اثر پیچ‌و‌خم صدور سند بر معاملات ملک چیست؟

سه مانع ثبتی رونق مسکن

سه مانع در مسیر ثبت رسمی معاملات آپارتمان در شرایطی تاخیر در فرآیند نقل و انتقال رسمی ملک از خریدار به فروشنده را موجب شده است که کارشناسان اقتصاد مسکن وجود این موانع را در مقطع فعلی، از عوامل مهم بروز تاخیر در رونق مسکن می‌دانند.

کد خبر: ۱۱۰۸۲۸

تاریخ: ۱۹ خرداد ۱۳۹۵ - ۰۹:۵۹

تقاضای مصرفی مسکن با عبور از گردنه «وام بانکی» در مسیر ورودی رونق، به یکسری آپارتمان «سنددار غیرقابل فروش» برخورد کرد. این خانه‌ها به‌خاطر سه مانع ثبتی، امکان ترهین نزد بانک برای دریافت تسهیلات خرید را ندارد و در نتیجه قابل‌خرید نیستند. «بوروکراسی و روال سنتی در ادارات ثبت»، دو دسته عملیات «تبدیل سند دفترچه‌ای به سند تک‌برگ» و همچنین «اصلاح سند‌های اشتباه و مشکل‌دار» را با پروسه فوق‌العاده طولانی مواجه کرده است. آپارتمان‌هایی که سند رسمی آنها درگیر این سه چالش است، فعلا از گردونه معاملات ملک خارج مانده‌اند.

سه مانع در مسیر ثبت رسمی معاملات آپارتمان در شرایطی تاخیر در فرآیند نقل و انتقال رسمی ملک از خریدار به فروشنده را موجب شده است که کارشناسان اقتصاد مسکن وجود این موانع را در مقطع فعلی، از عوامل مهم بروز تاخیر در رونق مسکن می‌دانند. در شرایطی که به دلیل افزایش حجم نسبی معاملات مسکن و حرکت بازار در مسیر خروج از رکود، حضور متقاضیان خرید و فروش آپارتمان در بنگاه‌های مسکن افزایش یافته هم اکنون وجود سه مانع مهم ثبتی مرحله نهایی انجام معاملات که خود مقدمه دریافت وام خرید مسکن است را با چالش رو به رو کرده است. این موانع موجب شده، معاملات خرید مسکن به جای آنکه در کمترین زمان و از ساده ترین مسیر ممکن، به اخذ سند محضری منجر شود و رسمیت پیدا کند، برای ماه‌ها معطل دریافت سند بماند و در نتیجه، سمت تقاضا امکان دریافت وام خرید و صاحب‌خانه شدن را از دست دهد. بانک‌ها برای پرداخت وام خرید مسکن، فقط آپارتمان‌های سنددار را به رسمیت می‌شناسند و خریداران هر نوع واحد مسکونی فاقد سند، امکان استفاده از تسهیلات بانکی را ندارند.این شرط رایج سیستم بانکی در شرایط فعلی سبب شده ارزش «سند رسمی» برای متقاضیان مسکن حتی از تسهیلات خرید نیز بیشتر شود؛ چرا که «سند» مجوز استفاده از وام محسوب می‌شود. با این حال، دریافت سند رسمی در نقل و انتقالات ملکی برای برخی از خریداران و فروشنده‌ها، به یکی از سه مانع رایج در این مسیر برخورد کرده است و اثر آن باعث به تاخیر‌افتادن رونق مسکن شده است.

اولین مانع مربوط به تکلیفی است که از مهرماه سال 90 مالکان دارای سند مالکیت دفترچه‌ای را ملزم کرد قبل از فروش ملک خود نسبت به تعویض سند دفترچه‌ای و تبدیل آن به سند تک‌برگ اقدام کنند. هر چند این قانون در نفس خود و در مسیر اصلاح رویه انجام معاملات رسمی و مقابله با جعل سند، تکلیفی مثبت و رو به جلو محسوب می‌شود، اما هم اکنون تاخیر در فرآیند تبدیل سند دفترچه‌ای و تحویل سند تک‌برگی به برخی مالکان باعث بروز مشکل در آخرین مرحله انجام معاملات مسکن –نقل وانتقال رسمی ملک - شده است. از مهرماه سال 90، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به تمام مالکانی که سند مالکیت دفترچه‌ای دارند تکلیف کرد قبل از انجام معاملات ملکی نسبت به تعویض و تبدیل سند خود به سند تک‌برگی اقدام کنند. این در حالی است که سازمان ثبت به منظور جلوگیری از اجحاف حقوق مالکان، تبصره‌ای تعیین کرده که بر مبنای آن مالکان اسناد دفترچه‌ای که معاملات خود را قبل از تاریخ الزام تبدیل اسناد به سند تک‌برگی (مهرماه 90) انجام داده بودند، بتوانند با استفاده از همان سند دفترچه‌ای نسبت به فروش ملک خود اقدام کنند.

با این حال سایر مالکانی که بعد از مهرماه 90، ملکی را خریداری کرده و صاحب سند دفترچه‌ای شده‌اند در حال حاضر برای فروش ملک خود باید ابتدا نسبت به تعویض سند قدیمی و تبدیل آن به سند تک برگ اقدام کنند و بعد از آن مجاز به فروش رسمی ملک‌شان خواهند بود.

بنابراین در حال حاضر گروهی از مالکان متقاضی فروش ملک در بازار مسکن حضور دارند که مکلفند قبل از فروش ملک خود سند دفترچه‌ای خود را به سند تک برگ تبدیل کنند و همین عامل منجر به بروز تاخیر در فرآیند معاملات مسکن می‌شود. در واقع هم اکنون سند تک‌برگی به رمز ورود بازار مسکن برای حرکت در مسیر رونق تبدیل شده است؛ چرا که در حال حاضر گروهی از مالکان به دلیل تاخیر در فرآیند تبدیل اسناد دفترچه‌ای به سند تک‌برگی، تا زمان صدور آن، قادر به انجام معامله و فروش ملک خود نیستند. پروسه اعلام شده از سوی ادارات ثبت برای تبدیل اسناد دفترچه‌ای به سند تک برگ حداکثر 20 روزه است، اما هم اکنون برخی مالکان که متقاضی فروش ملک خود در بازار مسکن هستند به دلیل طولانی شدن پروسه صدور سند تک‌برگی، با مشکل در انجام معامله مواجه شده‌اند.

این دسته از مالکان که با مراجعه به بنگاه‌های مسکن و تنظیم مبایعه نامه، بر مبنای سقف زمانی اعلام شده برای صدور سند تک برگ (حداکثر 20 روز)، زمان انتقال سند به خریدار جدید را تعیین کرده‌اند، هم اکنون به دلیل تاخیر در تحویل سند تک برگ، متحمل ضرر و زیانی شده‌اند که مطابق با متن قرارداد در صورت تاخیر در انتقال سند باید به خریدار بپردازند. در این میان، فرد خریدار چنین واحدهایی، به امید سنددار بودن این املاک، پیش از نقل و انتقال رسمی، برای دریافت تسهیلات بانکی خرید مسکن اقداماتی را انجام می‌دهد اما نداشتن سند ملکی یا برخورد به پروسه تبدیل سند دفترچه‌ای به سند تک برگ، باعث اختلال در فرآیند دریافت وام می‌شود. در متن مبایعه نامه‌های مربوط به فروش مسکن تبصره‌ای وجود دارد که در صورت عمل نکردن هر یک از طرفین به تعهدات خود، هر کدام از دو طرف معامله که موفق به انجام به موقع تعهداتشان نشده‌اند باید به طرف دیگر خسارت پرداخت کنند. یکی از این موارد تعیین زمان دقیق و محل انتقال سند از مالک به خریدار است؛ به این معنا که در صورت عدم حضور مالک برای انتقال سند به خریدار در موعد مقرر، مالک به ازای هر یک روز تاخیر باید جرایم سنگینی را به خریدار به‌عنوان خسارت پرداخت کند. هم اکنون تعدادی از مالکان اسناد دفترچه‌ای که اقدام به فروش ملک خود کرده‌اند با این مشکل مواجه‌اند و همین موضوع به‌عنوان یکی از عوامل عمده تاخیر در حرکت بازار مسکن در مسیر رونق مطرح است.

مانع دوم ثبتی در مسیر رونق مسکن، اشکالاتی است که بعضا در محتوای سند رخ می‌دهد. این اشتباهات که از تعیین و اعلام مساحت آپارتمان تا آدرس ملک را شامل می‌شود، مالک را مجبور به درخواست برای اصلاح سند و انتظار طولانی‌مدت و بعضا بدون تاریخ زمانی مشخص برای دریافت سند جدید می‌کند که همین پروسه در نهایت باعث اختلال در خرید و فروش آپارتمان خواهد شد. از سوی دیگر هر چند به موجب دستورالعمل ابلاغ شده از سوی سازمان ثبت، تمامی دفترخانه‌ها می‌توانند نسبت به ارائه خدمات تبدیل و تعویض اسناد دفترچه‌ای به سند تک‌برگی به شهروندان اقدام کنند، اما هم اکنون تنها برخی از دفاتر اسناد رسمی خدمات مربوط به تعویض اسناد ارائه می‌کنند.

آن طور که مسوولان این دفاتر اعلام می‌کنند ناچیز بودن تعرفه تبدیل اسناد که برای هر کدام از آنها تنها 3500 تومان است که باید در پایان هر ماه و با مطالبه از ادارات پست دریافت شود، عامل اصلی عدم استقبال برخی دفترخانه‌ها و ورود به این موضوع محسوب می‌شود. این مانع به اشتباهاتی بر می‌گردد که در متراژ و سایر مشخصات ملک در برخی اسناد رسمی اتفاق می‌افتد که این موضوع باعث می‌شود پروسه اصلاح و صدور سند مشمول ماه‌ها مرور زمان شود. از سوی دیگر، بخش مهم و عمده‌ای از عملیات و مکاتباتی که در ادارات ثبت اسناد برای تکمیل پروسه صدور سند رسمی انجام می‌شود، به رغم تاکید رئیس سازمان ثبت اسناد واملاک کشور مبنی بر ضرورت سیستمی شدن فرآیندهای ثبتی، به‌صورت دستی و با ساختار بوروکراتیک انجام می‌شود و همین موضوع خود عامل مهمی در تاخیر صدور سند رسمی و تسهیل معاملات مسکن است.

به این ترتیب، هم اکنون که بازار مسکن از ناحیه وام‌های جدید و با تقویت قدرت خرید طرف تقاضا در حال خروج از رکود و حرکت در مسیر رونق قرار گرفته، به دلیل وجود این سه مانع مهم ثبتی، معاملات خرید و فروش ملک با کندی و وقفه زمانی چند ماهه مواجه شده است، طوری که در حال حاضر برخی از مالکان متقاضی فروش مسکن در آخرین مرحله از انجام معاملات خود که همان انتقال سند رسمی به خریدار است با چالش مهمی مواجه شده‌اند که در برخی موارد منجر به پرداخت جرایم سنگین و حتی فسخ معامله می‌شود. بنابراین انتقال سند در حال حاضر برای خریداران مسکن به فرآیندی بسیار ارزشمند تبدیل شده است؛ چرا که هم اکنون حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن کسانی هستند که مشمول دریافت وام شده‌اند و برای دریافت این وام باید در وهله اول نسبت به ارائه سند ملک خریداری شده به بانک اقدام کنند.

پاسخ رئیس سازمان ثبت به چالش ثبتی

روز گذشته، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ضمن پذیرش تاخیر در فرآیند تبدیل و صدور برخی اسناد تک‌برگی، در پاسخ به وجود سه مانع مهم ثبتی در مسیر رونق بازار مسکن اعلام کرد: تلاش کرده‌ایم با ساده‌سازی تمام فرآیندهای ثبتی، زمان صدور اسناد مالکیت را به کمتر از 3 روز کاهش دهیم. احمد تویسرکانی افزود: با این وجود ما در عرصه ثبت اسناد و املاک کشور وارث سابقه و تاریخچه‌ای پر آسیب هستیم که در برخی موارد منجر به تاخیر و طولانی شدن روند صدور سند رسمی می‌شود.

وی ادامه داد: نقص در اطلاعات مربوط به نقل و انتقالات گذشته املاک و همچنین ناقص بودن اطلاعات هویتی برخی مالکان در اسناد موجود دو عامل عمده و مهمی است که موجب شده هم‌اکنون تبدیل برخی اسناد دفترچه‌ای به سند تک‌برگی پروسه طولانی تری را طی کند. تویسرکانی توضیح داد: در برخی موارد دیده می‌شود برخی اسناد قدیمی تنها حاوی نام و نام‌خانوادگی مالک هستند و هیچ مشخصات هویتی دیگری از وی در سند درج نشده است.

وی با بیان اینکه هم اکنون 30 درصد از مالکان در بانک اطلاعاتی سازمان ثبت فاقد کد ملی هستند، تصریح کرد: عامل عمده تاخیر در صدور سند رسمی به نقص و اشکالاتی بر می‌گردد که در اسناد و سوابق مالکیتی آنها وجود دارد که منجر به تاخیر در پروسه صدور سند رسمی برای حدود 20 درصد از آنها می‌شود. رئیس سازمان ثبت اسناد گفت: با یک بار به‌روزرسانی اطلاعات مربوط به نقل وانتقالات و مالکیت این اسناد، مشکلات مربوط به آنها حل وفصل خواهد شد و مالکان برای نقل و انتقالات بعدی دیگر با مشکل مواجه نخواهند بود.

وی همچنین از انجام عملیات تصویربرداری حدود 200 میلیون برگ سند رسمی از مجموع پرونده‌های ثبتی کل کشور در سال 94 خبر داد و گفت: با فراگیر شدن این اقدام برای اسناد رسمی موجود در کل کشور مجموعه سوابق مالکیتی 100 ساله مردم ثبت و مشخص خواهد شد و به شکل دیجیتالی و با ذخیره‌سازی مکرر، با امنیت بالا، سرعت و دقت کافی در دسترس قرار می‌گیرد. تویسرکانی همچنین از حذف دفاتر دست‌نویس و سنتی ثبت مالکیت املاک از ابتدای تیرماه خبر داد.

به گفته وی تمام این اقدامات در راستای الکترونیک کردن تمام فرآیندهای مربوط به ثبت اسناد و املاک کشور صورت خواهد گرفت که در نهایت به شکل کارت الکترونیک حاوی تمامی مشخصات ملکی افراد به شهروندان ارائه خواهد شد. رئیس سازمان ثبت کشور اعلام کرد: هم‌اکنون حدود 30 میلیون سند مالکیت در کشور وجود دارد که تا الان حدود 13 میلیون از این اسناد تعویض و به سند تک‌برگی تبدیل شده است.