند که البته این تمایل بیشتر در میان سازنده‌ها دیده می‌شود تا مالکانی که تنها یک واحد مسکونی را برای فروش به بنگاه‌های مسکن معرفی کرده‌اند.به این ترتیب، واسطه‌های ملکی به متقاضیانی که قصد دارند آپارتمانی را با شرایط پرداخت غیر نقدی خریداری کنند توصیه می‌کنند برای یافتن مورد مناسب تر بیشتر به دنبال آپارتمان‌هایی باشند که مالک آن «سازنده و فعال ساختمان» محسوب می‌شود و هم‌اکنون برای تامین مالی پروژه‌های جدید خود قصد فروش ملکش را دارد.

هر چند این روش معامله –غیر نقدی – هم‌اکنون از جانب برخی مالکان غیر سازنده هم پذیرفته می‌شود. از سوی دیگر، هر چند معاملات چکی یا معاملات غیر نقدی مسکن قبلا نیز در بازار معاملات آپارتمان وجود داشته است اما افزایش حجم این دسته از معاملات در کنار تغییر عرف و نحوه زمان تسویه مبلغ کل قرارداد خرید ملک، دو ویژگی عمده‌ای است که باعث شده معاملات چکی ملک هم‌اکنون به‌عنوان سومین تسهیلگر خروج بازار مسکن از حالت رکود معرفی شود.تا پیش از این به خصوص در دوره‌های رونق، حجم محدودی از معاملات ملکی به‌صورت غیر نقدی و با عرف تسویه مبلغ کل قرارداد تا حداکثر یک ماه بعد از انجام معامله صورت می‌گرفت.این در حالی است که به گفته واسطه‌های ملکی هم اکنون علاوه بر افزایش تعداد این گروه از معاملات – معاملات غیرنقدی – زمان تسویه مبلغ کل قرارداد از عرف تسویه یک ماه به بیش از 2 ماه افزایش یافته است که در برخی قراردادها این مدت به 4 تا 6 ماه هم می‌رسد.سازندگان و مالکان علاوه بر فروش چکی آپارتمان، این روزها از روش دیگری هم برای معاملات غیر نقد استفاده می‌کنند.

برخی از این مالکان یا سازنده‌ها که با هدف فروش واحدهای خود به بنگاه‌های مسکن مراجعه می‌کنند در برخی موارد حتی حاضر به تهاتر ملک خود با زمین، ملک کلنگی یا سایر دارایی‌های با ارزش از جمله ویلا یا خودرو می‌شوند که از مطلوبیت اقتصادی مناسبی برای آنها برخوردار باشد. اغلب سازنده‌ها از تهاتر آپارتمان با زمین استقبال می‌کنند. این در حالی است که سایر مالکان معمولا در این روش تمایل دارند آپارتمان خود را با آپارتمان دیگری معاوضه کنند. در این معاملات هر دو نوع معاوضه آپارتمان با واحد کوچک تر یا بزرگ‌تر، ارزان‌تر یا گران‌تر انجام می‌شود که بسته به شرایط طرفین شرایط معاوضه هم تعیین می‌شود.

حرکت جدید مالکان برای رونق
متقاضیان خرید و فروش مسکن در پایتخت در آستانه ورود بازار معاملات ملک به فاز پیش رونق، روش تازه‌ای را به منظور تسهیل معاملات آپارتمان‌ها در پیش گرفته‌اند که با استفاده از آن متقاضیان می‌توانند با دغدغه کمتری نسبت به خرید واحد مورد نظر خود اقدام کنند.

هم اکنون تحت تاثیر جهت‌گیری رفتار مالکان به سمت افزایش همکاری برای تسهیل رونق معاملات، شکل تازه‌تری از اقدامات تسهیل‌کننده از سمت عرضه مسکن، این روزها سبک و سیاق تازه‌ای را در بازار معاملات خرید ملک ایجاد کرده است. این سبک تازه فروش ملک که پیش از این نیز البته در برخی معاملات مسکن در توافق میان سمت عرضه و تقاضای آپارتمان‌های مسکونی وجود داشت هم اکنون رواج قابل توجهی در میان متعاملین معاملات ملکی پیدا کرده که تا پیش از این کم سابقه بوده است. در حال حاضر، علاوه بر آنکه مالکان آپارتمان‌های فروشی در بازار مسکن برای تسهیل روند فروش ملک خود و همچنین هموارسازی مسیر رونق، نسبت به تعدیل شرایط فروش به خصوص تعدیل قیمت نهایی اقدام کرده‌اند، در اقدام تازه‌تری، شرایط انعطاف پذیرتری را برای خرید آپارتمان از سوی متقاضیان مصرفی، در نظر گرفته‌اند.

همین امر موجب شده هم اکنون علاوه بر افزایش فایل‌های مربوط به آپارتمان‌های فروشی با قیمت مناسب نسبت به عرف منطقه‌ای که در آن واقع شده‌اند، متقاضیان خرید مسکن انتخاب بیشتری برای خرید واحدهایی داشته باشند که با شرایط پرداخت آنها همخوانی و هماهنگی بیشتری داشته باشد. به این ترتیب، در حال حاضر و در آستانه ورود بازار مسکن به فصل طلایی جابه‌جایی‌ها – تابستان – مالکان واحدهای فروشی با دو دسته اقدامات تسهیل‌گرانه مصمم به فروش هر چه سریع‌تر ملک خود و عرضه آن به بازار ملک هستند.این اقدامات علاوه بر آنکه به نفع متقاضیان خرید منجر به سهولت در یافتن فایل مناسب با شرایط مالی و همچنین دوره زمانی پرداخت قیمت آپارتمان مورد نظر می‌شود، منفعت مالکان برای فروش هر چه سریع‌تر واحدشان در بازار نه چندان با رونق معاملات ملک را هم تامین می‌کند.

مزیت اول همان طور که پیش از این نیز گفته شد به نرمش مالکان در برابر قیمت‌ها و انعطاف بیشتر آنها در جهت تعدیل قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌ها برمی‌گردد. به این معنا که اگر چه تا پیش از این همزمان با قرار گرفتن بازار مسکن در مسیر پیش رونق بسیاری از کارشناسان و صاحب‌نظران بر نقش مالکان آپارتمان‌های فروشی در مسیر تسهیل رونق معاملات ملکی تاکید می‌کردند، هم اکنون روش تازه پرداخت از سوی خریداران هم به‌عنوان عامل محرک افزایش حجم معاملات می‌تواند در هموارسازی این مسیر کمک موثری به حساب بیاید.

این در حالی است که هم اکنون همزمان با تصویب سبد متنوع تسهیلات بانکی برای خرید مسکن، امکانات تازه‌ای در دسترس متقاضیان خرید آپارتمان قرار گرفته است که به‌عنوان سومین عامل تسهیل‌کننده مسیر معاملات ملکی برای خریداران قابل بررسی است.این سه مسیر تازه که شرایط خرید و فروش آپارتمان را هم برای سمت عرضه و هم برای طرف تقاضا بعد از رکود معاملاتی سه سال اخیر تسهیل کرده است هم اکنون بازار مسکن را در مسیری قرار داده که بعد از تثبیت قیمت مسکن در حداقلی‌ترین حالت (در مقایسه با دو فاکتور مهم تورم عمومی و هزینه تمام شده ساخت آپارتمان)، ابزارهای کمکی نسبتا مناسبی برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی به شمار می‌رود.مالکان واحدهای فروشی که طی دو سال اخیر به دلیل فاصله قیمت پیشنهادی آنان با قدرت خرید متقاضیان عملا موفق به فروش آپارتمان‌های خود نشده بودند هم اکنون با تعدیل قیمت‌ها در حجم قابل توجهی از فایل‌های فروش ملک، اولین فرصت مناسب برای خروج از رکود معاملات مسکن و همچنین امکان خرید ملک از سوی متقاضیان مصرفی را فراهم کرده‌اند.تصویب حدود 10 نوع ابزار و نهاد مالی جدید به منظور افزایش توان تسهیلات‌دهی در بخش مسکن دومین عامل تسهیل‌گر در خروج از رکود و کاهش فاصله قدرت خرید متقاضیان با قیمت مسکن است که در حال حاضر اثرات آن در افزایش نسبی حجم مراجعه متقاضیان به بنگاه‌های مسکن برای خرید آپارتمان قابل مشاهده است.

استقبال از خرید مسکن غیر نقد
مالکان، هم اکنون عامل سوم تسهیل‌کننده برای فروش هر چه سریع‌تر آپارتمان‌های خود را به متقاضیان خرید ملک عرضه کرده‌اند که این عامل اتفاقا با استقبال تعداد قابل توجهی از متقاضیان هم مواجه شده است. در این روش، مالکان برای متقاضیانی که قصد تبدیل به احسن کردن ملک خود را دارند این امکان را فراهم کرده‌اند که به جای خرید نقدی آپارتمان، تنها با پرداخت بخشی از قیمت ملک –حداکثر 10‌درصد- فایل فروش آپارتمان را در بنگاه از طریق سامانه رهگیری قفل کنند؛ به این معنا که پس از پرداخت مبلغ اولیه که بخشی از قیمت آپارتمان به حساب می‌رود، فایل مورد نظر از میان سایر فایل‌ها جدا شده و دیگر به مشتری جدیدی عرضه نمی‌شود.

ضمن آنکه سایر بنگاه‌ها نیز امکان بازاریابی و فروش آن را در سامانه از دست می‌دهند. در مرحله بعدی مالکان این فرصت را به متقاضیان خرید می‌دهند که تا زمان فروش ملک خود و تامین هزینه کامل برای خرید آپارتمان جدید، صرفا با ارائه یک فقره چک مدت‌دار، معامله را به‌صورت قرارداد نهایی نشده انجام دهند. یعنی فایل فروش آپارتمان موردنظر قفل شود و بخش دیگری از قیمت آپارتمان به مالک پرداخت شود؛ اما تحویل ملک به خریدار به زمانی موکول شود که وی کل پول را با مالک تسویه کند.در این روش، متقاضی خرید ملک که در اغلب موارد فردی است که با قصد تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود در بازار مسکن حضور یافته، فرصت می‌یابد با فروش ملک خود به فرد دیگری هزینه مورد نیاز برای خرید آپارتمان جدید را فراهم کند.

این روش علاوه بر ایجاد فرصت برای این دسته از متقاضیان، می‌تواند برای سایر خریداران هم مورد استفاده قرار بگیرد به‌عنوان نمونه افرادی که در قبال ارائه خدمت، فروش کالا یا انجام معامله‌ای از سوی طرف دوم، چک دریافت کرده‌اند می‌توانند با ارائه آن به مالک یا تا زمان وصول آن، ملک مورد نظر خود را انتخاب و فایل آن را در نزد بنگاه به منظور عدم معرفی به سایر متقاضیان قفل کنند.